Jedro

Napačno je stališče sodišča prve stopnje, da ni pomembno v kakšne namene je toženka uporabljala prostore stanovanja. V skladu z določbo 219. člena ZOR je namreč toženka dolžna nadomestiti le korist, ki jo je imela od uporabe stanovanja. Kakšna je bila korist, je potrebno konkretno in natančno ugotoviti. Za obdobje od 1.7.1996 do konca novembra 1996 pa sodišče prve stopnje ni ugotovilo kakšno korist je imela toženka od uporabe stanovanja v katerem ni bivala. Ob ugotovitvi, da je v tem obdobju živela v drugem stanovanju v Ljubljani ter tam očitno plačevala najemnino, ni mogoče enostavno šteti, da je uporabljala tudi kritično stanovanje na tak način, da bi imela s tem korist v višini najemnine.

Izrek

1. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi glede plačila uporabnine v višini 40.500,00 SIT z zamudnimi obrestmi za čas od julija 1996 do konca novembra 1996 in glede odločitve o pravdnih stroških ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2. V preostalem se pritožba zavrne in se izpodbijana sodba v nerazveljavljenem, a izpodbijanem delu (nerazveljavljeni del prvega odstavka izreka), potrdi.

3. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje naložilo toženki, da je dolžna v 15 dneh izprazniti vse prostore dvosobnega stanovanja s kabinetom št. 9, v 1. nadstropju stanovanjskega objekta Ul. R... št. 1, ter jih proste ljudi in stvari izročiti tožnikoma ter jima plačati uporabnino za stanovanje v višini 40.500,00 SIT za vsak mesec uporabe, z zamudnimi obrestmi od zapadlosti posamezne mesečne najemnine dalje do dne plačila in plačati pogodbeno kazen za vsak dan po 5 DEM v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije, začenši od 1.4.1996 dalje. Višji tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo; toženki pa še naložilo plačilo pravdnih stroškov tožnikov v višini 149.707, 00 SIT.

Zoper takšno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP pravočasno pritožuje toženka. V obsežni pritožbi med drugim navaja, da je izrek sodbe sam s seboj v nasprotju, v nasprotju pa je tudi z razlogi sodbe, saj sodišče prve stopnje priznava tožnikoma uporabnino za stanovanje v višini 40.500,00 SIT za vsak mesec uporabe, hkrati pa jima priznava zakonite zamudne obresti od najemnine, pri čemer je jasno, da uporabnina in najemnina nista ena in ista stvar. Sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo nalaga toženki, da mora izprazniti stanovanje, ne da bi hkrati naložilo tudi tožnikoma, da v skladu s kupoprodajno pogodbo plačata še zaostalo kupnino. Pogoj za izpraznitev stanovanja je plačilo celotne kupnine za stanovanje. Pritožnica še navaja, da so razlogi sodišče prve stopnje glede cene za predmetno stanovanje nejasni in s seboj v nasprotju. Sodišče prisiljuje toženko k izselitvi iz stanovanja, ne da bi bilo razčiščeno, ali sta tožnika sploh pripravljena kaj plačati toženki, predvsem pa kolikšna naj bi bila njuna obveznost. Iz obrazložitve sodbe ni mogoče zaključiti ali sodišče priznava kupoprodajno pogodbo z dne 7.8.1995 tudi glede cene, ali priznava glede cene morebitne ustne dogovore med strankami. Glede te okoliščine je sodba nejasna in sama s seboj v nasprotju, prevsem zato, ker tudi obe pravdni stranki priznavata, da je cena v pogodbi z dne 7.8.1995 fiktivna. Sodišče prve stopnje bi moralo ugotoviti le to, da ne obstaja nikakršna pisna pogodba med strankama, v kateri bi bila kot ena od bistvenih sestavin prodajne pogodbe za nepremičnino določena tudi višina kupnine. Zakon o prometu nepremičnin določa, da mora biti pogodba pismena, kar je v javnem interesu. Pismenost pogodbe je nedvomno v javnem interesu tudi glede višine kupnine. Zato so vsaki ustni dogovori o drugačni višini kupnine, nični. V sporni prodajni pogodbi pa ni fiktivna le cena stanovanja, ampak tudi velikost le-tega, do česar je prišlo zato, da bi tožnica pridobila višji stanovanjski kredit, šlo je torej za obid predpisov o dodeljevanju kreditov. To je le dodatni razlog, zaradi katerega je pogodba nična. Pravdni stranki sta bili o prodaji stanovanja le načelno dogovorjeni, pogodba pa je bila sklenjena samo zato, da je tožnica lahko pridobila stanovanjski kredit, kar je potrdila tudi tožnica, ko je bila zaslišana kot stranka. Logična je izpovedba toženke, da cena, ki je bila dogovorjena s pogodbo z dne 7.8.1995 ni bila mišljena kot dokončna cena za stanovanje. Vsakemu razumnemu človeku je namreč jasno, da ljudje, ko prodajajo stanovanje, pristanejo na ceno šele ko imajo hkrati narejeno celotno finančno konstrukcijo tudi glede nakupa stanovanja, v katerega se nameravajo preseliti, vedeti torej morajo, kakšna bo cena novega stanovanja; vsako drugačno ravnanje je nelogično, neresno in neodgovorno. Ko je sodišče tehtalo, komu naj verjame, bi se moralo vprašati predvsem, čigava izpoved je bolj logična. Logično je, da bi do dogovora o ceni stanovanja prišlo šele po tem, ko bi imela toženka jasno finančno konstrukcijo ter vsaj s predpogodbo zagotovljeno možnost nakupa konkretnega stanovanja, v katero bi se lahko preselila. Takšno izpoved toženke so potrdile tudi priče, zlasti S. B. B. in M. J. J., glede katerih sodišče prve stopnje ni pojasnilo, zakaj jima ne verjame. M. J. J. je toženki ob izselitvi svetovala, da naj pusti vsaj kakšno stvar v stanovanju in naj tožnici ne izroči ključev, da bi se lahko vrnila v stanovanje v primeru, da ne bi bilo dogovora o ceni stanovanja ter podpisa aneksa. Sodišče v obrazložitvi tudi ni pojasnilo zakaj izpovedbama tožnikov slepo verjame. Trditev toženke, da cena za stanovanje ni bila nikdar dokončno določena, potrjujejo tudi dogodki konec junija 1996, ko se je toženka le delno izselila iz stanovanja in v njem pustila določene predmete, kar kaže na to, da vsa vprašanja v zvezi s stanovanjem do takrat niso bila razčiščena. Edino nerazčiščeno vprašanje je bilo, kakšna bo dokončna cena stanovanja. Toženka se iz stanovanja ni izselila v celoti za primer, če se tožnika ne bi držala dogovora, da ob izselitvi določijo dokončno ceno stanovanja v skladu z gibanjem cen na tržišču. Kakšna naj bi bila ta cena je jasno, glede na podatke, ki jih je pribavila toženka o cenah na tržišču, ki so takrat znašale 1.400,00 DEM za m2. Glede na vse navedeno je po prepričanju pritožnice nelogičen zaključek sodišča, da ni razloga, da bi bila pogodba z dne 7.8.1995 neveljavna ter da je v njej jasno določena tudi kupnina, saj sta celo tožnika priznavala, da je kupnina fiktivna. Toženka bo stanovanje izpraznila šele tedaj, ko bo med strankama končno prišlo do dogovora o višini kupnine in ko bo tak dogovor o ceni stanovanja tudi zapisan. Glede na navedeno tožnika še nista postala lastnika stanovanja ter ga toženka uporablja zakonito. Sodišče je tudi neutemeljeno prisodilo tožnikoma pravico do uporabnine oz. najemnine. Najmanj za tistih pet mesecev, ko je toženka prebivala v Ljubljani (od 1.7.1996 do konca novembra 1996) namreč toženka od uporabe stanovanja ni imela nikakršne koristi. Tožnika tudi ne moreta kumulirati hkrati pogodbene kazni ter uporabnine ali najemnine za sporno stanovanje. Pogodbena kazen namreč le nadomešča odškodnino, ki izvira iz neizpolnitve ali nepravilne izpolnitve pogodbe ter predstavlja samo vnaprej določeno odškodnino za morebitno škodo, ki bo nastala v zvezi z izpolnitvijo. Le v primeru če bi bila škoda, ki jo je upnik pretrpel večja od pogodbene kazni ima pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine. Zaradi navedenega pritožnica predlaga razveljavitev sodbe v ugodilnem delu ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V skladu z določbo prvega odstavka 344. člena ZPP je bila pritožba vročena tožnikoma, ki sta nanjo odgovorila in predlagala zavrnitev pritožbe.

Pritožba je delno utemeljena.

V nadaljevanju obrazložitve pritožbeno sodišče v skladu z določbo prvega odstavka 360. člena ZPP presoja le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena.

Očitana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Izpodbijana sodba nima nobenih pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne bi dalo preizkusiti, sodba ima razloge o vseh odločilnih dejstvih, ki so jasni in niso med seboj v nasprotju; prav tako niso v nasprotju z vsebino listin ali zapisnikov. Sodišče prve stopnje za korist, ki jo je imela toženka od uporabe stanovanja res uporablja dva izraza - uporabnina ter najemnina; vendar pa je iz obrazložitve izpodbijane sodbe povsem jasno, da gre za uporabnino v višini najemnine, zato bistvena kršitev določb postopka ni podana. Sodišče prve stopnje tudi ni storilo nobene od ostalih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP, na katere pritožbeno sodišče, v skladu z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP, pazi po uradni dolžnosti.

Sodišče prve stopnje pa je tudi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče najprej opozarja, da v skladu z določbo prvega odstavka 2. člena ZPP sodišče v pravdnem postopku odloča v mejah postavljenih zahtevkov. Sodišče prve stopnje se glede na to povsem pravilno ni ukvarjalo z vprašanji ali sta tožnika sploh pripravljena kaj plačati toženki in kolikšna naj bi bila njuna obveznost, torej kolikšen del kupnine je že plačan ter kolikšen del kupnine bi morala tožnika še plačati pred izselitvijo toženke iz stanovanja; zato so toženkine pritožbene navedbe v tej smeri brezpredmetne. Posledično sodišče tožnikoma tudi ni moglo, niti smelo naložiti, da v skladu s kupoprodajno pogodbo plačata toženki še zaostalo kupnino, saj takšen tožbeni zahtevek ni bil postavljen. Glede na pritožbene navedbe pa sodišče le pojasnjuje, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da celotna kupnina za stanovanje še ni bila plačana; plačan pa je bil del kupnine, katerega je toženka sprejela brez pripomb.

Z vprašanjem kupnine se je sodišče prve stopnje povsem pravilno ukvarjalo le v zvezi s toženkinim zatrjevanjem, da kupnina ni bila določena in zato prodajna pogodba sploh še ni bila sklenjena, ampak je šlo le za načelni dogovor o prodaji stanovanja. Pri tem je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bila med strankama sklenjena pisna ter pri notarju overjena prodajna pogodba, z dne 7.8.1995 (priloga A3 v spisu), ki je toženka ni nikdar izpodbila. Na obstoj in veljavnost pogodbe posredno kaže tudi predpogodbena faza, v kateri so bodoči pogodbeniki oblikovali svojo pogodbeno voljo glede prodaje spornega stanovanja s sklenitivjo dveh predpogodb (prilogi A4 in A5 v spisu), ki se razlikujeta predvsem v višini kupnine. Pritožbeno sodišče sicer sprejema stališče pritožnice, da se je moralo sodišče prve stopnje, ko je tehtalo, kateri od pravdnih strank naj verjame, vprašati, čigava izpoved je bolj logična. Vendar pa je sodišče prve stopnje v pravi vrsti pravilno ugotovilo, da je izpoved tožnikov podprta z zgoraj navedenimi listinskimi dokazi, izpoved toženke pa ne. Tudi dokazna ocena sodišča prve stopnje glede prič S. B. B. in M. J. J., ki iz lastnega zaznavanja o sporni pogodbi nista vedeli povedati praktično ničesar, je prepričljiva in jo pritožbeno sodišče sprejema. Potrebno pa je predvsem poudariti, da je celo pritožnica ves čas postopka (tudi v pritožbi) le zatrjevala, da je višina kupnine med strankama še sporna; sama namreč meni, da bi se morala kupnina do njene izselitve iz stanovanja usklajevati z gibanjem cen na trgu (v pritožbi celo navaja, da je jasno kakšna je cena, namreč 1.400,00 DEM za m2). Vendar to ni bilo predmet odločanja pred sodiščem prve stopnje. Če med pravdnima strankama obstaja spor o tem kakšna je višina kupnine za katero sta se dogovorili, bo takšen spor še vedno mogoče reševati. Nesoglasje pravdnih strank o dogovorjeni višini kupnine pa ne more povzročiti neveljavnosti, oz. kot zatrjuje pritožnica celo ničnosti (v smislu določbe 1. odstavka 462. člena ZO R) pogodbe, ki, kot je povsem pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, vsebuje vse bistvene elemente, torej tudi kupnino. Pravilen je torej zaključek sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki 7.8.1995 sklenili veljavno prodajno pogodbo, s katero je toženka tožnikoma prodala stanovanje s kabinetom št. 9 v I. nadstropju stanovanjskega objekta Ul. R... 1, ki stoji na parc. št. 407 in 408 k.o. ....

V skladu z določbo VII. člena prodajne pogodbe prejmeta kupca z dnem sklenitve te pogodbe kupljeno nepremičnino v last in posest; v uporabo pa od dneva izročitve nepremičnine kupcema. V skladu z določbo IV. člena prodajne pogodbe pa se prodajalka zavezuje nepremičnino izprazniti ter izročiti kupcema najkasneje do 30.11.1995, s tem, da bosta kupca kupnino v celoti plačala. Z aneksom k prodajni pogodbi (priloga A2 v spisu) je bil rok za izselitev in izročitev stanovanja podaljšan do 31.3.1996. V skladu z (z aneksom k prodajni pogodbi spremenjeno) prodajno pogodbo se je bila torej toženka iz spornega stanovanja dolžna izseliti in ga tožnikoma izročiti najkasneje do 31.3.1996. S tožbo tožnika zahtevata izpolnitev toženkine obveznosti iz prodajne pogodbe, ki je toženka ni izpolnila v pogodbenem roku. V skladu z določbo 1. odstavka 467. člena ZOR je prodajalec stvar dolžan izročiti kupcu v času, ki je določen v pogodbi. Ker je ta čas v obravnavani pogodbi že potekel, je tožbeni zahtevek na izpraznitev in izročitev stanovanja utemeljen in mu je sodišče prve stopnje pravilno ugodilo. Nadaljnje sklicevanje sodišča prve stopnje na določbo 58. člena Stanovanjskega zakona je torej nepotrebno, na pravilnost izpodbijane sodbe pa ni v ničemer vplivalo.

V skladu z določbo 219. člena ZOR lahko imetnik, če je nekdo njegovo stvar uporabil v svojo korist, ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je toženka od spomladi leta 1996 stanovanje tožnikov v svojo korist uporabljala brez pravne podlage, saj ga je tožnikoma že pred tem prodala. Pritožbeno sodišče tudi nima nobenega pomisleka v ugotovitev sodišča prve stopnje, da je imela toženka od takšne uporabe stanovanja korist ter da predstavlja obseg koristi najemnina, kakršno bi morala toženka plačevati za to stanovanje. Sodišče prve stopnje je višino najemnine in s tem torej koristi, ki jo je imela toženka od uporabe stanovanja, ugotovilo na podlagi podatkov podjetja Domplan Kranj, čemur toženka ni oporekala, pritožbeno sodišče pa takšno višino koristi sprejema.

Napačen pa je zaključek sodišča prve stopnje, da ni pomembno v kakšne namene je toženka uporabljala prostore stanovanja. V skladu z določbo 219. člena ZOR je namreč toženka dolžna nadomestiti le korist, ki jo je imela od uporabe stanovanja. Kakšna je bila korist, je potrebno za ves čas uporabe tuje stvari konkretno in natančno ugotoviti, kot je to sodišče prve stopnje pravilno napravilo za obdobje, ko je toženka v kritičnem stanovanju bivala. Za obdobje od 1.7.1996 do konca novembra 1996 pa sodišče prve stopnje, kot pravilno opozarja pritožnica, ni ugotovilo kakšno korist je imela toženka od uporabe stanovanja v katerem ni bivala. Ob toženkini trditvi, da je v tem obdobju živela v drugem stanovanju v Ljubljani ter tam očitno plačevala najemnino, ni mogoče enostavno šteti, da je uporabljala tudi kritično stanovanje na tak način, da bi imela s tem korist v višini najemnine. Sodišče prve stopnej torej zaradi zmotne uporabe določbe 219. člena ZOR, dejanskega stanja glede obdobja od julija do konca novembra 1996 ni dovolj natančno ugotovilo. Zaradi navedenega je pritožbeno sodišče v tem delu (torej glede koristi, ki naj bi jo imela toženka od uporabe kritičnega stanovanja v času od 1.7.1996 do konca novembra 1996) pritožbi ugodilo in sodbo v tem delu razveljavilo ter zadevo vrača sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti v katerem obdobju toženka dejansko ni bivala v kritičnem stanovanju. Nato ob pravilni uporabi določbe 219. člena ZOR natančno ugotoviti kakšno korist, če sploh kakšno, je imela toženka od uporabe stanovanja v kritičnem obdobju (ko v stanovanju ni bivala, obdržala pa je ključ stanovanja in v njem pustila nekatere svoje predmete) ter o tožbenem zahtevku v tem delu ponovno odločiti.

Sodišče prve stopnje je v nadaljevanju pravilno odločilo o toženkini dolžnosti plačila pogodbene kazni v višini 5 DEM dnevno od 1.4.1996 dalje, kot je bilo dogovorjeno v 4. točki prodajne pogodbe z dne 7.8.1995. Zmotno je pritožničino stališče, da kumulacija uporabnine ter pogodbene kazni ni dovoljena. Res je, da pogodbena kazen predstavlja tudi vnaprej določeno odškodnino za primer, če dolžnik ne bi izpolnil pogodbene obveznosti, kot pravilno opozarja pritožnica. Vendar pa dolžnost nadomestitve koristi, ki jo je imela toženka od uporabe kritičnega stanovanja ne predstavlja odškodnine; tožnika bi imela namreč pravico do povračila takšne koristi, četudi pravice do odškodnine ne bi imela. Toženka je v skladu z določbo 219. člena ZOR dolžna le nadomestiti korist, ki jo je imela od uporabe tuje stvari. To pa v ničemer ne izključuje ali zmanjšuje toženkine obveznosti plačati pogodbeno kazen, katere namen je predvsem v tem, da pogodbeno stranko sili k izpolnitvi pogodbe.

Pritožbeni razlogi torej niso podani; sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo določbe ZOR (razen v zgoraj že obrazloženem delu glede koristi, ki naj bi jo imela toženka od uporabe kritičnega stanovanja v času od 1.7.1996 do konca novembra 1996). V postopku na prvi stopnji, kot je bilo že obrazloženo, tudi ni bila storjena zatrjevana, niti nobena od po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb postopka, zato je višje sodišče pritožbo na podlagi določbe 2. točke 365. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in v nerazveljavljenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Razveljavitev odločitve o stroških postopka je posledica delne razveljavitve sodbe. V skladu z določbo četrtega odstavka 165. člena ZPP je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržana za končno odločbo.