Jedro

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z nakupom v stečajnem postopku predstavlja originaren način pridobitve lastninske pravice, pri čemer ni pomembno, ali je stečajni dolžnik kot prodajalec v trenutku prodaje imel razpolagalno sposobnost. Del stavbe št. 8 v naravi predstavlja vhodni del v stavbo (prostor pred vhodom je sestavni del parcele št. 880, ki je tožnikova last) s hodnikom in stopniščem, ki vodi iz pritličnih prostorov (iz druge etaže) v kletne prostore (v prvo etažo). Ker je prva toženka lastnica kletnih prostorov v tem delu stavbe to pomeni, da tožnik ne more biti lastnik tistega dela stavbe št. 8, ki se nahaja v sklopu kletnih prostorov. V ta sklop sodi tudi stopnišče, ki se nahaja v sestavi 1. etaže (kletnih prostorov). Tožnik je zato lahko lastnik le tistega dela stavbe št. 8, ki spada v sklop 2. etaže (pritličnih prostorov), kar v naravi predstavlja vhodni del v stavbo s hodnikom in „odprtim“ delom nad stopniščem v kletne prostore.

Prva toženka je kupila kletne prostore v stečajnem postopku, pri čemer je bilo z dodatkom k prodajni pogodbi z dne 11. 10. 2007 še določeno, da imajo poslovni prostori prve toženke v kletnem delu stavbe zagotovljen dostop preko notranjega stopnišča, ki danes predstavlja del dela stavbe št. 8. Prvi toženki je bila s tem zagotovljena le souporaba dela stavbe št. 8, kar pomeni, da prva toženka ni pridobila solastninske pravice na delu stavbe št. 8. Za to pravdo ni pomembno, ali je stečajna upraviteljica kot zakonita zastopnica stečajnega dolžnika s sklenitvijo tega dodatka k prodajni pogodbi prekoračila svoja pooblastila s tem, ko je bila prvi toženki „zagotovljena“ pravica souporabe današnjega dela stavbe št. 8 (zaradi dostopa skozi glavni vhod Cesta 1 v pritličju preko notranjega stopnišča v kletne prostore). Bistveno je, da sporni prostor (vhod oziroma dostop iz pritličja v klet v sklopu dela stavbe št. 8) ni bil (kar je izpovedala tudi stečajna upraviteljica) in tudi ni mogel biti upoštevan kot del nepremičnin, ki so bile predmet prodaje prvi toženki.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: „1. Ugotovi se, da je tožeča stranka A. A. izključni lastnik dela stavbe št. 8 v izmeri 19,7 m² v 2. etaži (v visokem pritličju) v stavbi št. 80, stoječi na zemljiški parceli št. 800 k.o. X (ID 0000) z ID znakom: 0001, in solastnik skupnih delov stavbe ter zemljišča pod stavbo št. 80 k.o. X, kot izhaja iz izvedeniškega poročila izvedenca geodetske stroke mag. B. B. z dne 12. 2. 2016, ki je sestavni del izreka te sodbe.

2. Kar tožeča stranka zahteva več (glede dela stavbe št. 8 v izmeri 0,9 m² v 1. etaži (v podpritličju oz. kletnem delu stavbe) z notranjim stopniščem, ter v celoti glede dela stavbe št. 13), se zavrne.

3. Pravdne stranke krijejo svoje pravdne stroške.“

II. V ostalem se pritožba zavrne ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka in prva tožena stranka krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje (prvo sodišče) je zavrnilo ugotovitveni tožbeni zahtevek, da je tožnik izključni lastnik delov stavbe št. 8 in št. 13 v stavbi št. 80, stoječi na parceli št. 800 k.o. X in solastnik skupnih delov stavbe ter zemljišča pod stavbo, kot izhaja iz izvedeniškega poročila z dne 12. 2. 2016. Tožniku je naložilo, da je dolžan povrniti prvi toženki pravdne stroške v znesku 3.740,89 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. V bistvenem navaja, da je prvo sodišče ugotovilo, da je del stavbe št. 8 dejansko del pritličnih prostorov, na katerih je tožnik pridobil lastninsko pravico. Ne drži ugotovitev prvega sodišča, da iz sodbe P 1485/2004-II z dne 10. 11. 2004 ni jasno razvidno, katere prostore zajema pritlični prostor v velikosti 311,73 m². Po posameznih pogodbah je bil predmet prodaje tudi prostor št. 8. V trenutku sklepanja prodajne pogodbe z dne 21. 10. 1996 in najemne pogodbe z dne 25. 7. 1996 stopnišče sploh še ni obstajalo. S soglasjem pravnega prednika tožnika družbe C. d.o.o. je bilo zgrajeno šele na podlagi enotnega dovoljenja za gradnjo z dne 18. 8. 1998. Izrek sodbe z dne 10. 11. 2004 se nanaša tudi na prostor št. 8. Tožnik je zato pridobil lastninsko pravico tudi na tem prostoru. Pred izgradnjo stopnišča iz prostora št. 8 v kletne prostore se je vanje dostopalo iz Ulice. Vhod iz Ulice obstaja že ves čas. Preko njega toženi stranki neovirano vstopata v kletne prostore stavbe. Stopnišče v prostoru št. 8 je bilo samo začasne narave. Po prenehanju najemne pogodbe z dne 25. 7. 1996 je tožnik imel pravico, da ga odstrani. Iz najemne pogodbe je razvidno, da je bil najemodajalec dolžan dovoliti nemoteno uporabo predvidenega stopnišča v času trajanja pogodbe, torej ne za nedoločen čas. Družba D. d.o.o. kot najemnik je zato s sklenitvijo najemne pogodbe z dne 25. 7. 1996 priznala, da je tožeča stranka kot najemodajalec izključni lastnik prostora št. 8. Prvo sodišče se neutemeljeno sklicuje na dodatek k prodajni pogodbi z dne 11. 10. 2007, ki je bil sklenjen v nasprotju s sklepom stečajnega senata z dne 5. 9. 2006. S tem dodatkom je bil naknadno opredeljen predmet pogodbe z dne 11. 8. 2006, to pa na način, da se je predmet prodajne pogodbe razširil še na uporabo prostora št. 8. Šlo je za razpolaganje s prostorom, ki je bil in je še vedno v izključni lasti tožnika. S tem prostorom zato nihče ni imel pravice razpolagati na način, kot je to storila stečajna upraviteljica v imenu stečajnega dolžnika. Prvo sodišče je ugotovilo, da prva toženka ni pridobila solastninske pravice na prostoru št. 8, kar tudi potrjuje, da je tožnik izključni lastnik tega prostora. Stečajna upraviteljica je pojasnila, da se je prvi toženki prodalo zgolj spodnje nadstropje, vhod pa ne. Tožnik je postal izključni lastnik prostora št. 8 tudi kot pravni naslednik družbe C. d.o.o. Tožnik ni nikoli soglašal, da se prostor št. 8 spremeni v del v skupni rabi. Enako velja za njegovo pravno prednico. Tožnik je prostor št. 8 tudi priposestvoval. Za priposestvovanje so bile izpolnjene vse predpostavke, vključno z dobroverno lastniško posestjo tožnika. Tožnik ni nikoli opustil svoje posesti. Prva toženka je prostor št. 8 prevzela zgolj v soposest, čeprav podlage za takšno razpolaganje s strani družbe D. d.o.o. - v stečaju ni bilo. Tožnik je tudi izključni lastnik prostora št. 13 v kleti v izmeri 9,31 m². Kupna pogodba z dne 26. 5. 1995 potrjuje, da je družba C. d.o.o. poleg prostora št. 8 kupila tudi prostor št. 13. Navedena družba je bila ves čas lastnik prostora št. 13 in z njim ni nikoli razpolagala. Kot njen pravni naslednik je tožnik pridobil lastninsko pravico na tem prostoru. Lastninsko pravico na prostoru št. 13 je tožnik pridobil tudi na podlagi priposestvovanja. Prvo sodišče je zmotno štelo začetek priposestvovalne dobe od dne 22. 5. 2001. Pravna prednica tožnika je lastninsko pravico na prostoru št. 13 pridobila na podlagi prodajne pogodbe z dne 26. 5. 1995, od tega dne dalje pa se njena priposestvovalna doba všteva v priposestvovalno dobo tožnika. Iz prodajne pogodbe z dne 11. 8. 2006 ne izhaja, da bi se nanašala na prostor št. 13. Družba D. d.o.o. - v stečaju ni mogla veljavno razpolagati s prostorom št. 13. Tožnik ni imel nobene podlage za tožbo na razveljavitev pogodbe, ki jo je stečajni dolžnik sklenil s prvo toženko 11. 8. 2006. Podatki GURS potrjujejo tožnikove trditve, da je lastnik obeh spornih delov stavbe. Prvo sodišče je napačno odmerilo pravdne stroške.

3. Prva toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Druga toženka ni odgovorila na vročeno pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, ki se nanaša na del stavbe št. 13, je pravilna. Prvo sodišče je ugotovilo, da je prva toženka pridobila lastninsko pravico na kletnih prostorih (v podpritličju) stavbe na podlagi prodajne pogodbe z dne 11. 8. 2006, ki jo je sklenila v stečajnem postopku s prodajalcem D. d.o.o. - v stečaju, pri čemer so prodani kletni prostori obsegali tudi klet, ki sedaj predstavlja del stavbe št. 13. To je jasno potrdila tudi stečajna upraviteljica E. E., zaslišana kot priča. Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z nakupom v stečajnem postopku predstavlja originaren način pridobitve lastninske pravice, pri čemer ni pomembno, ali je stečajni dolžnik kot prodajalec v trenutku prodaje imel razpolagalno sposobnost (sklep II Ips 384/2011). Zato je nepomembno, da je pravna prednica tožnika (C. d.o.o.) pred to prodajo v stečaju s kupno pogodbo z dne 26. 5. 1995 kupila tudi navedeno klet (sedaj del stavbe št. 13), saj je prva toženka na originaren način pridobila lastninsko pravico na tej kleti v letu 2006 na podlagi omenjene prodajne pogodbe, sklenjene v stečajnem postopku, pri čemer tožnik te prodajne pogodbe ni nikoli izpodbijal. 6. Družba C. d.o.o. je bila izbrisana iz sodnega registra 22. 5. 2001, tožnik pa je izpovedal, da sam te kleti ni nikoli uporabljal (da je ni imel v posesti izhaja tudi iz izpovedb zaslišanih prič, zlasti J. J.), kar pomeni, da kot pravni naslednik družbe C. d.o.o. po njenem izbrisu v letu 2001 ni izvrševal dobroverne lastniške posesti na tej kleti. Navedeno pomeni, da tožnik ne bi mogel pridobiti lastninske pravice na delu stavbe št. 13 s priposestvovanjem (tudi ob upoštevanju priposestvovalne dobe družbe C. d.o.o. od 26. 5. 1995 do 22. 5. 2001) že zato, ker potrebna desetletna priposestvovalna doba ni izkazana. Lastnica dela stavbe št. 13 je zato prva toženka. Pri tem se tožnik ne more uspešno sklicevati na pojasnila izpodbijane sodbe v 77. točki obrazložitve, saj gre le za dodatno utemeljevanje izpodbijane odločitve prvega sodišča z „rezervnimi“ razlogi, pri čemer jih tožnik prikazuje iztrgane iz celotnega konteksta tega dela sodbe, ki ga je treba presojati v povezavi s 76. točko obrazložitve.

7. Tožnik bi lahko uveljavljal varstvo svojih pravic tudi s tožbo na razveljavitev prodajne pogodbe v delu, v katerem je predmet prodaje v stečajnem postopku predstavljala tudi sporna klet (kot že rečeno tega ni storil). Trditve tožnika v pripravljalni vlogi z dne 11. 4. 2019 so bile podane po prvem naroku za glavno obravnavo in so zato prepozne, ne glede na to pa podatki GURS o nepremičnini v obravnavanem primeru nimajo nobenega pomena za presojo vprašanj v zvezi s pridobitvijo lastninske pravice v stečajnem postopku in priposestvovanjem.

8. Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, ki se nanaša na del stavbe št. 8, je delno napačna. Iz izvedeniškega poročila izvedenca mag. B. B. z dne 12. 2. 2016 (izvedeniško poročilo) je razvidno, da se del stavbe št. 8 nahaja v obeh etažah, pritlični in kletni. Del stavbe št. 8 v naravi predstavlja vhodni del v stavbo (prostor pred vhodom je sestavni del parcele št. 880, ki je tožnikova last) s hodnikom in stopniščem, ki vodi iz pritličnih prostorov (iz druge etaže) v kletne prostore (v prvo etažo). Ker je prva toženka lastnica kletnih prostorov v tem delu stavbe to pomeni, da tožnik ne more biti lastnik tistega dela stavbe št. 8, ki se nahaja v sklopu kletnih prostorov. V ta sklop sodi tudi stopnišče, ki se nahaja v sestavi 1. etaže (kletnih prostorov). Tožnik je zato lahko lastnik le tistega dela stavbe št. 8, ki spada v sklop 2. etaže (pritličnih prostorov), kar v naravi predstavlja vhodni del v stavbo s hodnikom in „odprtim“ delom nad stopniščem v kletne prostore oziroma drugače povedano: celotno površino dela stavbe št. 8 v 2. etaži v izmeri 19,7 m², kot je to razvidno iz izvedeniškega poročila (strani 3, 4, 6 in 8).

9. Iz dejanskih ugotovitev prvega sodišča izhaja, da je tožnikova pravna prednica C. d.o.o. pridobila v last (tudi) poslovne prostore v izmeri 311,73 m² v pritličju stavbe na naslovu Cesta 1, na podlagi kupne pogodbe z dne 26. 5. 1995, sklenjene s prodajalcem C. d.d. Zagreb (priloga A19). Ti prostori so imeli vhod, ki ga danes predstavlja del stavbe št. 8 v 2. etaži (pritličju), kot je razvidno iz izvedeniškega poročila. Iz podatkov priloženega spisa N 152/2014 je razvidno, da je ta vhod v času pred sklenitvijo kupne pogodbe z dne 26. 5. 1995 uporabljal le prodajalec C. d.d. (vhod je služil izključno le za dostop v prostore v pritličju, ki so danes tožnikova last, ostali prostori v stavbi pa so imeli druge vhode), saj tedaj stopnišče iz pritličja v klet (ki danes predstavlja del dela stavbe št. 8) še ni obstajalo. Lastnik prostorov v kleti je bila tedaj družba D. d.o.o., ki je imela vhod v te prostore iz Ulice. V času sklenitve kupne pogodbe z dne 26. 5. 1995 je zato vhod v te (danes tožnikove) poslovne prostore predstavljal njihov sestavni del, kar pomeni, da je bil lastnik teh prostorov v pritličju tudi lastnik tega vhodnega prostora (danes del stavbe št. 8 v 2. etaži). Izključni lastnik tega vhoda je bila torej družba C. d.d., po sklenitvi kupne pogodbe z dne 26. 5. 1995 pa družba C. d.o.o. Glede na to ni bilo nobene potrebe, da bi se v kupni pogodbi z dne 26. 5. 1995 kot predmet prodaje posebej opredeljeval vhodni del s hodnikom (danes del stavbe št. 8 v 2. etaži), saj ni šlo za samostojni del stavbe temveč je bil ta po svoji namembnosti izključno funkcionalni del teh pritličnih prostorov, ki so edini imeli vhod skozi ta del stavbe (na naslovu Cesta 1).

10. Družba C. d.o.o. je te pritlične prostore oddala v najem družbi D. d.o.o. z najemno pogodbo z dne 25. 7. 1996. Iz 9. člena te pogodbe je razvidno, da je najemodajalec dovolil najemojemalcu, da premesti glavni vhod v svoje kletne prostore oziroma da izdela vertikalno povezavo pritličja in kleti, to je novo stopnišče. To stopnišče (danes v sklopu dela stavbe št. 8) je bilo izdelano v letu 1998, pri čemer je iz najemne pogodbe razvidno, da ta poseg v stavbi ni v ničemer spremenil lastništva vhodnega dela, ki ga danes predstavlja del stavbe št. 8 v 2. etaži. S sodbo VII Pg 65/97 z dne 17. 2. 2000 je bila razveljavljena kupna pogodba z dne 22. 10. 1996 med C. d.o.o. kot prodajalcem in H. d.o.o. kot kupcem o prodaji (tudi) teh poslovnih prostorov v pritličju z vhodom iz Cesta (Cesta 1, danes del stavbe št. 8), to pa zaradi kršitve predkupne pravice predkupnega upravičenca D. d.o.o. Hkrati je bilo s to sodbo družbi C. d.o.o. naloženo, da (tudi) te poslovne prostore v pritličju proda družbi D. d.o.o. (sodba je nadomestila to kupno pogodbo). Ker kupec D. d.o.o. ni plačal kupnine niti v dodatnem roku, je prodajalec C. d.o.o. oziroma tožnik kot njen pravni naslednik razdrl prodajno pogodbo (še pred začetkom stečaja nad D. d.o.o.) in je bil stečajni dolžnik zato dolžan (tudi) te poslovne prostore v pritličju (z vhodom na naslovu Cesta 1, torej s prostorom, ki danes predstavlja del stavbe št. 8 v 2. etaži) vrniti tožniku kot pravnemu nasledniku prodajalca, to pa na podlagi sodbe P 1485/2004-II z dne 10. 11. 2004. Navedeno tudi pomeni, da je tožnik kot lastnik teh pritličnih prostorov tudi izključni lastnik dela stavbe št. 8 v 2. etaži. 11. Prva toženka, je kot že rečeno, kupila kletne prostore v stečajnem postopku, pri čemer je bilo z dodatkom k prodajni pogodbi z dne 11. 10. 2007 še določeno, da imajo poslovni prostori prve toženke v kletnem delu stavbe zagotovljen dostop preko notranjega stopnišča, ki danes predstavlja del dela stavbe št. 8. Prvi toženki je bila s tem zagotovljena le souporaba dela stavbe št. 8, kar pomeni, da prva toženka ni pridobila solastninske pravice na delu stavbe št. 8. Za to pravdo ni pomembno, ali je stečajna upraviteljica kot zakonita zastopnica stečajnega dolžnika s sklenitvijo tega dodatka k prodajni pogodbi prekoračila svoja pooblastila s tem, ko je bila prvi toženki „zagotovljena“ pravica souporabe današnjega dela stavbe št. 8 (zaradi dostopa skozi glavni vhod Cesta 1 v pritličju preko notranjega stopnišča v kletne prostore). Bistveno je, da sporni prostor (vhod oziroma dostop iz pritličja v klet v sklopu dela stavbe št. 8) ni bil (kar je izpovedala tudi stečajna upraviteljica) in tudi ni mogel biti upoštevan kot del nepremičnin, ki so bile predmet prodaje prvi toženki. Slednja zato na tem delu ni nikoli pridobila solastninske pravice, niti na pravno poslovni podlagi niti na podlagi priposestvovanja (ni izkazana niti domnevna dobroverna lastniška soposest prve toženke).

12. Lastnik dela stavbe št. 8 v 2. etaži je torej izključno tožnik. Iz izvedeniškega poročila je razvidno, da meri del stavbe št. 8, ki se nahaja v 2. etaži (pritličju) 19,7 m², tisti del stavbe št. 8, ki se nahaja v 1. etaži (kletnih prostorih), pa meri 0,9 m². Oba dela povezuje notranje stopnišče. Iz doslej povedanega je razvidno, da je tožnik lastnik dela stavbe št. 8 v izmeri 19,7 m², ki se nahaja v 2. etaži, prva toženka pa je lastnica dela stavbe št. 8 v izmeri 0,9 m², ki se nahaja v 1. etaži (skupaj z notranjim stopniščem).

13. Pritožbeno sodišče je zato delno ugodilo pritožbi in spremenilo izpodbijano sodbo tako, kot je razvidno iz izreka, v ostalem pa je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo prvega sodišča (358. člen in 353. člen ZPP).

14. Ker je uspeh pravdnih strank v sporu približno enak je pritožbeno sodišče spremenilo stroškovno odločitev prvega sodišča tako, da pravdne stranke krijejo svoje pravdne stroške (drugi odstavek 154. člena in drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnik je s pritožbo delno uspel, zato tožnik in prva toženka krijeta tudi svoje stroške pritožbenega postopka.