Jedro

Prodajna pogodba je bila v pretežni meri izpolnjena (tožnika sta nepremičnino izročila tožencema v posest že v juliju 1999, toženca sta velik del kupnine že plačala) in gre v konkretnem primeru za kršenje prepovedi (prometa z objekti, zgrajenimi brez lokacijskega dovoljenja in odločbe o dovolitvi priglašenih del) manjšega pomena, v posledici česar se ničnost sploh ne more uveljavljati.

Podredni tožbeni zahtevek na razveljavitev sporne pogodbe, sta toženca utemeljevala s trditvami, da je bila kupoprodajna pogodba razdrta z izjavami, ki vsebujejo takšno voljo obeh strank. V tem obsegu je tožba nesklepčna, saj, če je bila pogodba (sporazumno) razdrta, je ni potrebno razveljavljati.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba v izpodbijanem delu glede drugega tožnika S. C. spremeni tako, - da se zavrne tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna tožniku nerazdelno plačati 31.290,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v višini 31.290,53 EUR, vse v petnajstih dneh in mu povrniti pravdne stroške - da se v III točki izreka znesek 5.750,92 EUR nadomesti z zneskom 5.175,83 EUR.

Sicer se pritožba zavrne in sodba v preostalem izpodbijanem a nespremenjenem delu, potrdi.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pritožbene pravdne stroške v višini 354,80 EUR v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da sta toženca dolžna tožnikoma nerazdelno plačati 31.290,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot so razvidni iz tega dela izreka, vse v petnajstih dneh, v presežku za glavnico 4.451,56 EUR in zakonske zamudne obresti nad vsoto 31.290,53 EUR, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (I/1 točka izreka); zavrnilo podredni tožbeni zahtevek iz naslova plačila najemnine (I/2 točka izreka); zavrnilo podredni tožbeni zahtevek iz naslova plačila odškodnine za uničene nepremičnine in premičnine (I/3 točka izreka); zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba z dne 28.8.2000, ki so jo sklenili DC in toženca, nična, da je dolžna DC tožnikoma S in JH plačati 5.971.240,63 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, vse v roku 15 dni in da je DC dolžna tožnikoma H povrniti pravdne stroške postopka (II/1 točka izreka); zavrnilo podredni nasprotni tožbeni zahtevek, da se kupoprodajna pogodba z dne 28.8.2000 razveljavi in je dolžna DC tožnikoma H plačati 5.971.140,63 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, vse v roku 15 dni in jima povrniti pravdne stroške (II/2 točka izreka); zavrnilo podredni nasprotni zahtevek, da se kupoprodajna pogodba z dne 28.8.2000 spremeni tako, da se kupnina določi v višini 6.971.240,63 SIT, DC pa je dolžna tožnikoma H povrniti pravdne stroške (II/2 točka izreka – verjetno pravilno II/3 točka izreka); odločilo, da sta toženca dolžna tožnikoma povrniti pravdne stroške v znesku 5.750,92 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo sta toženca po tožbi in tožnika po nasprotni tožbi, S in JH, v nadaljevanju toženca, zoper del sodbe, s katerima nista uspela, vložila pravočasno pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek tožnikov in ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi (ali enemu od podrednih), s stroškovno posledico. Navajata, da drugi tožnik ni aktivno legitimiran v tej zadevi, prva tožnica je sporne nepremičnine pridobila na podlagi prodajne pogodbe iz leta 1991 in darilne pogodbe z dne 18.10.1996, postala je izključna lastnica nepremičnin, takšno stanje je bilo tudi v času spornega pravnega posla med njo in tožencema v letu 2000. Zmoten je zaključek, da prodajna pogodba z dne 28.8.2000 ni nična na podlagi 76.c člena Zakona o urejanju naselij in posegov v prostor (ZUN). Ob upoštevanju prvega odstavka 73. člena ZUN je potrebno zaključiti, da so v zvezi z objektom, delom objekta ali drugih posegov v prostor, ki se gradi ali izvaja brez lokacijskega dovoljenja ali odločbe o dovolitvi priglašenih del, prepovedana vsa glede zakonitih posegov v prostor sicer dovoljena ali predpisana dejanja, zlasti pa promet z njimi ali z zemljiščem, na katerem je nelegalen objekt. Zmotno je zato stališče sodišča prve stopnje, da je promet s črno gradnjo nedovoljen šele potem, ko pristojni inšpekcijski organ izda odločbo iz prvega odstavka 73. člena oziroma iz prvega odstavka 75. člena ZUN. Tretji odstavek 76. člena ZUN za takšen nedovoljen pravni posel določa ničnostno sankcijo, pri čemer je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je hiša oziroma njen pretežni del zgrajen brez potrebne gradbene dokumentacije. Prodajna pogodba z dne 28.8.2000 tudi ne predstavlja pravnega posla iz četrtega odstavka 276. člena ZUN (ni prepovedan promet z objekti brez predpisanega gradbene dokumentacije, če gre za sklepanje pravnih poslov, katerih namen je legalizacija nedovoljenega posega, ki jo prostorski izvedbeni akt dopušča). Toženca nista nikoli imela namena kupiti črno gradnjo in sta bila k temu zapeljana. Tudi v skladu s prvim odstavkom 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR, je pogodba nična, če je sklenjena v nasprotju s prisilnimi predpisi in če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posebnih primerih ne predpisuje kaj drugega. Sporna pogodba je nična po 76.c členu ZUN, ZUN ne odkazuje na kakšno milejšo sankcijo, in v času sklenitve pogodbe tudi noben drug zakon ni predpisoval ničesar drugega. Prvi odstavek 107. člena ZOR določa, da nična pogodba ne postane veljavna, če prepoved ali kakšen drug vzrok ničnosti pozneje preneha. Zato ničesar ne spremeni dejstvo, da je parc. št. 2105/1 k.o. X., delno stavbno zemljišče, na katerem je dopustna gradnja oziroma legalizacija objektov. Tožnica, ki je še vedno zemljiškoknjižna lastnica, še ni legalizirala nobenega objekta. Konvalidacija nične pogodbe ni možna. Zapis v odgovoru Občine Krško in v prostorskem aktu, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, ne more imeti vpliva na veljavnost sporne pogodbe. Povsem nepomembno je tudi dejstvo, da je stavba vpisana v kataster stavb (pri čemer sodišče tudi ne pojasni, kdaj bi naj bila vpisana) in da ima hišno številko (tudi o tem, kdaj naj bi jo stavba pridobila, se sodišče ni izreklo). Pomembno pa je tudi dejstvo, da je hišna številka lahko vezana na stari del stavbe, za katero ni bilo potrebno dovoljenje, ni pa pomembno, da objekti niso bili predmet inšpekcijskega nadzora. Sodišče bi moralo zaključiti, da je bil predmet pogodbe nedopusten in v posledici ničnost pogodbe. Sodišče je tudi zgolj pavšalno zaključilo, da je del parc. št. 2105/1 k.o.X., sedaj stavbno zemljišče in da je zato mogoča legalizacija, ne opredeli se do tega kateri del zemljišča je sedaj stavbno zemljišče, tudi ne pojasni, zakaj je zaključilo, da naj bi odlok Občine Krško iz leta 1996 dovoljeval tudi gradnjo oziroma adaptacijo stanovanjskih objektov na tej parceli, saj odlok govori le o gradnji gospodarskih objektov. Sodišče je tudi zaključilo, da pogodba še ni bila realizirana, saj kupnina ni bila v celoti plačana, zato tudi ni mogoče uporabiti določbe drugega odstavka 107. člena ZOR. Tudi sicer ni mogoče govoriti o izpolnitvi pogodbe s strani tožnikov, saj še vedno nista overila svojih podpisov na pogodbi oziroma na zemljiškoknjižnem dovolilu. V času sklenitve sporne pogodbe ni veljal ZGO-1, zato se nanj sodišče prve stopnje ne more sklicevati. Sodišče bi moralo ugoditi primarnemu tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi ter v posledici zavrniti vse tožbene zahtevke tožnikov, ugoditi pa tudi tožbenemu zahtevku pod točko 2 nasprotne tožbe. O tem sodba nima razlogov in se je ne da preizkusiti. V posledici je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da je kupoprodajna pogodba z dne 28.8.2000 veljavna in da sta zato toženca dolžna tožnikoma plačati 31.290,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Iz obrazložitve sodbe pod točko 6 ni jasno, kdaj naj bi pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo in katera prodajna pogodba naj bi bila veljavna. Sodišče enkrat zaključuje, da naj bi bila pogodba sklenjena v letu 1999, ob tem, ko naj bi bila dana ara, nato pa da naj bi bila sklenjena ob izročitvi nepremičnine v posest tožencema v letu 1999, tretjič pa, da naj bi bila v veljavi pogodba z dne 28.8.2000. Sodišče tudi zmotno zaključi, da naj bi toženca tožnikoma dne 8.3.1999 izročila kot aro vozilo Peugeot Boxer v vrednosti 20.000,00 DEM v znamenje, da je prodajna pogodba sklenjena. Pogodba dne 8.3.1999 ni bila sklenjena, ara takrat ni bila dana, saj osebni avtomobil ne predstavlja are po prvem odstavku 79. člena ZOR, ki določa kot aro nek denarni znesek. Sodišče tudi neutemeljeno zaključuje o plačilu kupnine 125.000,00 EUR v štirih letnih obrokih in o kasnejši spremembi kupnine in plačilnih pogojev, med drugim z izročitvijo vozila (BMW) v vrednosti 45.000,00 DEM in plačilom 30.000,00 DEM do 1.9.2000, torej o znižanju kupnine s 125.000,00 DEM na 120.000,00 DEM. Takšni zaključki so v nasprotju z zapisom v prodajni pogodbi z dne 28.8.2000. Kolikor bi bila navedena pogodba res v veljavi, bi moralo sodišče ob uporabi določb pogodbe, uporabiti določbe ZOR o prenovitvi (novaciji) ali o spremenjenih okoliščinah. Sodišče je zmotno zaključilo, da so se stranke dogovorile, da bosta toženca del kupnine v višini 30.000,00 DEM plačala ob overitvi pogodbe pri notarju. Takšnega izpolnitvenega roka za zadnji obrok plačila kupnine ni zatrjevala nobena pravdna stranka. Tožeča stranka je trdila, da bi morala biti overitev pogodbe izvedena 1.9.2000, česar pa ni dokazala, kar tudi ni mogla, saj je bil pravni posel s strani Upravne enote Krško odobren šele 13.9.2000. Sicer pa overitev nikoli ni bila izvedena, zato tožeča stranka ni upravičena zahtevati plačila preostanka kupnine 30.000,00 DEM. Sodišče bi moralo v tem primeru uporabiti določbo prvega odstavka 122. člena ZOR o pravilu sočasne izpolnitve, ki je bilo dogovorjeno med pravdnima strankama. Toženca nista bila dolžna plačati preostanka kupnine dne 28.9.2000, zato tega dne tudi ne morejo teči zakonske zamudne obresti. Obveznost plačila 30.000,00 DEM še ni zapadla v plačilo. Sodišče je obresti napačno izračunalo, nepravilno je uporabilo načelo ne ultra alterum tantum. Izračuni sodišča so napačni. Zmotno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da sta toženca dolžna tožnikoma plačati 45.000,00 DEM z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2.7.1999, ker bi jima takrat morala izročiti osebno vozilo BMW kot del kupnine. Določeno je bilo, da bosta toženca izvršila prepis avtomobila šele po popolnem izplačilu avtomobila z leasingom, ta je bil predviden za 49 mesecev, zato ni mogoče zaključiti, da bi morala biti kupnina v vrednosti vozila 45.000,00 DEM plačana že ob izročitvi vozila 28.6.1999. Tožnika tudi nista dokazala, da sta toženca prenehala s plačevanjem leasing obrokov. Sicer pa v nobenem primeru ne moreta zahtevati plačila 45.000,00 EUR, zahtevata lahko le izpolnitev pogodbe kot je bila dogovorjena, torej zahtevata prepis osebnega vozila nanju. Sicer pa je do odvzema vozila prišlo zaradi nezakonitega ravnanja tožene stranke (verjetno pravilno tožeče stranke), saj je drugi toženec (verjetno pravilno drugi tožnik) ponaredil dovoljenje za uporabo vozila in še listine v prilogah A5, A4 in A7, gre torej za listine pridobljene s kaznivim dejanjem, ki jih sodišče ne bi smelo upoštevati. Sodišče je tudi zmotno zavrnilo tožbeni zahtevek iz naslova plačila uporabe vozila BMW za čas od 1.7.1999 do 22.9.2000. Pooblastilo za uporabo je neveljavno, saj je bilo ponarejeno. Plačilu 45.000,00 DEM je odpadla pravna podlaga za uporabo vozila, saj je bila takšna uporaba dovoljena izključno zato, da se s tem poplača del kupnine v znesku 45.000,00 DEM. Ker je tožena stranka poplačala do odvzema vozila za 27.329,97 DEM leasing obrokov, bi moralo sodišče najmanj za ta znesek znižati zahtevek za plačilo 45.000,00 DEM iz naslova dela kupnine. Sodišče prve stopnje ni odločalo o tožbenem zahtevku tožencev na povrnitev vlaganj v nepremičnine oziroma o odškodninskem zahtevku tožencev in sodba v tem delu nima razlogov. Sodišče je tudi zmotno zaključilo, da prodajna pogodba ni razdrta z izjavami pooblaščencev pravdnih strank, ki vsebujejo voljo za razdor pogodbe. Zmotno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da toženca nista jasno opredelila razlogov za uveljavljanje izpodbojnosti pogodbe v prvem podrejenem zahtevku. Zatrjevala sta napako volje in sicer bistveno zmoto (61. člen ZOR) in prevaro (65. člen ZOR). Trditvena podlaga glede uveljavljanja bistvene zmote je podana v okviru trditev glede ničnosti pogodbe zaradi pomanjkanja gradbenih in lokacijskih dovoljenj, v okviru navajanja, da je tožeča stranka prodajala novejšo atrijsko hišo v izmeri 140 m2, kasneje pa se je izkazalo, da gre za starejšo stavbo in kasneje dozidano stavbo brez opreme, ki je celo nelegalna, kar sta toženca ugotovila po pridobitvi izvedenskega mnenja cenilca O. z dne 26.9.2000, na podlagi katerega sta takoj reagirala. Toženca sta pojasnila, da, če bi vedela, da gre za črno gradnjo, prodajne pogodbe ne bi sklenila, zato sta utemeljeno zahtevala razveljavitev pogodbe (61., 112., 117. člen ZOR). Tožeča stranka je toženca z oglasom o prodaji nepremičnin in s trditvami, da je glede predmeta pogodbe vse v redu, kakor tudi s ponarejanjem listin, zapeljala k sklenitvi prodajne pogodbe, to pa je izpodbojni razlog iz 65. člena ZOR. Sodišče je zmotno zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na znižanje kupnine, ker je zmotno zaključilo, da je prepozen in da tudi sicer ne obstoji pravna napaka, ki bi upravičevala znižanje kupnine po določbah ZOR. V tem delu je sodišče glede časa sklenitve pogodbe odločilo drugače, kot v okviru odločanja o drugih tožbenih zahtevkih, razlogi sodbe so si torej v nasprotju. Zaključilo je, da naj bi bila prodajna pogodba sklenjena pred podpisom pogodbe z dne 28.8.2000, saj naj bi toženca že pred podpisom pogodbe ob vselitvi 1999, vedela, da sta kupila in da živita v objektih, ki nimajo ustreznih upravnih dovoljenj in je zato zahtevek na znižanje kupnine po nasprotni tožbi z dne 5.3.2001 prepozen. Prodajna pogodba ni bila sklenjena ob vselitvi v objekt, temveč šele 28.8.2000 (za čas do sklenitve prodajne pogodbe obstaja najemna pogodba). Tožnika sta tožencu ob sklenitvi pogodbe z dne 28.8.2000 zatrjevala, da imajo stavbe vsa potrebna dovoljenja, pa jih niso imele, kar predstavlja pravno napako. Tožeča stranka tudi ni nasprotovala pravočasnosti grajanja napak, kar bi morala storiti, da bi lahko sodišče sploh odločalo o pravočasnosti ali nepravočasnosti grajanja. Sodišče ni pojasnilo, od kje naj bi toženca že pred 28.8.2000 vedela, da sta kupila nepremičnino brez upravnih dovoljenj. Če bi bilo temu tako, bi bilo v pogodbi zapisano, da jih objekti nimajo in bi bila že takrat določena znižana kupnina. Sodišče tudi ni odločalo o uveljavljanem čezmernem prikrajšanju po 139. členu ZOR in v tej smeri ni izvedlo nobenih dokazov. Toženca sta zatrjevala, da sta šele po sklenitvi pogodbe izvedela, da je nepremičnina bistveno manj vredna kot je bilo določeno v prodajni pogodbi, pravo vrednost pa bi bilo mogoče ugotoviti z izvedencem gradbene stroke, ki pa ga sodišče ni angažiralo.

Tožnika sta na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba je delno utemeljena.

Drugi tožnik SC ni bil stranka kupoprodajne pogodbe z dne 28.8.2000 (priloga A9), niti v času prodaje lastnik ali solastnik nepremičnine, ki je bila predmet prodaje. Zato ne more biti subjekt zatrjevanih pravic iz prodajne pogodbe z dne 28.8.2000. V tem obsegu je pritožba utemeljena, zato ji je pritožbeno sodišče ugodilo in izpodbijano sodbo glede drugega tožnika spremenilo tako, da je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek v obsegu kot mu je ugodilo sodišče prve stopnje (v preostalem delu in oba podredna tožbena zahtevka je zavrnilo že sodišče prve stopnje). Odločitev o spremembi temelji na določbi 358. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP.

V zvezi s tožbenim zahtevkom na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 28.8.2000, se pritožbeno sodišče sklicuje na pravna stališča kot jih je zavzelo že v odločbi z dne 16.4.2008. Ta stališča in napotke je sodišče prve stopnje pri novi odločitvi upoštevalo, v zvezi z njimi pa je dovolj pravilno in popolno ugotovilo tudi dejansko stanje, pravilno pa je uporabilo tudi materialno pravo. Pritožbeno sodišče izpostavlja, da toženca nista navedla razlogov za ničnost celotnega pravnega posla, torej tudi za ničnost predmeta pogodbe opredeljenega v točki I pogodbe z dne 28.8.2000 (parc. št. 2105/2 njiva, št. 2105/1 njiva, št. 323 hiša v izmeri 60 m2, št. 324 šupa v izmeri 56 m2 in dvorišče v izmeri 472 m2, vse k.o. X.), glede katerega so pridobljena vsa ustrezna potrdila in odločbe o odobritvi pravnega posla. Iz trditev pravdnih strank in iz razlogov sodbe sodišča prve stopnje pa je ugotoviti, da je bil predmet pogodbe sicer širši (hiša v površini 140 m2 in še eno gospodarsko poslopje). V tem obsegu je šlo za sklenjeno in v pretežni meri realizirano ustno prodajno pogodbo (26. člen, 72. in 73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika). Tudi v tem obsegu prodajna pogodba ni nična. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema razloge sodišča prve stopnje za takšen zaključek, ki jih pritožbene navedbe ne morejo izpodbiti. Predvsem je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila prodajna pogodba v pretežni meri izpolnjena (tožnika sta nepremičnino izročila tožencema v posest že v juliju 1999, toženca sta velik del kupnine že plačala) in da gre v konkretnem primeru za kršenje prepovedi (prometa z objekti, zgrajenimi brez lokacijskega dovoljenja in odločbe o dovolitvi priglašenih del) manjšega pomena, v posledici česar se ničnost sploh ne more uveljavljati (drugi odstavek 107. člena ZOR). Potrebno je namreč upoštevati, da je hiša, ki je predmet pogodbe (ožji in starejši del), vrisana v geodetsko sliko kraja in ima hišno številko, da upravni oziroma občinski organ tolerira prvotni, pa tudi novejši del objekta, saj urbanistična inšpekcija v več kot dvajsetih letih ni izdala odločbe o ugotovitvi črne gradnje, zato tudi ni nobene odredbe, ali prepovedi iz odločbe, ki bi bile zaznamovane v zemljiški knjigi (73. in 76. č člen ZUN); da je bila že po 5. členu Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območje Občine Krško iz leta 1996 (priloga C7), dovoljena adaptacija, vzdrževalna dela, dozidava in nadzidava objektov in novogradnja gospodarskih objektov za potrebe kmetijske dejavnosti v sklopu dvorišč (2. in 6. alineja); da je parc. št. 2105/1 k.o. X. delno stavbno zemljišče izven ureditvenega območja naselja, na katerem je dopustna gradnja oziroma legalizacija objektov v enakem obsegu (primerjaj razloge 8. točke sodbe). Sicer pa pritožbeno sodišče v celoti sprejema tudi razloge sodišča prve stopnje, da je mogoče z zadostno stopnjo gotovosti zaključiti, da je šlo pri dozidanem delu stavbe oziroma pri izgradnji gospodarskega objekta za takšno vrsto nelegalnega posega v prostor, ki ga je nedvomno možno odpraviti z legalizacijo in fizična odstranitev ni nujna (8. točka sodbe). Pravilno in zakonito je zato sodišče prve stopnje primarni tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe z dne 28.8.2000, zavrnilo.

Podredni tožbeni zahtevek na razveljavitev sporne pogodbe, sta toženca utemeljevala s trditvami, da je bila kupoprodajna pogodba razdrta z izjavami, ki vsebujejo takšno voljo obeh strank. V tem obsegu je tožba nesklepčna, saj, če je bila pogodba (sporazumno) razdrta, je ni potrebno razveljavljati. Posledice razdrtja pa določa 132. člen ZOR. Že iz tega razloga je ta tožbeni zahtevek sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo. Sicer pa je upravičeno tudi zaključilo, da vsebina listin, na katere sta se toženca sklicevala, ne kaže, da bi prišlo do soglasja volje pravdnih strank, da se pogodba razdre.

Toženca sta se sklicevala tudi na institut čezmernega prikrajšanja v smislu določbe 139. člena ZOR in iz tega naslova uveljavljala znižanje kupnine (drugi podredni zahtevek). Vendar je posledica ugotovljenega čezmernega prikrajšanja pravica oškodovane stranke, da zahteva razveljavitev pogodbe. Te podlage ob prvem podrednem tožbenem zahtevku na razveljavitev sporne pogodbe toženca nista uveljavljala. Tožbeni zahtevek na znižanje kupnine iz tega naslova pa ni utemeljen, saj gre pravica do dopolnitve prave vrednosti le nasprotni stranki (četrti odstavek 139. člena ZOR), poleg tega pa nista zatrjevala in ne izkazala, da jima prava vrednost nepremičnine, ob sklenitvi prodajne pogodbe dne 28.8.2000 ni bila znana, in jima tudi ni mogla biti znana (prvi odstavek 139. člena ZOR). Sodišče prve stopnje je namreč upravičeno zaključilo, da jima je bilo dejansko stanje nepremičnine lahko znano najkasneje ob vselitvi v hišo v letu 1999 in bi se po mnenju pritožbenega sodišča o realni vrednosti nepremičnine, če sta mislila, da je nižja od 120.000,00 DEM, do sklenitve pogodbe dne 28.8.2000, lahko pozanimala. Tudi sklicevanje na pravne napake (črna gradnja), ni upoštevno. Že v odgovoru na tožbo sta toženca pojasnila, da sta že ob izročitvi ključev hiše, torej 19.7.1999, od tožnikov „spet zahtevala kupoprodajno pogodbo in dokumentacijo v zvezi s hišo“ (točka 4 odgovora na tožbo), pri čemer tožnica dokumentacije ni izročila. Torej najmanj takrat sta toženca lahko zaslutila, da morda z dokumentacijo za novi del hiše nekaj ni v redu in bi sama pri pristojnih organih lahko opravila ustrezne poizvedbe o legalnosti gradenj prizidka oziroma gospodarskega poslopja. Torej tudi, če bi se ob tožbenem zahtevku na razveljavitev sporne pogodbe sklicevala na čezmerno prikrajšanje, z zahtevkom glede na povedano, ne bi mogla uspeti. S sklicevanjem na čezmerno prikrajšanje pa, kot je bilo že povedano, ne moreta uspeti tudi ne z zahtevkom na znižanje kupnine. Tožbeni zahtevek na znižanje kupnine je iz navedenih razlogov neutemeljen tudi na podlagi 488. člena ZOR. Prodajalec (tožnica) namreč ne odgovarja za stvarne napake, če so bile kupcu (tožencema) ob sklenitvi pogodbe znane ali mu niso mogle ostati neznane. Tudi za posebne omejitve javnopravne narave prodajalec (tožnica) odgovarja le, če kupcu (tožencema) niso bile znane (514. člen ZOR). O tem pa po povedanem v konkretnem primeru ne moremo govoriti.

Tudi sklicevanje pritožbe na spremenjene okoliščine, ne prinese drugačnega rezultata, saj glede na povedano ni mogoče govoriti o okoliščinah nastalih po sklenitvi pogodbe (133. člen ZOR).

Tožbeni zahtevek na razveljavitev pogodbe je sodišče prve stopnje torej upravičeno zavrnilo, v posledici, in v posledici zavrnitve tožbenega zahtevka na ugotovitev ničnosti pogodbe, pa je pravilno zavrnilo tudi zahtevek na povrnitev danega in na povračilo vlaganj tožencev v nepremičnino, na plačilo 5.971.240,63 SIT s pripadki. Pravilno in zakonito pa je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na znižanje kupnine.

V zahtevku za znižanje kupnine je vsebovan tudi zahtevek za plačilo uporabnine v zvezi z uporabo osebnega vozila BMW v času od 1.7.1999 do 22.9.2000 (v višini 13.500,00 EUR). Pritožbeno sodišče v celoti sprejema razloge sodišča prve stopnje za zavrnitev tega zahtevka – ker je kupoprodajna pogodba veljavna, pravna podlaga za uporabo vozila ni odpadla, tožnica je torej osebno vozilo uporabljala v skladu s pogodbeno voljo strank, zato uporabnine za avto ne dolguje (četrti odstavek 210. člena ZOR).

Kupoprodajna pogodba z dne 28.8.2000 je torej veljavna. Tožnica je zatrjevala, da toženca celotne kupnine še nista plačala, čeprav jima je bila nepremičnina izročena v posest že v letu 1999. Iz kupoprodajne pogodbe je razvidno, da je bila dogovorjena kupnina v višini 120.000,00 DEM, to ne more biti sporno. Vrednost kombija Peugeot, v višini 20.000,00 DEM, ki je bil tožnici izročen že dne 8.3.1999, sta stranki pogodbe šteli kot že plačani del kupnine (ali je bilo vozilo izročeno kot ara ali kot del kupnine ni bistveno; glede na pritožbene navedbe je pojasniti, da ara ni omejena na denar – prvi odstavek 79. člena ZOR), kakor tudi že dne 28.6.1999 v gotovini izročenih 25.000,00 DEM. Po jasnem zapisu pogodbe, je bilo tožnici že dne 28.6.1999 izročeno tudi osebno vozilo BMW 316i, katerega vrednost 45.000,00 DEM, se je prav tako vštela v kupnino. Vozilo sta toženca kupila na leasing in se zanj zavezala plačevati tudi leasing obroke in se ob izplačilu zadnjega obroka zavezala lastništvo formalno prenesti na tožnico. Ob sklenitvi pogodbe 28.8.2000, vozilo torej ni bilo last ne tožencev in ne tožnice, temveč leasingodajalca. Ker je ta ugotovil, da vozilo nepooblaščeno uporablja tožnica, je vozilo zasegel. V tem obsegu (45.000,00 DEM) kupnina torej ni bila plačana, zato je do tega zneska, tudi po mnenju pritožbenega sodišča, tožnica upravičena. Osebno vozilo je bilo šteto kot del kupnine, tega dela kupnine tožnica ni prejela, zato ga je upravičena izterjati (in ne le zahtevati prepis osebnega vozila nanjo). Odgovornost, da je do odvzema vozila prišlo, je na strani tožencev – ona dva sta se zavezala tožnici kot del kupnine izročiti vozilo in ji ga dati v uporabo že leta 1999. Da bi bila izročitev v uporabo legalna, bi se morala o uporabi dogovoriti z leasingodajalcem in svojemu dogovoru s tožnico, prilagoditi tudi leasing pogodbo, se z leasingodajalcem dogovoriti, da vozilo lahko uporablja tudi tretja oseba – tožnica. Posledice odvzema vozila zato ne morejo bremeniti tožnice.

Tožbeni zahtevek na plačilo 4.479.345,00 SIT (45.000,00 DEM) oziroma 18.691,98 EUR je tako utemeljen. Sodišče prve stopnje je pravilno določilo tudi tek zamudnih obresti. Pritožbeno sodišče se strinja, da bi morala toženca v skladu z dogovorom strank pogodbe (III. točka pogodbe z dne 28.8.2000), dne 28.6.1999, tožnici izročiti bodisi osebno vozilo bodisi 45.000,00 DEM in ker ne enega in ne drugega tožnica ni prejela, sta zato s plačilom tega dela kupnine s tem dnem v zamudi. Ker sta zahtevala zakonske zamudne obresti od 2.7.1999, je sodišče prve stopnje v tem obsegu tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo.

Del kupnine v višini 30.000,00 DEM sta se toženca zavezala plačati ob overitvi pogodbe pri notarju. Pravilno je glede na podatke v spisu, sodišče prve stopnje zaključilo, da bi se overitev lahko zgodila šele po pravnomočnosti odločbe o odobritvi pravnega posla z dne 13.9.2000, torej šele po 28.9.2000. Ker pa toženca celotne kupnine nista plačala, do overitve ni prišlo. Tudi s plačilom zneska 30.000,00 DEM, sta torej toženca v zamudi in to z dnem 29.9.2000. Tudi temu delu tožbenega zahtevka je zato sodišče prve stopnje pravilno ugodilo, tako glede glavnice kot glede teka zamudnih obresti (516. člen ZOR, 324. člen ZOR).

Tožnica bo po plačilu kupnine seveda na toženca dolžna prenesti lastninsko pravico. Sklicevanja pritožbe na pravilo sočasne izpolnitve, pritožbeno sodišče ni upoštevalo, saj se to pravilo upošteva le na ugovor stranke (122. člen ZOR). Takšnega ugovora pa toženca v postopku pred sodiščem prve stopnje nista postavila.

Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo pravilo ne ultra alterum tantum in tek zamudnih obresti od obeh glavnic, omejilo do višine glavnic, pri čemer je izrek res nekoliko nerodno zapisan, je pa dovolj razumljiv. Toženca sta dolžna plačati 31.290,53 EUR glavnice in 31.290,53 EUR iz naslova zakonskih zamudnih obresti.

Glede ostalih pritožbenih navedb pritožbeno sodišče še dodaja, da je iz 5. točke obrazložitve sodbe jasno razvidno, da sodišče prve stopnje listin, ki jih izpostavlja pritožba, ni upoštevalo. Trditev, da bi moralo sodišče pri izračunu kupnine, ki jo toženca še dolgujeta, upoštevati plačane leasing obroke za osebno vozilo BMW, je pritožbena novota. Tega dejstva toženca v postopku pred sodiščem prve stopnje nista uveljavljala, tudi nista postavila ustreznega tožbenega zahtevka. Tudi nista pojasnila, zakaj tega nista mogla storiti, zato pritožbeno sodišče te novote ni upoštevalo (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Če na kakšno pritožbeno navedbo ni bilo odgovorjeno, ni šlo za odločitev pomembno navedbo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

Glede na povedano je torej pritožbeno sodišče v preostalem delu pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo v izpodbijanem, a nespremenjenem delu, potrdilo (353. člen ZPP).

Glede na to, da sta toženca s pritožbo delno uspela, je pritožbeno sodišče poseglo tudi v odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov. Upoštevaje določbo 9. člena Odvetniške tarife (Ur. list RS, št. 7/95 in Ur. list RS, št. 67/2003), je prisojene stroške znižalo za 10 %.

Toženca sta s pritožbo delno uspela. Pritožbeno sodišče jima je pritožbene stroške odmerilo le za eno pritožbo (oba pooblaščenca sta namreč za svoj del pritožbe priglasila stroške) in sicer upoštevaje glavnico 31.290,53 EUR. Če bi s pritožbo v celoti uspela, bi jima šlo 1000 točk za pritožbo, 20 točk iz naslova materialnih stroškov, to je 1.020 točk, z 20 % DDV-jem (204 točke), je to 1.224 točk oziroma 561,82 EUR, skupaj s takso za pritožbo 147,78 EUR, 709,60 EUR. S pritožbo sta zoper drugega tožnika v celoti uspela, zoper prvo tožnico pa ne, zato pritožbeno sodišče šteje, da je njun pritožbeni uspeh polovičen in jima je priznalo 354,80 EUR pritožbenih pravdnih stroškov.