Jedro

Če med lastnikom stanovanja in najemnikom obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, mora lastnik stanovanja pogodbo odpovedati s tožbo (tretji odstavek 112. člena SZ-1). To pomeni, da sodišče v pravdi ugotavlja, ali so med trajanjem najemnega razmerja nastopile takšne okoliščine, ki opravičujejo odpoved najemnega razmerja. Obstoj odpovednega razloga se torej ugotavlja za nazaj in je že iz tega razloga stališče nižjih sodišč, ki sta sodili po stanju ob vložitvi tožbe, napačno.

Ob morebitnem zaključku, da je odpovedni razlog nastopil, vendar zaradi nastopa določenih okoliščin kasneje ob vložitvi tožbe ni bil več podan, je pomembno, kakšne so te kasneje nastale okoliščine, kakšni so njihovi učinki in ali lahko vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavita ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Tožeča stranka je kot lastnica neprofitnega najemnega stanovanja zoper toženo stranko kot najemnico vložila tožbo, s katero odpoveduje najemno pogodbo št. 1654/97 z dne 11.2.1997, sklenjeno za trisobno stanovanje ... v izmeri 85,04 m2 ter za pomožni prostor klet v izmeri 1,43 m2, zaradi obstoja krivdnih odpovednih razlogov po 7. točki prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003, v nadaljevanju SZ-1) in razloga po petem odstavku 103. člena SZ-1. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe zavrnilo in posledično tudi zahtevek za izpraznitev in izročitev navedenih prostorov. Tožeči stranki je naložilo, da toženi povrne njene stroške pravdnega postopka v znesku 166.950 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.11.2005 dalje.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje ter odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Tožeča stranka je proti tej sodbi vložila revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Sodišče prve stopnje je odločitev o zavrnitvi obstoja odpovednega razloga zaradi lastništva primernega stanovanja po petem odstavku 103. člena SZ-1 oprlo na stališče, da mora biti navedeni odpovedni razlog podan ob vložitvi tožbe, na kar napotuje tudi tretji odstavek 112. člena SZ-1. S takšnim stališčem se revident ne strinja. Navaja, da zakon nikjer ne določa, da mora imeti najemnik stanovanje ali stanovanjsko stavbo v lasti ob vložitvi tožbe. Iz komentarja zakona, ki sta ga podala prof. dr. J. Š. in mag. B. T., izhaja nasprotno, da je najemno pogodbo možno odpovedati, če najemnik ali njegov zakonec oziroma izvenzakonski partner v času trajanja najemnega razmerja razpolaga z lastnim stanovanjem. Navedeno trditev potrjuje tudi 112. člen SZ-1, ki v prvem odstavku določa, da lahko lastnik najemno pogodbo odpove z odpovednim rokom 90 dni in šele v primeru spora se najemna pogodba odpoveduje s tožbo. Če bi sledili trditvam sodišča, bi bil lastnik, zato da bi si zagotovil, da bo razlog podan ob vložitvi tožbe, dolžan najemno pogodbo odpovedati s tožbo takoj, ko izve za odpovedni razlog, kar je v nasprotju s prvim odstavkom 112. člena SZ-1. Tožeča stranka je po poizvedbah o lastništvu nepremičnin ugotovila, da je v tožena stranka v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica nepremičnin v vložku št. 267 k.o. ... in je tako v mesecu aprilu 2004 imela v lasti primerno stanovanje. Toženi stranki je z dopisom z dne 29.4.2004 sporočila, da ne izpolnjuje več pogojev za najem stanovanja in najemno pogodbo odpovedala. Tudi darilna pogodba, ki je bila sklenjena 8.3.2002 v notarski obliki, je bila po notarju overjena in s tem sposobna za vpis v zemljiško knjigo šele po obvestilu tožeče stranke o odpovedi najemne pogodbe, kar je kvečjemu dokaz, da je darilna pogodba navidezna.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP), ki nanjo ni odgovorilo.

Tožena stranka je na revizijo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev. Lastnik nepremičnine je njen sin G. G., ki je kmetijo v P. prevzel jeseni leta 1992, na njej delal, jo vzdrževal in obnavljal, zato mu je s pogodbo v letu 2002 svoj del kmetije formalno podarila. Od leta 1992 na kmetiji ni prebivala in ne delala.

Revizija je utemeljena.

Tožeča stranka je v letu 1997 toženi stranki oddala v najem neprofitno najemno stanovanje. V aprilu 2004 je ugotovila, da ima tožena stranka v lasti stanovanjsko stavbo parc. št. 1743/4 k.o. ... do 1/2, na kar jo je z dopisom z dne 29.4.2004 opozorila. Tožena stranka je v zvezi s tem sporočila, da ni več lastnica stanovanja, ker je z darilno pogodbo z dne 8.3.2002 solastniški delež nepremičnine podarila sinu G. G. in dne 11.5.2004 darilno pogodbo overila pri notarju. V januarju 2005 je tožeča stranka toženo opomnila, da ravna nepošteno, lastninska pravica na stanovanjski stavbi pa je bila v zemljiški knjigi vpisana na obdarjenca še pred vložitvijo tožbe.

Sodišče prve stopnje je odločitev, da odpovedni razlog po petem odstavku 103. člena SZ-1 (lastništvo drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe) ni podan, oprlo na stališče, da mora biti odpovedni razlog podan ob vložitvi tožbe, čemur je pritrdilo tudi pritožbeno sodišče. S takšnim stališčem nižjih sodišč se ni mogoče strinjati.

Odpoved pogodbenega razmerja je način prenehanja trajnih obligacijskih razmerij, med katera sodi tudi najem. Odpoved stanovanjskega najema je posebej urejena v Stanovanjskem zakonu, pravila za odpoved stanovanjske najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja pa so zaradi pomena stanovanja po večini kogentne narave. Če med lastnikom stanovanja in najemnikom ni spora o razlogu za odpoved najemne pogodbe, odpove lastnik stanovanja najemno pogodbo z odpovedjo (z enostransko izjavo, s katero obvesti najemnika, da želi prenehanje najemnega razmerja; prvi odstavek 112. člena SZ-1). Če pa med njima obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, mora lastnik stanovanja pogodbo odpovedati s tožbo (tretji odstavek 112. člena SZ-1). To pa pomeni, da sodišče v pravdi ugotavlja, ali so med trajanjem najemnega razmerja nastopile takšne okoliščine, ki upravičujejo odpoved najemnega razmerja. Obstoj odpovednega razloga se torej ugotavlja za nazaj in je že iz tega razloga stališče nižjih sodišč, ki sta sodili po stanju ob vložitvi tožbe, napačno.

Po določbi petega odstavka 103. člena SZ-1 sme lastnik odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Kaj je primerno stanovanje, SZ-1 opredeljuje v 10. členu. Okoliščine v zvezi z obstojem odpovednega razloga, to je obstoj drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 ter lastninsko pravico tožene stranke na tem stanovanju ali stanovanjski stavbi, je zato treba presojati v času, ko je tožeča stranka zanje izvedela in nanje opozorila toženo stranko. Tega pa sodišči nižjih stopenj (zaradi zmotnega materialnopravnega pojmovanja, da mora biti odpovedni razlog podan ob vložitvi tožbe) nista ugotavljali, zato je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo in sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP) in odločitev o stroških revizijskega postopka pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Ob morebitnem zaključku, da je odpovedni razlog nastopil, vendar zaradi nastopa določenih okoliščin kasneje ob vložitvi tožbe ni bil več podan, pa je pomembno, kakšne so te kasneje nastale okoliščine, kakšni so njihovi učinki ali lahko vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. Ob tem je treba upoštevati, da gre za poseben odpovedni razlog, ki velja le za neprofitna najemna razmerja. Namen neprofitnih najemnih razmerij je v tem, da lastnik stanovanje oddaja osebam (upravičencem, izbranih na javnem razpisu) zaradi reševanja njihovih stanovanjskih problemov oziroma zaradi obstoja posebnih stanovanjskih in/ali socialnih razmer, za bistveno nižjo najemnino od tržne. Zato lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ne glede na to kje se nahaja, pomeni, da si lahko najemnik sam uredi stanovanjski problem tako, da se preseli v to stanovanje ali da to stanovanje proda in pridobi stanovanje v kraju bivanja. Gre za okoliščino, ki bistveno vpliva na interes lastnika stanovanja za ohranitev neprofitnega najemnega razmerja. Prav zato je zakonodajalec za to situacijo predvidel dve možnosti: lastnik neprofitnega najemnega stanovanja lahko zahteva ali spremembo najemne pogodbe v najemno pogodbo za tržno stanovanje (prenovitev najemnega razmerja) ali najemno pogodbo odpove (prenehanje najemnega razmerja). Obstoj posebnega odpovednega razloga namreč hkrati pomeni tudi, da najemnik ne izpolnjuje več pogojev za ohranitev neprofitnega najemnega razmerja.

Glede na navedeno bo sodišče prve stopnje v novem sojenju moralo najprej presojati, ali so okoliščine, ki utemeljujejo obstoj odpovednega razloga v smislu petega odstavka 103. člena SZ-1, obstajale že pred vložitvijo tožbe. V primeru pozitivnega odgovora pa bo (glede na dejstvo, da odpovedni razlog ob vložitvi tožbe ne obstaja več) moralo presoditi tožničine trditve, da je vzrok za nastalo situacijo v ravnanju tožene stranke, ki je stanovanjsko stavbo odsvojila z darilno pogodbo, in da je njeno ravnanje nepošteno, saj naj bi lastninsko pravico odsvojila z namenom izigrati zakonska določila. Oceniti bo moralo, kako kasneje nastale okoliščine vplivajo na upravičenje tožeče stranke do odpovedi najemnega razmerja.