Jedro

Ob pravilnih ugotovitvah o obstoju najemne pogodbe med tožnikom in drugim tožencem je prvostopno sodišče nepravilno sklepalo, da je prvi toženec v zvezi z najemno pogodbo nastopal v svojem imenu in da je zato tudi on pasivno legitimiran za vrnitev najemnine zaradi razdrtja pogodbe. Kot pooblaščenec drugega toženca ni bil stranka najemnega razmerja.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se v razmerju do prvega toženca I. K. spremeni tako, da se z a v r n e tožbeni zahtevek.

"Toženec I.K. je dolžan tožeči stranki I. Š. plačati znesek 2.882.700,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 2.4.1993 dalje in ji povrniti pravdne stroške z zakonitimi zamudnimi obrestmi, vse v 15 dneh pod izvršbo." Tožeča stranka je dolžna povrniti prvi toženi stranki I. K. njegove pritožbene stroške, odmerjene na 120.154,00 SIT, v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Obrazložitev

Prvostopno sodišče je ugodilo tožbenemu zahtevku in obema tožencema, to je I. K. in M. D. naložilo nerazdelno plačilo zneska 2.882.700,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 2.4.1993 dalje. Tožencema je naložilo tudi povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 551.925,70 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 23.2.2000 dalje do plačila. Zahtevek za ugotovitev ničnosti najmene pogodbe z dne 31.3.1993 pa je prvostopno sodišče zavrnilo.

Proti sodbi se pritožuje prva tožena stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge iz 1. odst. 338. čl. ZPP. V pritožbi navaja, da prvi toženec ni bil seznanjen s tem, da je bila odločba Sekretariata za urbanizem, gradbene in komunalne zadeve občine Kranj z dne 16.1.1992 razveljavljena. Prvi toženec ni imel nič pri sklenitvi najemne pogodbe, ki sta jo sklenila M. D. kot najemodajalec in I. Š. kot najemnik. Pogodbeni stranki sta le onadva, prvemu tožencu pa ni mogoče očitati nobene goljufije in zapeljevanja. Sodišče zmotno verjame tožniku, da je prvi toženec odločal o višni najemnine. To je bila izključno zadeva pogodbenih partnerjev. Dejansko je drugi toženec nastopal kot najemodajalec, tako formalnopravno kot tudi dejansko. Ni razloga za razlaga, kot jo navaja sodišče, ki naprtuje prvemu tožencu vse mogoče, med drugim tudi, da je bia pogodba sklenjena z njegovim soglasjem. Tudi ni točna trditev, da je prvi toženec prejel denar (tega je dobil drugi toženec v celoti). Prvi toženec zato ni pasivno legitimiran v tej zadevi. Na najemni pogodbi ni podpisan, ni imel pooblastila za podpis pogodbe, to je podpisal sklenitelj - najemodajalec sam.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopno sodišče ugotavlja obstoj najemne pogodbe med najemodajalcem M. D. (drugi toženec) in najemojemalcem (tožnikom) za najem poslovnega prostora z dne 31.3.1993, ki pa je bila razdrta, ker je v njem dani poslovni prostor imel napako, ki je ni bilo mogoče odpraviti (575. in 578. čl. ZOR). Poslovnega prostora namreč ni bilo mogoče uporabiti za namen, za katerega ga je tožnik vzel v najem, ker je bila razveljavljena odločba o lokacijskem dovoljenju za spremembo namembnosti dela objekta, iz trgovine v pizzerijo. Prvostopno sodišče je odločilo, da je zaradi razdrtja pogodbe treba vrniti plačano najemnino v znesku 2.882.700,00 SIT pri čemer je štelo za najemodajalca oba toženca. Tak zaključek v razmerju do prvega toženca in posledično ugotovitev tožbenemu zahtevku tudi zoper prvega toženca pa je materialnopravno zmoten. Pritožbena trditev, da prvo toženec ni pasivno legitimiran je namreč pravilna.

Pisna najemna pogodba z dne 31.3.1993 je bila sklenjena med tožnikom in drugim tožencem. Ker prvostopno sodišče ugotavlja, da je pogodba razdrta in da je najemodajalec dolžan vrniti najemnino, ugotavlja povračilno obveznost drugega toženca kot najemodajalca, ki se proti sodbi ni pritožil in je ta v razmerju do njega pravnomočna.

Tožeča stranka je v tožbi utemeljevala prvotoženčevo pasivno legitimacijo s trditvijo da sta oba toženca tožnika prevarala, ker sta mu zamolčala razveljavitev prej dovoljene spremembe namembnosti poslovnega prostora, pri sklepanju najemne pogodbe pa je imel prvi toženec pooblastilo drugega toženca za urejanje zadev, prvi toženec pa je prevzel tudi celotno najemnino. V nadaljnjih navedbah na list. št. 83 je tožeča stranka ponovila, da je imel prvi toženec pooblastilo drugega toženca in je kot tak vodil pogajanj za sklenitev najemne pogodbe, njegova aktivna vloga pa je bila tudi razvidna iz prejema denarnih sredstev. Očitno sta obe stranki sodelovali pri prevari. Končno je tožeča stranka na list. št. 102 utemljevala pasivno legitimacijo prvega toženca s pooblastilnim razmerjem med tožencema, prvi toženec je sodeloval pri vseh pogajanjih in prevzel gotovino. Iz veh navedb je mogoče povzeti, da je tožeča stranka zatrjuje, da bi bil prvi toženec najemodajalec, pač pa je bil po njenem najemojalčev pooblaščenec in prevzemnik denarja. Enako tako kot drugi toženec naj bi sodeloval pri prevari tožnika, pri čemer pa tožeča stranka ni zahtevala razveljavitve pogodbe zaradi prevare (65. čl. ZOR). Prvostopno sodišče pravilno ni prejelo odškodninske podlage, kot jo je zatrjevala tožeča stranka, pač pa je ugotovilo razdrtje pogodbe zaradi stvarne napake in anložilo vnitev danega. V zvezi s tem je treba poudariti, da sta prejeto dolžna vrniti stranki pogodbenega razmerja (132. čl. ZOR). Glede na pisno najemno pogodbo je bil lastnik in najemodajalec poslovnega prostora M. D., kar ugotavlja prvostopno sodišče in D. tudi nalaga vrnitev najemnine tožniku. Po navedbah tožeče stranke, da je prvi toženec I. K. pooblaščenec drugega toženca, da je vodil pogovor in da je prejel najemnino, je mogoče ugotoviti, da K. ni najemodajalec, ampak najemodajalčev pooblaščenec in da pogodbe in sklepa v svojem imenu. Ker ni pogodbena stranka, nima obveznosti v zvezi z razdrto pogodbo. Prvostopno sodišče pa je po pravilnih ugotovitvah o obstoju najemne pogodbe med tožnikom in drugim tožencem nepravilno sklepa, da je prvi toženec v zvezi z najemno pogodbo nastopal v svojem imenu in da je zato tudi on pasivno legitimiran, za vrnitev najemnine zaradi razdrtja pogodbe. Za zaključek, da je prvi toženec sklepal pogodbo v svojem imenu, da pa ni nobene podlage v zbranih dokazih, saj pisna najemna pogodba z dne 21.3.1993, ki ji prvo sodišče ne odreka veljavnosti v času sklenitve, navaja kot najemodajalca M. D. in ne prvega tožnika I. K. Sklicevanje izpodbijane sodbe na 73. čl. ZOR iz na odgovornost prvega toženca na podlagi te določbe, je brezpredmetno, saj v dokazih ni nobene podlage za obstoj najemne pogodbe, ki bi ji manjkala oblika in ki naj bi bila realizirana. Obstoja pisna najemna pogodba z dne 21.3.1993 in je veljalo samo tisto, kar je bilo v njej izraženo in morebitni drugačni ustni dogovori niso bili veljavni (71. čl. ZOR). Za ugotovitev prvega toženca kot stranke najemnega razmerja torej ni nobene podlage, le stranki pa je mogoče naložiti vračilo prejetega po razdrti pogodbi. Za vrnitev najemnine, ki bi bila opredeljena kot odškodnina, pa v tej zadevi nima nobene podlage proti nobenemu od tožencev, kot je pravilno obrazložilo že prvostopno sodišče. Zato pritožbeno sodišče zaključuje, da je prvostopno sodišče zmotno ugotovilo pasivno legitimacijo prvega toženca, zaradi česar je bilo treba pritožbi prve tožene stranke ugoditi in izpodbijano sodbo v razmerju do te stranke spremeniti tako, da se tožbeni zahtevek zoper prvega toženca I. K. zavrne (3. in 4. tč. 358. čl. ZPP).

Prva tožena stranka je s pritožbo uspela, zato je pritožbeno sodišče po I. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP odločilo, da mora tožena stranka prvi toženi stranki povrniti njene pritožbene stroške. Te je pritožbeno sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo in z Zakonom o sodnih taksah na 120.154,00 SIT.