Jedro

To, da v aktu o oblikovanju etažne lastnine ni posebej predvideno, da postane etažna lastnina tudi stavbna pravica na nepremičnini, na kateri ali pod katero je v določenem delu zgrajena zgradba, ne pomeni, da etažna lastnina na zgradbi ni nastala in da lastniki posameznih delov zgradbe niso postali imetniki stavbne pravice po idealnih deležih.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki stroške revizijskega postopka v znesku 428,38 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek za ugotovitev neobstoja toženkine ločitvene pravice (ki ji jo daje hipoteka na stavbni pravici tožeče stranke, pridobljena v izvršilnem postopku), za ugotovitev nedopustnosti izvršbe na isti stavbni pravici in posledično nedopustnosti vknjižbe hipoteke ter izbris hipoteke iz zemljiške knjige.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbi tožnice ugodilo tako, da je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo ter ugodilo v celoti njenemu tožbenemu zahtevku.

3. Odločilne dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP), so naslednje: – Tožeča stranka je na svojih dveh zemljiščih v A. zgradila poslovno stavbo B. Pod stavbo je zgradila podzemno garažno hišo, katere del pa sega pod zemljišče, ki je v naravi javna cesta (torej javno dobro). Na tem zemljišču ji je Občina A. s pogodbo podelila stavbno pravico.

- Na poslovni stavbi B. je bila z enostranskim pravnim poslom tožeče stranke (Akt o oblikovanju etažne lastnine v obliki notarskega zapisa) oblikovana etažna lastnina, v katero so bili vključeni vsi posamezni deli stavbe, poleg njih pa še posebni skupni deli ter splošna skupna dela stavbe.

- Med skupnimi deli stavbe v Aktu o oblikovanju etažne lastnine ni bila navedena stavbna pravica. Ta je v zemljiški knjigi ostala vknjižena na ime tožeče stranke, na njej pa je tožena stranka po tem, ko je bila etažna lastnina že oblikovana, v izvršilnem postopku pridobila hipoteko.

4. Sodišče prve stopnje je svojo sodbo o zavrnitvi tožbenega zahtevka oprlo na dve ključni stališči (8. točka obrazložitve sodbe prve stopnje): – da oblikovanje etažne lastnine z enostranskim pravnim poslom predstavlja razpolagalno upravičenje, ki ga ima samo imetnik lastninske pravice (109. člen Stvarnopravnega zakonika – v nadaljevanju SPZ), tožnica kot imetnica stavbne pravice torej tega upravičenja nima; - da lahko postanejo lastniki posameznih delov zgradbe tudi imetniki stavbne pravice po 258. členu SPZ, je potrebno, da je celotna zgradba zgrajena na zemljišču, na katerem je ustanovljena stavbna pravica, ne pa samo del zgradbe, kot v obravnavanem primeru; zato tisti podzemni del garažne hiše, ki leži pod zemljiščem, na katerem ima tožnica stavbno pravico, sploh ni mogel biti oblikovan v etažno lastnino in je torej ostal (z njim pa tudi stavbna pravica) v izključni lasti tožnice.

5. Pritožbeno sodišče je sodbo o ugoditvi tožbenemu zahtevku utemeljilo s tem, da med pravdnima strankama sploh ni bilo sporno dejstvo, da je bila tožničina lastninska pravica na celotni zgradbi B. razdeljena na etažno lastnino. To pa po stališču pritožbenega sodišča pomeni, da so lastniki etaž postali solastniki zemljišč, ki sta bili do takrat v lasti tožnice (po tretjem in četrtem odstavku 105. člena SPZ) in tudi imetniki stavbne pravice po idealnih deležih (po 258. členu SPZ). Po stališču pritožbenega sodišča so postali etažni lastniki imetniki stavbne pravice kljub temu, da v Aktu o oblikovanju etažne lastnine stavbna pravica sploh ni bila omenjena. Posledično stavbna pravica ni mogla biti več samostojno v pravnem prometu, zato hipoteka (in s tem ločitvena pravica) na njej ni mogla veljavno nastati.

6. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 63/2018 na predlog toženke dopustilo revizijo o vprašanjih: – Ali je v aktu o oblikovanju etažne lastnine potrebno predvideti preoblikovanje stavbne pravice v etažno lastnino, opisati skupne dele nepremičnine, na kateri zgradba stoji (tj. tudi tudi stavbno pravico kot skupni del) in določiti solastniške deleže na skupnih delih nepremičnine (tj. tudi na stavbni pravici kot skupnem delu) ali pa za nastanek etažne lastnine v stavbi, ki v zgolj določenem delu stoji na nepremičnini, ki je obremenjena s stavbno pravico, zadostuje zgolj oblikovanje etažne lastnine na stavbi? - Ali z oblikovanjem etažne lastnine na stavbi skupni del stavbe postane tudi stavbna pravica, četudi to v aktu o oblikovanju etažne lastnine ni posebej predvideno?

7. Zoper sodbo pritožbenega sodišča je toženka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi, izpodbijano sodbo spremeni ter tožbeni zahtevek zavrne ali pa jo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču druge stopnje. Zahteva tudi povrnitev stroškov revizijskega postopka.

8. Tožnica je v odgovoru na revizijo predlagala, naj jo Vrhovno sodišče zavrne, toženki pa naloži v plačilo stroške odgovora.

9. Revizija ni utemeljena.

10. Po določbi 371. člena ZPP revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

11. Že vprašanji, glede katerih je bila revizija dopuščena, izhajata iz predpostavke, da je lastninska pravica na zgradbi, ki deloma stoji na zemljiščih, ki sta bili last lastnika zgradbe, deloma pa na zemljišču, na katerem je imel lastnik zgradbe stavbno pravico, v celoti razdeljena na etažno lastnino. To dejstvo je v obravnavanem primeru kot nesporno ugotovilo tudi pritožbeno sodišče (6. točka obrazložitve sodbe druge stopnje). Trditev toženke v reviziji, da lastninska pravica na tistem delu zgradbe, ki z delom podzemne garažne hiše sega pod zemljišče, na katerem je imela tožnica stavbno pravico, ni bila razdeljena na etažno lastnino, je nedovoljena revizijska novota (372. člen ZPP), s katero skuša toženka izpodbiti v postopku pred nižjima sodiščema ugotovljeno dejansko stanje, kar ni dovoljen revizijski razlog (drugi odstavek 371. člena ZPP). Vse nadaljnje razlogovanje zato temelji na dejstvu, da je bila lastninska pravica na celotni zgradbi E. razdeljena na etažno lastnino.

12. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ), med katere spada tudi zemljišče, na katerem stoji zgradba (tretji odstavek 105. člena SPZ). Nobenega dvoma ni, da to velja tudi v primeru, da je zgradba zgrajena pod zemljiščem. Pri tem je treba kot zemljišče, na katerem stoji zgradba, šteti celo parcelo, na kateri ali pod katero je zgrajena zgradba. Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih (torej tudi zemljišču) je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu in se ji etažni lastniki ne morejo odpovedati (četrti odstavek 105. člena SPZ).

13. Po določbi 258. člena SPZ vse to velja tudi za stavbno pravico, kadar je zgradba, na kateri je lastninska pravica razdeljena v etažno lastnino, zgrajena na tujem zemljišču, na katerem obstaja stavbna pravica. Razlika (bolj formalne narave) je v tem, da v takem primeru lastniki posameznega dela zgradbe postanejo imetniki stavbne pravice po idealnih deležih (saj na stavbni pravici ne more obstajati (so)lastninska pravica).

14. Vse navedeno velja tudi v primeru, kakršen je obravnavani, ko zgradba deloma stoji na zemljiščih, katerih lastnik je bil pred oblikovanjem etažne lastnine tudi lastnik zgradbe, deloma pa na zemljišču, na katerem je imel lastnik zgradbe stavbno pravico. To pomeni, da imajo etažni lastniki potem, ko je lastninska pravica na zgradbi razdeljena na etažno lastnino, solastnino na zemljišču, na katerem je njegov lastnik zgradil zgradbo, in postanejo imetniki (po idealnih deležih) stavbne pravice, ki jo je pred oblikovanjem etažne lastnine imel lastnik zgradbe.

15. Vprašanje, na katero je treba odgovoriti v konkretnem primeru je, ali taka posledica oblikovanja etažne lastnine za stavbno pravico nastopi po zakonu samem, tudi če z aktom o oblikovanju etažne lastnine ni predvidena. Drugače povedano, ali lastnik zgradbe pri oblikovanju etažne lastnine lahko obdrži stavbno pravico na zemljišču, na katerem (deloma) stoji zgradba, na kateri je oblikovana etažna lastnina.

16. Lastninsko pravico na zgradbi lahko njen lastnik z enostranskim pravnim poslom razdeli na etažno lastnino tako v primero, ko je hkrati tudi lastnik zemljišča (109. člen SPZ), kot v primeru, da ima na zemljišču stavbno pravico (258. člen SPZ). Po določbi prvega odstavka 108. člena SPZ v zvezi s 109. členom SPZ mora tak enostranski pravni posel vsebovati imena etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih.

17. Odgovor na prvi del prvega dopuščenega vprašanja je torej jasen. V aktu tožnice o oblikovanju etažne lastnine bi morala biti opisana tudi stavbna pravica in določeno, da imetniki posameznih delov stavbe postanejo tudi imetniki stavbne pravice po idealnih deležih, česar pa ta akt ne vsebuje. O stavbni pravici namreč ne določa nič. Nadaljnje vprašanje je zato, ali je tak akt veljaven in ali so etažni lastniki kljub temu postali imetniki stavbne pravice po idealnih deležih.

18. Solastnina etažnih lastnikov na zemljišču, na katerem stoji zgradba, je po zakonu samem neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu zgradbe (četrti odstavek 105. člena SPZ). Zakonska posledica delitve lastninske pravice na zgradbi na etažno lastnino je zato nastanek solastnine na zemljišču. Smiselno enako mora po določbi 258. člena SPZ veljati tudi za stavbno pravico. Kadar zgradba stoji na zemljišču, obremenjenem s stavbno pravico, je zakonska posledica oblikovanja etažne lastnine na taki zgradbi, da lastniki posameznega dela zgradbe postanejo imetniki stavbne pravice po idealnih deležih. To mora veljati tudi za primer, da zemljišče ali stavbna pravica nista vsebovana v enostranskem pravnem poslu o razdelitvi lastninske pravice na zgradbi v etažno lastnino.

19. Sankcija ničnosti takega pomanjkljivega pravnega posla, ki jo (prvič šele) v reviziji zatrjuje toženka, bi bila v nasprotju z bistvenim namenom Akta o oblikovanju etažne lastnine, to je z nastankom etažne lastnine. Ničnost pravnega posla po določbi prvega odstavka 86. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je najhujša sankcija za pomanjkljivosti pravnega posla in nastopi takrat, ko namen kršenega pravila ne odkazuje na drugačno sankcijo. Taka sankcija, ki bi imela za posledico, da etažna lastnina sploh ni nastala, bi bila nedvomno prestroga, upoštevaje tudi okoliščino, da lahko lastniki posameznih delov zgradbe kadarkoli uredijo medsebojna razmerja v zvezi z imetništvom stavbne pravice.

20. Odgovor na drugi del prvega in na drugo dopuščeno vprašanje se torej glasi, da samo to, da v aktu o oblikovanju etažne lastnine ni posebej predvideno, da postane etažna lastnina tudi stavbna pravica na nepremičnini, na kateri ali pod katero je v določenem delu zgrajena zgradba, ne pomeni, da etažna lastnina na zgradbi ni nastala in da lastniki posameznih delov zgradbe niso postali imetniki stavbne pravice po idealnih deležih.

21. S tem je revizijsko sodišče odgovorilo na vsa vprašanja, pomembna za odločitev o reviziji. Ker je ugotovilo, da ni podan z njo uveljavljan revizijski razlog, jo je na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo.

22. V skladu z določbo prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo, da mora toženka povrniti tožnici stroške za odgovor na revizijo. Ti po Odvetniški tarifi znašajo 428,38 EUR (344,25 EUR nagrade za sestavo odgovora na revizijo, 6,88 EUR pavšala za izdatke, oboje povečano za 22% DDV). Tožnici ni priznalo nagrade za konferenco s stranko za pripravo odgovora na revizijo, ker je ta nagrada že vključena v nagrado za sestavo odgovora.

23. Vrhovno sodišče je sodbo sprejelo soglasno.