Jedro

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da je tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe zasledovala namen, ki je v nasprotju s prisilnimi predpisi, pa tudi z moralnimi načeli, zato je pogodba v skladu z drugim odstavkom 39. člena OZ nična. Šesta alineja 1. člena pogodbe določa, da se pogodba sklepa „z namenom zavarovanja pravnih interesov najemnika (tožene stranke) v primeru prodaje nepremičnin na javni dražbi, to je, da bo lahko najemnik nemoteno uporabljal nepremičnine v celoti tudi v primeru spremembe lastništva“. Okoliščine, da je bila pogodba sklenjena v času, ko je bila v izvršilnem postopku že izdana odredba o prodaji nepremičnine, ob dogovorjeni mesečni najemnini 50,00 EUR za celotno poslovno stavbo, sklenitvi najemne pogodbe za 50 let ter pogodbeni kazni 3,000.000,00 EUR, v kolikor kupec nepremičnine najemno pogodbo odpove, tudi po presoji pritožbenega sodišča dajejo podlago za zaključek, da taka pogodbena ureditev ne more pomeniti nič drugega kot namen tožene stranke, da se izigrajo pravila izvršilnega postopka in novemu kupcu onemogoči izvrševanje vseh pravic, ki izhajajo iz njegovega solastniškega deleža.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje v I. točki izreka dopustilo spremembo tožbe, nato pa o spremenjenem tožbenem zahtevku odločilo tako, da je ugotovilo ničnost Najemne pogodbe z dne 23. 8. 2013, sklenjene med H.P. kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom (II. točka izreka). Kot posledico ugotovljene ničnosti najemne pogodbe je toženi stranki naložilo, da tožeči stranki zaradi neupravičene uporabe njenega solastniškega deleža od 7. 6. 2014 dalje plačuje mesečno uporabnino v znesku 5.160,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od posameznega mesečnega obroka za čas od 7. 6. 2014 do vložitve spremenjene tožbe, nato pa za vsak posamezni mesec tako dalje do izpraznitve, tožbeni zahtevek pa je zavrnilo glede zakonskih zamudnih obresti za čas od 1. 6. 2014 do 6. 6. 2014 ter za posamezen mesec po vložitvi spremenjene tožbe (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo tudi, da v roku 15 dni izprazni poslovne prostore na naslovu L., M., ki se nahajajo, oziroma ki ustrezajo solastniškemu deležu tožeče stranke na nepremičninah z ID znaki ter jih proste stvari in oseb izroči tožeči stranki (IV. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 3.518,30 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe, od zapadlosti do prenehanja obveznosti pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo se tožena stranka pravočasno pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V zvezi z obširnimi pritožbenimi navedbami pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da v skladu s prvim odstavkom 360. člena ZPP povzema le najbolj bistvene pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena za presojo izpodbijane sodbe, in do katerih se bo opredelilo v obrazložitvi te sodbe. Tožena stranka v pritožbi najprej podaja ugovor pasivne legitimacije, saj bi tožeča stranka z zahtevkom, ki se nanaša na ugotovitev ničnosti najemne pogodbe, morala zajeti tudi takratnega najemodajalca H.P.. Tožena stranka in H.P. sta namreč kot pogodbeni stranki nujna sospornika in odločitev sodišča prve stopnje o ničnosti najemne pogodbe mora zajeti vse stranke te pogodbe. V zvezi z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je najemna pogodba zaradi nedopustne podlage nična, tožena stranka navaja, da je ničnost kot skrajno sankcijo za neveljavnost pogodbe mogoče uveljavljati le, kadar je predpisana za zaščito javnega interesa. Nedopustnost podlage za sklenitev pogodbe je po izrecni določbi četrtega odstavka 39. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) lahko razlog za ničnost pogodbe, vendar sta tožena stranka in H.P. ob sklenitvi najemne pogodbe zasledovala povsem dopusten namen zaščite obstoječih interesov tožene stranke kot edinega uporabnika nepremičnin, kar je v skladu s 610. členom OZ, ki najemniku daje pravno varstvo v primeru spremembe lastninskega stanja v najem dane stvari. Glede na to, da je tudi tožena stranka solastnica nepremičnin, je pri sklenitvi najemne pogodbe šlo le za dogovor o ureditvi razmerij med solastniki v skladu s 66. in 67. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), kar se je izrazilo tudi v višini najemnine. Tožeča stranka kot novi solastnik v najem dane nepremičnine ima ustrezno pravno varstvo zagotovljeno v 153. členu SPZ in 175. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), zato po stališču tožene stranke ni nobenega razloga, da bi se interesi tožeče stranke varovali preko ničnosti najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev o ničnosti najemne pogodbe povsem neutemeljeno oprlo na kršitev načela enakovrednosti medsebojnih dajatev, saj OZ pravne posledice tega načela izrecno ureja le v primeru čezmernega prikrajšanja in oderuštva. Sankcija za kršitev tega načela pa ne more biti ničnost najemne pogodbe. Prav tako je sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo določbo 175. člena ZIZ in štelo, da je bila najemna pogodba sklenjena po tem, ko je bila na nepremičninah ustanovljena hipoteka v korist tožeče stranke. Tožena stranka je namreč dokazala, da je ta hipoteka nična, saj je bila ustanovljena za zavarovanje nedenarne terjatve. H.P. se je zavezal, da bo te nepremičnine prenesel na tožečo stranko, saj jih je kupil z njenimi sredstvi, ta pa je za zavarovanje njegove obveznosti ustanovila hipoteko. V kolikor bi sodišče sledilo argumentom tožeče stranke o ničnosti najemne pogodbe, pa tožena stranka v pritožbi opozarja, da bi lahko bila nična le določba o pavšalni odškodnini oziroma pogodbeni kazni, ki jo mora plačati najemodajalec v primeru odpovedi pogodbe. V zvezi z plačilom uporabnine tožena stranka navaja, da bi bilo treba v obravnavani zadevi uporabiti 95. in 96. člen SPZ, ne pa 190. člena OZ, kot je storilo sodišče prve stopnje, saj tožeča stranka zahteva plačilo uporabnine za neupravičeno uporabo stvari. Določbe SPZ so pomembne zato, ker se v skladu s 95. členom šteje, da dobroverni posestnik plačuje uporabnino šele od trenutka, ko je postal nedobroveren, to pa je v obravnavani zadevi od trenutka, ko je bila toženi stranki vročena sprememba tožbe. Pred tem je imela tožena stranka veljaven pravni naslov za uporabo nepremičnin - najemno pogodbo, pa tudi tožeča stranka je najprej zahtevala odpoved te pogodbe. Pravnomočnost sklepa o izročitvi nepremičnin tožeči stranki tako nikakor ne more biti trenutek, ki bi bil odločilen za presojo nedobrovernosti tožene stranke. Enako velja tudi za plačilo zakonskih zamudnih obresti, saj te v skladu z 299. členom OZ lahko tečejo šele od takrat, ko lastnik od neupravičenega uporabnika zahteva vračilo denarne odmene.

3. Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem se strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje in se zavzema za zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena tega zakona in na pravilno uporabo materialnega prava. Po preizkusu izpodbijane sodbe v mejah pritožbenih razlogov in po uradni dolžnosti je sodišče druge stopnje ugotovilo, da je sodišče prve stopnje glede na to, da tožena stranka ni odgovorila na navedbe tožeče stranke v zvezi s spremenjenim tožbenim zahtevkom, pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, na podlagi katerega je sprejelo pravilno materialnopravno odločitev, prav tako pa ni storilo postopkovnih kršitev, ki jih tožena stranka navaja v pritožbi (neobrazloženost sodbe) oz. na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

6. Med pravdnima strankama ni sporno dejansko stanje, ki je naslednje: predmet spora so nepremične z ID znaki , ki v naravi predstavljajo zemljišča, na katerih je zgrajen objekt K.M., v katerem tožena stranka opravlja svojo dejavnost. Tožena stranka ima na teh nepremičninah 335/500 solastniški delež, preostali 165/500 delež pa je bil najprej v lasti H.P., ki je s toženo stranko 23. 8. 2013 sklenil izpodbijano najemno pogodbo. Prav tako ni sporno, da je bila na teh nepremičninah 6. 5. 2004 vpisana hipoteka v korist tožeče stranke, ki je kot upnica H.P. sprožila izvršilni postopek in se poplačala s prevzemom njegovega solastniškega deleža, pri čemer je sklep o izročitvi nepremičnin tožeči stranki postal pravnomočen 7. 6. 2014. 7. Glede na to, da je bil tožeči stranki kot upnici H.P. in kot kupcu v izvršilnem postopku izročen solastniški delež 165/500 nepremičnin, je za presojo obravnavane zadeve najprej relevantna določba 175. člena ZIZ. Najemno razmerje namreč po prvem odstavku tega člena ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa, kupec pa po drugem odstavku vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca. Tretji odstavek istega člena pa v primeru, če je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice na nepremičnini, kupcu ne glede na zakonske in pogodbene roke daje pravico, da odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca. V zvezi s citirano določbo pritožbeno sodišče najprej poudarja, da je tožeča stranka glede na drugi odstavek 175. člena ZIZ po samem zakonu vstopila v najemno razmerje in postala najemodajalec namesto H.P.. To pomeni, da H.P. ni več stranka pogodbe, zato je tožeča stranka ravnala pravilno, ko ga v zvezi z ugotovitvijo ničnosti najemne pogodbe ni navedla kot toženo stranko. Ugovor pasivne legitimacije, ki ga tožena stranka podaja v pritožbi, tako ni utemeljen.

8. Glede nadaljnjega pritožbenega očitka, da je tožena stranka v odgovoru na tožbo podala navedbe v zvezi z ničnostjo hipoteke tožeče stranke, do katerih se sodišče prve stopnje ni opredelilo, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v 9. točki obrazložitve zapisalo le, da je bila zastavna pravica pridobljena pred sklenitvijo najemne pogodbe. Po presoji pritožbenega sodišča s tem ni bila storjena absolutna bistvena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (neobrazloženost sodbe). Vprašanje trenutka pridobitve hipoteke na nepremičninah bi bilo pomembno v zvezi s tretjim odstavkom 175. člena ZIZ, to je v primeru odpovedi najemne pogodbe, kar je tožeča stranka zahtevala s prvotnim tožbenim zahtevkom. Po spremembi tožbe, ko je tožeča stranka uveljavljala ničnost najemne pogodbe, pa vprašanje veljavnosti te hipoteke ni bilo več relevantno.

9. Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da je tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe zasledovala namen, ki je v nasprotju s prisilnimi predpisi, pa tudi z moralnimi načeli, zato je pogodba v skladu z drugim odstavkom 39. člena OZ nična. Šesta alineja 1. člena pogodbe določa, da se pogodba sklepa „z namenom zavarovanja pravnih interesov najemnika (tožene stranke) v primeru prodaje nepremičnin na javni dražbi, to je, da bo lahko najemnik nemoteno uporabljal nepremičnine v celoti tudi v primeru spremembe lastništva“. Okoliščine, da je bila pogodba sklenjena v času, ko je bila v izvršilnem postopku že izdana odredba o prodaji nepremičnine, ob dogovorjeni mesečni najemnini 50,00 EUR za celotno poslovno stavbo, sklenitvi najemne pogodbe za 50 let ter pogodbeni kazni 3,000.000,00 EUR, v kolikor kupec nepremičnine najemno pogodbo odpove, tudi po presoji pritožbenega sodišča dajejo podlago za zaključek, da taka pogodbena ureditev ne more pomeniti nič drugega kot namen tožene stranke, da se izigrajo pravila izvršilnega postopka in novemu kupcu onemogoči izvrševanje vseh pravic, ki izhajajo iz njegovega solastniškega deleža. Višina najemnine in neekvivalentnost medsebojnih dajatev pri tem nista glavni razlog za ničnost najemne pogodbe, kot navaja tožena stranka v pritožbi, pač pa le dodaten indic, ki poleg višine pogodbene kazni v primeru odpovedi najemne pogodbe kaže na nedopusten namen pogodbenih strank, ki je sicer izrecno izražen že v zgoraj citirani šesti alineji I. člena pogodbe. Pritožbeno sodišče se sicer strinja s toženo stranko, da se položaj najemnika zaradi spremembe lastništva v najem dane stvari ne sme poslabšati, in da to izhaja iz 610. člena OZ. Ta v prvem odstavku določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Glede na drugi odstavek istega člena pridobitelj ne more zahtevati, naj mu zakupnik izroči stvar pred pretekom časa, za katerega je bil zakup dogovorjen; če trajanje zakupa ni določeno ne s pogodbo ne z zakonom, pa ne pred iztekom odpovednega roka. Vendar pa je treba upoštevati, da ta določba in nespremenjen položaj najemnika prideta v poštev le takrat, ko do spremembe lastništva v najem oziroma zakup dane stvari in s tem do spremembe najemodajalca pride na podlagi pravnega posla, ne pa pri pridobitvi lastninske pravice na drugih pravnih podlagah (Juhart v: OZ s komentarjem, 3. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, stran 703). V obravnavanem primeru je do spremembe lastništva in s tem najemodajalca prišlo na podlagi sodne odločbe, to je sklepa o izročitvi nepremičnine zaradi prodaje v izvršilnem postopku, takrat pa položaj najemnika izrecno ureja že citirani 175. člen ZIZ. Namen te določbe pa ni varstvo najemnika, pač pa novega kupca, ki mu sklenjena najemna pogodba lahko onemogoča razpolaganje s kupljeno nepremičnino.

10. Prvi odstavek 39. člena OZ določa, da mora imeti vsaka pogodbena obveznost dopustno podlago. Ta dopustna podlaga (kavza) je glavni namen, razlog oziroma nagib za sklenitev pogodbe, brez tega razloga do sklenitve pogodbe sploh ne bi prišlo. Ker je bil v obravnavani zadevi glavni namen za sklenitev pogodbe takšen, kot je že opisano (izigravanje pravil prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku in onemogočanje novega kupca), po stališču pritožbenega sodišča v primeru nedopustne kavze sploh ni mogoče govoriti o delni ničnosti pogodbe, za kar se v pritožbi zavzema tožena stranka. Brez te nedopustne podlage celotna pogodba namreč sploh ne bi bila sklenjena.

11. V zvezi s prisojeno uporabnino ima pritožba prav, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da gre v obravnavani zadevi za uporabnino za neupravičeno uporabo stvari, zato je kot pravno podlago treba uporabiti 96. člen SPZ, kar pa ne vpliva na pravilnost sprejete odločitve. Tožeča stranka je v spremembi tožbe navedla, da od tožene stranke zahteva uporabnino od pravnomočnosti sklepa o izročitvi, s katerim je postala solastnica 165/500 nepremičnin. Od 7. 6. 2014 je bila upravičena nepremičnine uporabljati tako, kot določa 66. člen SPZ, česar pa ni mogla zaradi ravnanja tožene stranke, ki na podlagi nične najemne pogodbe uporablja celotno nepremičnino. Sodišče prve stopnje je glede na 10. točko obrazložitve uporabnino prisodilo na podlagi tretjega odstavka 190. člena OZ, saj je štelo, da je z ničnostjo najemne pogodbe odpadla pravna podlaga za uporabo celotne nepremičnine s strani tožene stranke. Na podlagi 193. člena OZ pa je sledilo navedbam tožeče stranke o tem, da tožena stranka nepošteno uporablja celotno nepremičnino že od pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnin dalje in od tega dne kot nadomestilo za neupravičeno uporabo solastniškega deleža prisodilo uporabnino v višini tržne najemnine skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

12. Odločitev sodišča prve stopnje, ki je uporabnino prisodilo na obligacijskopravni podlagi, res ne upošteva, da je za primere neupravičene obogatitve, nastale z uporabo nepremičnine, treba upoštevati pravila iz 95. in 96. člena SPZ. Pri tem ne gre za zmotno uporabo materialnega prava, kot navaja tožena stranka v pritožbi, saj je tožeča stranka hkrati stranka nične najemne pogodbe, pa tudi solastnica nepremičnine, za katero je ta najemna pogodba sklenjena. V poštev tako pridejo tako določbe OZ kot SPZ, je pa treba odločitev sodišča prve stopnje preveriti tudi z uporabo pravne podlage, na katero je v pritožbi pravilno opozorila tožena stranka. Pritožbeno sodišče pri tem ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna tudi ob uporabi pravil SPZ, saj je vprašanje trenutka nedobrovernosti oziroma nepoštenosti posestnika in s tem neupravičenosti uporabe, (ki je podlaga za plačilo uporabnine), v obeh primerih urejeno enako. Po 193. členu OZ mora tisti, ki vrača, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, vrniti plodove in plačati zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka. Po pravilih SPZ pa dobroverni lastniški posestnik (tisti, ki ni vedel ali ni mogel vedeti, da ni upravičen imeti stvari v posesti kot svoje) ni dolžan plačati za uporabo stvari (drugi odstavek 95. člena SPZ), za čas, ko je imel stvar v dobroverni posesti. Nedobroverni posestnik (kdor ve ali bi moral vedeti, da ni upravičen imeti stvar v posesti, jo uporabljati ali uživati) pa mora v skladu s prvim odstavkom 96. člena SPZ vrniti lastniku stvari vse plodove, to pomeni, da mora lastniku plačati za uporabo stvari, vključno z zamudnimi obrestmi. Osmi odstavek 95. člena SPZ pa določa, da postane dobroverni lastniški posestnik nedobroveren najkasneje z vročitvijo tožbe, lastnik pa lahko dokazuje, da je postal nedobroveren že pred tem.

13. Na podlagi citiranih določb pritožbeno sodišče zaključuje, da tako 193. člen OZ kot osmi odstavek 95. člena SPZ kot najkasnejši trenutek za presojo nedobrovernosti oz. nepoštenosti določata vložitev (SPZ) oziroma vročitev (OZ) tožbe, lahko pa je to tudi prej. In kar je v obravnavani zadevi zatrjevala tudi tožeča stranka, ko se je v zvezi s trenutkom nedobrovernosti sklicevala na pravnomočnost sklepa o izročitvi solastniškega deleža tožeči stranki. Takrat naj bi tožena stranka vedela, da ni upravičena uporabljati celotne nepremičnine. Tožena stranka se v pritožbi sicer sklicuje na osmi odstavek 95. člena SPZ in kot relevanten trenutek za plačilo uporabnine navaja vročitev spremenjene tožbe, vendar pri tem spregleda zgoraj citirano ureditev, v skladu s katero lahko lastnik dokazuje, da je posestnik postal nedobroveren že prej, kar je tožeča stranka tudi storila. Pritožbeno sodišče se strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje, da je bila tožena stranka nedobroverna, in da solastniški delež tožeče stranke neupravičeno uporablja že od pravnomočnosti sklepa o izročitvi dalje. Najemna pogodba, ki jo je tožena stranka sklenila po tem, ko je bil že v teku postopek za prodajo solastniškega deleža nepremičnine v izvršilnem postopku in s tako vsebino, kot je že opisana zgoraj, po stališču pritožbenega sodišča pomeni, da je bila tožena stranka nedobroverna že v trenutku sklenitve take pogodbe, katere edini namen je, glede na že obrazloženo, v onemogočanju novega solastnika. Toženi stranki zato ni mogoče nuditi pravnega varstva na tak način, da bi se ji zagotovilo brezplačno uporabo nepremičnine, dokler ni najemna pogodba odpovedana ali ugotovljena za nično, za kar se zavzema pritožba.

14. Glede na vse obrazloženo pritožbeno sodišče zaključuje, da je sodišče prve stopnje pri odločitvi o spremenjenem tožbenem zahtevku pravilno uporabilo materialno pravo, ko je ugotovilo, da ima Najemna pogodba z dne 23. 8. 2013, sklenjena med H.P. kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom, nedopustno podlago, in je zato nična. Prav tako je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, ko je kot trenutek, od katerega je tožena stranka dolžna plačevati uporabnino za neupravičeno uporabo nepremičnine štelo pravnomočnost sklepa o izročitvi solastniškega deleža nepremičnine tožeči stranki. Delno pomanjkljiva navedba materialnopravnega predpisa pa ni vplivala na pravilnost sprejete odločitve glede plačila uporabnine. Upoštevaje obrazloženo in glede na to, da pritožba ne graja sodbe v delu, ki se nanaša na izpraznitev nepremičnine, je sodišče druge stopnje pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15. Tožena stranka, neuspešna s pritožbo, in tožeča stranka, ki z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločitvi o pritožbi, krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. člena istega zakona).