Jedro

Pogodbena kazen je pavšalna odškodnina, ki je tesno in neločljivo vezana na pogodbeno razmerje. Njen obstoj (podlaga), pogoji, ob katerih se udejanji ter njena višina so določeni s pravnimi pravili pogodbenega prava. Subjekta tega pravnega razmerja sta pogodbeni stranki. Obveznost plačila pogodbene kazni (že po naravi stvari) bremeni drugo pogodbeno stranko.

Namen ZVKSES je varstvo končnega kupca. Res je, da ta zakon govori tako o odgovornosti investitorja kot o odgovornosti vmesnega kupca. A razlog, da je sploh vpeljan institut vmesnega kupca, je ta, da se kavtele tega specialnega zakona raztezajo tudi na primere, ko kot prodajalec nastopa vmesni kupec in da niso zamejene zgolj na položaj, ko je prodajalec sam investitor. A prodajalec je vselej le eden, saj zakonodajalec ni storil še nadaljnjega koraka, da bi pogodbeno zavezo raztezal na obe osebi.

Za izpolnitev standarda zlorabe pravne osebe se ne zahteva (obarvani) naklep drugemu škodovati, marveč zadošča že nižja stopnja krivde (vsaj huda malomarnost). V tem se pojem zlorabe razlikuje od šikanoznega ravnanja, kjer gre zgolj še za navidezno izvrševanje pravice.

Izrek

I. Reviziji se delno ugodi tako, da se sodbi sodišča druge in prve stopnje razveljavita v delih: (1) s katerim je zavrnjen tožbeni zahtevek zoper drugega toženca in (2) s katerim je odločeno o njegovih pravdnih in pritožbenih stroških. Zadeva se v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem delu se revizija zavrne.

III. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Tretji toženec je zakoniti zastopnik prve toženke. Ta je bila investitorka objekta s 16 stanovanji. Objekt je zgradila na manjši parceli, po tem, ko je pridobila gradbeno dovoljenje za izgradnjo enostanovanjske hiše. Celoten objekt je nato prodala družbi A. d. o. o. - v stečaju, katere zakoniti zastopnik je (bil) drugi toženec. Tožnica je od družbe A. d. o. o. kupila eno od stanovanj. Problem je, da ji prodajalka ni izročila uporabnega dovoljenja (slednje niti ni bilo izdano). Po določbah Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) to pomeni, da izročitev stanovanja ni bila opravljena. Če prodajalec stanovanja ne izroči pravočasno, je kupec upravičen do pogodbene kazni za vsak dan zamude. Takšno plačilo tožnica v konkretnem primeru zahteva od vseh tožencev.

2. Sodišče prve stopnje je tožbo zoper družbo A. d. o. o. - v stečaju (ki je v okviru stečajnega postopka terjatev tožnice v celoti priznala) že med postopkom zavrglo. Zoper ostale tožence je tožbeni zahtevek zavrnilo. Ključen argument za takšno odločitev je, da je za zamudo z izpolnitvijo pogodbe lahko odgovorna le pogodbena stranka – kar pa nihče od še preostalih tožencev ni. Prva toženka (investitorka) in tretji toženec (zakoniti zastopnik investitorke) s tožnico nista bila v pogodbenem razmerju, zato za plačilo pogodbene kazni ne moreta odgovarjati. V zvezi z drugim tožencem (zakonitim zastopnikom prodajalke) pa naj ne bi bil izkazan noben od razlogov za spregled pravne osebnosti.

3. Višje sodišče je tožničino pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

4. Tožnica je zoper takšno sodbo predlagala dopustitev revizije. Vrhovno sodišče je predlogu ugodilo in s sklepom II DoR 97/2018 revizijo dopustilo v smeri materialnopravnega preizkusa pravilnosti pravnomočne odločitve glede odgovornosti investitorja končnim kupcem, kadar kot prodajalec nastopa vmesni kupec, zaradi izognitve obveznosti investitorja in glede pravilnosti odločitve o odgovornosti družbenikov za obveznosti gospodarskih družb na podlagi spregleda pravne osebnosti.

5. Skladno z navedenim sklepom je tožnica pravočasno vložila revizijo. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj ji ugodi in sodbi nižjih sodišč spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku. Podredno predlaga razveljavitev obeh sodb in vrnitev zadeve enemu od nižjih sodišč v novo sojenje.

6. Drugi toženec na revizijo ni odgovoril, prva toženka in tretji toženec pa v pravočasnem odgovoru predlagata njeno zavrnitev.

**Povzetek relevantnih revizijskih navedb**

7. Tožnica se ne strinja z zaključkom nižjih sodišč, da je za izpolnitev zahtevka za plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo, lahko zavezan le prodajalec stanovanja. Meni, da je namen ZVKSES zaščita končnega kupca. Poudarja, da naj bi v konkretnem primeru investitor nepremičnino le navidezno prodal vmesnemu kupcu. Namen takšne prodaje naj bi bil prav izigravanje določil ZVKSES in razbremenitev odgovornosti investitorja. Smiselno naj bi zato bilo, da bi za zamudo z izročitvijo odgovarjala oba - investitor in vmesni kupec.

8. Poudarja, da naj bi tretji toženec izkoriščanje kupcev načrtoval že od poskusa, da dobi uporabno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo, čeprav je bil zgrajen 16 stanovanjski blok.1 Ker so pristojni organi njegovo prevaro spregledali in uporabnega dovoljenja niso izdali, se je z znancem (drugim tožencem) dogovoril, da ta ustanovi novo pravno osebo (A. d. o. o.), ki bo odkupila celoten objekt in nato stanovanja prodala končnim kupcem. Da je bila družba ustanovljena izključno za ta namen, naj bi izhajalo iz dejstva, da kasneje sploh ni več poslovala. Sedaj je družba v stečajnem postopku, brez sredstev za poplačilo upnikov. Očitno naj bi torej bilo, da je bil vmesni kupec ustanovljen zgolj z namenom, da se bo investitor izognil neposredni odgovornosti kupcem stanovanj. Povsem jasno naj bi bilo tudi, da sta drugi in tretji toženec delovala usklajeno in z namenom kupcem preprečiti uspeh s kakršnimikoli zahtevki. Oba naj bi se namreč ves čas zavedala, da gre za nelegalno zgrajeno stavbo, ki uporabnega dovoljenja ne more dobiti. Kljub temu naj bi kupcem zavestno in lažno zatrjevala nasprotno. Meni, da sta jima nižji sodišči to neupravičeno odpustili.

9. Odgovornost prve toženke (in zloraba tretjega toženca) naj bi bila tako podana, ker je bila družba uporabljena za dosego nedovoljenih ciljev, ker je bila za stvar, ki ne izpolnjuje pogoja uporabe, določena bistveno previsoka cena in ker so bila v zvezi s prodajo kršena tudi številna druga načela Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

10. Višjemu sodišču očita še, da je odločitev o spregledu pravne osebnosti oprlo na napačno določbo Zakona o gospodarskih družbah (v nadaljevanju ZGD-1) - jasno naj bi namreč bilo, da je tožnica očitala, da je drugi toženec družbo kot pravno osebo zlorabil za oškodovanje njenih upnikov (in ne, da je v nasprotju z zakonom ravnal s premoženjem družbe kot s svojim lastnim). A. B. naj bi, kot edini družbenik družbe A. d. o. o. nezakonito deloval in s tem tako zanjo kot zase pridobival materialno korist. **O utemeljenosti revizije**

11. Revizija je delno utemeljena.

12. Tožnica zahtevek utemeljuje na določbi prvega odstavka 17. člena ZVKSES, ki se glasi: „Če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude.“ Zahteva torej izključno plačilo pogodbene kazni in ne tudi morebitne odškodnine po splošnih pravilih odškodninskega prava.

13. Pogodbena kazen je pavšalna odškodnina, ki je tesno in neločljivo vezana na pogodbeno razmerje. Njen obstoj (podlaga), pogoji, ob katerih se udejanji (sekundarna hipoteza) ter njena višina so določeni s pravnimi pravili pogodbenega prava. Subjekta tega pravnega razmerja sta pogodbeni stranki. Obveznost plačila pogodbene kazni (že po naravi stvari) bremeni drugo pogodbeno stranko. Izhodišče nižjih sodišč, da je v konkretnem primeru, za njeno plačilo zavezana družba A. d. o. o. - v stečaju, ki je tožnici sporno stanovanje prodala, je tako pravilno.

14. Vprašanje je, ali poleg nje odgovarja še kdo. Tožnica zagovarja tezo da je odgovor pritrdilen. Odgovornost prve toženke utemeljuje na določbah o prepovedi zlorabe pravic. Nepremičnino naj bi ta namreč prodala vmesnemu kupcu le zato, da bi se (kot investitorka) izognila obveznosti do končnih kupcev. Tretji toženec naj bi (kot zakoniti zastopnik prve toženke) investitorko zlorabil na način, da je oškodoval njene upnike. Enako naj bi drugi toženec ravnal v razmerju do vmesnega kupca. Oba naj bi zato odgovarjala na podlagi določb o spregledu pravne osebnosti.

**Glede odgovornosti prve toženke (in tretjega toženca)**

15. V zvezi z odgovornostjo prve toženke (in njenega zakonitega zastopnika) je Vrhovno sodišče dopustilo vprašanje materialnopravne presoje pravilnosti odločitve o odgovornosti investitorja končnim kupcem, kadar kot prodajalec nastopa vmesni kupec zaradi izognitve obveznosti investitorja. Vprašanje predpostavlja, da vmesni kupec nastopa kot prodajalec zato, da se bo investitor izognil obveznostim do končnih kupcev.

16. Tudi, če bi bila ta predpostavka točna (a zanjo v dejanskih ugotovitvah sodišč nižjih stopenj ni ustrezne podlage), bi navedeno lahko omogočalo edino deliktno odškodninsko odgovornost, ne pa pogodbene. Kot je bilo že rečeno, tožnica odškodninskega zahtevka ni postavila. Tu ne gre le za vprašanje pravne kvalifikacije in oblike tožbenega zahtevka, marveč – in to je ključno, podane niso nobene trditve, iz katerih bi bilo mogoče sklepati o obstoju konkretne premoženjske škode, saj se je tožnica v celoti oprla na pavšalno odškodnino, ki jo predstavlja pogodben kazen. Ker ni trditev o škodi, seveda ni niti trditev o vzročni zvezi.

17. Revidentka ima sicer prav, ko trdi, da je namen ZVKSES v varstvu končnega kupca. Res je tudi, da govori tako o odgovornosti investitorja kot o odgovornosti vmesnega kupca. A razlog, da je sploh vpeljan institut vmesnega kupca, je ta, da se kavtele tega specialnega zakona raztezajo tudi na primere, ko kot prodajalec nastopa vmesni kupec2 in da niso zamejene zgolj na položaj, ko je prodajalec sam investitor. A prodajalec je vselej le eden, saj zakonodajalec ni storil še nadaljnjega koraka, da bi pogodbeno zavezo raztezal na obe osebi.

18. Ob ugotovitvah, da je bila prodaja vmesnemu kupcu veljavna ter da je tožnica pogodbo sklenila z vmesnim kupcem, je pravilna tudi odločitev nižjih sodišč, da investitor za zamudo z izročitvijo posameznega stanovanja končnemu kupcu, ne more odgovarjati. On namreč ni bil stranka (končne) prodajne pogodbe, zato za izročitev stanovanja (in njeno pravočasnost) ni bil zavezan. Če pravne podlage za pogodbeno zavezo ni ne v sami pogodbi ne v zakonskih pravilih, takšne podlage ne more ustvariti niti sodišče samo. To pa pomeni, da za to ne more odgovarjati niti tretji toženec (na podlagi določb o spregledu pravne osebnosti).

19. V tem delu tako revizija ni utemeljena, in jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

**Glede odgovornosti drugega toženca**

20. V obravnavani zadevi ni sporno, da je stečajni upravitelj družbe A. d. o. o. tožničino terjatev za plačilo pogodbene kazni iz prvega odstavka 17. člena ZVKSES, v celoti priznal. Njeno plačilo je tako obveznost te družbe. Za obveznosti družbe pa v določenih primerih lahko odgovarjajo tudi njeni družbeniki. En od takšnih primerov je spregled pravne osebnosti. Ta je namenjen reševanju položajev, ko bi dosledno upoštevanje ločenosti pravne osebe od njenega osebnega substrata, pripeljalo do očitno nepravične rešitve.

21. Po prvem odstavku 8. člena ZGD‑1 so tako družbeniki za obveznosti družbe (med drugim) odgovorni, če so družbo kot pravno osebo zlorabili za oškodovanje svojih ali njenih upnikov. Pojem "zloraba družbe kot pravne osebe" je nedoločen pravni pojem (pravni standard), ki ga je treba v vsakem posamičnem primeru napolniti z ugotovitvijo vseh relevantnih okoliščin.

22. V konkretnem primeru nižji sodišči ocenjujeta, da pogoji za spregled pravne osebnosti niso izpolnjeni.3 Ugotavljata, da drugi toženec ob nakupu nepremičnine ni vedel, da ta uporabnega dovoljenja ne more dobiti. Ob tem pa jasno povesta, da je vedel, da tega ni. Verjameta mu, da je bil prepričan, da bo uporabno dovoljenje pridobil (zavzemal se je za njegovo pridobitev, za spremembo prostorskega akta in spremembo zazidalnega načrta). A obenem sodišče prve stopnje povzame njegovo izpovedbo, da je, ko je v letu 2013 podpisal aneks k zadnji prodajni pogodbi, v katerem je izjavil, da se uporabno dovoljenje pridobiva, vedel, da je upravno sodišče vlogo za njegovo izdajo že zavrnilo (12. 9. 2012). Zakaj bi lahko utemeljeno pričakoval, da bo prišlo do spremembe zazidalnega načrta in prostorskih aktov, sodišči ne povesta. Sodišče prve stopnje pa ugotavlja, da so bili odgovori pristojnih organov na takšne pobude (zadnji leta 2012) neugodni (39. točka obrazložitve).

23. Na podlagi povzetega sodišče prve stopnje zaključi, da drugi toženec dejstva, da stavba nima uporabnega dovoljenja, ob prodaji stanovanj ni namerno prikrival. Že to, da naj bi verjel, da bo uporabno dovoljenje pridobil (čeprav je bila zahteva za njegovo izdajo tedaj že zavrnjena in so bili odgovori pristojnih organov na njegove pobude zavrnilni), naj bi pomenilo, da pogoji za spregled pravne osebnosti niso izpolnjeni.

24. Vrhovno sodišče s tem ne soglaša. Že zgornje (nekonsistentne) ugotovitve nižjih sodišč namreč kažejo na zlorabo družbe. Še bolj očitno to postane ob upoštevanju drugih njunih zaključkov, in sicer: - da je drugi toženec prvega toženca poznal že pred ustanovitvijo družbe A. d. o. o., - da je pred ustanovitvijo te družbe posloval z družbo C. d. o. o., - da je bila družba A. d. o. o. ustanovljena tik pred nakupom sporne nepremičnine, - da je imela minimalen osnovni kapital, - da je bil drugi toženec njen edini družbenik, - da je družba A. d. o. o. pretežni del kupnine za stavbo plačala iz kupnin, ki jih je pridobila od končnih kupcev stanovanj, - da v letih 2013 in 2014 ni več poslovala (ni oddajala poslovnih izkazov), - da se je nad njo 1. 12. 2015 začel stečajni postopek, - da je družba brez premoženja, iz katerega bi se upniki (kupci) lahko vsaj delno poplačali.

25. Drugi toženec, kot zakoniti zastopnik in edini družbenik družbe A. d. o. o., je tako, kljub temu, da je eno pravno osebo že imel, za nakup sporne nepremičnine ustanovil drugo (novo) pravno osebo. Ob ustanovitvi ji je zagotovil minimalen osnovni kapital. Takoj nato je kupil sporno nepremičnino za 1.020.000,00 EUR. V imenu pravne osebe, ki je bila praktično brez premoženja, je torej kupil več kot milijon EUR vredno nepremičnino,4 takoj po tem, ko je bila slednja prodana končnim kupcem, pa je s poslovanjem družbe prenehal (ni več oddajal poslovnih izkazov). S tem je upnikom onemogočil, da bi zoper prodajalca stanovanj (ki ne posluje in ima zgolj minimalno premoženje), uspešno uveljavili kakršnekoli zahtevke. Takšno ravnanje ustreza standardu zlorabe družbe za oškodovanje njenih upnikov, kar je eden od položajev, v katerih pride do spregleda pravne osebnosti (2. alineja prvega odstavka 8. člena ZGD-1). Že zato je v konkretnem primeru drugi toženec (osebno) odgovoren za obveznosti družbe A. d. o. o. Takšen pravni sklep pa ne nasprotuje dejanski ugotovitvi nižjih sodišč, da drugi toženec strankam ni namerno prikrival dejstva, da stavba nima uporabnega dovoljenja. Za izpolnitev standarda zlorabe se namreč ne zahteva (obarvani) naklep drugemu škodovati, marveč zadošča že nižja stopnja krivde (vsaj huda malomarnost). V tem se pojem zlorabe razlikuje od šikanoznega ravnanja (tretji odstavek 7. člena OZ), kjer gre zgolj še za navidezno izvrševanje pravice.5 Ob dejstvih, povzetih v 24. točki te odločbe, je očitno, da ravnanje drugega toženca izpolnjuje znake velike malomarnosti, ki se že približuje tudi eventualnemu naklepu.

26. Poleg tega je namen ustanovitve gospodarske družbe opravljanje pridobitne dejavnosti na trgu kot družbine izključne dejavnosti (prvi odstavek 3. člena ZGD‑1). Pridobitna dejavnost pa je vsaka dejavnost, ki se opravlja na trgu zaradi pridobivanja dobička (drugi odstavek 3. člena ZGD-1). Delovanje na trgu mora biti seveda skladno s pravnim redom, katerega sestavni del je tudi načelo vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika).

27. Sedaj se vprašajmo, kakšen pa je bil namen delovanja družbe v konkretni zadevi? Zavestna prodaja stanovanj brez uporabnega dovoljenja, nastopati kot prodajalec brez kapitala (dejansko torej kot slamnati mož), ki navsezadnje zase (za gospodarsko družbo) tudi ne bo ustvaril dobička, kajti kupnina je šla v pretežni meri investitorju. Očitno je torej, da je bil namen ustanovitve (nove) družbe v nasprotju z namenom, zaradi katerega se gospodarske družbe ustanavljajo.

28. Odločitev sodišč prve in druge stopnje, da pogoji za spregled prave osebnosti niso izpolnjeni, je tako materialnopravno napačna. Zaradi nje pa se nižji sodišči nista ukvarjali z ostalimi ugovori drugega toženca, ki naj bi utemeljevali zavrnitev tožbenega zahtevka (predvsem, da opustitev izročitve uporabnega dovoljenja ne pomeni zamude z izročitvijo stanovanja, ampak kvečjemu nepravilno izpolnitev (za kar pogodbena kazen ni predvidena), da ga tožeča stranka ni nikoli obvestila o tem, da namerava uveljaviti pogodbeno kazen in da naj bi bila zahtevana pogodbena kazen previsoka).

29. Vrhovno sodišče je zato reviziji delno ugodilo tako, da je sodbi obeh nižjih sodišč razveljavilo v delu, ki se nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka v razmerju do drugega toženca in na odločitev o povračilu njegovih pravdnih stroškov. V tem obsegu je zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

30. Odločitev o revizijskih stroških je skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

1 Podobnih prevar naj bi se posluževal že tudi v preteklosti - kar naj bi izhajalo iz odločbe VSRS II Ips 88/2015. 2 Vmesni kupec je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi nepremičnino z izključnim namenom nadaljnje prodaje (prim. drugi odstavek 3. člena ZVKSES). 3 Razlago o tem poda sodišče prve stopnje, višje sodišče pa se nanjo v celoti sklicuje, zato Vrhovno sodišče zaključke sodišča prve stopnje obravnava kot zaključke obeh nižjih sodišč. 4 Ob čemer se je pretežni del kupnine plačal šele iz kupnin končnih kupcev. 5 Prim. tudi M. Pavčnik v: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2003, 1. knjiga, str. 104 - 115.