Jedro

Najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oz. oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, mora imeti v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo ob vložitvi tožbe, če se najemna pogodba odpoveduje iz tega razloga.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo kot neutemeljenega zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba med pravdnima strankama za trosobno stanovanje št. 3 v pritličju zgradbe ..., da je tožena stranka dolžna izprazniti to stanovanje in ga praznega oseb ter stvari izročiti tožeči stranki v 91. dneh ter da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške. Tožeči stranki je naložilo v povrnitev toženi stranki pravdne stroške v znesku 166.950,00 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.

Zoper sodbo se je v roku pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da se tožeča stranka ne strinja s tolmačenjem sodišča prve stopnje 5. odst. 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Navedeno določilo namreč nikjer ne določa, da mora imeti najemnik stanovanja primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo ob vložitvi tožbe. Tožeča stranka je v letu 2004 izvedela, da ima toženka v lasti več nepremičnin. Toženka je sicer zatrjevala, da je z darilno pogodbo dne 8.3.2002 svoj del stanovanjskega poslopja prenesla na svojega sina in tekom pravde je predložila notarski zapis z dne 11.5.2004 in priglasitev davčni upravi dne 12.5.2004. Tožeča stranka je toženo stranko z dopisom z dne 7.1.2005 pozvala, da predmetno stanovanje zaradi lastništva primernega stanovanjskega poslopja izprazni, torej še v času, ko je bila lastnica 1/2 stanovanjskega poslopja. Tožena stranka z ničemer ni dokazala, da stanovanjsko poslopje ni primerno za bivanje, ampak je še celo sama izpovedala, da v njem prebiva sin. Niti v odgovoru na tožbo v tej pravdi tožena stranka ni predložila sklepa o vpisu sprememb v zemljiško knjigo, ampak je to storila še pozneje. Navedeno pomeni, da je bila tožena stranka vse do prvega poziva tožeče stranke in še nekaj časa potem lastnica primernega stanovanjskega poslopja, katerega svoj delež do 1/2 je z darilno pogodbo prenesla na svojega sina, ožjega družinskega člana. Očitno je, da je tožena stranka podarila nepremičnino z namenom obiti SZ-1 in tako obdržati najemniško stanovanje, ter gre v tem primeru za navidezno pogodbo.

Tožeča stranka meni, da je potrebno SZ-1 razlagati tako, da je možno najemno pogodbo odpovedati najemniku, če se ugotovi, da je lastnik primernega stanovanja, pri tem pa je potrebno šteti datum za odpoved datum, ko se je za lastništvo izvedelo in je bila najemnica pozvana na izročitev stanovanja, ne pa vložitev tožbe, saj je tožbo možno vložiti šele, ko je pripravljena celotna dokumentacija. Glede odpovednega razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 pa tožeča stranka šteje, da iz izpovedb zaslišanih prič izhaja, da prebivajo pri toženi stranki, res da ne vsak dan, ampak po več dni, kar je šteti nepretrgoma, tako, da je tožeča stranka mnenja, da je podan tudi navedeni odpovedni razlog.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo zavrača pritožbene navedbe tožeče stranke in predlaga zavrnitev pritožbe. Navaja, da je tožbeni zahtevek neutemeljen celo, če bi 5. odst. 103. člena SZ-1 razlagali tako, da za utemeljenost odpovedi zadostuje lastništvo v času, ko je najemodajalec zanj izvedel, kot to trdi tožeča stranka v pritožbi.

Dejstvo je, da je tožena stranka lastništvo na njej lastnem delu stanovanjske zgradbe prenesla na svojega sina z darilno pogodbo že

8.3.2002, medtem ko je tožeča stranka po lastnih navedbah izvedela, da ima toženka v lasti stanovanjsko stavbo, šele v letu 2004. Po sklenitvi prej navedene darilne pogodbe je namreč bila toženka še zgolj formalna oziroma zemljiškoknjižna lastnica zgradbe, medtem ko je bil dejanski lastnik njen sin, ki je tam tudi prebival. Darilna pogodba ni bila sklenjena z namenom zaobiti SZ-1, ampak zato, ker je sin toženke nepremičnine prevzel z namenom, da tam kmetuje. Glede odpovednega razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 pa je pritožba pavšalna in neobrazložena.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče kot pravilnega sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da morajo biti razlogi za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje iz 5. odst. 103. člena SZ-1 podani ob vložitvi tožbe, ker sicer ni možno uspešno odpovedati pogodbe iz teh razlogov.

Da je takšno stališče pravilno, nenazadnje izhaja tudi iz določbe 3. odst. 112. člena SZ-1, po kateri se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču. Če pa je odpoved možna le s tožbo, pa morajo biti ob vložitvi tožbe, ko se pogodba odpoveduje, izpolnjeni pogoji, zaradi katerih se pogodba odpoveduje. Ker je bil zemljiškoknjižni predlog na podlagi darilne pogodbe z dne 8.3.2002 pri sodišču vložen dne 23.7.2004 in na podlagi njega vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na sporni nepremičnini izveden v korist sina toženke s sklepom sodišča z dne 26.4.2005, kar vse izhaja iz sklepa Okrajnega sodišča v .., Dn. št. 2769/.. (priloga B7), toženka ob vložitvi tožbe v tej pravdi dne 24.5.2005 ni bila več lastnica stanovanjske stavbe, ki je bila podlaga za odpoved najemne pogodbe iz razloga po 5. odst. 103. člena SZ-1. Torej je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek, v kolikor ga tožeča stranka temelji na določilu 5. odst. 103. člena SZ-1, utemeljeno zavrnilo. Tožeča stranka namreč ni ponudila niti nobenega tehtnega dokaza, da bi bila darilna pogodba z dne 8.3.2002 navidezna. Podatki v spisu pa potrjujejo ravno nasprotno, torej nenavideznost te pogodbe. Darilna pogodba je namreč bila sklenjena kar tri leta pred vložitvijo tožbe, sin toženke, kateremu je bila nepremičnina podarjena, tam tudi dejansko živi, toženka pa dejansko živi v tem postopku obravnavanem stanovanju.

Pritožbeno sodišče za pravilnega sprejema tudi zaključek prvega sodišča, da niso izpolnjene niti predpostavke za odpoved najemne pogodbe toženki iz razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1, ker opomina tožeče stranke z dne 7.1.2005 toženki (priloga A 15) ni možno šteti za opomin iz 3. odst. 103. člena SZ-1. Po citiranem zakonskem določilu se lahko najemna pogodba odpove s tožbo iz razloga po 7. točki 1. odst. 103. člena SZ-1 le, če lastnik najemnika predhodno pisno opozori na kršitev najemne pogodbe, to opozorilo (opomin) pa mora vsebovati kršitev, način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Za takšen opomin navaja tožeča stranka opomin priloga A 15, kateri pa ne izpolnjuje zahtev iz 3. odst. 103. člena SZ-1. Obsega namreč le kršitev, ne pa tudi načina in roka odprave odpovednega razloga.

Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo niti kršitev, na katere pazi v skladu z 2. odst. 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po uradni dolžnosti, pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo z njo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 1. odst. 165. člena ZPP in sta pravdni stranki dolžni kriti vsaka svoje.

Tožeča stranka namreč s pritožbo ni uspela, medtem ko tožena stranka v pritožbi ni navajala ničesar takega, kar bi pritožbeno sodišče lahko s pridom uporabilo za hitrejšo in lažjo odločitev o pritožbi, torej so bili njeni stroški za odgovor na pritožbo nepotrebni za ta pritožbeni postopek.