Jedro

Ključno je dejstvo, da je tožeča stranka z nakupom nepremičnin, na katerih so bili poslovni prostori, obremenjeni z najemno pogodbo, vstopila v vse pravice in obveznosti dotedanjega lastnika in torej najemodajalca.

Tožeča stranka, ki je svoj primarni tožbeni zahtevek temeljila na ničnostnih razlogih za najemno pogodbo, v katero je z nakupom nepremičnin vstopila, bi torej s svojim zahtevkom uspela le, če bi zatrjevala in izkazala, da so bili ničnostni razlogi podani že v najemni pogodbi, ki je bila med toženkama sklenjena v maju 2006.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe prvi toženki povrniti 4.281,22 EUR stroškov pritožbenega postopka in v enakem roku drugi toženki 4.281,22 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude vsaki z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče zavrnilo naslednje tožbene zahtevke tožeče stranke: da se ugotovi ničnost Pogodbe o najemu trgovinskega objekta, sklenjene med 1. toženko in pravno prednico 2. toženke K. d.o.o., z dne 25.5.2006; da se navedena pogodba razveže (kar je bil podrejeni tožbeni zahtevek); da je druga toženka dolžna izročiti tožeči stranki v neposredno posest in uporabo ter prosto bremen vse nepremičnine, ki so bile predmet najemne pogodbe, in da je druga toženka dolžna tožeči stranki plačati 1.112.001,00 EUR uporabnine. V zvezi s pravdnimi stroški je sodišče odločilo, da jih mora tožeča stranka toženi stranki povrniti v višini 14.644,27 EUR. Iz razlogov sodbe izhaja, da tožeča stranka, ki je bila ali bi morala biti v času, ko se je odločila za nakup nepremičnine, seznanjena z obstojem tega najemnega razmerja, ni izkazala, da bi bila podlaga najemne pogodbe v nasprotju s prisilnimi predpisi in moralnimi načeli in zato nična. Ugotovilo je, da pogodbeno določena najemnina bistveno ne odstopa od tržne najemnine, da vanjo niso vključeni obratovalni stroški, katere najemnik plačuje posebej, in da je bila oprema v objektu, danem v najem, stara in iztrošena ter vrednostno zanemarljiva. Zato pogodba tudi ni oderuška, ni obremenjena z nedopustnim nagibom in tudi ni navidezna. Ugotovilo je tudi, da sedaj najemnina celo presega tržno vrednost za 6 %, in zato ni zatrjevane izrazite neenakosti med dajatvami tožeče stranke in druge toženke, katera naj bi se še povečevala.

2. Zoper to odločitev se je pritožila tožeča stranka in jo izpodbijala iz vseh treh pritožbenih razlogov ter zaradi kršitve 22. člena Ustave RS in 6. člena Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP). Večino svojega pritožbenega grajanja je namenila izvedenčevemu mnenju, za katerega je navedla, da je nanj imela veliko pripomb, na katere izvedenec ni odgovoril. Pri svojem delu je upošteval najemnine iz petih pogodb, ki sta jih sklenili toženi stranki kot povezani osebi, kar izhaja tudi iz izpovedi priče A.J.. Te pogodbe so bile sklenjene šele v letu 2014, toženi stranki sta očitno svoje ravnanje prilagodili potrebam tega postopka. Glede na izpoved priče S.L. tudi ni videti razloga, da so bile najemne pogodbe sklenjene šele takrat. Do tega se sodišče ni opredelilo (kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Brez razloga ni izvedenec iz baze T. uporabil katere druge najemne pogodbe, ki ne bi bila sklenjena med toženima strankama, na primer na mejnem prehodu Starod, kjer dejavnost opravlja družba R. d.o.o., na mejnem prehodu Škofije. Če jih v bazi ni našel, bi jih moral poiskati na drugačen način. Izvedenec je tudi sam pojasnil, da so v bazi lahko tudi napačni podatki o višini najemnin, in da bi lahko izračunal primerno najemnino tudi na drugačen način. Zato je tožeča stranka tudi predlagala imenovanje novega izvedenca in grajala bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ko je sodišče ta dokazni predlog zavrnilo. Vprašljivost metode cenilca je tudi v tem, da v bazi T. za leto 2006 še ni podatkov. Ne drži ugotovitev prvostopnega sodišča, da naj bi bili zadnji „dve prodaji v cenitvenem poročilu cenilca doseženi na prostem trgu“, saj že iz njegove izpovedi in izpovedi prič A.J. in S.L. izhaja, da je oba objekta v najem dala prvotožena stranka drugotoženi stranki, česar tožena stranka tudi ni prerekala. Pritožnik meni, da je ravno med povezanimi osebami možnost ravnanja v škodo družbe še toliko večja. Tožena stranka tudi ne soglaša z načinom izračuna višine primerne najemnine za nazaj za leto 2006 in z uporabo indeksa rasti cen stanovanj, čeprav je v nasprotju s tem izvedenec zatrjeval, »da se metode izračuna najemnine iz cene nepremičnine ne poslužuje«. Izvedenec si primerljivih nepremičnin ni ogledal, da bi ugotovil njihove dejanske izmere, zato je tožeča stranka tudi predlagala, da sodišče toženim strankam naloži predložitev teh najemnih pogodb od 1.1.2006 dalje, vendar sodišče temu dokaznemu predlogu ni ugodilo in tudi ni navedlo razlogov za takšno odločitev (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo pri odločitvi, da sklicevanje na dolžino najemnega razmerja in na določbe o odškodnini v primeru predčasne odpovedi ne morejo predstavljati ničnostnega razloga, ker naj bi te določbe bile v pogodbo vnesene zaradi varovanja poslovnega interesa najemnika. Teh trditev pa tožena stranka ni postavila (kršitev iz prvega odstavka 339. člena ZPP). »Iz razlogov, ki so zgoraj navedeni« je sodišče »zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje glede tržne najemnine v času sklepanja sporne najemne pogodbe«, posledično pa tudi zmotno uporabilo materialno pravo.

3. Na pritožbo je tožena stranka odgovorila, nasprotovala njenim razlogom, med drugim poudarila, da poskuša pritožba prikazati drugačno sliko o izvedenskem mnenju, in da je bila tožeča stranka vnaprej obveščena o sklenjenem najemnem razmerju, zato ni dopustno, da kot ničnostni razlog izpostavlja domnevno prenizko najemnino, na katero je že v fazi nakupa pristala.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Za odločitev v predmetni pravdi je po oceni pritožbenega sodišča ključno dejstvo, da je tožeča stranka z nakupom nepremičnin, na katerih so bili poslovni prostori, obremenjeni z najemno pogodbo, vstopila v vse pravice in obveznosti dotedanjega lastnika in torej najemodajalca. Takšen vstop novega lastnika v najemno razmerje dotedanjega lastnika (prodajalca) izhaja tako iz določbe 31. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1), kot tudi iz določbe prvega odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (OZ) (2).

6. Tožeča stranka, ki je svoj primarni tožbeni zahtevek temeljila na ničnostnih razlogih za najemno pogodbo, v katero je z nakupom nepremičnin vstopila, bi torej s svojim zahtevkom uspela le, če bi zatrjevala in izkazala, da so bili ničnostni razlogi podani že v najemni pogodbi, ki je bila med toženkama sklenjena v maju 2006. leta. Ne more pa, po tem, ko je v to najemno razmerje z nakupom nepremičnin vstopila, ničnosti najemne pogodbe temeljiti na razlogih, ki izhajajo iz njenega dojemanja primernosti višine najemnine ali (ne)uresničevanja drugih njenih poslovnih namenov.

7. Tožeča stranka je ničnost temeljila na trditvah, da naj bi bila najemna pogodba navidezna in oderuška, imela naj bi nedopusten nagib ter bila v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi in moralnimi načeli. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da nobeden izmed zatrjevanih ničnostnih razlogov ni utemeljen. Pritožba ugotovitve, da najemna pogodba ni bila oderuška in tudi ne navidezna, in da ni imela nedopustnega nagiba, ni izpodbijala. Izpodbijala je le ugotovitev, da pogodba ni bila nična, ker ni nasprotovala ustavi, prisilnim predpisom in moralnim načelom. Tožeča stranka ničnosti ni temeljila na nedovoljeni poslovni podlagi (3), ali na kršitvi glede obličnosti (4), ali na nedopustnosti izpolnitvenega ravnanja (5), ampak je ničnost zatrjevala zaradi vsebine najemne pogodbe.

8. Iz njenih tožbenih trditev izhaja, da naj bi bila najemna pogodba nična, ker naj bi bila sklenjena v izrazito škodo najemodajalca, in sicer predvsem zaradi višine najemnine, ki ne ustreza primerljivim tržnim najemninam, pa tudi zaradi nerazumno visoke odškodnine in visoke pogodbeni kazni za primer predčasnega odstopa ali odpovedi, in ker naj bi bila v nasprotju s predpisi, ki urejajo upravljanje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti. Ker ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da najemna pogodba ne nasprotuje predpisom, ki urejajo upravljanje s premoženjem lokalnih skupnosti, pritožba ni izpodbijala, in ker tudi sicer noben predpis ne določa višine najemnine med dvema subjektoma na trgu (tega tožeča stranka tudi ni zatrjevala), je preostala le še presoja, ali je bila najemna pogodba (ali njene posamezne določbe), sklenjena med toženkama v letu 2006, po vsebini v nasprotju z moralnimi načeli, to je v nasprotju s splošno sprejetimi načeli družbe, ki uveljavljajo temeljne vrednote človečnosti (6). Že pojmovno je nemogoče pogodbena določila, ki sta jih pogodbenici dogovorili glede višine najemnine in glede posledic odstopa, uvrstiti med dogovore, ki bi nasprotovali moralnim načelom (z zgoraj navedeno definicijo). Pravila, ki sta jih toženki dogovorili v najemni pogodbi, so bila v celoti prepuščena njuni pogodbeni avtonomiji; tožeča stranka, ki je kasneje v ta pogodbeni odnos vstopila, pa je prav tako bila avtonomna pri svoji odločitvi, ali naj nepremičnine, obremenjene z najemom, kupi (ali ne) in tako vstopi (ali ne) v najemno razmerje.

9. Iz zgoraj navedenih razlogov zato tožeča stranka pravilnega zaključka prvostopenjskega sodišča, da najemna pogodba ni nična, s pritožbenimi kritikami glede strokovnosti izvedeniškega mnenja pri ugotavljanju primernosti višine dogovorjene najemnine ne more izpodbiti. Tako se izkaže tudi, da je bilo ugotavljanje primernosti višine najemnine z izvedencem (za tožbeno podlago glede zatrjevane ničnosti) nepotrebno. Iz tega razloga se pritožbenemu sodišču tudi ni bilo potrebno opredeljevati do pritožbenih navedb glede pravilnosti in strokovnosti izvedeniškega mnenja.

10. Pritožba pa ne more izpodbiti niti odločitve o podrejenem zahtevku na razvezo najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. V skladu s 112. členom OZ lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe, če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi teh spremenjenih okoliščin ne da doseči namena pogodbe, in sicer v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank, in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi, takšno kot je. Ključno pri tem pravnem institutu je ugotavljanje predpostavk za razvezo pogodbe, pri čemer se upoštevajo le tiste okoliščine, ki so nastopile po sklenitvi pogodbe. Tožeča stranka pa je ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da do spremenjenih okoliščin ni prišlo (ker je ob sklepanju pogodbe najemnina ustrezala realni tržni najemnini, v času sojenja pa je ta najemnina celo presegla tržno vrednost za 6%), grajala zgolj s posplošenim sklicevanjem na napačno ugotovljeno dejansko stanje »glede tržne najemnine v času sklepanja najemne pogodbe«. Samo z izpodbijanjem tega dejstva, ne da bi pri tem izpodbijala tudi ugotovitve o tem, ali so se glede na tako oblikovano višino najemnine kasneje spremenile okoliščine (7), pa pritožba ne more uspeti.

11. Na podlagi zgoraj navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. O pritožbenih stroških je sodišče odločalo na podlagi 154. člena ZPP in je tožeči stranki, ki s pritožbo ni uspela, naložilo, da toženi stranki povrne njene stroške pritožbenega postopka, odmerjene na 8.562,44 EUR, torej vsaki toženki 4.281,22 EUR. Ti stroški predstavljajo njune izdatke za sestavo odgovora na pritožbo (po tar. štev. 3210 ZOdvT, obračunane od vrednosti spora 1.601.001 EUR) in za ptt storitve (po tar. štev. 6002), oboje povečano za 22% DDV (po tar. štev. 6007). V primeru zamude jima bo tožeča stranka dolgovala še zakonite zamudne obresti.

op. št. 1: ki določa: „Najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.“ op. št. 2: ki določa: „Pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom.“ op. št. 3: kar je ničnostni razlog po določbi četrtega odstavka 39. člena OZ op. št. 4: kar je ničnostni razlog po določbi 55. člena OZ op. št. 5: kar je ničnostni razlog po določbi 35. člena OZ op. št. 6: N. Plavšak, Obligacijsko pravo, GV založba, Lj 2009, str. 378 op. št. 7: in to z določeno intenziteto