Jedro

Ob nezatrjevanju drugih okoliščin, ki bi utemeljevale nedopustnost pogodbene podlage oziroma nedopustnost nagiba se izkaže kot pravilen zaključek sodišča druge stopnje, da ugotavljanje primernosti višine najemnine ni odločilno za presojo ničnosti Najemne pogodbe.

Sodišče prve stopnje se je opredelilo tudi do subjektivnega elementa oderuštva iz prvega odstavka 119. člena OZ tako, da ta element ne more biti izpolnjen na strani najemnice, ki je kot hčerinska družba odvisna družba svoje matere in ne obratno. Da bi tožeča stranka s pritožbo lahko uspešno izpodbila presojo sodišča prve stopnje glede oderuštva pogodbe, bi torej morala izpodbiti ugotovitve sodišča prve stopnje o obeh kumulativnih predpostavkah oderuštva.

Tudi sicer bi morebitno nesorazmerje pri dogovorjeni odškodnini lahko bilo podlaga le za delno ničnost Najemne pogodbe (88. člen OZ), ki bi jo morala tožeča stranka ustrezno utemeljiti. Glede nesorazmerne pogodbene kazni pa že zakon daje zavezancu za plačilo pogodbene kazni oblikovalno tožbeno upravičenje za zmanjšanje takšne obveznosti (252. člen OZ).

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna v petnajstih dneh od vročitve te sodbe toženi stranki povrniti 13.142,45 EUR stroškov revizijskega postopka, v primeru neplačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka tega roka dalje.

Obrazložitev

**Dosedanji tek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke za ugotovitev ničnosti Pogodbe o najemu trgovinskega objekta (v nadaljevanju Najemna pogodba), katero sta 25. 5. 2006 sklenili A., d. d. (kot najemodajalec) in B., d. o. o. (kot najemnik). Zavrnilo je tudi podrejeni zahtevek za razvezo te Najemne pogodbe in zahtevka za vrnitev najetih nepremičnin v posest tožeči stranki ter za plačilo uporabnine v znesku 1,112.001,00 EUR.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Tožeča stranka je v zakonskem roku vložila revizijo, v kateri je uveljavljala revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega in drugega odstavka 339. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava ter kršitve pravice do enakega varstva pravic, poštenega sojenja in pravice do pravnega sredstva (22. 23. in 25. člena Ustave RS in 6. člena EKČP). Vrhovnemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži povrnitev stroškov dosedanjega in revizijskega postopka.

4. Tožena stranka je v odgovoru na revizijo predlagala zavrnitev revizije in uveljavljala povrnitev stroškov revizijskega postopka.

**Glede statusa tožene stranke**

5. V pravdi sta kot toženki nastopali: 1. A., d. d., ... in 2. C., d. o. o., ... (kot pravna naslednica najemnika). Iz javno dostopnih podatkov sodnega registra je razvidno, da je bila potem, ko so bila v revizijskem postopku opravljena procesna dejanja iz 375. člena ZPP, druga toženka izbrisana iz sodnega registra 22. 9. 2017 zaradi pripojitve k prvi toženki na podlagi Pogodbe o pripojitvi z dne 10. 8. 2017. Pri prvi toženki pa je bila 4. 10. 2017 vpisana sprememba firme in sedeža, tako da se sedaj glasi: A. S., d. d..

6. Prenehanje stranke postopka pomeni sicer prekinitev pravdnega postopka po 3. točki prvega odstavka 205. člena ZPP. Pravna posledica prekinitve pravdnega postopka je prepoved sodišču, da v času prekinitve postopka opravlja kakršnakoli pravdna dejanja. Izjemo pomeni situacija, ko prekinitev nastane po koncu glavne obravnave (drugi odstavek 207. člena ZPP), saj lahko tedaj sodnik na podlagi obravnave izda odločbo.1 Takšna situacija je podana tudi v tej zadevi, saj je prekinitev postopka nastopila potem, ko so bila opravljena vsa pravdna dejanja strank v zvezi z revizijo. Zato so izpolnjeni pogoji za odločanje o reviziji. Kot tožena stranka je zato v tej sodbi opredeljena prva toženka (ki je tudi pravna naslednica druge toženke) z aktualno firmo in sedežem v skladu z vpisanimi podatki v sodnem registru. Kljub temu pa Vrhovno sodišče v nadaljnji obrazložitvi uporablja pojem prva toženka in druga toženka kot oznako za družbi, ki sta nastopali kot tožena stranka pred sodiščema prve in druge stopnje.

**Glede dopustnosti revizije**

7. Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana pred začetkom uporabe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (ZPP-E, Uradni list RS 10/17), zato se glede na določbo prvega in tretjega odstavka 125. člena ZPP-E v tem revizijskem postopku uporabljajo pravila ZPP, veljavna pred uveljavitvijo novele ZPP-E. Z izpodbijano sodbo je pravnomočno odločeno o več tožbenih zahtevkih, pri katerih opredeljena vrednost spornega premeta vsakega od njih presega mejni znesek 200.000,00 EUR iz 490. člena ZPP za dovoljenost revizije v gospodarskih sporih. Zato je revizija zoper odločitev sodišča druge stopnje v izpodbijani sodbi dovoljena.

**Glede dejanske podlage izpodbijane sodbe**

8. Prva toženka in pravna prednica druge toženke (družba B., d. o. o.) sta 25. 5. 2006 sklenili Najemno pogodbo, s katero je pravna prednica druge toženke prevzela v najem nepremičnine, ki so predmet tožbenih zahtevkov v tej pravdi, za izvajanje trgovinske dejavnosti. Najemna pogodba je bila sklenjena zaradi reorganizacije poslovanja prve toženke, ker je izvajanje trgovinske dejavnosti s prve toženke prenesla na njene hčerinske družbe, ki so bile pred tem organizirane kot poslovne enote za vsak mejni prehod posebej. Pogodba je bila sklenjena za dobo 99 let in je vsebovala določbo o visoki odškodnini oziroma pogodbeni kazni v primeru predčasne odpovedi najemnega razmerja. Dogovorjena je bila mesečna najemnina v višini 2.205,00 EUR, pri čemer v najemnino niso bili všteti tekoči stroški.

9. Prva toženka je septembra 2008 prodajala sporne nepremičnine. V tem postopku je tožeča stranka uveljavila predkupno pravico, na osnovi česar je bila 25. 9. 2008 sklenjena prodajna pogodba.2 Z obstojem najemnega razmerja iz Najemne pogodbe je bila tožeča stranka seznanjena.

**Materialnopravna stališča sodišč prve in druge stopnje**

10. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni zahtevek za ugotovitev ničnosti Najemne pogodbe na podlagi ugotovitve izvedenca, da pogodbeno dogovorjena najemnina ni bistveno odstopala od (poštene) tržne najemnine niti, da naj bi se odstopanje s časom le še povečevalo. Tudi podrejeni zahtevek za razvezo Najemne pogodbe je zavrnilo na podlagi ugotovitve izvedenca, da dogovorjena najemnina sedaj celo presega tržno vrednost najemnine. Posledično je zavrnilo tudi kumulativna zahtevka za vrnitev nepremičnin v posest tožeči stranki in za plačilo uporabnine.

11. Sodišče druge stopnje je zavzelo stališče, da tožeča stranka s pritožbo ni izpodbijala presoje sodišča prve stopnje, da najemna pogodba ni bila oderuška, navidezna in da ni imela nedopustnega nagiba. Preostala je le še presoja, ali je bila Najemna pogodba (ali njene posamezne določbe) po vsebini v nasprotju z moralnimi načeli družbe. Pravila, ki sta jih dogovorili pogodbeni stranki, spadajo v sfero pogodbene avtonomije strank, enako kot je bila avtonomna odločitev tožeče stranke pri odločitvi, ali naj kupi nepremičnine, ki so obremenjene z najemom. Sodišče druge stopnje je tako zavzelo stališče, da ugotavljanje primernosti višine dogovorjene najemnine ni odločilno za presojo ničnosti Najemne pogodbe, zato se do pritožbenih očitkov, ki se nanašajo na pravilnost in strokovnost izvedeniškega mnenja ni opredeljevalo. Glede pritožbenih očitkov, ki se nanašajo na odločitev o podrejenem zahtevku za razvezo Najemne pogodbe, pa je pojasnilo, da je tožeča stranka ugotovitve sodišča prve stopnje, da dogovorjena najemnina celo presega tržno vrednost najemnine v času sojenja, grajala zgolj s posplošenim sklicevanjem na napačno ugotovljeno tržno najemnino v času sklenitve pogodbe.

**Glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka**

12. Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji (prvi odstavek 367. člena ZPP). Zato je kot revizijski razlog mogoče uveljavljati zgolj tiste absolutne bistvene kršitve pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP, ki so navedene v 1. točki prvega odstavka 370. člena ZPP in zaradi relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v postopku pred sodiščem druge stopnje (2. točka prvega odstavka 370. člena ZPP). Pri tem pa Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo preizkuša zgolj v mejah razlogov, ki so navedeni v reviziji (prvi odstavek 371. člena ZPP).

13. Tožeča stranka je v reviziji zelo pavšalno opredelila, da z revizijo uveljavlja tudi revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka (poleg uveljavljane zmotne uporabe materialnega prava in kršitve 22., 23. in 25. člena Ustave RS in 25. člena Evropske konvencije o človekovih pravicah). Na tako pavšalne revizijske očitke o postopkovnih kršitvah Vrhovno sodišče ni dolžno odgovarjati. Zato bo v nadaljevanju odgovorilo zgolj na tiste revizijske očitke, ki jih je mogoče razumeti kot konkretizirane očitke o revizijsko upoštevnih postopkovnih kršitvah sodišča druge stopnje. Ob tem tožeča stranka pretežni del teh očitkov utemeljuje v povezavi z vprašanjem pravilne uporabe materialnega prava, o čemer bo Vrhovno sodišče svoje razloge pojasnilo v nadaljevanju te obrazložitve.

**Glede očitane nepravilne uporabe materialnega prava**

14. V zvezi z uveljavljanimi razlogi za ničnost Najemne pogodbe tožeča stranka v reviziji zgolj ponavlja trditve iz vloge z dne 5. 5. 2015, s katerimi naj bi utemeljevala, da naj bi bili ničnostni razlogi podani že v času sklenitve Najemne pogodbe. Nosilni argument s tem v zvezi, ki ga tožeča stranka izpostavlja tudi v reviziji, naj bi izhajal iz zatrjevanega nesorazmerja med dogovorjenimi izpolnitvami obeh strank Najemne pogodbe.

15. Ničnost je najstrožja sankcija za neveljavnost pogodbe, ki pa je pridržana le za pogodbe, ki nasprotujejo ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 86. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ).

16. Načelo enake vrednosti dajatev je sicer opredeljeno kot eno od temeljnih načel obligacijskega prava (prvi odstavek 8. člena OZ), pri čemer pa ima odstopanje od tega načela pravne posledice samo v primerih, ki so določeni z zakonom (drugi odstavek 8. Člena OZ). Ko ne gre za tako opredeljena in sankcionirana odstopanja od tega načela, prevlada drugo temeljno načelo, to je načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij (3. člen OZ).

17. Splošne določbe OZ urejajo pravne posledice nesorazmerja vzajemnih dajatev v primeru čezmernega prikrajšanja (118. člen OZ) in v primeru oderuške pogodbe (119. člen OZ).

18. Očitno nesorazmerje med obveznostmi pogodbenih strank (na katero se je tožeča stranka sklicevala glede na dogovorjeno višino najemnine v Najemni pogodbi) ima za posledico predvsem pravico oškodovane stranke, da zahteva razveljavitev takšne pogodbe ob predpostavki, da za pravo vrednost ob sklenitvi pogodbe ni vedela in ni bila dolžna vedeti (prvi odstavek 118. člena OZ). Takšno oblikovalno upravičenje pa je časovno omejeno na eno leto od sklenitve pogodbe (drugi odstavek 118. člena OZ). Zgolj obstoj nesorazmerja v izpolnitvi pogodbenih strank zato ne more pripeljati do sankcije ničnosti Najemne pogodbe.

19. Zgolj v povezavi z nesorazmerjem vzajemnih dajatev ni mogoče utemeljevati ničnosti pogodbe zaradi nedopustne podlage (četrti odstavek 39. člena OZ) oziroma zaradi nedopustnega nagiba (drugi odstavek 40. člena OZ). Zato je neutemeljen revizijski očitek, da naj bi sodišče druge stopnje storilo bistveno kršitev pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj ne bi odgovorilo na pritožbene očitke glede nepravilne ugotovitve sodišča prve stopnje, ki se tičejo nesorazmerja v izpolnitvah pogodbenih strank. Ob nezatrjevanju tudi drugih okoliščin, ki bi utemeljevale nedopustnost pogodbene podlage oziroma nedopustnost nagiba se zato izkaže kot pravilen zaključek sodišča druge stopnje, da ugotavljanje primernosti višine najemnine ni odločilno za presojo ničnosti Najemne pogodbe.

20. Prav tako je neutemeljen revizijski očitek enake postopkovne kršitve, ker naj se sodišče druge stopnje ne bi opredelilo do pritožbenih očitkov glede višine primerne najemnine v povezavi z zatrjevano oderuško naravo Najemne pogodbe. Res je očitno nesorazmerje med dajatvami pogodbenih strank ena od dejanskih predpostavk oderuške pogodbe po prvem odstavku 119. člena OZ. Sodišče prve stopnje je zatrjevano oderuškost Najemne pogodbe zavrnilo tako na podlagi ugotovitve o neizkazanem nesorazmerju med pogodbeno in tržno najemnino, kot tudi na podlagi nesprejemljivosti stališča tožnika, da naj bi pri poslu hčerinska družba izkoristila odvisnost oziroma drugo posebno težko ali neugodno stanje svoje matere (13. točka obrazložitve). Sodišče prve stopnje se je torej opredelilo tudi do subjektivnega elementa oderuškosti iz prvega odstavka 119. člena OZ tako, da ta element ne more biti izpolnjen na strani najemnice, ki je kot hčerinska družba odvisna družba svoje matere in ne obratno. Da bi tožeča stranka s pritožbo lahko uspešno izpodbila presojo sodišča prve stopnje glede oderuškosti pogodbe, bi torej morala izpodbiti ugotovitve sodišča prve stopnje o obeh kumulativnih predpostavkah oderuštva. Ker je tožeča stranka v pritožbi izpodbijala zgolj dejansko ugotovitev glede nesorazmerja v izpolnitvah (na kar se sklicuje tudi v reviziji), se izkaže kot pravilen zaključek sodišča druge stopnje, da tožeča stranka presoje sodišča prve stopnje glede oderuštva ni mogla izpodbiti. Zato je tudi v povezavi s to podlago ničnosti pogodbe neutemeljen revizijski očitek, da bi se sodišče druge stopnje moralo opredeliti do nesorazmerja pogodbeno dogovorjenih izpolnitev.

21. Vrhovno sodišče ni dolžno odgovarjati na revizijske navedbe (oziroma sklicevanje na podane trditve v postopku pred sodiščem prve stopnje), ki se tičejo dejanskih ugotovitev o porazdelitvi stroškov med strankama Najemne pogodbe, saj sta se sodišči prve in druge stopnje do tega vprašanja opredelili in zato predstavljajo tovrstne revizijske navedbe poskus nedovoljenega izpodbijanja dejanskega stanja v revizijskem postopku (tretji odstavek 370. člena ZPP).

22. Neutemeljen pa je tudi revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava v tistem delu, ko tudi sodišče druge stopnje ni prepoznalo nemoralnosti v pogojih sklenjene Najemne pogodbe. Sodišče druge stopnje je pogoje ocenilo kot dopustne znotraj pogodbene avtonomije. Revidentka pri tem izpostavlja vprašanje trajanja najema za obdobje 99 let, neustrezne višine (fiksne) najemnine in nesorazmerno visoke odškodnine v primeru predčasnega najemodajalčevega odstopa od pogodbe.

23. Zgolj sklicevanje na neskladje v izpolnitvah ne more pripeljati do sklepa o nemoralnosti pogodbe.

24. Glede trajanja Najemne pogodbe se revidentka zgolj nekonkretizirano sklicuje, da naj bi bila sklenitev najemne pogodbe za 99 let daleč od povprečne dolžine najemne pogodbe in daleč od običajne dolžine najemnih pogodb, ki jih sklepajo gospodarski subjekti. Na tako nekonkretizirane revizijske trditve Vrhovno sodišče ne more odgovarjati. Ob tem pa se tožeča stranka tudi sama sklicuje na pogodbeno dogovorjene posledice v primeru predčasnega odstopa najemodajalca od pogodbe, iz česar je mogoče sklepati, da si je najemodajalec kljub določenemu trajanju pogodbe v okviru pogodbene avtonomije strank3 pridržal oblikovalno upravičenje predčasnega odstopa od pogodbe, ki pa je pogojen s plačilom (nesorazmerno visoke) odškodnine. Tudi sicer bi morebitno nesorazmerje pri dogovorjeni odškodnini lahko bilo podlaga le za delno ničnost Najemne pogodbe (88. člen OZ), ki bi jo morala tožeča stranka ustrezno utemeljiti. Glede nesorazmerne pogodbene kazni pa že zakon daje zavezancu za plačilo pogodbene kazni oblikovalno tožbeno upravičenje za zmanjšanje takšne obveznosti (252. člen OZ). Zato je neutemeljeno revizijsko sklicevanje, da naj bi že te okoliščine predstavljale nasprotovanje moralnim načelom in v tej posledici podlago za ničnost Najemne pogodbe.

**Glede podrejenega zahtevka**

25. Neutemeljena je revizija tudi v delu, s katerim izpodbija argumentacijo sodišča druge stopnje glede neutemeljenosti podrejenega zahtevka za razveljavitev Najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112. člen OZ). Nujna predpostavka za utemeljenost tovrstnega zahtevka so spremenjene okoliščine, ki nastanejo po sklenitvi pogodbe. Odločilna je torej primerjava med pogodbeno dogovorjenimi pogoji in naknadno spremenjenimi okoliščinami, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke ali onemogočajo doseganje namena pogodbe. Pravilno je zato sklepanje sodišča druge stopnje, da tožeča stranka zgolj s pritožbenim izpodbijanjem ugotovljene tržne najemnine v času sklepanja Najemne pogodbe ni mogla uspeti s pritožbo zoper odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tudi podrejenega zahtevka. Revizijske trditve, da je z izpodbijanjem ugotovitev o višini najemnine v časi sklenitve pogodbe posredno izpodbijala tudi kasneje spremenjene okoliščine, so nelogične ob pomanjkanju trditev glede same vsebine spremenjenih okoliščin.

26. Neargumentiran pa je tudi revizijski očitek, da naj bi sodišče druge stopnje z očitki, česa vse naj pritožba ne bi grajala, zgolj iskalo razloge zakaj pritožbi ne ugoditi, s čimer naj bi bila kršena pravica tožeče stranke iz 25. člena Ustave in pravica do poštenega sojenja iz 23. člena Ustave in 6. člena EKČP. Sodišče druge stopnje mora v obrazložitvi sodbe presoditi pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Upoštevaje zgoraj navedene razloge je sodišče druge stopnje na odločilne pritožbene razloge odgovorilo. Pojasnilo je tudi razloge, zakaj se ni opredeljevalo do pretežnega dela pritožbenih očitkov, ki so se nanašali na (dejanske) ugotovitve sodišča prve stopnje o zatrjevanem nesorazmerju v izpolnitvah pogodbenih strank. Pri utemeljitvi revizijskega očitka o kršitvi 23. in 25. člena Ustave in 6. člena EKČP se revidentka s temi argumenti ne sooči, zato na tako posplošene očitke Vrhovno sodišče ni dolžno odgovarjati.

**Glede odločitve o reviziji**

27. S tem je revizijsko sodišče odgovorilo na vse odločilne navedbe tožeče stranke v reviziji. Iz obrazloženih ugotovitev izhaja, da uveljavljeni revizijski razlogi niso podani. Zato je vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

**Glede stroškov revizijskega postopka**

28. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka ni uspela z revizijo, je dolžna povrniti toženi stranki potrebne stroške revizijskega postopka. V skladu z drugim odstavkom 20. člena Odvetniške tarife (Uradni list RS št. 2/2015) se odvetniški stroški odmerjajo po Zakonu o odvetniški tarifi (Uradni list RS št. 67/08 in 35/09). Ker priglašeni stroški v odgovoru na revizijo ne presegajo stroškov po tar. št. 3300 in po tar. št. 1200, je tožena stranka upravičena do povrnitve priglašenih stroškov v višini 10.752,50 EUR in materialnih izdatkov v višini 20,00 EUR, oboje povečano za 22 % DDV. Skupni potrebni stroški tožene stranke v revizijskem postopku tako znašajo 13.142,45 EUR.

1 Enako stališče je bilo zavzeto v sodbi VS RS III Ips 44/2011 z dne 21. 5. 2013. 2 Sodišče prve stopnje je v 5. točki obrazložitve sodbe zmotno pripisalo oblikovalni učinek delni sodbi na podlagi pripoznave (Okrožnega sodišča v Ljubljani VII Pg 3161/2008 – priloga A12), čeprav je iz izreka navedene sodbe razvidno, da je sodišče (le) ugotovilo, da je bila sklenjena prodajna pogodba. 3 Sodba II Ips 97/2012 z dne 18. 12. 2014.