Jedro

Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi izpodbijane sodbe, da glede na specialno določilo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. SZ-1 namreč izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja za določen čas brez sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas. Sodna praksa je enotna, da gre za specialno določilo, ki izključuje uporabo 615. člena OZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je najemno razmerje, sklenjeno na podlagi najemne pogodbe s 1. 10. 1999 med tožnikom in S., d.d., kot pravnim prednikom tožene stranke, za stanovanje na naslovu ..., sklenjeno za nedoločen čas in je še vedno v veljavi. Zavrnilo je tudi nadaljnji tožbeni zahtevek, da je toženka tožniku dolžna priskrbeti drugo za bivanje primerno stanovanje v oddaljenosti največ 5 kilometrov od stanovanja na naslovu ... in mesečno plačevati znesek v višini razlike med neprofitno najemnino in najemnino, ki bo dogovorjena za v najem dano stanovanje. Prav tako je zavrnilo zahtevek v delu, ki se nanaša na plačilo zneska 350,00 EUR mesečno za čas, dokler ne bo tožniku priskrbljeno drugo primerno stanovanje. Tožniku je naložilo, da je dolžan toženki plačati 1.199,78 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožnik iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Poudarja, da je svoj tožbeni zahtevek utemeljeval na dejstvu, da je bila najemna pogodba podaljšana s konkludentnimi ravnanji. Iz sklepa št. 76 sledi izjava volje toženke za podaljšanje najemnih razmerij z osebami, kot je tožnik, izjava volje tožnika pa izhaja iz dejstva plačevanja najemnine tudi po prenehanju delovnega razmerja. Sodišče ni ugotavljalo, ali omenjena dejstva utemeljujejo zaključek glede podaljšanja trajanja najemne pogodbe do smrti zaposlenega oziroma njegovega zakonskega ali izvenzakonskega partnerja, če ta živi dlje. Ob pravilno ugotovljenem dejanskem stanju je sodišče zato zmotno oziroma nepopolno uporabilo materialno pravo. Navedbe sodišča, da tožnik ni izkazal toženkine odobritve podaljšanja najemne pogodbe, so posledica napačnega zaključka o pravno relevantnih dejstvih pri odločanju. Za sklenitev dogovora o podaljšanju najemne pogodbe ni potrebna pisna oblika, prav tako tudi ne ustna, saj se lahko sklene ali podaljša s konkludentnimi ravnanji (18. člen OZ). Sodišče bi moralo upoštevati, da je tožnik od leta 1983 - 1999 uporabljal stanovanje in zanj plačeval najemnino, ne da bi bila sklenjena pisna pogodba, zato je bil utemeljeno prepričan, da je najemna pogodba podaljšana. Pri presojanju vprašanja, ali je določena dejanja mogoče šteti kot konkludentna, je namreč treba upoštevati pretekla ravnanja pogodbenih strank v postopku izvrševanja pravic. Sodišče se je po nepotrebnem ukvarjalo z vprašanjem ustne najemne pogodbe po prenehanju delovnega razmerja, povsem irelevantno je tudi, da je bila s strani toženke tožniku ponujena pisna najemna pogodba. Pravno pomembna je lahko le okoliščina, da je takšno ponudbo toženka dala več kot dve leti po tem, ko je delovno razmerje tožniku pri njej že prenehalo. Tožnik predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo tako spremeni, da njegovemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. V pritožbenem postopku je sporna pravilnost materialno pravnega zaključka sodišča prve stopnje, da najemna pogodba s 1. 10. 1999, sklenjena med tožnikom in pravno prednico toženke za službeno stanovanje za čas trajanja delovnega razmerja, ni bila podaljšana s konkludentnimi ravnanji obeh pravdnih strank. Tožnik v pritožbi ne graja ugotovitev sodišča, da za podaljšanje najemne pogodbe ni zaprosil, prav tako tudi ne, da je ponudbo za sklenitev nove pisne najemne pogodbe po prenehanju prejšnje odklonil. 5. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi, zapisanimi v 10. točki izpodbijane sodbe, da glede na specialno določilo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. SZ-1 namreč izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja za določen čas brez sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas. Sodna praksa je enotna, da gre za specialno določilo, ki izključuje uporabo 615. člena OZ.1

6. Pritožbeno zavzemanje, da je bila najemna pogodba podaljšana s konkludentnimi ravnanji, je glede na navedeno neutemeljeno, o čemer ima sodba vse potrebne razloge (primerjaj tretji odstavek 11. strani sodbe). Posledično so v pritožbi izpostavljene okoliščine glede uporabe stanovanja pred letom 1999 pravno nebistvene, saj tožnik glede na izrecno zakonsko določilo 95. člena SZ-1 ne more uspeti zgolj s sklicevanjem na notranjo subjektivno prepričanje, da je bila pogodba podaljšana sama po sebi zaradi nadaljnjega plačevanja najemnine. Da se je tožnik zavedal, da do takšnega podaljšanja ni prišlo, izhaja tudi iz njegovega dopisa z 28. 10. 2008 (priloga A30), kjer toženko poziva, naj pripravi novo najemno pogodbo, ker mu je delovno razmerje prenehalo.

7. Ker v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani in ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Ker tožena stranka z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Primerjaj odločbe VSL II Cp 2431/2014, VSL I Cp 591/2013, VSL I Cp 1393/2015, VSL II Cp 2315/2012 in druge.