Jedro

V primeru, kadar gre za nepremičnine, ki so lahko predmet oddajanja, je lahko eden od načinov ugotavljanja upravičenčeve koristi najemnina, ki se zmanjša za stroške upravljanja in vzdrževanja nepremičnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (I. in III. točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega postopka v znesku 1.561,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za plačilo dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 56.524,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 14.795,60 EUR od 13. 11. 2008 do plačila in od zneska 41.729,20 EUR od 26. 2. 2008 do plačila. Kar je zahtevala tožeča stranka več ali drugače, je zavrnilo. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške 7.812,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude.

2. Tožena stranka se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje zoper obsodilno sodbo ter predlaga pritožbenemu sodišču, da jo spremeni ali razveljavi. Navaja, da odločitev v izpodbijani sodbi nasprotuje stališču pritožbenega sodišča, da je edina možna uporaba predmetnih garaž njihova uporaba za skladiščenje, ne pa za garažiranje motornih vozil. Prvostopenjsko sodišče v ponovnem odločanju ni sledilo navodilom pritožbenega sodišča, s čimer je podana bistvena kršitev določb postopka. V tem delu je sodišče nepravilno ugotovilo dejansko stanje, saj garaže za garažiranje motornih vozil niso primerna. Sodba ne vsebuje ugotovitve, ali bi tožeča stranka z oddajanjem garaž v najem za skladiščenje sploh lahko dosegla korist v obliki tržne najemnine in koliko bi znašalo prikrajšanje zaradi nemožnosti oddaje spornih garaž za skladiščenje. Poleg tega so razlogi sodbe med seboj v nasprotju, saj je sodišče višino nadomestila prisodilo za vse štiri garaže za najem garažiranja, v obrazložitvi sodbe pa ugotovilo, da sta se dve garaži šele kasneje začeli uporabljati za skladišče. Pritožba poudarja, da bi moralo sodišče glede na napotilo instančnega sodišča pretehtati in obrazložiti možnost uporabe štirih garaž za namene skladiščenja in šele v primeru ugotovitve, da ta možnost obstoji, ugotavljati višino nadomestila, ne pa, da je ponovno analiziralo zgolj možnost oddaje nepremičnine v najem za garažiranje in pri tem upoštevalo tržno najemnino ter ni presojalo nobene druge možnosti uporabe. Sodišče je nepravilno uporabilo materialno pravo in v nasprotju z ustaljeno sodno prakso odločilo o teku zamudnih obresti od prisojene glavnice. Tožeči stranki bi zakonske zamudne obresti lahko pripadale šele od dne, ko sodišče prve stopnje prejme zadnjo dopolnitev izvedenskega mnenja, na podlagi katerega je ugotovljena višina koristi.

3. Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila. Zavrača vse pritožbene očitke in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožena stranka se v pritožbi večkrat sklicuje na bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), a neutemeljeno. Sodba v izpodbijanem delu nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti. Vsebuje razloge o odločilnih dejstvih, ti razlogi so jasni in si ne nasprotujejo, pa tudi izrek sodbe ni v nasprotju z njenimi razlogi. Posebej pritožba izpostavlja pomanjkanje razlogov glede možnosti oddajanja še spornih štirih garaž za skladiščenje. Nasprotje naj bi bilo v prisoji višine nadomestila, kot da se vse štiri garaže lahko oddajajo za najem garažiranja, čeprav se vse garaže za ta namen ne uporabljajo. Sodbi tudi v tej smeri ni mogoče očitati kršitev postopka, vsebuje vse za odločitev pomembne razloge glede možnosti oddajanja spornih garaž in posledično višine nadomestila.

6. Prav tako prvostopenjsko sodišče v ponovljenem sojenju ni kršilo določbe prvega odstavka 362. člena ZPP, ki mu nalaga, da mora v ponovljenem postopku opraviti vsa pravdna dejanja in obravnavati vsa sporna vprašanja, na katera je opozorilo sodišče druge stopnje v svojem sklepu. Pritožbeno sodišče je, upoštevaje razloge prvostopenjske sodbe, v sklepu I Cp 3411/2013 z dne 14. 5. 2014 opozorilo na mnenje izvedenca, iz katerega ni sledil jasen zaključek, ali so sporne garaže manjših dimenzij sploh uporabne za garažiranje, ali le za skladiščenje. Posledično pa je ostala vprašljiva tudi višina tržne najemnine za štiri nezasedene garaže, seveda ob predpostavki, da bi ob normalnem teku stvari takšne koristi z oddajanjem prostorov v te namene tožeča stranka sploh mogla doseči. V tej smeri je bilo potrebno upoštevati napotek prvostopenjskemu sodišču, pri čemer pa pritožbeno sodišče samo ni ugotavljalo, ali garaže za garažiranje motornih vozil so ali pa niso primerne, saj bi v tem primeru nedopustno ugotavljalo dejstva. Ker je prvostopenjsko sodišče v ponovljenem postopku dopolnilo dokazni postopek z zaslišanjem prič in izvedenca ter na tej podlagi razčistilo še sporna vprašanja, je torej sledilo navodilom pritožbenega sodišča, zato ni na mestu pritožbeni očitek o relativni bistveni kršitvi določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 362. člena ZPP.

7. Tudi v ponovljenem postopku je prvostopenjsko sodišče pravilno opredelilo pravno podlago zahtevka, ki je v določbi drugega odstavka 72. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen) ter pravilno povzelo sodno prakso glede metod ugotavljanja višine tovrstnih zahtevkov. Upravičenec iz denacionalizacijskega postopka, ki mu je bilo vrnjeno premoženje, na tej podlagi lahko uveljavlja izgubljeno korist(1), ki bi jo sam dosegel, če bi nepremičnine lahko uporabljal oziroma upravljal v času od uveljavitve ZDen do pravnomočnosti odločbe, s katero je bilo podržavljeno premoženje vrnjeno z vzpostavitvijo lastninske pravice. V primeru, kadar gre za nepremičnine, ki so lahko predmet oddajanja, je lahko eden od načinov ugotavljanja upravičenčeve koristi najemnina, ki se zmanjša za stroške upravljanja in vzdrževanja nepremičnine. Tudi s pomočjo tega kriterija se korist lahko ugotavlja na več načinov. V obsežni in utrjeni sodni praksi je eden od načinov ugotavljanja koristi hipotetična tržna najemnina, ki bi jo upravičenec prejemal, če bi nepremičnine lahko v relevantnem obdobju sam uporabljal oziroma z njimi upravljal. 8. Tožnica zahteva korist v obliki tržne najemnine za štiri garaže, ki se po podatkih spisa nahajajo v ožjem središču Ljubljane. Po dopolnjenem dokaznem postopku je prvostopenjsko sodišče odpravilo dvom o tem, ali bi tožeča stranka lahko sporne štiri garaže oddajala za garažiranje vozil, ali le za skladiščenje in kakšno tržno najemnino bi lahko dosegla. Izvedenec gradbene stroke je bil o tem podrobneje zaslišan in je pojasnil, da gre sicer za manjše garaže, primerne za garažiranje manjših vozil, vendar jih je možno uporabiti tudi za večja vozila z določeno mero previdnosti in pazljivosti, v vsakem primeru pa jih je mogoče uporabljati za skladišče. Znesek 80,00 EUR bruto mesečne najemnine, ki predstavlja tudi znesek, za kolikor tožeča stranka že oddaja eno od garaž, je ocenil kot primerno nadomestilo v primerjavami s cenami parkirnih mest v centru Ljubljane. V primeru oddajanja prostorov za skladišče pa bi bila po njegovem primerna tržna najemnina 50,00 EUR mesečno. Pritožbeno sodišče se glede možnosti oddajanja strinja z dokazno oceno prvostopenjskega sodišča, ki je pojasnilo, zakaj in v katerem delu sprejema ugotovitve izvedenca gradbene stroke ter zakaj verjame izpovedbama prič D. I. in A. I. Oba sta izpovedala, za kakšen namen so se v obdobju od vrnitve do sedaj uporabljale garaže ter da so bile ves čas oddane. Dejstvo, da se za garažiranje uporabljata trenutno le dve garaži, dve pa kot skladišče, ni odločilno, kot zmotno šteje pritožba. Pač pa je odločilna ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da so bile sporne garaže, kljub skromnim dimenzijam, primerne za garažiranje vozil, zato bi jih, glede na atraktivno lokacijo, v ta namen tožeča stranka lahko oddajala in pridobila tržno najemnino tudi v obdobju pred vrnitvijo v denacionalizacijskem postopku.

9. Pritožba ponovno neutemeljeno graja odločitev sodišča o začetku teka zakonskih zamudnih obresti. Prvostopenjsko sodišče je pravilno pojasnilo, na kakšni podlagi se v konkretni zadevi zamuda ugotavlja v skladu z določbo drugega odstavka 299. člena Obligacijskega zakonika. Po tej določbi dolžnik pride v zamudo, če ne izpolni obveznosti v roku, določenem za izpolnitev, oziroma ko upnik z izvensodnim opominom ali z začetkom kakšnega postopka zahteva od njega, naj izpolni obveznost. Tožeča stranka je dokazala, da je toženo stranko pisno pozvala k plačilu denarnega nadomestila za garaže s priporočenima pošiljkama, ki ju je tožena stranka prejela, kar pomeni, da je bila s potekom 30-dnevnega roka v opominih v zamudi. Nobene pravne podlage ni za stališče, po katerem bi bila tožena stranka v zamudi šele z vročitvijo zadnje dopolnitve izvedenskega mnenja. Odločbi VS RS II Ips 114/2010 in VSM I Cp 1471/20108, na katero se sklicuje pritožba, ne spreminjata ustaljene sodne prakse, po kateri tudi za „nečiste“ denarne obveznosti zamudne obresti tečejo od dneva zamude dalje in ne šele od izdaje sodbe dalje.

10. Ker niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo na podlagi določbe 353. člena ZPP.

11. Tožena stranka ni uspela s pritožbo, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka. Skladno z določbo 165. člena v zvezi z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP pa mora povrniti tožeči stranki potrebne stroške pritožbenega postopka, ki so: nagrada za postopek z rednimi pravnimi sredstvi po tar. št. 3210 ZOdvT 1.259,20 EUR, izdatki po tar. št. 6000 1,20 EUR, pavšalni znesek po tar. št. 6002 20,00 EUR in DDV 281,40 EUR, skupaj 1.561,80 EUR.

Op. št. (1): Sodna praksa jo poimenuje tudi nadomestilo, odmena ali sui generis odškodnina.