Jedro

Smisel zakonskega določila ni, da bi končnemu kupcu odgovarjala oba, ampak zakon namesto investitorja enako kot investitorja zavezuje tudi vmesnega kupca, ki sicer ne bi odgovarjal kot investitor.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica od tožencev zahtevala plačilo zakonske pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude v višini 36.876,80 EUR. Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženim strankam povrniti njihove pravdne stroške.

2. Takšno sodbo s pravočasno pritožbo izpodbija tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s predlogom razveljavitve izpodbijane sodbe in vrnitve zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Prva in tretja tožena stranka se v odgovoru na pritožbo zavzemata za potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v tem pravdnem postopku na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Svojo odločitev je skrbno obrazložilo, zato pritožbeno sodišče v celoti povzema pravilne zaključke in razloge sodišča prve stopnje in le še glede na izrecna pritožbena izvajanja dodaja:

6. Tretji odstavek 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) v 1. točki res določa, da prodajalec izvrši obveznost izročiti nepremičnino kupcu, ko med drugim pridobi uporabno dovoljenje. Iz prodajne pogodbe za stanovanje tožnice izhaja, kakor pravilno ugotavlja že sodišče prve stopnje, da je bila prodajalka stanovanja družba L. i. d.o.o. Maribor, ki ni stranka tega pravdnega postopka.

7. Zadeva, na katero se sklicuje tožeča stranka, in kjer je šlo za spregled pravne osebnosti tej pravdni zadevi ni podobna. V zadevi Vrhovnega sodišča RS II Ips 88/2015 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Mariboru I Cp 1448/2013 in Okrožnega sodišča v Mariboru II P 934/2009 se je odločalo o stvarnih napakah na stanovanju in s tem povezanim plačilom, pri čemer je družbenik investitorja pridobil gradbeno dovoljenje in po izgradnji tudi uporabno dovoljenje v svojem imenu, pri tem pa je prikazoval, da je investitor družba. V tem primeru je šlo za spregled pravne osebnosti po 3. alineji 8. člena Zakona o gospodarskih družbah - v nadaljevanju ZGD-1 (družbenik je v nasprotju z zakonom ravnal s premoženjem družbe kot pravne osebe kot s svojim lastnim premoženjem in je bil zato družbenik družbe odgovoren za obveznosti družbe).

8. V tem pravdnem postopku tožeča stranka utemeljuje spregled pravne osebnosti na določilu 2. alineje prvega odstavka 8. člena ZGD-1, torej da je družbenik v nasprotju z zakonom ravnal s premoženjem družbe kot pravne osebe kot s svojim lastnim premoženjem.

9. A. i. d.o.o. (prvotožena stranka) je objekt res prodala vmesnemu kupcu (L. i. d.o.o.) in se s tem izognila obveznostim do končnih kupcev, saj ni bila več lastnica stanovanj in jih končnim kupcem ni mogla prodajati, ker je lastninska pravica prešla na vmesnega kupca. S tem se je tudi odgovornost do končnih kupcev skladno z določilom 2. točke drugega odstavka 4. člena ZVKSES prenesla na vmesnega kupca, ki sicer ne bi odgovarjal končnemu kupcu.

10. V 20. točki obrazložitve je sodišče prve stopnje povzelo določila 1. člena ZVKSES in opredelilo, kaj je določeno v 16. in 18. členu, zato pritožbenemu sodišču ni jasno, česa pritožnica ne razume.

11. V zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcem je lahko le prodajalec, to je vmesni kupec L. i. d.o.o., investitor za zamudo ne more odgovarjati, saj stanovanja tožnici ni prodal, za zamudo izpolnitve pogodbe pa lahko odgovarja le pogodbena stranka.

12. Namen ZVKSES ni varstvo kupcev stanovanj pred stečajem prodajalca. ZVKSES v 1. členu določa, da so z zakonom določena pravila o prodaji stanovanj z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Zakon torej ščiti končnega kupca pred tveganjem neizpolnitve obveznosti prodajalca, ki je ali investitor ali vmesni kupec glede na to, kateri je prodajal stanovanje. Iz določb ZVKSES ne izhaja, da bi za neizpolnitev prodajne pogodbe odgovarjala oba.

13. Namen zakona je podrobneje obrazložen v Poročevalcu Državnega zbora št. 93 z dne 13. 11. 2003. Kupec, ki kupuje še neizgrajeno stanovanje, je izpostavljen precej večjemu obsegu tveganj povezanih z neizpolnitvijo druge pogodbene stranke, kot v primeru nakupa stanovanja, ki je že zgrajeno. To tveganje je zakonodajalec strnil v tri sklope in predvsem v tem okviru ureja varstvo kupcev stanovanj: - tveganje investitorjeve nesposobnosti dokončati gradnjo (kar se v tem primeru ni zgodilo, saj tožnica v stanovanju živi) - druga tveganja v zvezi z investitorjevo neizpolnitvijo obveznosti - sem sodijo vsa dejanja, ki so potrebna, da lahko kupec pridobi lastninsko pravico, ki ni obremenjena oziroma omejena s hipoteko ali drugimi pravicami tretjih - tveganje stvarnih napak pri izročitvi.

14. Investitor je pred prodajo gradnjo dokončal, tožnica se je kot etažna lastnica vknjižila v zemljiško knjigo brez hipoteke ali drugih omejitev, prav tako pa tudi ne uveljavlja stvarni napak na stanovanju, v katerem že daljši čas živi.

15. Investitor ni prodajalec končnim kupcem, ampak je celo stavbo prodal vmesnemu kupcu, ki je posamezna stanovanja prodal končnim kupcem.

16. Po določilu drugega odstavka 4. člena ZVKSES ni vseeno, ali je prodajalec investitor ali vmesni kupec. Določilo drugega odstavka 4. člena glasi "prodajna pogodba (ki jo ureja ZVKSES) je pogodba, s katero se prodajalec zaveže kupcu izročiti posamezen del stavbe tako, da bo kupec na tej nepremičnini pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zaveže plačati kupnino". Pritožnica je glede na vsebino pritožbenih izvajanj verjetno mislila na 2. točko prvega odstavka 4. člena ZVKSES, ki kot pogoj, da se določila 2. poglavja uporabljajo, določa, da jih kot prodajalec sklepa bodisi investitor bodisi vmesni kupec. Glede na takšno zakonsko določbo ni mogoče trditi, da končnemu kupcu odgovarjata oba tako investitor, kot tudi vmesni kupec, ampak je jasno, da odgovarja le tisti, ki je prodajalec v pogodbi s končnim kupcem.

17. Smisel zakonskega določila ni, da bi končnemu kupcu odgovarjala oba, ampak zakon namesto investitorja enako kot investitorja zavezuje tudi vmesnega kupca, ki sicer ne bi odgovarjal kot investitor.

18. Sklenitev ali nesklenitev najemne pogodbe s strani družbe A. i. d.o.o (investitorja) bi pomenilo le, da slednja ni bila investitor v smislu določbe prvega odstavka 3. člena ZVKSES in nič drugega. Glede na to, da je bilo ugotovljeno, da je družba A. i. investitor in družba L. i. d.o.o. vmesni kupec, sklenitev ali nesklenitev najemne pogodbe na odločitev ne more vplivati, zato pritožbeno sodišče zavrača vsa pritožbena izvajanja v tej smeri. Pri tem pritožbeno sodišče še dodaja, da je trditev tožeče stranke, da je bil najemnik tudi podizvajalec na objektu, prepozna, kar je tožena stranka grajala takoj, sodišče prve stopnje pa je pravilno ni upoštevalo (šesti odstavek 286. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

19. Dejstvo, da je bila prva tožena stranka kot investitor poplačana iz kupnin končnih kupcev, na odločitev v tej pravdni zadevi ne more vplivati, saj gre tu izključno za razmerje med investitorjem in končnim kupcem.

20. Prvotožena stranka kot investitor tožeči stranki za zamudo z neizpolnitvijo ne odgovarja, saj ni pogodbena stranka, zato ne odgovarja niti tretji toženec kot njen družbenik. Po prvem odstavku 8. člena ZGD družbenik v določenih primerih odgovarja za obveznosti družbe, če teh obveznosti ni, ne more odgovarjati.

21. Pravilne odločitve sodišča prve stopnje tudi ne morejo izpodbiti pritožbena izvajanja, da bi drugotožena stranka kot poslovodja morala določene stvari vedeti in predvidevati, saj poslovodja za obveznosti družbe ne odgovarja, drugi toženec kot družbenik pa bi moral, zato da bi odgovarjal, izpolniti enega od razlogov iz prvega odstavka 8. člena ZGD, tega pa tožeča stranka ni uspela dokazati.

22. Pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa ob uradnem preizkusu zadeve tudi ni našlo tistih bistvenih kršitev določb postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), zato je na podlagi določila 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

23. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Tožena stranka pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča (prvi odstavek 154., prvi odstavek 165. in 155. člena ZPP).