Jedro

Neutemeljen je toženčev očitek o pomanjkljivosti sodbe, ker se ni izrekla o tem, ali je vzrok za napako v projektni dokumentaciji ali v njeni izvedbi. Za utemeljenost zahtevka za odpravo napake zadostuje, da je stvar ob izročitvi imela napako. Ni pa pomembno, ali je vzrok za napako v pomanjkljivi dokumentaciji ali v pomanjkljivi izvedbi. V razmerju do kupca odgovarja prodajalec ne glede na to, kaj je vzrok za napako.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v II. točki izreka spremeni tako, da se glasi: "Tožena stranka je dolžna odpraviti stvarne napake na stanovanju tožečih strank na naslovu ..., tako da v 60 dneh izvede izolacijo objekta na način, da ne bo prihajalo do toplotnih mostov, in sicer toplotno izolacijo na spodnji strani balkona, sanacijo terase, sanacijo 'zelene terase' na vzhodni strani stanovanja, sanacijo zunanjega zidu okrog 'zelene' terase na vzhodni strani stanovanja, sanacijo vhoda v stanovanje na vzhodni strani in sanacijo nadstreška nad vhodom."

II. V ostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožena stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo,

(1) da je toženec dolžan tožnikoma nerazdelno plačati znesek znižanja kupnine 5.759,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2006, kar sta tožnika zahtevala več iz tega naslova, pa zavrnilo (I. točka izreka),

(2) da je toženec dolžan v 15 dneh odpraviti stvarne napake v stanovanju tožnikov, tako da izvede izolacijo objekta na način, da ne bo prihajalo do toplotnih mostov (in sicer izvesti toplotno izolacijo na spodnji strani balkona, sanacijo terase, sanacijo "zelene" terase na vzhodni strani stanovanja, sanacijo zunanjega zidu okrog "zelene" terase na vzhodni strani stanovanja, sanacijo vhoda v stanovanje na vzhodni strani ter sanacijo nadstreška nad vhodom ter opredelilo način sanacije)(II. točka izreka),

(3) da je toženec dolžan tožnikoma povrniti del stroškov postopka, sorazmerno uspehu v pravdi (III. točka izreka).

2. Toženec v pritožbi zoper ugodilni del navedene sodbe in zoper odločitev o stroških postopka uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sodbo v izpodbijanem delu spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Ker izvedenka ni izdelala mnenja v skladu s 478. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in napotkom Vrhovnega sodišča v obravnavani zadevi,1 je odločitev o znižanju kupnine materialnopravno zmotna. Ta jamčevalni zahtevek služi varstvu načela enake vrednosti dajatev. Zaradi tega se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako. Kupec lahko izbere med različnimi jamčevalnimi upravičenji, njegova izbir pa je dokončna.

Izvedenka ni ugotovila vrednosti stanovanja z napakami.

Ker je treba ugotoviti stanje ob zaključku obravnave, bi morala izvedenka opraviti ogled in ugotoviti, ali napake še obstajajo. Izvedenka tudi ni upoštevala toženčevih stališč glede posameznih napak. Tožnika nista kupila garaže, ampak parkirni prostor v garažah pod objektom, kar izhaja tudi iz pogodbene skice. Ker je stanovanje po trinajstih letih treba prebeliti in očistiti, sta ti dve napaki odpravljeni. V komercialno tehničnem opisu, ki je bil del prodajne pogodbe, je bilo navedeno, da bodo finalni tlaki na terasah iz granitogresa in ne iz lesa. Ker sta tožnika sama montirala bojler, napake ni več.

Izvedenka ni pojasnila, zakaj je pri napaki pod točko f navedla, da poškodba ne vpliva na manjvrednost stanovanja, pri izračunu manjvrednosti pa je upoštevala 15.851,70 SIT.

Ker sta tožnika v obdobju od 19. 3. 2013 do 18. 9. 2015 razpolagala z zneskom 22.278,44 EUR, jima za to obdobje ne gredo zamudne obresti.

Sodišče se ni opredelilo do toženčevih pripomb na izvedensko mnenje F. M. Izvedenec ni opravil primerjave med PGD in PZI, niti se ni opredelil, ali je vzrok za napako v projektni dokumentaciji ali v njeni izvedbi. Širine izolacije 100 cm ni dokumentiral s simulacijo temperaturnih con. Glede potrebnosti izolacije AB plošče s spodnje strani ni navedel, ali je izračun v projektni dokumentaciji, ki te izolacije ni predvidela, napačen. Ugotovitev, da parapetni zid ni povezan s konstrukcijo objekta in je zato potrebna sanacija, ne temelji na izračunu oziroma simulaciji, ki bi potrdila obstoj toplotnega mostu. Kljub toženčevemu nasprotovanju je izvedenec upošteval fotografije, ki sta jih posnela tožnika, ni pa ugotovljeno, v kakšnih temperaturnih pogojih so bile posnete, niti ni navedena emitivnost, pri kateri je bila izvajanja meritev, ter vpliv gibanja zraka, niti ni bil dan podatek o kalibraciji merilne naprave.

V nadaljevanju pritožnik povzema pripombe, ki naj bi jih podal na izvedensko mnenje, a niso povezane s tem, kar je predmet odločanja v izpodbijani sodbi.

Sodišče ne bi smelo dovoliti spremembe tožbe z dne 25. 10. 2013. Ni šlo le za preciziranje zahtevka, niti nista z njo zahtevala manj kot s prvotnim zahtevkom. Dotlej tožnika nista izpostavljala sanacije balkona, terase, vhoda in nadstreška. Za zahtevano sanacijo balkona tožnika nista legitimirana, ker balkon sodi k sosednjemu stanovanju. Zahtevek za ureditev odkapa zgornjega balkona je bil že pravnomočno zavrnjen (V. točka izreka sodbe P 2292/2006-II z dne 5. 5. 2011). Zahtevana sanacija terase in zelene terase ni povezana z zahtevano sanacijo fasade. Zahteva je v nasprotju s projektno dokumentacijo, hkrati pa posega v skupne dele stavbe, za kar tožnika nimata soglasja ostalih etažnih lastnikov. Enako velja za zahteve v zvezi z nadstreškom nad vhodom v stavbo.

Spremenjeni zahtevek za odpravo napak, ki niso bile zajete v prvotno postavljenem zahtevku, je bil vložen prepozno. Iztekel je petletni zastaralni rok. Pravica tožnikov je ugasnila. Tožnika teh napak nista grajala. O tem se sodba ni izrekla.

Sodišče se ni izreklo o pritožnikovem predlogu za določitev daljšega roka za izpolnitev obveznosti. Navedel je, da je pri izvedbi del zavezan k upoštevanju zakonskih zahtev v zvezi z javnim naročanjem, izvedba gradbenih del pa je vezana tudi na vremenske razmere.

Sodišče se ni izreklo niti o ugovoru litispendence v zvezi z zadevo P 1113/2006-II, kjer se obravnava identičen zahtevek zaradi odprave napak v zvezi z izolacijo objekta in na terasi ter v zvezi s sanacijo vhoda v objekt in nadstreška nad vhodom.

3. Tožnika nista odgovorila na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

Glede zahtevka za znižanje kupnine

5. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da na manjšo vrednost stanovanja vplivajo napake v parkirnem mestu, neustrezno zatesnjen stik banje in talne keramike, slabo obdelane stene, vrsta tlaka na terasi in neobstoj priključka za toplo vodo v kuhinji. Upoštevaje izvedenkin izračun je sodišče ugotovilo, da te napake za 6,20 % zmanjšujejo vrednost stanovanja in v tem deležu od nakupne cene stanovanja ugodilo zahtevku za znižanje kupnine.

6. Neutemeljeni so očitki o zmotno ugotovljenih odločilnih dejstvih. Ugotovitve o stanju stanovanja ob izročitvi temeljijo na izvedenskem mnenju. Ker je za zaključek o obstoju napak odločilno stanje ob izročitvi stanovanja, je pritožbeni očitek o pomanjkljivostih v delu kasneje postavljene izvedenke, ki ni ugotovila, ali napake še obstajajo, neutemeljen. Iz enakega razloga so neutemeljene pritožbene navedbe o potrebnosti beljenja in čiščenja stanovanja po trinajstih letih in o tem, da sta tožnika sama odpravila nekatere od napak.

7. Že v prvem sojenju je bilo ugotovljeno, da izročitev garažnega prostora predstavlja izročitev z napako. Ugotovitev se opira na navedbo v pogodbi, kjer je bila kot predmet pogodbe navedena "garaža št. 58", na ugotovitev, da je bila cena enaka kot v pogodbi, ki jo je toženec sklenil glede stanovanja v istem naselju in po kateri je kupcu izročil garažo (in ne le parkirni prostor v garažnem prostoru), in na izvedenčevo mnenje, da je bila vrednost garaže v istem naselju za 50 % višja od vrednosti parkirnega mesta. Upoštevaje pravilo o razlagi nejasnih določb v korist potrošnika (22. člen Zakona o varstvu potrošnikov – v nadaljevanju ZVPot)2 oziroma nejasnih določb v pogodbah, ki jo je pripravila ena stranka, v korist druge stranke (83. člen OZ) je sodišče pravilno zaključilo, da pogodbena skica, ki je bila sestavni del pogodbe, ne zadostuje za odpravo dvoumnosti pogodbenega dogovora in njegovo razlago v korist kupcev (kot potrošnikov).

8. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek o zmotnosti ugotovitve, da je napaka podana zaradi drugačnega materiala finalnih tlakov na terasah od pogodbeno dogovorjenega. Granitogres je bil v tehnično komercialnem opisu, na katerega se sklicuje toženka, predviden le za balkone, tako v skici, ki je bila priloga pogodbe, kot v PGD dokumentaciji pa je bil na terasi predviden pod iz lesa. Ker je bilo v različnih dokumentih, ki so spremljali sklenjeno pogodbe, lastnost tlakov različna, razlika v vrednosti pa je več kot štirikratna, se je sodišče – upoštevaje prej navedeno razlagalno pravilo – utemeljeno oprlo na listine, ki so bile v korist tožnikov.

9. Napake pod točko f izvedenka ni upoštevala v ugotovljenem zmanjšanju vrednosti stanovanja.

10. Neutemeljen je tudi očitek, da izvedensko mnenje zaradi napačnega izvedenkinega pristopa k ugotavljanju vrednosti stanovanja z napakami ne more biti zadostna podlaga za ugotovitev o zmanjšani vrednosti stanovanja. Kot je navedeno že v izpodbijani sodbi, je izvedenka z uporabo strokovnega znanja ovrednotila, ali ugotovljene napake znižujejo vrednost stanovanja in če da, v kolikšni meri oziroma koliko bi bilo stanovanje s takimi napakami vredno na trgu. Dejstvo, da je pri oceni te mere v nekaterih primerih izhajala (tudi) iz stroška za običajen način odprave napake, ne daje podlage za sklep o neuporabljivosti mnenja. Prepričljivo je tako npr. navedla, da na trgu ni stanovanja brez tople vode v kuhinji, tako da bi bila vsakršna ocena o tem, koliko je tako stanovanje manj vredno od stanovanja s toplo vodo, neobrazložena; ker je pričakovano, da bo lastnik stanovanja to pomanjkljivost odpravil z nakupom bojlerja, je višina stroška za njegov nakup ustrezna podlaga za primerjavo med vrednostjo stanovanja s toplo vodo v kuhinji in brez nje.

11. Izvedensko mnenje je bilo dovolj zanesljiva podlaga za ugotovitev o znesku znižanja kupnine v skladu s 478. členom OZ, tj. za ugotovitev sorazmerja med vrednostjo stvari brez napake in z napako.3

12. Neutemeljen je tudi očitek o zmotnosti odločitve o teku zakonskih zamudnih obresti. Denarni znesek, na katerega se toženec sklicuje v pritožbi, je toženka plačala tožnikoma na podlagi pravnomočne sodbe, izdane v tem postopku. Po njeni razveljavitvi v revizijskem postopku sta tožnika navedeni denarni znesek vrnila tožencu. Če je toženec menil, da mu v skladu s pravili o neupravičeni obogatitvi dolgujeta zamudne obresti, bi jih lahko zahteval. Navedeno pa ne vpliva na tek zamudnih obresti od zneska preveč plačane kupnine, prisojenega z izpodbijano sodbo. Glede na to, da je toženec zahteval plačano nazaj, namreč ni mogoče reči, da je šlo za plačilo na račun zahtevanega znižanja kupnine.

Glede zahtevka za odpravo napak

13. Sodišče prve stopnje je ugodilo zahtevku za odpravo napake na stanovanju tožnikov tako, da izvede izolacijo objekta na način, da ne bo prihajalo do toplotnih mostov, nato pa opredelilo mesta, kjer je toženec dolžan izvesti toplotno izolacijo, in način njene izvedbe. Odločilo je še, da je toženec dolžan navedeno storiti v petnajstih dneh.

14. Neutemeljen je očitek, da je bilo o delu zahtevka, ki je predmet izpodbijane sodbe, že pravnomočno odločeno. V prvem sojenju je bil zavrnjen zahtevek za ureditev odkapa z balkona nad stanovanjem tožnikov. Bistvo očitka tožnikov je bilo v odtekanju meteorne vode iz zgornjega stanovanja v – njuno – spodnje stanovanje. Z zavrnitvijo tega zahtevka torej očitno ni bilo odločeno o toženčevi dolžnosti odpraviti napake, povezane s toplotno izolacijo stanovanja.

15. Sodišče prve stopnje se v izpodbijani sodbi resda ni izreklo o toženčevem ugovoru litispendence, vendar pa je bilo že v prvem sojenju ugotovljeno, da je bila tožba v zadevi Okrožnega sodišča v Ljubljani P 1113/2006-II vročena kasneje kot tožba v obravnavani zadevi, pravilnosti te ugotovitve pa pritožnik ne oporeka.

16. Neutemeljen je očitek o nepravočasnosti tožbe, ker naj bi tožnika šele v vlogi z dne 25. 10. 2013 postavila zahtevek za toplotno izolacijo stanovanja. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da sta tožnika prevzela stanovanje 29. 7. 2005 in da sta že v tožbi, vloženi 14. 7. 2006, navedla, da je izvedba izolacije objekta neustrezna, da zaradi tega plačujeta nesorazmerno visoke stroške ogrevanja in da zato zahtevata izvedbo običajne izolacije. Tožba je bila torej vložena pred iztekom enoletnega roka, določenem v prvem odstavku 480. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), sploh pa pred iztekom dvoletnega roka iz tretjega odstavka 37.c člena Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot).

17. Morebitno grajanje napake pred izročitvijo stanovanja ne vpliva na pričetek teka roka. Rok za vložitev tožbe je pričel teči z izročitvijo.

18. Ker sta tožnika že v tožbi zatrjevala obstoj pomanjkljive toplotne izolacije objekta, v katerem je njuno stanovanje, kasnejše spremembe zahtevka ne vplivajo na odločitev o pravočasnosti tožbe. Za presojo tega vprašanja zato tudi ni pomembno, ali sta tožnika s posegom v prvotni zahtevek v vlogi z dne 25. 10. 2013 spremenila tožbo (v smislu procesnih pravil) ali ne. Odločilno je, da tudi z zahtevkom, o katerem je odločeno z izpodbijano sodbo, merita na odpravo pomanjkljivosti v zvezi s toplotno izolacijo stvari, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe.

19. Neutemeljen je tudi toženčev pritožbeni pomislek, da tožnika ne moreta zahtevati posegov v skupne dele stavbe. Tožnika imata pravico zahtevati od toženca kot prodajalca, da odpravi napake stanovanja, katerega lastnika sta. Okoliščina, da odprava napake zahteva poseganje v skupne dele stavbe, ne vzpostavlja nujnega sosporništva med prodajalcem in solastniki skupnih delov. Razmerje med tožnikoma in ostalimi solastniki skupnih delov je samostojno pravno razmerje. Morebitno nasprotovanje ostalih solastnikov skupnih delov, da se izvede potrebna toplotna izolacija stanovanja v lasti tožnikov, ki vključuje poseganje v skupne dele, ni ovira za ugoditev zahtevku.

20. Utemeljen je toženčev očitek, da se sodišče ni izreklo o njegovih pripombah na izvedensko mnenje, povezanih z načinom odprave pomanjkljivosti v izvedbi toplotne izolacije stanovanja. Taka pomanjkljivost utemeljuje obstoj bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Navedeno pa ne narekuje razveljavitve sodbe ali izvedbe obravnave pred sodiščem druge stopnje. Toženčeve pripombe, do katerih se sodišče prve stopnje v sodbi ni opredelilo, se namreč nanašajo na način odprave napake. Ker kupec nima pravice zahtevati določenega načina odprave napake, ampak je ta v domeni prodajalca – navedeno izhaja tako iz ZVPot (prva alineja prvega odstavka 37c. člena) kot tudi iz OZ (1. točka prvega odstavka 468. člena), je zahtevek v tistih delih, v katerih se nanaša na odpravo napake, iz navedenega razloga neutemeljen. Pomanjkljivosti pri ugotavljanju dejstev, pomembnih v zvezi z načinom odprave napake, so zato nepomembne.

21. Neutemeljen je toženčev očitek o pomanjkljivosti sodbe, ker se ni izrekla o tem, ali je vzrok za napako v projektni dokumentaciji ali v njeni izvedbi. Za utemeljenost zahtevka za odpravo napake zadostuje, da je stvar ob izročitvi imela napako. Ni pa pomembno, ali je vzrok za napako v pomanjkljivi dokumentaciji ali v pomanjkljivi izvedbi. V razmerju do kupca odgovarja prodajalec ne glede na to, kaj je vzrok za napako. Da nastajanje toplotnih mostov4 zaradi neizvedbe oziroma neustrezne izvedbe toplotne izolacije predstavlja stvarno napako, pa ne more biti dvoma. Stvarna napaka je podana, če stvar nima lastnosti, potrebnih za običajno rabo (1. točka 459. člena OZ in 1. točka drugega odstavka 37. člena ZVPot). Izvedensko mnenje daje prepričljivo podlago za sklep, da je izvedena toplotna izolacija nezadostna in ni skladna niti s tedanjimi – manj strogimi – predpisi, dejstvo, da na nekaterih mestih sploh ni bila predvidena, pa predstavlja veliko gradbeno napako. Izvedenec je tudi jasno navedel, da je treba popraviti stike stanovanja na fasadi in izvesti toplotno izolacijo tlaka pod teraso. Posamezno opredeljenim mestom v zahtevku toženec niti ni nasprotoval. Zahtevek je torej utemeljen, kolikor zahteva od toženca, da izvede toplotno izolacijo stanovanja v lasti tožnikov na posameznih opredeljenih mestih na način, da ne bo prihajalo do toplotnih mostov.

22. Utemeljen pa je tožnikov pritožbeni očitek o tem, da se sodišče ni izreklo o njegovem predlogu za določitev daljšega roka za prostovoljno izpolnitev. Po drugem odstavku 313. člena ZPP lahko sodišče za izpolnitev nedenarne dajatve, določi daljši rok od splošnega petnajstdnevnega roka. Ne glede na dolgotrajnost postopka, s katero sta tožnika nasprotovala utemeljenosti toženčevega predloga, je toženčev predlog za določitev daljšega roka utemeljen. Iz ugotovitev v sodbi, kakšen je obseg del, ki jih je dolžan opraviti toženec, da bo izpolnil obveznost po sodbi, izhaja, da ni realno pričakovanje, da bo to storil v petnajstih dneh. Po presoji pritožbenega sodišča je primeren rok dveh mesecev. To je rok, ki ga zakon, ki ureja jamčevanje za napake v podobnem primeru, kot je obravnavani, tj. v primeru kupoprodajne pogodbe glede novozgrajenega stanovanja, določa kot najdaljši rok za odpravo napak (drugi odstavek 25. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – ZVKSES).

23. Po navedenem in po ugotovitvi, da v ostalem niso podani po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče toženčevi pritožbi delno ugodilo in II. točko izreka spremenilo tako, da je toženec dolžan v 60 dneh izvesti izolacijo objekta na način, da ne bo prihajalo do toplotnih mostov, in sicer toplotno izolacijo na spodnji strani balkona, sanacijo terase, sanacijo 'zelene terase' na vzhodni strani stanovanja, sanacijo zunanjega zidu okrog 'zelene' terase na vzhodni strani stanovanja, sanacijo vhoda v stanovanje na vzhodni strani in sanacijo nadstreška nad vhodom (358. člen ZPP). V ostalem delu je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

24. Ker sprememba izpodbijane sodbe ne spreminja ugotovitve sodišča prve stopnje o deležu uspeha tožnikov v pravdi, ni bila potrebna sprememba odločitve o stroških postopka, ki sta jih pravdni stranki priglasili v postopku pred sodiščem prve stopnje.

25. Odločitev o toženčevih stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP. Toženec je namreč uspel s sorazmerno majhnim delom pritožbe.

1 Sodba in sklep VS RS II Ips 348/2013 z dne 20. 8. 2015. 2 Stališče, da je tudi javni sklad, kar je po svojem položaju toženec, zavezan k spoštovanju ZVPot, je bilo že zavzeto tako v obravnavanem primeru kot kasneje potrjeno v sodni praksi Vrhovnega sodišča (glej sodbi VS RS II Ips 258/2012 z dne 17. 1. 2013 in II Ips 6/2013 z dne 18. 12. 2014. 3 Prim. sklep VS RS II Ips 348/2013 z dne 20. 8. 2015. 4 Izvedenec ga je opredelil kot preboj toplote na določenem mestu zaradi nezadostne toplotne izolacije, ki na tistem mestu povzroči znižanje temperature.