Jedro

Odločitev za strožjo obličnost je v domeni strank, zanjo pa se lahko odločita zaradi lažjega dokazovanja njene vsebine (ad probationem) ali kot pogoj za njeno veljavnost (ad valorem). Kadar je strožja obličnost dogovorjena kot pogoj za veljavnost pogodbe, kršitev predpisov o obličnosti sklepanja tega posla vodi v neveljavnosti take pogodbe, v primeru dogovora ad probationem pa pogodba ni neveljavna, če je veljavna že v manj strogi obliki.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni zahtevek, s katerim sta tožnika zahtevala, naj sodišče razveljavi predpogodbo o nakupu nepremičnine in toženi stranki naloži, naj jima vrne že plačani del kupnine (aro), kot tudi podredni zahtevek, s katerim sta tožnika zahtevala ugotovitev ničnosti taiste pogodbe. Sklenilo je, da sta tožnika dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške.

2. Tožnika v pravočasni pritožbi uveljavljata vse pritožbene razloge in kot bistveno navajata, da je zmotno naziranje sodišča, da A. A. od posla ni imela nobene koristi. S sklenitvijo predpogodbe si je praktično zagotovila provizijo, saj so možnosti, da stranki ne skleneta glavne pogodbe, omejene. Sodišče tudi ni presojalo, da niti druga priča ne bi smela nastopati v tej vlogi, ker je bil pri notarju na delu na podlagi študentske napotnice, kar je izpovedala sama. Stranki sta se za sklenitev predpogodbe v obliki notarskega zapisa odločili zaradi zagotovitve neposredne izvršljivosti, in sicer sta se dogovorili za posebno obliko kot pogoj za njeno veljavnost. Ker sta sodelovali dve priči, ki to ne bi smeli biti, je predpogodba neveljavna. Dodaja, da vsebino tega dogovora predstavlja zapisa na koncu notarskega zapisa. Nadaljujeta, da reklama dokazuje, da so bila predmet prodaje nova stanovanja, zato sta bila zavedena. Ocena sodišča, da lahko vsak vidi, če je stanovanje novo ali ne, ne drži, ker ste v štirih do petih mesecih znaki uporabe še ne pokažejo. Četudi bi bila tožnika res kriva, ker nista bila dovolj pozorna, to ne izključuje prevare s strani A., ki je bila do njiju nepoštena. Sodišče je v celoti prezrlo dokazno vrednost dokazov tožnikov in se oprlo zgolj na izpovedi A. in B. Sodišče je napačno presodilo, da sta se tožnika odločila na nakup pod pogoji, ki izhajajo iz predpogodbe. Povedala sta, da je bil zanju to edini sprejemljiv način, A. pa je izpovedovala neverodostojno. Iz elektronskega sporočila ne izhaja, da bi se tožnika strinjala z vsebino predpogodbe, sploh pa z njo nista bila seznanjena. V nadaljevanju ponavljata navedbe, ki sta jih podala že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Če je A. verjela, da je nakup prek Stanovanjske zadruge možen, je to še toliko bolj pričakovano za tožnika. V elektronskem sporočilu je res zapisan isti način kot v predpogodbi, a to ne dokazuje ničesar, saj je bil priložen tudi izračun za plačevanje na 30 let. Vztrajata pri trditvi, da z vsebino predpogodbe nista bila seznanjena, temveč jima je bil izvod izročen, kot sta ga že podpisala. Če ni bilo časa, da bi predpogodbo prebrala, je irelevantno, ali bi lahko drugi tožnik prepoznal posamezne številke. Sodišče je tudi zmotno presodilo, da tožničina nosečnost ni okoliščina, ki je vplivala. Stanovanje je bilo eksistencialnega pomena, zato sta z nakupom hitela, njun položaj v pravnem prometu je bil slabši in sta pristala na zagotovila in obljube, na katere ne bi, če tožnica ne bi bila noseča. Grajata še dokazno oceno zaslišanj tožnikov, ki jo je sodišče napravilo v 42. točki obrazložitve. Do medsebojnega nerazumevanja je prišlo že med toženo stranko in njeno posrednico A., ki se obe profesionalno ukvarjata na trgu s prodajo nepremičnin. Tožnika sta ravnala z vso potrebno skrbnostjo. Ko je tožena stranka ugotovila, da pod obljubljenimi pogoji ne bo mogla prodati nepremičnine, je tožnika prevarala, da sta sklenila predpogodbo, ki ni ustrezala dogovoru. Predlagata spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Tožena stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravdnima strankama ni sporno, da sta sklenili predpogodbo, katere predmet je bila sklenitev glavne pogodbe – prodaja stanovanja za 169.576,00 EUR. Prav tako ni sporno, da do sklenitve glavne pogodbe ni nikoli prišlo, čeprav je bil osnutek pripravljen. Tožnika sta plačala aro v višini 10 % in 8 x 730,00 EUR ter stanovanje zasedla, nato pa ga izpraznila in ga 5. 3. 2014 izročila toženi stranki. S tu postavljenim tožbenim zahtevkom sta primarno zahtevala razveljavitev te predpogodbe, podredno sta uveljavljala njeno ničnost. V podkrepitev svojih zahtevkov sta navedla več razlogov, ki jih bo pritožbeno sodišče obravnavalo po sklopih, tako kot je to pregledno storilo že sodišče prve stopnje.

O obličnosti predpogodbe in njenih domnevnih pomanjkljivostih

6. Ni sporno, da sta pravdni stranki predpogodbo sklenili v strožji obliki, kot to zahteva zakon – v obliki notarskega zapisa, pri čemer bi zadoščala že običajna pisna pogodba (52. člen v zvezi z drugim odstavkom 33. člena OZ). Odločitev za strožjo obličnost je v domeni strank, zanjo pa se lahko odločita zaradi lažjega dokazovanja njene vsebine (ad probationem – tretji odstavek 54. člena OZ) ali kot pogoj za njeno veljavnost (ad valorem – prvi odstavek 54. člena OZ). Kadar je strožja obličnost dogovorjena kot pogoj za veljavnost pogodbe, kršitev predpisov o obličnosti sklepanja tega posla rezultira v neveljavnosti take pogodbe.

7. Pritožnika navajata, da je bil notarski zapis predpogodbe določen kot pogoj za veljavnost. To v pritožbi povesta prvič, ne da bi pojasnila, zakaj tega nista mogla storiti prej/pravočasno (prvi odstavek 337. člena ZPP). V postopku pred sodiščem prve stopnje sta trditve o domnevno pomanjkljivi obliki predpogodbe navedla na prvem naroku za glavno obravnavo 19. 6. 2015, in sicer da A. A. ne bi smela biti priča (list. št. 27). Trditve, da je bila oblika predpogodbe pogoj za njeno veljavnost, ob tem nista postavila. Gre za dejstvo, ki bi ga tožnika morala najprej (pravočasno) zatrditi,(1) nato pa še dokazati. Storila nista ne enega ne drugega.

8. Izvedba dokaza ne more nadomeščati manjkajoče trditvene podlage, zato pritožbeno sodišče glede na pritožbene navedbe zgolj pripominja, da del pogodbe, ki ga pritožnika izpostavljata v pritožbi,(2) niti ne predstavlja dogovora o sklepanju pogodbe v posebni obliki kot pogoju za njeno veljavnost. V skladu z načelom Pacta sunt servanda pravo teži k ohranitvi sklenjenih pogodb, zato mora biti dogovor iz prvega odstavka 54. člena OZ jasen in nedvoumen, v obravnavanem primeru pa bi glede na določbo 52. člen OZ moral biti tudi pisen.

9. Nepravočasnih trditev pritožbeno sodišče ne more upoštevati. Ker tožnika nista trdila, da bi bila posebna oblika pogoj za veljavnost predpogodbe, je mogoče šteti le, da je bila ta dogovorjena zaradi dokazovanja njene vsebine. Oblične pomanjkljivosti v takem primeru pa ne vodijo v neveljavnost sklenjenega posla, če je pogodba veljavna že v manj strogi obliki.(3) OZ za sklenitev pogodbe o prodaji nepremičnin zahteva („zgolj“) pisnost, enako velja za predpogodbo (52. člen v zvezi z drugim odstavkom 33. člena OZ). Med strankama ni sporno, da sta podpisala predpogodbo, torej je vsem obličnostnim zahtevam zadoščeno. Navedbe, ali je bila A. A. lahko priča pri notarskem zapisu ali ne, so tako brezpredmetne. Iz istih razlogov so pravno nepomembne pritožbene navedbe, da podpisna priča ne bi smela biti C. C., pri čemer te navedbe pritožnika navedeta prvič in gre obenem za nedopustno pritožbeno novoto.(4) O drugih domnevnih pomanjkljivostih pri sklepanju pogodbe

10. Glede preostalih očitkov pritožbeno sodišče k razlogom, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi, nima kaj dodati, zato se nanje sklicuje in jih na tem mestu ne bo ponavljalo. Oblikovana dokazna ocena je logična in utemeljena s prepričljivimi in življenjskimi argumenti, ki jih pritožnika ne uspeta izpodbiti. Pritožbena graja nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja in z njo prepleteni očitki o domnevnih kršitvah postopka niso utemeljeni.

11. Dokazni postopek ni potrdil, da bi bila pri sklepanju predpogodbe tožnika kakor koli zavedena. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da je bil postopek podpisovanja pred notarjem izpeljan tako, kot mora biti, kar potrjujejo dejanski zaključki prvostopenjskega sodišča. Pritožnika sta bila seznanjena s predpogodbo pred podpisovanjem, notar jo je predstavil tik pred podpisovanjem oziroma v okviru akta sklepanja pogodbe pred notarjem, drugemu tožniku pa je tolmač sproti prevedel vso vsebino. Podpisana pogodba je torej izraz prave volje tožnikov, kot je pravilno zaključilo že sodišče prve stopnje. Višje sodišče tudi sledi prvostopenjskemu (ki je tu delno pritrdilo navedbam tožnikov), da je bil nakup na obroke prek stanovanjske možnosti predstavljen kot ena izmed realnih izbir za plačilo, vendar je tožnika nista izbrala. Ne more biti dvoma, da je bil že pred podpisom predpogodb v igri tudi drug(ačen) način plačila – ta, ki sta ga tožnika nazadnje izbrala, ker ga potrjuje elektronsko sporočilo (priloga A 27).

12. Nepomembno je, kaj je tožena stranka oglaševala nasploh in kaj je tožnika vzpodbudilo k prvemu ogledu stanovanja. Pritožnika namreč ne izpodbijata ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da sta si (predvsem tožnica) predmet nakupa večkrat ogledala in se šele nato odločila za nakup. Prvostopenjsko sodišče ima tudi prav, da so očitki v zvezi s tem nekonkretizirani, saj tožnika nista niti pojasnila, kaj naj bi trditev, da stanovanje „ni bilo novo“ sploh pomenilo – npr. ali ga je od izgradnje do njunega nakupa (štiri do pet mesecev) kdo uporabljal ali pa ni bilo novo zgolj zato, ker je poteklo toliko časa, in podobno.

13. Iz dejstvene podlage tudi ni mogoče izluščiti, kako naj bi tožničina nosečnost in dejstvo, da sta tožnika pred tem izgubila možnost diplomatskega stanja, vplivala na sklepanje predpogodbe. V opisanem poteku dogodkov pritožbeno sodišče ne zazna ne prisile ne prevare, saj sta si tožnika vzela ves potreben čas in s toženo stranko razpravljala o različnih možnostih plačila, si stanovanje večkrat ogledala, opravljala oglede tudi drugih stanovanj itd. 14. V povezavi z vsem povedanim je prepričljiva tudi (dodatna) dokazna ocena obeh pričevanj tožnikov, ki jo je sodišče napravilo v 42. točki svoje obrazložitve.

15. Pritožba je neutemeljena, pritožbeno sodišče tudi ni odkrilo pomanjkljivosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo v skladu s 353. členom ZPP potrdilo.

16. Pritožnika s pritožbo nista uspela, zato sama krijeta svoje stroške pritožbenega postopka. Odgovor tožene stranke na pritožbo ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča, zato ta strošek ni bil potreben in sama krije svoje stroške, nastale z njegovo vložitvijo (prvi odstavek 165. člena v povezavi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Glej 17. točko obrazložitve sodbe VS RS III Ips 36/2013 z dne 7. 10. 2014. Op. št. (2): „Ko pogodbenikom prečitam ta notarski zapis in jih poučim o posledicah pravnega posla, izjavijo, da ustreza njihovi pravi volji in zato z njim soglašajo, ga odobrijo ter pred menoj, tolmačem in pričami podpišejo.“ Op. št. (3): Glej tudi Zakon o notariatu, predvsem prvi odstavek 45. člena.

Op. št. (4): Ko je ta priča na naroku izpovedala o tem dejstvu, bi lahko tožnika dopustno razširila svojo trditveno podlago (kot je npr. to storila tožena stranka po zaslišanju A. A. – list. št. 52), pa tega nista storila (list. št. 52-53). V pritožbi ne pojasnita, zakaj tega nista mogla zatrditi najkasneje takrat.