Jedro

Povračilo vlaganj, ki presegajo popravila in stroške vzdrževanja, ki jih je dolžan nositi najemodajalec (in jih urejajo določbe 14. do 17. člena ZPSPP, in ob smiselni uporabi določbe 24. člena SZ), je mogoče zahtevati na podlagi pogodbe, če je bilo pogodbeno razmerje urejeno tudi glede takšnih vlaganj. Sicer mora po 22. členu ZPSPP najemnik po prenehanju najemnega razmerja najemodajalcu izročiti poslovni prostor v takem stanju, v kakršnem ga je prevzel. V 6. členu najemne pogodbe, s katerim sta se pravdni stranki dogovorili, da je tožnik dolžan nositi stroške velikih in srednje velikih popravil, katerih namen je zagotoviti in podaljšati normalno trajanje sestavnih delov stavbe in njenih naprav, sta pravdni stranki uredili povračilo stroškov materialnih vlaganj, ki ohranjajo uporabno vrednost stavbe in naprav in jih je že po ZPSPP dolžan nositi najemodajalec. Povračilo vlaganj, ki presegajo omenjena popravila in stroške vzdrževanja (smiselna uporaba 25. člena SZ) pa sta pravdni stranki uredili v 5. členu omenjene pogodbe. Tako je pritrditi višjemu sodišču, da je v tem členu jasno določeno, da najemodajalec najemniku dovoli vse potrebne posege za preureditev poslovnih prostorov in dvorišča, ki so predmet pogodbe, najemnik pa ima pravico notranjost v najem vzetih prostorov ter najeto dvorišče preurediti po svoji želji in na svoje stroške. Ob takšnem dogovoru in ob upoštevanju izpovedbi pravdnih strank, da so bili poslovni prostori ob sklenitvi pogodbe potrebni obnove, tudi revizijsko sodišče nima pomislekov, da je toženec izvedel obnovo na podlagi dovoljenja lastnika.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da obstajajo terjatve tožnika zoper toženo stranko v znesku 27.064,70 EUR z obrestmi, v znesku 664,68 EUR z obrestmi in v znesku 61.364 SIT z obrestmi (točka 1 izreka), da ne obstaja pobotna terjatev tožene stranke zoper tožnika (točka 2. izreka) in da je zato tožena stranka dolžna tožniku plačati znesek 27.729,38 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki jih priznava NLB d.d. za devizne vloge na vpogled, vse v tolarski protivrednosti in znesek 61.364 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2002 do plačila (točka 3. izreka) in tožniku plačati pravdne stroške v znesku 506.854,94 SIT z obrestmi od 30.10.2003 do plačila (točka 4. izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka 5. izreka). Znesek 27.729,38 EUR je prisodilo iz naslova plačila odškodnine za izgubljeni dobiček v višini 27.064,70 EUR zaradi nezakonitega posedovanja prostorov tožeče stranke za čas 26 mesecev od 28.9.2000 do 14.11.2002 (kot primerna mesečna najemnina za poslovne prostore je bila upoštevana najemnina 1.040,95 EUR) in za en mesec (september 2000) iz naslova plačila najemnine v višini 664,68 EUR, znesek 61.364 SIT pa iz naslova neplačane elektrike in ponovnega priklopa.

Pritožbi tožene stranke je višje sodišče delno ugodilo in prvostopenjsko sodbo razveljavilo v točki 4. izreka sodbe v celoti, v točkah 1. in 3. izreka sodbe pa v celoti razen glede zneska 61.364 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2002 dalje do plačila, in v tem delu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem delu je pritožbo zavrnilo in sodbo v točki 2. izreka in v točkah 1. in 3. izreka glede zneska 61.364 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2002 do plačila potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo.

Tožena stranka vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in sicer zoper tisti del drugostopenjske odločbe, s katerim je bilo pravnomočno razsojeno, da ne obstaja njena pobotna terjatev zoper tožnika. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni, tako da razsodi, da obstaja toženčeva pobotna terjatev, oziroma da razveljavi sodbi sodišča prve in druge stopnje tudi v delu glede pobotnega ugovora in vrne zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Po mnenju revizije predstavljata pravno podlago za presojo, ali obstaja pobotna terjatev tožene stranke, ali torej obstaja pravica tožene stranke zahtevati povrnitev njenega investicijskega vložka v poslovne prostore tožnika, in ali obstaja pravica tožene stranke, da zahteva vrnitev dela najemnine, najemna pogodba z dne 27.9.1993 in aneks k tej pogodbi z dne 6.2.1997. Tako je po mnenju revidenta v 6. členu najemne pogodbe jasno določeno, da je tožnik tisti, ki je dolžan nositi vse stroške investicijskega vzdrževanja, kamor spadajo vsa velika in srednje velika popravila, katerih namen je zagotoviti in podaljšati normalno trajanje sestavnih delov stavbe in njenih naprav. V aneksu, ki sta ga pravdni stranki sklenili 6.2.1997, pa je zapisano: "S tem, ko bodo poravnane vse obveznosti, se najemodajalec obveže, da bo najem poslovnega prostora sklenjen za nedoločen čas in da bo najemnina znašala 1300 DEM na mesec. V primeru prekinitve pogodbe s strani najemodajalca mora najemodajalec vrniti vso razliko od 1300 DEM do 490 DEM, katero je prejemal mesečno, z obrestmi in ves vložek v gostinski lokal.". Iz navedenega je po mnenju revizije jasno, da sta se pravdni stranki dogovorili za spremembo najemne pogodbe z dne 27.9.1993, in sicer s pogojno določbo, da bo najemno razmerje iz najemnega razmerja za določen čas prešlo v najemno razmerje v nedoločen čas. Ker se je pogoj izpolnil, saj je revident poravnal vse zneske najemnine tožniku do septembra 2000, je po mnenju revizije jasno, da so stopila v veljavo določila aneksa. Res sta 7.4.1999 pravdni stranki sklenili in zapisali novo najemno pogodbo in 21.6.1999 sklenili sporazum o razveljavitvi najemne pogodbe, kar je ugotovilo tudi višje sodišče. Revident pa meni, da je prišlo do napačnega tolmačenja sporazuma z dne 21.6.1999. V citirani listini je jasno zapisano, da pravdni stranki le razveljavljata najemno pogodbo, ki sta jo sklenili 7.4.1999 in to v celoti, zaradi česar je najemna pogodba z dne 7.4.1999 prenehala veljati. Z zapisom z dne 21.6.1999 po mnenju revidenta nista pravdni stranki v ničemer posegli niti v najemno razmerje po pogodbi z dne 27.9.1993 niti v aneks k njej z dne 6.2.1997. Izrecno je bilo ugotovljeno, da najemna pogodba z dne 27.9.1993 ostane v veljavi, prav tako zapis z dne 21.6.1999 nima nobenega vpliva na veljavnost aneksa z dne 6.2.1997. Ta nikoli ni bil niti spremenjen niti razveljavljen, zato bi bilo njegova določila treba upoštevati. Revident meni, da mu ravno aneks z dne 6.2.1997 daje pravno podlago za uveljavljanje njegovega pobotnega ugovora. Po citiranem aneksu je tožena stranka upravičena do povrnitve celotnega investicijskega vložka in do plačila razlike najemnine. Drugostopenjska sodba se je postavila na stališče, da tožena stranka nima pravnega upravičenja za postavitev svojega pobotnega ugovora. Revident zato meni, da je sodišče napačno tolmačilo določila aneksa z dne 6.2.1997 oziroma jih sploh ni uporabilo, kar pa po mnenju revidenta predstavlja kršitev materialnega prava.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Revizija ni utemeljena.

Po mnenju revizije predstavlja pravno podlago za presojanje, ali obstaja pobotna terjatev tožene stranke, ali torej obstaja pravica tožene stranke zahtevati povrnitev njenega investicijskega vložka v poslovne prostore tožnika, in ali obstaja pravica tožene stranke, da zahteva vrnitev dela najemnine, najemna pogodba z dne 27.9.1993 in aneks k tej pogodbi z dne 6.2.1997. Že na podlagi 6. člena najemne pogodbe gre tako po mnenju revizije tožencu povračilo njegovega investicijskega vložka, prav tako na podlagi aneksa, ki sta ga pravdni stranki sklenili 6.2.1997, na podlagi katerega mu gre v primeru prekinitve pogodbe s strani najemodajalca poleg dela najemnine še vložek v gostinski lokal. Povračilo vlaganj, ki presegajo popravila in stroške vzdrževanja, ki jih je dolžan nositi najemodajalec (in jih urejajo določbe 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ZPSPP, Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88 in ob smiselni uporabi določbe 24. člena Stanovanjskega zakona, SZ, Uradni list RS, št. 18/91 in naslednji), je mogoče zahtevati na podlagi pogodbe, če je bilo pogodbeno razmerje urejeno tudi glede takšnih vlaganj. Sicer mora po 22. členu ZPSPP najemnik po prenehanju najemnega razmerja najemodajalcu izročiti poslovni prostor v takem stanju, v kakršnem ga je prevzel. V 6. členu najemne pogodbe, s katerim sta se pravdni stranki dogovorili, da je tožnik dolžan nositi stroške velikih in srednje velikih popravil, katerih namen je zagotoviti in podaljšati normalno trajanje sestavnih delov stavbe in njenih naprav, sta pravdni stranki uredili povračilo stroškov materialnih vlaganj, ki ohranjajo uporabno vrednost stavbe in naprav in jih je že po ZPSPP dolžan nositi najemodajalec. Povračilo vlaganj, ki presegajo omenjena popravila in stroške vzdrževanja (smiselna uporaba 25. člena SZ) pa sta pravdni stranki uredili v 5. členu omenjene pogodbe. Tako je pritrditi višjemu sodišču, da je v tem členu jasno določeno, da najemodajalec najemniku dovoli vse potrebne posege za preureditev poslovnih prostorov in dvorišča, ki so predmet pogodbe, najemnik pa ima pravico notranjost v najem vzetih prostorov ter najeto dvorišče preurediti po svoji želji in na svoje stroške. Ob takšnem dogovoru in ob upoštevanju izpovedbi pravdnih strank, da so bili poslovni prostori ob sklenitvi pogodbe potrebni obnove, tudi revizijsko sodišče nima pomislekov, da je toženec izvedel obnovo na podlagi dovoljenja lastnika, ki mu obsega obnove ni narekoval, da je torej bil prostor prevzet v takrat obstoječem stanju z dogovorom, da se najemniku dovoljuje poslovni prostor in dvorišče preurediti po svoji želji in na svoje stroške.

Glede aneksa z dne 6.2.1997, ki po mnenju revizije tudi predstavlja pravno podlago za presojo, ali obstoji pobotna terjatev toženca, ker je v njem zapisano, da mora v primeru prekinitve pogodbe s strani najemodajalca ta vrniti del najemnine in vložek v gostinski lokal, je bilo pravilno ugotovljeno, da ne daje podlage za zahtevek po povrnitvi vloženih sredstev obnove in dela najemnine, in sicer ne zaradi kasnejšega sporazuma o razveljavitvi najemne pogodbe z dne 7.4.1999, s katerim sta se pravdni stranki dne 21. 6. 1999 tudi sporazumeli, da najemno razmerje po pogodbi z dne 27.9.1993 preneha po poteku sedmih let, to je 27.9.2000. Iz takšnega dogovora sledi pravilen zaključek, da pravne posledice, ki naj bi jih tožnik prevzel s sklenitvijo aneksa z dne 6.2.1997, ne veljajo zaradi drugačnega dogovora v letu 1999. Tožnik namreč najemne pogodbe ni prekinil, pač pa je čas najema potekel na podlagi sporazuma pogodbenih strank o času trajanja najema.

Revidentu tako ni mogoče pritrditi, da je prišlo do napačnega tolmačenja sporazumne razveljavitve najemne pogodbe z dne 21.6.1999, češ da pravdni stranki nista v ničemer posegli v sklenjeno najemno razmerje oziroma pogodbo z dne 27.9.1993 niti v aneks k njej z dne 6.2.1997 in da mu ravno aneks z dne 6.2.1997 daje pravno podlago za uveljavljanje njegovega pobotnega ugovora. S tem, ko sta se pravdni stranki s sporazumno razveljavitvijo najemne pogodbe z dne 7.4.1999 še sporazumeli, da najemno razmerje po pogodbi z dne 27.9.1993 preneha 27.9.2000, pravne posledice, ki naj bi jih tožnik prevzel s sklenitvijo aneksa z dne 6.2.1997, ne veljajo zaradi drugačnega dogovora pogodbenih strank v letu 1999. Po navedenem pa sta sodišči nižjih stopenj v zadevi pravilno odločili v skladu z zgoraj citiranimi določili ZPSPP in Zakona o obligacijskih razmerjih (99. člen ZOR, Uradni list SFRJ, št. 29/78, 39/85 in 57/89) in sta tako materialno pravo pravilno uporabili. Odločitev nižjih sodišč je glede na navedeno materialnopravno pravilna.

Sodišče je zato toženčevo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člen ZPP).