Jedro

Vsaka izjava volje, tudi vnaprejšnji pristanek na bodoča najemodajalčeva vlaganja se lahko da z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji, če ni posebej dogovorjeno ali predpisano, da je mogoče izjavo volje podati le v določeni obliki.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi ter se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnica je zatrjevala vlaganja v toženčev poslovni prostor, ki so povečala njegovo vrednost v višini 100.000,00 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je v celoti zavrnilo njen tožbeni zahtevek, čeprav je sicer toženec z vlaganji konkludentno soglašal, saj za nekatera ni ugotovilo, da bi jih opravila tožnica, ostala pa niso bila investicijske narave in ne pomenijo toženčeve obogatitve.

3. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Menilo je, da je tožnica v najem prejela gostinske prostore, ustrezne in zadovoljivo opremljene za dogovorjen poslovni namen (izvajanje gostinske dejavnosti), zato dodatna, posebna investicijska vlaganja niso bila potrebna. Redni stroški so bremenili tožnico, za vsako vlaganje ali preureditev pa je potrebovala vnaprejšnje soglasje toženca, ki ga ni niti zatrjevala. Zaključek sodišča prve stopnje, da je toženec s tožničinimi vlaganji konkludentno soglašal, ni pomemben, saj vnaprejšnjega soglasja ni mogoče dati konkludentno. Vlaganja so bila tako izvršena bodisi kot tožničin strošek bodisi brez toženčevega vnaprejšnjega soglasja.

4. Revizijo vlaga tožnica. Opozarja, da je zahtevala le povračilo investicijskih vlaganj, ki jih je opravila s toženčevim konkludentnim soglasjem. Stališče pritožbenega sodišča, da soglasja na ta način ni mogoče dati, ocenjuje kot napačno. Opozarja na odločbe Vrhovnega sodišča VIII Ips 16/2013, II Ips 1133/2008, II Ips 836/2009, Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg1320/2013, I Cpg 1154/2012, I Cpg 694/2009, I Cpg 757/2009. Meni, da iz izvedenskega mnenja povsem jasno izhaja, katera vlaganja so investicijska. Po izvedenčevi oceni ta znašajo 4.828,24 EUR. Opozarja, da je sodišče druge stopnje brez podlage zaključilo, da so vlaganja predstavljala le manjšo preureditev kuhinje. Zgolj deloma po njenem mnenju drži tudi zaključek, da vlaganja ne predstavljajo investicijskih vlaganj, ker je toženec v poslovnih prostorih že prej opravljal gostinsko dejavnost. Vsaj leto pred tem toženec te ni opravljal. V zvezi s tem je izpovedala tudi priča N. Š. Zato ne drži niti zaključek, da nobena zatrjevana vlaganja niso bila potrebna, kar potrjuje tudi dejstvo, da je toženec po prenehanju najemnega razmerja takoj nadaljeval z gostinsko dejavnostjo. Meni, da bi morali sodišči nižjih stopenj njenemu tožbenemu zahtevku ugoditi najmanj v višini 4.828,24 EUR. Pa tudi, da sta kršili določbe postopka, saj nista upoštevali izvedenskega mnenja, zato gre za sodbo presenečenja. Vrhovnemu sodišču predlaga, da spremeni izpodbijano sodbo tako, da njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa njeno razveljavitev in zahteva povračilo revizijskih stroškov.

5. Toženec odgovarja, da tožnica v veliki meri nedovoljeno nasprotuje ugotovljenemu dejanskemu stanju in da odločba Vrhovnega sodišča VIII Ips 16/2013 ni primerljiva, kar velja tudi za ostale odločbe. Tožnica bi morala imeti vnaprejšnje soglasje toženca, ki ga ni niti zatrjevala. Iz njegovega ravnanja pa ni mogoče sklepati, da soglasje obstoji. Konkludentno namreč ni mogoče dati vnaprejšnjega soglasja. Nedopustne so tudi tožničine navedbe o višini investicijskih vlaganj, ki jih povzema po izvedenskem mnenju. Opozarja, da se je sodišče prve stopnje izrecno opredelilo do izvedenskega mnenja, to pa je potrdilo tudi sodišče druge stopnje, zato ne more iti za sodbo presenečenja. Presenečenje je tožba sama. Predlaga zavrnitev revizije in zahteva povračilo stroškov odgovora.

6. Revizija je utemeljena.

7. Sodišči nižjih stopenj sta ugotovili naslednja odločilna dejstva, na katera je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP): - med pravdnima strankama je prenehal dogovorjen poslovni najem; - po najemni pogodbi stroški popravil prostora in inventarja, potrebni za njuno uporabo, bremenijo tožnico, stroški investicijskih vlaganj pa toženca; - poslovni prostori so bili ustrezno in zadovoljivo opremljeni za gostinsko dejavnost že pred njihovim prevzemom s strani tožnice; - tožnica bi za vlaganja potrebovala vnaprejšnje soglasje toženca.

8. Če se najemodajalec in najemnik s pogodbo (pred ali po prenehanju najemnega razmerja) ne dogovorita o povrnitvi vlaganj, ki jih je v soglasju z najemodajalcem na najetih nepremičninah opravil najemnik, se njegov zahtevek za njihovo povračilo presoja po določbah o neupravičeni pridobitvi iz prvega odstavka 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).(1) Pravna teorija(2) in sodna praksa(3) sta soglasni, da zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve temelji na obogatitvenem načelu, po katerem lahko prikrajšani zahteva zgolj povračilo tistega, za kar je bil okoriščenec brez pravne podlage z vlaganji okoriščen.

9. Bistveno torej je, ali je tožnica vlaganja v toženčevo nepremičnino opravila z njegovim soglasjem in ali gre za vlaganja, ki po dogovoru iz najemne pogodbe bremenijo toženca (če bi šlo za vlaganja, ki bremenijo tožnico, ni izpolnjen pogoj prehoda premoženja brez pravnega temelja), torej vlaganja, ki presegajo okvir rednih popravil (investicijska vlaganja), zaradi katerih je toženec obogaten. Tožnica utemeljeno kot zmotno izpostavlja stališče sodišča druge stopnje, da vnaprejšnjega soglasja (toženčeve izjave volje, da odobrava tožničina vlaganja) ni mogoče podati na konkludenten način. Izjava volje se lahko da z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (prvi odstavek 18. člena OZ, enako prvi odstavek prej veljavnega 27. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR), če ni posebej dogovorjeno ali predpisano, da je mogoče izjavo volje podati le v določeni obliki. Kot je razumeti razloge sodišča druge stopnje, svojo razlago o nezmožnosti konkludentne podaje soglasja črpa iz dogovorjene vnaprejšnjosti soglasja. Vnaprejšnjost soglasja še ne pomeni pisnosti ali zgolj besedne možnosti podaje soglasja, zadošča vsakršno ravnanje, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da soglasje obstoji (če bi npr. toženec kot lastnik sodeloval pri pridobivanju upravnih dovoljenj,...).(4) Tudi ob predpostavki, da toženčevo soglasje k opravljenim delom ni bilo dano vnaprej, pač pa šele naknadno, tožnici povračila ni mogoče kar enostavno odreči. Čeprav bi tožnica sprva prekršila pogodbena določila, ni mogoče mimo tega, da pogodbeni stranki soglasno lahko kadarkoli na novo uredita svoje dosedanje pravice in obveznosti. Če je toženec z vlaganji na kakršenkoli način soglašal, pa čeprav naknadno, je s tem pristal tudi na to, da bo tožnica z vlaganji morebiti povečala vrednost njegovega poslovnega prostora, in na možnost, da ji bo njegovo večvrednost moral povrniti. Tožnica bi v tem primeru imela ob predpostavki toženčeve obogatitve pravico do plačila.

10. Kriterij potrebnosti vlaganj, tudi če je pravilen, čemur sicer revidentka obrazloženo nasprotuje, glede na ugotovljeno vsebino pogodbeno volje ne more biti kriterij, ki bi tožnici odvzel to pravico. To je kriterij, ki bi ga moralo sodišče uporabiti, če bi tožnica zahtevala povračilo nujnih stroškov po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP).(5) Ker je bilo zanje dogovorjeno, da jih nosi tožnica, v nobenem primeru nima pravice do njihovega povračila in jih ni treba ugotavljati.

11. Če pa so preostala tožničina zatrjevana vlaganja, torej tista, ki presegajo okvir rednih popravil inventarja in prostora, povečala vrednost toženčeve nepremičnine, mora toženec tožnici povrniti toliko, kolikor je zaradi njih obogaten. Ker je pritožbeno sodišče pri presoji pogojev za utemeljenost tožničinega tožbenega zahtevka zmotno uporabilo materialno pravo glede načina podaje soglasja, ni presojalo utemeljenosti tožničinih preostalih pritožbenih očitkov (predvsem glede investicijske narave vlaganj). Zato je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP), odločitev o revizijskih stroških pa je pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP). Sodišče druge stopnje bo tako moralo ponovno presoditi obstoj toženčevega soglasja k tožničinim vlaganjem in, ali so opravljena vlaganja investicijske narave ter za toženca pomenijo obogatitev.

Op. št. (1): Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi (prvi odstavek 190. člena OZ), primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 45/2013. Op. št. (2): Polajnar Pavčnik, A.: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, 2. knjiga, strani 46 in 47. Op. št. (3): Odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 333/2011, II Ips 718/2008, II Ips 45/2013, II Ips 77/2007. Op. št. (4): Primerjaj odločbo VS II Ips 58/2013 in druge.

Op. št. (5): Če se stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora (14. člen ZPSPP). Če nastane potreba, da se na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca po 14. členu tega zakona, mora najemnik temu brez odlašanja to sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe; v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca (16. člen ZPSPP). Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati te stroške z najemnino. Te pravice nima, če je izvršil popravilo, ne da bi bil poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in ne da bi mu dal za to primeren rok, razen v primeru, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru (17. člen ZPSPP).