Jedro

Izjava tožeče stranke v dopisu z dne 24. 5. 2019 ni bila skladna s predkupno ponudbo, kar pomeni, da z omenjenim dopisom ni sprejela predkupne ponudbe in posledično predkupne pravice ni uveljavila. Ker je bila prav tožeča stranka tista, ki je trdila, da predkupne ponudbe z omenjenim dopisom ni sprejela, je torej vedela, da zanjo po podaji izjave v dopisu z dne 24. 5. 2019 ni nastopila nobena obveznost in posledično za dejstvo, da za njeno plačilo 550.000,00 EUR ni nobene podlage oziroma da je plačala nekaj, za kar je vedela, da niti ne dolguje. To pa izvedeno plačilo umešča v zakonski dejanski stan 191. člena OZ ‒ kdor kaj plača, čeprav ve, da ni dolžan.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 2.779,77 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 550.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 5. 2019 ter za plačilo 94.099,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 11. 2019 in tožeči stranki naložilo povrnitev stroškov postopka tožene stranke v višini 7.143,10 EUR.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožila tožeča stranka, predlagala ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Z obravnavanim tožbenim zahtevkom je tožeča stranka od tožene zahtevala vračilo zneska 550.000,00 EUR, ki ji ga je po njenih navedbah plačala kot varščino v postopku sklepanja prodajne pogodbe ob uveljavljanju predkupne pravice za sporne nepremičnine, katerih lastnica in prodajalka je bila tožena stranka. Ker po prepričanju tožeče stranke predkupne ponudbe tožene stranke ni sprejela in prodajna pogodba ni bila sklenjena, naj bi bila tožeča stranka po določbi 190. člena Obligacijskega zakonika – OZ upravičena terjati vračilo neupravičeno pridobljenih oziroma pridržanih sredstev. Poleg vračila zneska 550.000,00 EUR je tožeča stranka terjala še 94.099,00 EUR iz naslova odškodnine, ker ni mogla razpolagati z omenjenimi pridržanimi sredstvi, kar se je izražalo v višjih stroških poslovanja tožeče stranke z njenimi dobavitelji.

6. Ključno pravno vprašanje v zadevi je, kakšna je bila pravna narava oziroma pravno izražena volja tožeče stranke v spornem dopisu z dne 24. 5. 2019 in ob njenem plačilu spornega zneska 550.000,00 EUR. Po stališču tožene stranke, ki je omenjena sredstva prejela, naj bi tožeča stranka z izjavo v dopisu z dne 24. 5. 2019, da uveljavlja predkupno pravico, in istočasnim plačilom omenjenega zneska izpolnila pogoje iz predkupne ponudbe, s čimer naj bi bila, skladno z dikcijo predkupne ponudbe, predkupna pravica uspešno uveljavljena in prodajna pogodba sklenjena. Tožeča stranka pa je nasprotno trdila, da z dopisom z dne 24. 5. 2019 v skladu s prvim odstavkom 29. člena OZ ni sprejela predkupne ponudbe tožene stranke, temveč jo je zavrnila, saj je sklenitev prodajne pogodbe pogojevala z urejeno dokumentacijo prodajanih nepremičnin (med strankama je bil zlasti sporen obstoj uporabnega dovoljenja za prodajane nepremičnine), in podala nasprotno ponudbo toženi stranki, ki v svojem dopisu z dne 29. 5. 2019 teh pogojev ni sprejela. Do sklenitve prodajne pogodbe tako po stališču tožeče stranke nikoli ni prišlo, kar naj bi pomenilo, da je tožena stranka navedena sredstva pridržala brez pravne podlage.

7. V dopisu z dne 24. 5. 2019 je tožeča stranka navedla (sodišče bo povzelo le relevantne dele): "Nepremičnino kupujemo pod pogojem urejenega ZK stanja, proste vseh hipotekarnih bremen z veljavnim uporabnim dovoljenjem in po načelu videno kupljeno." Navedena poved po presoji višjega sodišča pomeni, da je tožeča stranka sklenitev prodajne pogodbe pogojevala s posedovanjem ustrezne dokumentacije, predvsem uporabnega dovoljenja. Sklenitev prodajne pogodbe je mogoča, četudi prodajalec ne razpolaga z vso potrebno dokumentacijo (prodajna pogodba je zavezovalni pravni posel, s katerim se prodajalec zaveže (le) k temu, da bo na kupca prenesel lastninsko pravico). Ali je urejenost dokumentacije sicer običajno stanje stvari ob prodaji nepremičnine, na kar se je oprlo sodišče prve stopnje, ne more spremeniti povsem jasne dikcije dopisa in posledično volje tožeče stranke, da nakup nepremičnin izrecno pogojuje z urejeno dokumentacijo, z drugimi besedami: da uveljavlja pogoj za nakup spornih nepremičnin. Dopisa tožeče stranke ni mogoče razlagati preko jezikovne razlage, na način, da njen dopis v resnici ne uveljavlja pogoja, kot izhaja iz obrazložitve sodišča prve stopnje. Konkretno pravno vprašanje se zato glasi: kako je treba v okoliščinah obravnavane zadeve presojati pogoj z vidika uveljavljanja predkupne pravice.

8. Sodna praksa na vprašanje pravnih posledic uveljavitve predkupne pravice pod pogojem enoznačnega odgovora še ni podala. V sodbi II Ips 46/2020 z dne 20. 11. 2020 je sicer Vrhovno sodišče načelo vprašanje, ali mora biti sprejem predkupne ponudbe le brezpogojen, vendar nato odgovora ni podalo, saj citirana zadeva ni terjala izrecnega odgovora na to vprašanje. Po presoji višjega sodišča je treba na to vprašanje odgovoriti pritrdilno: predkupna ponudba zavezuje prodajalca po načelu "vzemi ali pusti" in za uspešno uveljavitev predkupne pravice mora biti sprejem ponudbe s strani predkupnega upravičenca brezpogojen. Drugačna presoja bi prodajalca postavila v bistveno slabši položaj: prodajalec se je namreč že odločil za prodajo nepremičnine in se s potencialnim kupcem že dogovoril za pogoje prodaje; predkupnemu upravičencu mora nato ponuditi prodajo pod enakimi (ali ugodnejšimi)1 pogoji. Če bi šteli, da je predkupni upravičenec tudi s pogojnim sprejemom veljavno uveljavil predkupno pravico, bi prodajalcu naložili obveznost, da vnovič vstopi v fazo pogajanj s predkupnim upravičencem glede razreševanja odprtih vprašanj, ki jih ustvarja pogoj predkupnega upravičenca, kar pa bi prodajalcu naložilo nesorazmerno in nepotrebno breme, saj bi se moral pogajati še enkrat in brez izjeme v svojo škodo, saj morajo biti pogoji prodaje predkupnemu upravičencu najmanj enaki pogojem prodaje tretji osebi.2

9. Povedano torej vodi v sklep, da dejstvo, da je tožeča stranka v dopisu z dne 24. 5. 2019 podala izjavo, da predkupno pravico uveljavlja pod pogojem, pomeni, da predkupne pravice ni veljavno uveljavila, saj njena izjava ni ustrezala pogojem predkupne ponudbe prodajalca iz dopisa z dne 25. 4. 2019. Takšnega materialnopravnega zaključka po presoji višjega sodišča ne more preseči dejstvo, da je tožeča stranka dejansko izvedla zahtevano plačilo 550.000,00 EUR. V dopisu z dne 25. 4. 2019 je namreč tožena stranka navedla, da ima pravilna uveljavitev predkupne pravice v skladu z dopisom posledico, da je prodajna pogodba med prodajalcem in predkupnim upravičencem sklenjena. Ker pa je pravilno uveljavitev predkupne pravice utemeljila na podaji izjave o uveljavitvi predkupne pravice in plačilom zneska 550.000,00 EUR, samo plačilo ob dejstvu, da izjava o uveljavitvi predkupne pravice ni ustrezala predkupni ponudbi, saj je vsebovala pogoj, ne more utemeljevati sprejema predkupne ponudbe. Plačilo are (v konkretnem primeru je sodišče prve stopnje plačilo 275.000,00 EUR opredelilo kot aro3) pomeni, da je pogodba sklenjena, razen če ni dogovorjeno kaj drugega (prvi odstavek 64. člena OZ). Če ponudnik v ponudbi izrecno določi način sprejema ponudbe, kot se je zgodilo tudi v obravnavani zadevi, pa te ni mogoče sprejeti drugače,4 kar pomeni, da v obravnavanem primeru plačilo samo po sebi ne pomeni konkludentnega izraza volje za sklenitve pogodbe.

10. Ob upoštevanju materialnopravnega zaključka v zvezi s pravno naravo izjave tožeče stranke v dopisu z dne 24. 5. 2019 pa je nato treba materialnopravno kvalificirati izvedeno plačilo v znesku 550.000,00 EUR. Trditvena podlaga tožeče stranke temelji na stališču, da v dopisu z dne 24. 5. 2019 ni sprejela predkupne ponudbe tožene stranke. Ob upoštevanju zgoraj opredeljenih materialnopravnih stališč to pomeni, da tožeča stranka predkupne pravice ni uveljavila. Nadalje je tožeča stranka navedla, da se je tožena stranka mogla in morala zavedati dejstva, da izjava tožeče stranke ni skladna s predkupno ponudbo. _A contrario_ je za to dejstvo seveda vedela tudi tožeča stranka. To pa pomeni, da je tožeča stranka istočasno tudi vedela, da zanjo po podaji izjave v dopisu z dne 24. 5. 2019 ni nastopila nobena obveznost in posledično za dejstvo, da za njeno plačilo 550.000,00 EUR ni nobene podlage oziroma da plačuje nekaj, za kar je vedela, da niti ne dolguje. Drugačen materialnopravni zaključek iz trditvene podlage tožeče stranke v zvezi z materialnopravno naravo predkupne pravice, za uveljavitev katere velja načelo "vzemi ali pusti", ni mogoč. Navedeno pa izvedeno plačilo umešča v zakonski dejanski stan 191. člena OZ – kdor kaj plača, čeprav ve, da ni dolžan.

11. Pravna teorija razliko med uporabo določbe prvega odstavka 190. člena OZ, na kateri je svoj tožbeni zahtevek utemeljevala tožeča stranka, in 191. člena OZ v primeru izpolnitve nedolgovane obveznosti vidi v odnosu do obstoja obveznosti; za uporabo prve določbe pri upniku obstaja zmota o obstoju obveznosti, za uporabo druge določbe pa mora obstajati védenje upnika o neobstoju dolga.5 Vendar pa obstoj zmote o obstoju obveznosti v okviru zahtevka po prvem odstavku 190. člena OZ ni predpostavka, ki bi jo moral dokazati upnik, temveč se njegova zmota glede plačila nedolgovanega domneva, medtem ko je na dolžniku (tj. toženi stranki) dokazno breme dokazovanja, da je upnik vedel, da plačuje nekaj, česar ni dolžan6 in da so s tem izpolnjene predpostavke za uporabo 191. člena OZ.

12. V okoliščinah obravnavane zadeve že bistvene trditve tožeče stranke ovržejo domnevo zmote. Če bi sodišče namreč zahtevek za vračilo utemeljilo na določbi prvega odstavka 190. člena OZ, bi s tem stališčem odločalo izven trditvene podlage tožeče stranke, saj za potrebe presoje utemeljenosti zahtevka ne bi upoštevalo njene ključne trditve, da v dopisu z dne 24. 5. 2019 ni sprejela predkupne ponudbe in posledično ob pravilni uporabi materialnega prava glede uveljavitve predkupne pravice tudi ni uveljavila predkupne pravice. Tožeči stranki bi tako glede narave plačila priznali zmoto o obstoju obveznosti plačila nedolgovanega, čeprav je bila prav tožeča stranka tista, katere trditve so vodile v materialnopravni zaključek, da z dopisom z dne 24. 5. 2019 ni ustvarila pravnega temelja plačila, ker zavestno ni sprejela predkupne ponudbe.

13. Prav tako pa podlage za zahtevek ne more predstavljati določba tretjega odstavka 190. člena OZ o povračilnem zahtevku zaradi neuresničene pravne podlage. V okoliščinah obravnavane zadeve bi uporaba te podlage pomenila, da je med pravdnima strankama obstajalo soglasje glede namena izpolnitve,7 kar pa, ponovno že glede na trditveno podlago tožeče stranke, da predkupne pravice ni uveljavila, ne drži, saj nedvomno tožeča stranka ni imela namena, da izpolni svojo obveznost po predkupni ponudbi tožene stranke, katere zavestno ni sprejela.

14. Zapisa iz dopisa tožeče stranke z dne 24. 5. 2019 "V primeru, da zaradi neurejenosti ZK stanja, ali druge za izvedbo posla zakonsko potrebne dokumentacije v roku 60 dni po prejemu te uveljavitve posla ni mogoče izvesti, mora prodajalec kupcu varščino vrniti v celoti" pa ne gre razlagati v smislu "razen, če si je pridržal pravico (plačano, op. s.) zahtevati nazaj" iz 191. člena OZ. Že z jezikovno razlago besedila je jasno, da si je tožeča stranka pridržala pravico zahtevati nazaj, če se podlaga posla ne uresniči, kar je torej situacija iz tretjega odstavka 190. člena OZ, ki v okoliščinah obravnavane zadeve, kot je bilo pojasnjeno v prejšnji točki, ne pride v poštev.

15. Ker je torej tožeča stranka s plačilom 550.000,00 EUR zagotovo plačala nekaj, kar je vedela, da ni dolžna, saj je vedela, da s svojo izjavo (in plačilom spornega zneska) ni sklenila prodajne pogodbe s toženo stranko, plačanega zneska po določbi 191. člena OZ ne more terjati nazaj. To pomeni, da se odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka za plačilo 550.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi izkaže za pravilno, le da iz drugih materialnopravnih razlogov. Ker je torej podlaga za zavrnitev vračila celotnega plačanega zneska 550.000,00 EUR določba 191. člena OZ, je s tem odpadla tudi podlaga za presojo veljavnosti ugovora materialnopravnega pobotanja, ki ga je podala tožena stranka in ki mu je sodišče prve stopnje glede zneska 275.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi tudi sledilo.

16. Ker je torej tožeča stranka s plačilom v skladu s 191. členom OZ sama vzpostavila položaj lastnega prikrajšanja, tožena stranka ni odgovorna za njeno vtoževano škodo, izhajajočo iz razmerij z njenimi dobavitelji. Posledično se je tudi v tem delu odločitev o zavrnitvi odškodninskega dela tožbenega zahtevka za znesek 94.099,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi izkazala za pravilno.

17. Zoper odločitev o stroških postopka se je tožeča stranka pritožila le v posledici očitane napačne odločitve o glavni terjatvi, posledično višje sodišče glede na pravilnost odločitve v tem delu soglaša tudi z odločitvijo o stroških.

18. Ker pritožbeni razlogi glede na vse navedeno niso podani in ker niso podani niti pritožbeni razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

19. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka. Na podlagi priglašenega stroškovnika v odgovoru na pritožbo in določil Odvetniške tarife – OT je višje sodišče toženi stranki priznalo 3.750 točk za vložitev odgovora na pritožbo in 47,5 točk materialnih stroškov (2 % do 1.000 točk in 1 % nad 1.000 točk), skupno 3.797,5 točk. Ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) in 22 % DDV je dolžna tožeča stranka toženi povrniti 2.779,77 EUR stroškov pritožbenega postopka.

1 V sodbi II Ips 8/2021 z dne 21. 4. 2021 je Vrhovno sodišče RS jasno zapisalo, da so pogoji iz ponudbe predkupnemu upravičencu lahko enaki ali ugodnejši od pogojev iz prodajne pogodbe. 2 Ni življenjsko, da je uveljavljeni pogoj takšen, da postane prodaja predkupnemu upravičencu za prodajalca ugodnejša od prodaje prvotnemu kupcu. 3 Preostalih 275.000,00 EUR od skupno plačanega zneska 550.000,00 EUR pa je sodišče prve stopnje opredelilo kot plačilo prvega obroka (10 %) kupnine. 4 Kranjc, V., v: Obligacijski zakonik s komentarjem – splošni del, 1. knjiga GV Založba, 2003, str. 253. 5 Lutman, K.: Neupravičena obogatitev v primerjalnem in slovenskem pravu (doktorska disertacija), Ljubljana, 2018, str. 164. 6 Ibid, str. 148. 7 Ibid, str. 153.