Jedro

Pravila o gradnji na tujem svetu (24., 25. in 26. čl. ZTLR) so urejala le pridobitev lastninske pravice, ne pa pravice uporabe na zemljišču v družbeni lastnini. Oddajanje stavbnih zemljišč oz. pridobitev pravice uporabe na stavbnih zemljiščih je namreč urejal Zakon o stavbnih zemljiščih.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi, sodba sodišča prve stopnje se spremeni v 2. tč. izreka, tako da se zavrne tožbeni zahtevek v delu, ko nalaga toženi stranki, da tožeči stranki izroči v last parc. št. 392/2, 392/3, 394/2, 395, 396/1, 402, 393, 394/1, vse k.o. M., v preostalem delu se pritožba zavrne in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec dolžan:

1. odstraniti objekte: plažni objekt z nadstreški in zunanjo ureditvijo ter greznico, ki jih je zgradil na parc. št. 394/2, vpisani v vl. št. 1231 k.o. M., na parc. št. 395, 396/1 in 402, vpisanih v vl. št. 1232 k.o. M. ter na parc. št. 393 in 394/1, vpisanih v vl. št. 1233 k.o. M..

2. izročiti tožeči stranki v last in posest, proste oseb in stvari, parc. št. 392/2, 392/3 in 394/2, vpisane v vl. št. 1231 k.o. M., parc. št. 395, 396/1 in 402, vse vpisane v vl. št. 1232 k.o. M. in parc. št. 393 in 394/1, vpisani v vl. št. 1233 k.o. M..

3. plačati tožeči stranki stroške postopka v znesku 369.050,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 28.6.2004 dalje do plačila, vse v roku 15 dni od dneva pravnomočnosti sodbe, pod izvršbo.

Zoper sodbo se pritožuje toženec po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s predlogom, da se sodbo spremeni, tako da se stroškovno zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da se sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, z upoštevanjem pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje odločbe sodišča druge stopnje dalje do plačila. Meni, da je izpodbijana sodba preuranjena, ker bi bilo potrebno z odločanjem počakati do pravnomočne rešitve zadeve, ki se vodi pri sodišču prve stopnje pod opr. št. P 513/99. Lastništvo parcel, katerih vrnitev se zahteva, je namreč predhodno vprašanje. Zato je nedopustno sklicevanje sodišča na postopek opr. št. P 513/99, ki še ni pravnomočno končan. Sodišče prve stopnje bi zato moralo samo izvajati dokaze in odločati o lastništvu kot predhodnem vprašanju. Sodišče prve stopnje tudi napačno ugotavlja, da lastninske pravice po 21. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) toženec ni mogel pridobiti zaradi zakupne pogodbe, ki jo je P. C. d.o.o. sklenila s tožečo stranko. Toženec je pridobil lastninsko pravico s trenutkom, ko je na parcelah zgradil objekte, pri tem je bil v dobri veri, da gradi z dovoljenjem sopogodbenika (hotel B.), saj mu je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Šele pozneje, ko so bili objekti že zgrajeni, se je izkazalo, da so objekti zgrajeni na zemljišču tožeče stranke, toženec je zato na stavbišču in funkcionalnem zemljišču pridobil lastninsko pravico, zakupno pogodbo pa je treba obravnavati kot zakupno pogodbo za preostali del zemljišča (kolikor presega stavbišče in funkcionalno zemljišče). Napačno je sodišče prve stopnje uporabilo materialno pravo, ko trdi, da z gradnjo na tujem zemljišču, ki je družbena lastnina, ni mogoče pridobiti lastninske pravice. ZTLR v 21. čl. določa, kako je mogoče pridobiti lastninsko pravico. 29. čl. istega zakona pa, da na družbeni lastnini ni mogoče pridobiti lastninske pravice s priposestvovanjem, ne omenja pa gradnje na tujem zemljišču. Ni jasno, kako je sodišče ugotovilo, da je zakupna pogodba prenehala, saj 4. tč. zakupne pogodbe govori o možnosti podaljšanja, pri čemer se je pogodba (razmerje trajalo do vložitve tožbe) očitno podaljševala s konkludentnimi ravnanji (saj s potekom časa ni zahtevala vrnitve nepremičnine, pozneje od pogodbe ni odstopila). Sodišče je torej odločilo mimo pogodbene volje, tožeče stranke in pravnega prednika toženca, v zakupni pogodbi z dne 12.7.1993. V laično vloženi pritožbi pa toženec še navaja, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, saj bi moralo uporabiti določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) kot lex specialis, saj je toženec nepremičnine uporabljal za poslovno (gostinsko) dejavnost, zato so stranke pogodbeno razmerje imenovale zakup in ne najem. ZPSPP vsebuje specialna določila in pogoje glede spremembe pogodbenega razmerja, sklenjenega za določen čas, v nedoločen čas, pogoje in način odstopa od pogodbe ter dolžnost povračila vlaganj v nepremčnino. Tako 35.c člen citiranega zakona določa, da razen v primerih iz 1. alinee 28. čl. tega zakona oz. v primerih krivdnega odstopa, najemnega razmerja, sklenjenega pred 31.12.1993 za nedoločen čas, zoper voljo najemnika ni mogoče odpovedati, dokler najemodajalec najemniku ne povrne vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost poslovnega prostora. Tožeča stranka temu pogoju ni zadostila in tožencu vlaganj ni povrnila. Nadalje 27. čl. navedenega zakona določa, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oz. prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oz. prostora. Tega tožeča stranka ni storila, zato pravice do vrnitve spornih nepremičnin v posest nima. 29. čl. citiranega zakona pa določa sodno odpoved iz krivdnih razlogov. Ker tožeča stranka citiranih določb ni uporabila, do posesti ni upravičena. Sodišče prve stopnje tega zakona ni uporabilo, zato ni ugotavljalo odločilnih dejstev in je nepopolno ugotovilo dejansko stanje, sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Določba 4. čl. zakupne pogodbe, upoštevaje 35.c čl. ZPSPP, je nična, saj je v nasprotju s prisilnimi predpisi in moralo. To potrjuje dejstvo, da je besedilo pogodbe sestavila tožeča stranka, ta določba je v nasprotju z določbami o dolžnosti vrnitve vlaganj, v nasprotju z načelom enake vrednosti dajatev, gre za kršitev 22. čl. ustave, to je pravice do enakega varstva pravic. Na to v predmetni zadevi, glede na enormne investicije toženca, ni potrebno posebej opozarjati, na vse to bi moralo sodišče prve stopnje paziti po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje, glede ugotavljanja začasnosti oz. trajnosti objektov, katerih rušenje zahteva tožeča stranka, prav tako ni uporabilo pravilnega predpisa. Moralo bi upoštevati Zakon o gostinstvu in Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih poslovnih prostorov za gostinsko dejavnost (Ur. l. SRS, št. 2/75). Ta pravilnik v 77. čl. opredeljuje posamične začasne objekte. Začasni gostinski obrat je objekt, ki ni zgrajen iz trajnejšega materiala in ima začasno lokacijo. Da v konkretnem primeru ne gre le za začasne objekte, izhaja iz postopkov, ki jih je moral toženec opraviti in potrdil, ki jih je moral pridobiti pred pričetkom gradnje, zgrajeni so iz trajnejšega materiala in glede na dobo, v kateri že opravljajo svojo funkcijo, tudi niso začasne lokacije. Tudi iz tega razloga je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter tudi ni odločilo po dokaznem bremenu, saj tožeča stranka dejstva, da gre za začasne objekte, ni zatrjevala in ne dokazovala ter se tako ni razbremenila dolžnosti povračila vlaganj po 35.c členu ZPSPP.

Z vlogo z dne 7.3.2005 je toženec pritožbo še dopolnil z dokazi, ki so bili s strani tožeče stranke sestavljeni naknadno in za katere je izvedela ter jih pridobila šele 3.3.2005. Zato teh dokazov prej ni mogla uveljavljati. Iz le-teh pa sledi, in sicer iz sprememb in dopolnitev ureditvenega načrta S. v I. na strani 3, pod rubriko Območje E4, da tudi tožeča stranka sama priznava obstoj trajne zgradbe, in sicer gostinskega objekta, ki ga je postavila tožena stranka, kar je vrisano z rdečo barvo na priloženih skicah. Prilaga tudi mapno kopijo.

Na dopolnitev pritožbe je odgovorila tožeča stranka po pooblaščencu in predlaga zavrnitev le-te. Navaja, da je dopolnitev vložena prepozno in tudi, da so trditve tožene stranke v dopolnitvi pritožbe neutemeljene. Pojasnjuje, da se res pripravljajo spremembe in dopolnitve ureditvenega načrta S. v I.. Izdelovalec sprememb in dopolnitev je v tekstualnem delu predvidel rekonstrukcijo ali nadomestno gradnjo obstoječega gostinskega objekta v sedanjih gabaritih, vendar gre le za izdelek projektanta in ne za izdelek ali pa za uradno stališče tožeče stranke. Gre le za delovni osnutek, s katerim se tožeča stranka ne strinja. Ne strinja se, da bi se obstoječi objekt, ki je predmet te pravde, rekonstruiral ali zgradil nadomestni, kar pa sicer ne vpliva na to pravdo in na pravilnost izdane sodbe. Tožeča stranka vztraja pri odstranitvi objekta, kot je razvidno iz sodbe. Da gre le za ideje projektanta, je razvidno tudi iz dejstva, da bo tožeča stranka območje, kjer se nahajajo objekti, ki so predmet te pravde, v celoti izvzela iz sprememb in dopolnitev ureditvenega načrta, saj na tem mestu tožeča stranka ne predvideva gradnje objektov in bo vztrajala na odstranitvi obstoječih objektov.

Pritožba je delno utemeljena.

V obravnavani zadevi tožeča stranka zahteva, da ji toženec vrne stavbna zemljišča s parc. št. 392/2,392/3 in 394/2, vl. št. 1231, parc. št. 395, 396/1 in 402, vl. št. 1232 ter parc. št. 393 in 394/1, vl. št. 1233, vse k.o. M., katere ima v posesti kljub prenehanju zakupne pogodbe ter da odstrani objekte na teh parcelah, in sicer plažni objekt z nadstreški in zunanjo ureditvijo ter greznico, skladno z dogovorjeno obvezo odstranitve iz 2. odst. 4. čl. citirane zakupne pogodbe. Ker je bila sklenjena zakupna pogodba za zakup stavbnih parcel, se zato toženec v pritožbi neutemeljeno (pa tudi sicer prepozno - 337. čl. ZPP) sklicuje na določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki ureja najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov. Kot izhaja iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča, sta H. B. in P. C. d.o.o. 7.9.1989 sklenila zakupno pogodbo, s katero je hotel oddal v zakup družbi P. C. (kot zakupniku) turistični objekt - prikolico na plaži pred B. v I. za prodajo pijač ter jedi v času sezone. Z aneksom z dne 27.2.1991 sta se dogovorila, da bo zakupnik vložil večja investicijska sredstva (za gradnjo novih sanitarij, nove greznice ter meteornih voda), ki jih bo hotel zakupniku priznal na dogovorjeni način. Investitorjema (hotelu in zakupniku) je Sekretariat za občo upravo Občine I. dne 28.8.1991 izdal odločbo o dovolitvi priglašenih del pri ureditvi sanacije plaže na spornih parcelah (za odstranitev provizorijev - prikolice in kontejnerja - in postavitev novih objektov - zunanji točilni polt z nadstrešnico, sanitarije, priključitev objektov na komunalne naprave in ureditev zunanjih površin) kot začasnih objektov, namenjenih sezonski turistični ponudbi. Dne 15.11.1992 je bilo izdano gradbeno dovoljenje za ureditev plaže in postavitev gostinskega objekta sezonskega značaja s kanalizacijskim priključkom. S pogodbo z dne 5.2.1993 je zakupnik, družba P. C., prenesla vse pravice in obveznosti iz zakupne pogodbe na toženca. 12.7.1993 pa sta tožeča stranka Občina I. kot zakupodajalec in P. C. d.o.o. kot zakupnik sklenila zakupno pogodbo, s katero je tožeča stranka oddala v zakup zakupniku stavbne parcele, ki so zajete (po spremembi - list. 71 spisa) v tožbenem zahtevku, in v 1. tč. zakupne pogodbe sta ugotovila, da so na stavbnih parcelah že zgrajeni začasni plažni objekti (sanitarije, nadstrešek s strešnim pultom, vkopano skladišče pijač in greznica). V 2. odst. 4. čl. pogodbe sta se pogodbeni stranki dogovorili, da zakupnik nima pravice do povračila stroškov za vložena sredstva v ureditev plažnih objektov in jih mora v primeru prenehanja pogodbenega razmerja, če ne bo možno podaljšati pogodbe, na lastne stroške odstraniti. Taka pogodbena obveza je jasna in v postopku na prvi stopnji se toženec ni skliceval na ničnost take pogodbene zaveze, na to se zato tudi v pritožbenem postopku ne more več (337. čl. ZPP). Sodišče prve stopnje se je v zvezi z "začasnimi plažnimi objekti" sklicevalo na odločbo o dovolitvi priglašenih del pri ureditvi sanacije plaže z dne 28.8.1991 in na gradbeno dovoljenje z dne 15.11.1992, kar očitno v postopku na prvi stopnji tudi za toženca ni bilo sporno in je pritožbeno sklicevanje na določila Zakona o gostinstvu in Pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih poslovnih prostorov za gostinsko dejavnost, neupoštevno (337. čl. ZPP). Kot izhaja iz 3. tč. odločbe z dne 28.8.1991, na katero se sklicuje izpodbijana sodba, pa je bila pogojena "začasnost plažnih objektov" z njihovo namembnostjo "sezonske turistične ponudbe".

Sodišče prve stopnje se je res v izpodbijani sodbi sklicevalo na še nepravnomočno sodbo v zadevi opr. št. P 513/99, kot navaja pritožba, vendar pritožba spregleda, da je sodišče prve stopnje v dokaznem postopku s soglasjem pravdnih strank v celoti prebralo pravdni spis opr. št. P 513/99 in se v obrazložitvi izpodbijane sodbe sklicuje na listine iz tega spisa in jih samo presodi in napravi dokazni sklep, da toženec lastninske pravice na spornih stavbnih parcelah ni dokazal, da je zakupna pogodba z dne 12.7.1993 prenehala, zato je toženec dolžan sporne stavbne parcele vrniti tožeči stranki ter odstraniti plažne objekte.

Toženec v pritožbi vztraja, da je lastninsko pravico na stavbnih parcelah, katerih vrnitev tožeča stranka zahteva v obravnavani pravdi, pridobil z izgradnjo (na podlagi izdanega gradbenega dovoljenja in s soglasjem sopogodbenika, to je Hotela B.) plažnih objektov. Pritožbene navedbe, da je zakupno pogodbo zato treba upoštevati kot zakup le za preostali del zemljišča (kolikor presega stavbišče in funkcionalno zemljišče), pa so nove in kot pritožbene novote, zato v pritožbenem postopku neupoštevne (337. čl. ZPP). Toženec zatrjuje pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču na podlagi 24. čl. ZTLR. Že sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da s tem, ko je toženec (oz. družba P. C. d.o.o.) na podlagi gradbenega dovoljenja z dne 15.11.1992 zgradil začasne plažne objekte na spornih stavbnih parcelah, še ni pridobil lastninske pravice. 24. čl. ZTLR (ki se v danem primeru še uporablja, glede na določbo 268. čl. Stvarnopravnega zakonika) namreč določa, da če zgradi nekdo, ki je lahko imetnik lastninske pravice, stavbo ali drugi zgradbo (gradbeni objekt) na zemljišču, na katerem ima kdo drug lastninsko pravico (graditelj), pridobi lastninsko pravico tudi na zemljišču, na katerem je zgradil gradbeni objekt ter na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo tega gradbenega objekta, če ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da gradi na tujem zemljišču, lastnik zemljišča pa je vedel za gradnjo in se ni takoj uprl. Za tako situacijo pa v obravnavani zadevi ne gre. Tudi za toženca ni sporno, da je gradil na zemljišču, ki je bilo družbena lastnina v uporabi Občine I.. Pravila o gradnji na tujem svetu (24., 25. in 26. čl. ZTLR) so namreč urejala le pridobitev lastninske pravice, ne pa pravice uporabe na zemljišču v družbeni lastnini. Oddajanje stavbnih zemljišč oz. pridobitev pravice uporabe na stavbnih zemljiščih je namreč urejal Zakon o stavbnih zemljiščih (Ur. l. SRS, št. 18/84, 33/89, 24/92 - odločba US), tudi brez javnega razpisa, vendar na podlagi pogodbe in odplačno. Podobno je urejal prodajo ali oddajo stavbnih zemljišč Zakon o stavbnih zemljiščih, ki je stopil v veljavo 25.7.1997 (Ur. l. SRS, št. 44/97). Da bi toženec pridobil pravico uporabe stavbnega zemljišča po določilih Zakona o stavbnih zemljiščih in nato lastninsko pravico na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (2. čl. ZLNDL, Ur. l. RS, št. 44/97), pa v postopku na prvi stopnji niti zatrjeval ni.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje o vprašanju prenehanja zakupne pogodbe odločilo v nasprotju z zakupno pogodbo z dne 12.7.1993. V 4. čl. zakupne pogodbe z dne 12.7.1993 sta se pogodbeni stranki dogovorili za čas trajanja pogodbe do 30.9.1994, z možnostjo podaljšanja. 595. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki se v danem primeru še uporablja, glede na določbo 1060. čl. Obligacijskega zakonika, določa,da zakupna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, preneha že s samim pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Lahko pa stranki avtomatično razvezo pogodbe preprečita s tem, da jo molče obnovita (596. čl. ZOR). Res iz tožbenih trditev izhaja, da je toženec po prenehanju trajanja zakupne pogodbe (30.9.1994) nadaljeval z opravljanjem gostinske dejavnosti, toda, prav iz tega razloga je tožeča stranka tudi vložila predmetno tožbo. Sodišče prve stopnje se v razlogih izpodbijane sodbe sklicuje na dopis z dne 22.8.1995, iz katerega izhaja, da je zakupna pogodba potekla dne 30.9.1994, in da so med pravdnima strankama potekala dogovarjanja o možnosti podaljšanja zakupne pogodbe, vendar do podaljšanja ni prišlo, teh ugotovitev pa pritožba ne izpodbija. Zato se toženec ne more (šele v pritožbi) sklicevati na dejstvo, da tožeča stranka ni zahtevala vrnitve nepremičnin že v letu 1994, saj je bilo med pravdnima strankama očitno že tedaj jasno, da zakupna pogodba ni podaljšana (glede na dopis z dne 22.8.1995 in glede na (neuspešna) dogovarjanja o podaljšanju zakupa). Na dejstvo molče obnovljene zakupne pogodbe (po 596. čl. ZOR) pa se toženec v postopku na prvi stopnji niti ni skliceval, v pritožbi pa je to prepozno (337. čl. ZPP). Ker je zakupna pogodba prenehala, in ker toženec ni izkazal pridobitve lastninske pravice na stavbnih parcelah, je zato odločitev prvostopenjskega sodišča, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku (na podlagi 37. čl. ZTLR) pravilna (razen v delu glede vrnitve parcel v last, kot obrazloženo v nadaljevanju).

Toženčeva dopolnitev pritožbe, podana po preteku pritožbenega roka (333. čl. ZPP) ni upoštevna, pa tudi če bi sledili pritožbi, da je listine toženec pridobil šele 3.3.2005 (kar pa velja le za priloženi načrt parcelacije z datumom 4.3.2005, ne pa za ostale listine, brez datuma), z le-temi le dopolnjuje pritožbene navedbe o (trajnosti) gostinskega objekta, kar pa na sprejeto odločitev nima nobenega vpliva.

Ob vsem povedanem pritožbeni razlogi niso podani. Uradni preizkus izpodbijane sodbe (v skladu z 2. odst. 350. čl. ZPP) pa je pokazal, da je nepravilna prvostopenjska odločitev o vrnitvi spornih parcel v last tožeči stranki, ob ugotovitvi, da je tožeča stranka lastnica spornih parcel. Pravilna materialnopravna odločitev narekuje v tem delu zavrnitev tožbenega zahtevka. Zato je sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo v tem delu ustrezno spremenilo (4.odst. 358.čl. ZPP), v preostalem delu pa pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353.čl. ZPP), kar pa na prvostopenjsko stroškovno odločitev ni vplivalo. V skladu s 3.odst. 154. čl. in 165.čl. ZPP nosi toženec sam svoje pritožbene stroške.