Jedro

Stroški potrebnih popravil poslovnih prostorov in sprememb na inventarju ali zunanji podobi lokala so po sklenjeni najemni pogodbi (skladno s 3. členom) bremenili tožnico. Stranki sta se v 9. členu najemne pogodbe tudi dogovorili, da tožnica za vsako preureditev ali adaptacijo potrebuje poprejšnje soglasje toženca. Iz navedenega je jasno razvidno, da sta se pravdni stranki s sklenjeno najemno pogodbo dogovorili o vseh vrstah vlaganj, in sicer so stroški potrebnih popravil poslovnih prostorov in sprememb na inventarju oziroma zunanji podobi lokala bremenili tožnico, zato le-ta njihove povrnitve ne more zahtevati, saj je za ta vlaganja obstajala pravna podlaga, tako da v tem primeru sploh ne gre za neupravičeno pridobitev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnica je dolžna tožencu v roku 15 dni povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.759,73 EUR.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek tožnice, da ji je toženec dolžan plačati 100.000,00 EUR s pripadki, posledično pa ji je naložilo, da je dolžna tožencu povrniti njegove pravdne stroške v znesku 2.758,50 EUR s pripadki v primeru zamude. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da za vtoževano terjatev (iz naslova vlaganj v toženčev poslovni prostor, zaradi katerih naj bi se njegova vrednost povečala za 100.000,00 EUR, za kar naj bi bil toženec obogaten, sama pa prikrajšana) ni materialnopravne podlage. Nobeno od opravljenih popravil ali po tožnici zatrjevanih vlaganj v nepremičnino toženca ne pomeni in ni povzročilo njegove obogatitve v smislu 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ); zatrjevana vlaganja so bila bodisi redno vzdrževanje v najem dane nepremičnine bodisi preureditev premične notranje opreme, povečanje prepoznavnosti objekta pa ni kategorija koristi, ki bi bila vzročno povezana z obogatitvijo lastnika nepremičnine.

2. Zoper sodbo se je zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnica s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je moč na podlagi 23. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemno pogodbo, katere predmet je poslovni prostor, odpovedati sporazumno. In pravdni stranki sta se glede odpovedi najemne pogodbe v celoti sporazumeli. Posledično je materialnopravno pravilna podlaga zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve po 190. členu OZ, na katerega bi sodišče moralo opreti svojo odločitev. Sodišče tudi napačno interpretira izpovedbo tožnice v delu, da naj bi sama zakrivila odstop od najemne pogodbe ter podala odpoved z namenom, da bi najem obdržala. Nelogično namreč je, da bi bila odpoved najemne pogodbe podana iz razlogov in želje po nadaljevanju najemnega razmerja. Vztraja, da je bila primorana izvesti tako vlaganja, da je bilo moč najeti prostor uporabiti za namen, za katerega je sploh sklenila najemno razmerje, kot tudi tista, ki ta okvir presegajo. Nesporno med pravdnima strankama je bilo, da je gostinski lokal toženca pred sklenitvijo najemne pogodbe s tožnico deloval s prekinitvami, ki so bile med drugim tudi dolge eno leto. To je potrdila tudi zaslišana priča N. Š., ki je za tožnico izvajala storitve čiščenja v relevantnem obdobju. Iz njene izpovedbe jasno izhaja, da najeti poslovni prostor s strani tožnice pred njenim najemom ni bil v obratovanju, v posledici česar je mogoče logično zaključiti, da je bil v zapuščenem stanju, zaradi česar je bilo potrebno izvesti zatrjevana vlaganja. To je bilo v nasprotju z najemno pogodbo med pravdnimi strankami, saj toženec svojih jamstev ni izpolnil. Tožnica je bila tako primorana kot nujno potrebno izvesti tako vlaganja, ki so bila potrebna, da je bilo mogoče poslovni prostor moč uporabiti v namen, za katerega je bil najet, kot tudi tista vlaganja, ki ta okvir presegajo. Navedeno tako jasno izhaja iz dokaznih listin v spisu in pričevanj pravdnih strank. Sodišče pa se do izpovedbe priče N. Š. sploh ni opredelilo. Oprlo se je na izpovedbo priče Z. Š., ki pa je zunajzakonska partnerica toženca ter tako zainteresirana za izid pravde. Da je šlo za vlaganja, ki utemeljujejo zahtevek, je konec koncev potrdil tudi izvedenec mag. Ž. P. v svojem mnenju z dne 24. 7. 2012, kjer je izpostavil, da so bila vlaganja v zgornjih prostorih poslovnih prostorov za toženca koristna v smislu povečanja vrednosti lokala. Sodišče pa tega sploh ni upoštevalo. Sodišče je tako brez ustrezne opore v dokaznem postopku ocenilo, da ne gre za takšne vrste vlaganj, ki bi vodila do ugoditve zahtevku. Prav tako je sodišče napačno interpretiralo tožničine izpovedbe glede vlaganj, ki se nanašajo na ureditev okolice. Opozarja, da je toženec ob svojem zaslišanju jasno povedal, da za ureditev dvorišča ni plačal ničesar, še več, da je tudi sam delavcem dal pijačo. Slednje potrjuje dejstvo, da je bila tožnica s predstavniki podjetja I., d.o.o., dogovorjena, da bodo na račun dejstva, da bodo v njenem lokalu brezplačno koristili njene usluge, kot protidajatev uredili dvorišče oziroma parkirišče in okolico. Sodišče sicer pravilno ugotavlja, da je tožnica opravila določena dela, vendar da ta dela ne predstavljajo tovrstnih vlaganj, ki bi vodila k ugoditvi zahtevku. Takšno stališče pa je materialnopravno zmotno. Enako gre pri presojati tudi tožničine trditve, da je na podlagi svojih vlaganj pripomogla k večji prepoznavnosti lokala, zaradi česar je tožnica v obdobju najema tudi zelo dobro poslovala in v takšnem stanju tudi tožencu prepustila najeti gostinski lokal po prenehanju najemnega razmerja. Opozarja tudi, kaj je tožnica pri svojem zaslišanju jasno in določno ter prepričljivo izpovedala glede vlaganj. V posledici navedenega je zato sodišče tudi sprva angažiralo izvedenca, neupoštevanje njegovega mnenja pa je za tožnico presenečenje, saj je izvedenec v svojem mnenju jasno in prepričljivo pojasnil, da gre za takšne vrste vlaganj, ki bi pripeljali do ugoditve tožničinemu tožbenemu zahtevku. Neutemeljeno je sodišče tudi uporabilo določbe 589. člena OZ.

3. Na pritožbo je odgovoril toženec, ki v odgovoru meni, da je pritožba neutemeljena in predlagal njeno zavrnitev, tožnico pa naj pritožbeno sodišče zaveže k plačilu pritožbenih stroškov tožencu. Glede odpovedi najemne pogodbe opozarja, da je bila tožnica tista, ki je podala odpoved najemne pogodbe, toženec pa je to dejansko sprejel, saj mu kaj drugega niti ni preostalo. Toženec se je tudi v celoti držal določil sklenjene najemne pogodbe, tožnica pa je bila tista, ki jo je kršila. Opozarja na določila v najemni pogodbi, iz katerih jasno izhaja, da bo tožnica kot najemnica na svoje stroške opravljala le popravila poslovnih prostorov in inventarja, ki so potrebni za njeno uporabo, ne pa investicij, ki so ostala v domeni toženca kot najemodajalca. Tožnica je bila tista, ki se tega ni držala, zato ni upravičena do kakršnegakoli povračila oziroma vlaganj. Glede obogatitve pa zanjo ni podlage, saj toženec ni obogaten; dejansko je oškodovan. Nikakor ne drži, da se toženec ni držal določil sklenjene najemne pogodbe. Karkoli je tožnica počela v objektu in okoli objekta, v katerega prostorih je imela gostinsko dejavnost, je delala v svojem imenu in za svoj račun in nikakor v korist ali obogatitev toženca. Tožnica nikakor ni bila primorana izvesti ničesar, kot navaja v točki III. pritožbe, da bi lahko uporabljala poslovni prostor za namen, za katerega je sklenila najemno pogodbo. Pred sklenitvijo pogodbe je bil prostor tožnici znan, in če bi bilo karkoli na tem, bi se za kakršnokoli investicijo ali popravke v lokalu stranki dogovorili v najemni pogodbi. Vsi posegi tožnice v prostor so bili po sklenitvi najema. Ta isti poslovni prostor je bil po vsebini namenjen za gostinsko dejavnost že vrsto let prej, ko je kot najemnica prišla tožnica, in je s krajšimi prekinitvami tudi obratoval in imel vsa potrebna obratovalna dovoljenja. Pritožbene navedbe o potrebnem čiščenju lokala so povsem zgrešene in zavajajoče, saj je šlo zgolj za običajno čiščenje, s katerim za toženca ni nastala nobena korist. Šlo je pač za temeljito čiščenje pred otvoritvijo, kar je bilo nujno domena in breme tožnice. Nobenega dokaza ni o tem, da bi toženec moral karkoli postoriti v zvezi z lokalom, pred ali po najemu in k čemu takemu tudi nikoli ni bil pozvan. Če bi bilo karkoli resnega, kar trdi tožnica, lokala ne bi vzela v najem. Glede izvedenca pa poudarja, da je bila izvedba tega dokaza povsem zgrešena in nepotrebna, glede na to da sploh ni temelja za tožničin zahtevek. Toženec je ves čas bil jasen glede tega, da ni dal vnaprejšnjega soglasja niti naknadne odobritve za nobeno od del tožnice v najetih prostorih. Tožnica je delala samovoljno, urejala prostor po svojem okusu in za svoj račun ter za trenutno korist njene gostinske dejavnosti. Pritožbene navedbe glede okolice in parkirišča so absurdne. Povsem pravilna je tudi ugotovitev in odločitev sodišča v delu, ki se nanaša na teraso, umetno travo, cvetlična korita in ostalo (v delu, ki se nanaša na tako imenovano prepoznavnost lokala). Vse navedeno niso investicije in vse, kar je tožnica delala na teh segmentih, je delala za svoj račun in za račun uspeha svoje gostinske dejavnosti. Ne gre za povečanje vrednosti nepremičnine toženca, niti za njegovo obogatitev na račun tožnice, temveč zgolj za tekoče potrebe – urejanja lokala po zamisli najemnika – tožnice, vse v skladu z dogovorom po 3. členu najemne pogodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi odločilne okoliščine pravilno in popolno ugotovilo, na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, pri odločanju pa ni zagrešilo niti kakšne zatrjevane niti kakšne uradoma upoštevne bistvene kršitve postopkovnih določb iz 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče prve stopnje ugotavlja, da sta se pravdni stranki v konkretnem primeru s prvim členom najemne pogodbe (A3) dogovorili, da tožnica prevzame v najem „opremljene gostinske prostore“, sestavljene iz več vrst prostorov. Glede stroškov pa sta se v 3. členu najemne pogodbe dogovorili, da bo tožnica na svoje stroške opravljala popravila poslovnih prostorov in inventarja, ki so potrebne za njihovo uporabo, razen investicijskih vlaganj, ki jih opravlja najemodajalec – toženec. Navedena določila najemne pogodbe in izpoved strank, da je v istih prostorih že vrsto let delovala gostilna, torej jasno kažejo, da je tožnica v najem prejela toženčeve prostore, ki so bili ustrezni in zadovoljivo opremljeni za dogovorjeni poslovni namen (izvajanje gostinske dejavnosti), zato dodatna, posebna investicijska (trajna gradbena) vlaganja v te prostore sploh niso bila potrebna. To izhaja tudi iz zapisnika UE Sevnica (A5), ki je od tožnice za začetek poslovanja gostinske dejavnosti v najetih poslovnih prostorih zahtevala le manjšo preureditev kuhinje. Temu nasprotne in zgolj navržene pritožbene trditve, sploh upoštevajoč pogodbene ugotovitve glede stanja najetih poslovnih prostorov, so zato neutemeljene.

6. Sodišče prve stopnje prav tako ugotavlja, da so stroški potrebnih popravil poslovnih prostorov in sprememb na inventarju ali zunanji podobi lokala po sklenjeni najemni pogodbi (skladno s 3. členom) bremenili tožnico. Sodišče prve stopnje ugotavlja tudi, da sta se stranki v 9. členu najemne pogodbe dogovorili, da tožnica za vsako preureditev ali adaptacijo potrebuje poprejšnje (1) soglasje toženca. Iz navedenega je jasno razvidno, da sta se pravdni stranki s sklenjeno najemno pogodbo dogovorili o vseh vrstah vlaganj, in sicer so stroški potrebnih popravil poslovnih prostorov in sprememb na inventarju oziroma zunanji podobi lokala bremenili tožnico, zato le-ta njihove povrnitve ne more zahtevati (s temi vlaganji toženec ni obogaten), saj je za ta vlaganja obstajala pravna podlaga, tako da v tem primeru sploh ne gre za neupravičeno pridobitev in so temu nasprotna pritožbena izvajanja tožnice povsem neutemeljena. Poleg tega je tožnica po 9. členu najemne pogodbe za vsako preureditev ali adaptacijo poslovnih prostorov potrebovala poprejšnje soglasje toženca, le-tega (poprejšnjega (2) soglasja toženca) pa niti zatrjevala ni (zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica zatrjevana vlaganja opravila s konkludentnim soglasjem toženca, je pravno nepomemben; vnaprejšnjega soglasja (pogodbeno dogovorjena obveznost) ni mogoče dati konkludentno). Vlaganja, ki jih tožnica vtožuje, so bila upoštevajoč sklenjeno pogodbo med strankama bodisi strošek tožnice bodisi izvršena brez vnaprejšnjega soglasja toženca. Zato drži zaključek sodišča prve stopnje, da nobeno od opravljenih popravil ali po tožnici zatrjevanih vlaganj v nepremičnino toženca ne pomeni toženčeve obogatitve v smislu 190. člena OZ in tega pritožba prav v ničemer ne omaja.

7. Pritožbeno sodišče je zatona podlagi 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v dejanskem in pravnem pogledu pravilno izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

8. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, je dolžna v roku 15. dni tožniku na podlagi prvega odstavka 154. in 165. člena ZPP povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.759,73 EUR. Stroški postopka toženca (za obrazložen odgovor na pritožbo) so bili odmerjeni v skladu z v določeni zahtevi opredeljeno uveljavljanimi (3) (in dejansko nastalimi) stroški ter Zakonom o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT) na 1.422,40 EUR nagrade za postopek – tar. št. 3210 ZOdvT, 20,00 EUR mat. stroški – tar. št. 6002 ZOdvT ter 22% DDV – 317,53 EUR – tar. št. 6007 ZOdvT.

(1) Podčrtalo pritožbeno sodišče. (2) V naprej danega.

(3) Prvi in drugi odstavek 163. člena ZPP.