Jedro

Stanovanjski predpisi (in najemna pogodba) terjajo pridobitev pisnega soglasja za adaptacijska dela v stanovanju kot pogoj za to, da more investitor uspešno zahtevati povračilo stroškov zanje. Ker adaptacijska dela niso bila opravljena s potrebnim pisnim soglasjem, toženka upravičeno odklanja plačilo stroškov, ki jih zahteva tožnik, ki se je moral izseliti iz stanovanja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek, da mu je toženka dolžna plačati 25.009,19 EUR (prej 5.993.200,00 SIT) z obrestmi. Odločilo je še o stroških postopka.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikov pritožbo zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Tožnik v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Navaja, da sta sodišči spregledali, da stanovanje že ob prevzemu ni bilo sposobno za bivanje ter v nadaljevanju našteva konkretna vlaganja v sporno nepremičnino. Poudarja, da so bila vlaganja koristna in potrebna, dovoljena pa že pred sklenitvijo najemne pogodbe. V postopku je predložil cenitveno poročilo cenilca H. Č. in predlagal njegovo zaslišanje, toženka pa je predlagala drugega izvedenca, vendar sodišče njenemu predlogu ni sledilo. Zato se ne strinja z zaključkom pritožbenega sodišča, da je bil dokaz z izvedencem predlagan prepozno. Netočna je tudi navedba pritožbenega sodišča, da je obljuba toženke o prodaji stanovanja novota. Že v tožbi je trdil, da ima toženka izboljšano nepremičnino in je na ta način obogatena. Vrednost vlaganj znaša 5.993.200,00 SIT. Kršitev postopka je podana, ker sodišče ni izvedlo vseh predlaganih dokazov, konkretno zaslišanj predlaganih prič. Predlaga, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbi razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje.

4. Revizija je bila dostavljena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena toženki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Zatrjevana postopkovna kršitev zaradi neizvedbe predlaganih dokazov je neutemeljena. Iz razlogov v tretjem odstavku na tretje strani prvostopenjske sodbe je namreč razvidno, da je bilo zaslišanje s strani tožnika predlaganih prič nepotrebno, ker je sodišče sprejelo tožnikovo izpovedbo (tako glede obsega izvedenih vlaganj kot glede toženkinega ustnega soglasja za izvedbo del). Ob tem revizijsko sodišče pojasnjuje, da tožnikovo izven pravde pridobljeno cenitveno poročilo sodišče obravnava zgolj kot trditve stranke, ne pa kot dokaz. Pravilnost trditev pa preverja s pomočjo sodnega izvedenca, ki ga določi samo v sodnem postopku. Le tega tožnik v postopku pred sodiščem prve stopnje ni predlagal (kot je pravilno ugotovilo že pritožbeno sodišče), s sklicevanjem na dokazne predloge nasprotne stranke pa ne more uspeti.

7. Tožnik v tej pravdi uveljavlja povrnitev stroškov za adaptacijska dela v stanovanju, za katerega je sklenil najemno pogodbo.

8. Za adaptacijska dela v stanovanju, ki jih je opravil najemnik stanovanja in za povrnitev stroškov v zvezi z njimi, je potrebno uporabiti ustrezne določbe (v času vlaganj veljavnega) Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91, 21/94 in 23/96; v nadaljevanju SZ), ker so te posebne v razmerju do splošnih določb Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR. Po določbi 46. člena SZ najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika. Po izselitvi iz stanovanja ima najemnik (sicer) pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori (61. člen SZ). Posebnega dogovora (s toženko) v zvezi s povrnitvijo vlaganj tožnik ne zatrjuje. Iz najemne pogodbe pa (med drugim) izhaja, da se je tožnik kot najemnik v njej obvezal, da od lastnika (toženke) ob prenehanju pogodbe ne bo zahteval nadomestila za vložena sredstva, če to ni pisno dogovorjeno.

9. Stanovanjski predpisi (in najemna pogodba) torej terjajo pridobitev pisnega soglasja za adaptacijska dela v stanovanju kot pogoj za to, da more investitor uspešno zahtevati povračilo stroškov zanje. Da pisnega soglasja tožnik ni pridobil, je bilo med strankama ugotovljeno kot nesporno. Ker adaptacijska dela niso bila opravljena s potrebnim pisnim soglasjem, toženka upravičeno odklanja plačilo stroškov, ki jih zahteva tožnik, ki se je moral izseliti iz stanovanja.

10. Ostale revizijske trditve (da stanovanje ob prevzemu ni bilo sposobno za bivanje, da gre za koristna in potrebna vlaganja, s katerimi je toženka obogatena) glede na navedeno niso pomembne, zato nanje ni potrebno odgovarjati.

11. Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, niti razlog, na katerega pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti, je bilo treba neutemeljeno tožnikovo revizijo na podlagi določbe 378. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) zavrniti in z njo tudi njegov zahtevek za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).