Jedro

Tožeča stranka mora v primeru tožbe za ugotovitev ničnosti pogodbe z njo zajeti vse pogodbene stranke, ki so nujni sosporniki, sicer ni tožena prava stranka in je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti. Vendar pa to ne pomeni, da mora biti tožba vložena zoper vse pravne prednike pogodbenih strank, temveč da mora biti vložena zoper vse pogodbene strani. Po odsvojitvi nepremičnine novi lastnik kot najemodajalec vstopi v celoten pravni položaj prejšnjega najemodajalca, v vse njegove pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe. V pogodbenem razmerju novi lastnik tako v celoti nadomesti prejšnjega lastnika kot najemodajalca.

Izogibanje posledicam, ki jih imajo izvršilni postopki na položaj najemnika nepremičnin, je v nasprotju z moralnimi načeli.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti tožeči stranki stroške revizijskega postopka v višini 3.873,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je najemna pogodba za nepremičnine, sklenjena med H. P. kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnico, nična. Toženi stranki je naložilo plačilo uporabnine v višini 5.610,00 EUR mesečno z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Glede zakonskih zamudnih obresti je v delu, ki se nanaša na obdobje od 1. 1. 2016 in za čas med 1. 6. 2014 in 6. 6. 2014, zahtevek zavrnilo. Toženi stranki je naložilo izpraznitev poslovnih prostorov.

2. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo potrdilo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožena stranka vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbi sodišč druge in prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da obe sodbi razveljavi ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva: – Tožeča stranka je 6. 5. 2004 pridobila zastavno pravico na nepremičninah ID ... (v nadaljevanju sporne nepremičnine).

- 23. 8. 2013 sta H. P. kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnica sklenila najemno pogodbo za solastniški delež (165/500) na spornih nepremičninah. V 6. alineji 1. člena najemne pogodbe je določeno, da se pogodba sklepa z namenom zavarovanja pravnih interesov najemnika (tožene stranke) v primeru prodaje spornih nepremičnin na javni dražbi, zato da bo najemnik lahko nepremičnine še naprej nemoteno uporabljal v celoti tudi v primeru spremembe lastništva. Pogodba je bila sklenjena za dobo 50 let. Dogovorjena je bila mesečna najemnina v višini 50,00 EUR za najem celotne poslovne stavbe ter odškodnina v višini 3,000.000,00 EUR, ki jo mora plačati najemodajalec v primeru, da najemno pogodbo predčasno odpove.

- Na spornih nepremičninah je zgrajen objekt A., v katerem tožena stranka opravlja poslovno dejavnost. - Tožeča stranka je 15. 5. 2014 v izvršilnem postopku na solastniškem deležu na spornih nepremičninah pridobila lastninsko pravico na 165/500 deležu kot upnica prejšnjega solastnika H. P. Preostali delež (335/500) je v lasti tožene stranke.

- Najemna pogodba je bila sklenjena v času, ko je bila v izvršilnem postopku že izdana odredba o prodaji spornih nepremičnin.

7. Tožeča stranka je zahtevala ugotovitev ničnosti najemne pogodbe ter plačilo uporabnine zaradi neupravičene uporabe njenega solastniškega deleža. 8. Tožena stranka na pripravljalno vlogo z dne 24. 12. 2015, s katero je tožeča stranka spremenila tožbeni zahtevek, ni odgovorila. Naroka za glavno obravnavo z dne 18. 4. 2016, na katerem so se izvajali dokazi in na katerem sta imeli stranki možnost podati navedbe in predlagati dokaze, se ni udeležila.

9. Sodišči prve in druge stopnje sta presodili, da je bila kavza najemne pogodbe, sklenjene med prejšnjim solastnikom spornih nepremičnin (H. P.) in toženo stranko, v tem, da bi se tožena stranka izognila negativnim učinkom, ki bi jih sodni izvršilni postopki imeli na njen pravni položaj, oziroma da bi v primeru spremembe lastništva lahko nemoteno v celoti izkoriščala sporne nepremičnine, čeprav ji njen „zgolj“ 335/500 solastninski delež tega ne bi mogel omogočati. Presodili sta, da je zaradi nedopustne podlage najemna pogodba nična. Zaradi neupravičene uporabe solastniškega deleža tožeče stranke sta toženi stranki naložili plačilo uporabnine.

10. Tožeča stranka je 15. 5. 2014 s pridobitvijo solastniškega deleža na spornih nepremičninah v izvršilnem postopku vstopila v pravice in obveznosti prejšnjega solastnika kot najemodajalca. Tožena stranka v reviziji trdi, da bi morala tožeča stranka z zahtevkom za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe zajeti obe prvotni stranki pogodbe. Te naj bi bile nujni sosporniki. Meni, da bi zato morala tožbo vložiti tudi zoper H. P. Navedeno ne drži. Tožeča stranka mora sicer v primeru tožbe za ugotovitev ničnosti pogodbe z njo zajeti vse pogodbene stranke, ki so nujni sosporniki, sicer ni tožena prava stranka in je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti. Vendar pa to ne pomeni, da mora biti tožba vložena zoper vse pravne prednike pogodbenih strank, temveč da mora biti vložena zoper vse pogodbene strani. Po odsvojitvi nepremičnine novi lastnik kot najemodajalec vstopi v celoten pravni položaj prejšnjega najemodajalca, v vse njegove pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe. V pogodbenem razmerju novi lastnik tako v celoti nadomesti prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Na navedeno kaže tudi določba prvega odstavka 610. člena OZ, ki določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. S to določbo je bila nadomeščena prejšnja določba prvega odstavka 591. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ki je določala, da pri odtujitvi stvari stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in nastajajo potem pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Iz opisane spremembe zakonske ureditve izhaja jasen namen zakonodajalca, da pridobitelj stvari, ki je bila izročena v najem, vstopi v celotno najemno razmerje ter da potlej (po odtujitvi stvari) obstajajo pravice in obveznosti iz najema med njim in najemnikom in ne več med najemnikom in prejšnjim lastnikom stvari. Tožeča stranka je tako s pridobitvijo solastniškega deleža na spornih nepremičninah vstopila v vse pravice in obveznosti prejšnjega najemodajalca. Slednjega je nadomestila v pogodbenem razmerju s toženo stranko.

11. Zato prejšnji lastnik oziroma prvotni najemodajalec ni nujno sospornik pri uveljavljanju zahtevka za ugotovitev ničnosti, saj ni več stranka najemne pogodbe. V celoti ga je v njegovem pravnem položaju nadomestila tožeča stranka.

12. Svojih trditev, da naj bi ugotovitev ničnosti najemne pogodbe pomembno vplivala tudi na položaj prejšnjega solastnika, revidentka ne obrazloži. Tretji odstavek 610. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), na katerega se sklicuje tožena stranka in ki določa, da za obveznosti, ki jih ima pridobitelj iz najema, odgovarja prenosnik kot solidarni porok, varuje najemnikove pravice ob spremembi najemodajalca, ne daje pa podlage za sklepanje, da sta prejšnji in zdajšnji najemodajalec v primeru uveljavljanja ničnosti najemne pogodbe nujna sospornika.

13. Z revizijskimi trditvami, da lahko o okoliščinah sklepanja najemne pogodbe izpovesta le njeni prvotni stranki ter da sodišče ne more ugotavljati skupnega namena strank ob sklepanju pogodbe brez procesne integracije obeh strank, ki sta jo sklepali, revidentka ne more uspeti. Okoliščina, da bi o namenu pogodbenih strank pri sklepanju pogodbe lahko izpovedal le prvotni najemodajalec, ki je pogodbo sklenil, namreč na nujno sosporništvo ne vpliva. Prejšnji najemodajalec bi lahko nastopal tudi v vlogi priče, ki bi bila zaslišana o navedenih okoliščinah. Vendar pa tožena stranka v postopku trditev in dokaznih predlogov v tej smeri ni podala. Kršitev pravice do sodnega varstva s tem v zvezi revidentka uveljavlja navidezno, saj s tem očitkom poskuša izpodbiti dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje o namenu pogodbenih strank, kar v revizijskem postopku ni več dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP).

14. Zoper najemodajalca je ob sklenitvi najemne pogodbe teklo več izvršilnih postopkov (4. alineja 1. člena najemne pogodbe). Pogodbo sta stranki sklenili z namenom zavarovanja pravnih interesov najemnika (tožene stranke) v primeru prodaje nepremičnin na javni dražbi, da jih bo lahko najemnik nemoteno naprej uporabljal v celoti tudi v primeru spremembe lastništva, saj najemodajalec (H. P.) nepremičnin dejansko ne uporablja (6. alineja 1. člena najemne pogodbe). Najemnina za najem solastniškega deleža na spornih nepremičninah je znašala 50,00 EUR na mesec (3. člen najemne pogodbe). Pogodba je bila sklenjena za dobo 50 let (prvi odstavek 5. člena najemen pogodbe). Če pred potekom obdobja trajanja najemodajalec odpove najemno pogodbo, je dolžan najemniku plačati odškodnino v vrednosti objektov, ki se nahajajo na spornih nepremičninah oziroma najmanj 3,000.000,00 EUR (peti odstavek 5. člena najemne pogodbe). Vrednost objektov oceni pooblaščeni sodni cenilec. V takšnem primeru znaša odpovedni rok dve leti in prične teči, ko najemnik prejme odškodnino na svoj transakcijski račun (peti odstavek 5. člena najemne pogodbe).

15. Ne držijo revizijske trditve, da najemna pogodba v 6. alineji 1. člena le povzema zakonsko ureditev iz 610. člena OZ in 175. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Na podlagi 610. člena OZ novi lastnik vstopi v položaj prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Po 175. členu ZIZ najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa. Kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca. Če pa je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca. Določba 175. člena ZIZ je nasproti 610. členu OZ lex specialis. Ureja namreč pridobitev lastninske pravice novega najemodajalca v izvršilnem postopku, medtem ko 610. člen OZ ureja vpliv pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice na najemno razmerje. Trditve revidentke, da je tudi pridobitev lastninske pravice v izvršilnem postopku pravnoposlovne narave, na odločitev v tej zadevi ne vplivajo.

16. Čeprav držijo revizijske trditve, da bi tožeča stranka kot najemodajalka lahko skladno s tretjim odstavkom 175. člena ZIZ odpovedala najemno pogodbo, pa pravica novega lastnika najemodajalca do odpovedi najemne pogodbe ne vpliva na njegov zahtevek za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe. 175. člen ZIZ namreč ne varuje enakih položajev kot zahtevek za ugotovitev ničnosti pogodbe. Novi lastnik lahko odpove najemno pogodbo (ki je bila sklenjena po pridobitvi upnikove zastavne pravice na nepremičnini), ki je sicer veljavno sklenjena. Odpove jo, ker ne želi vztrajati pri najemu. Ničnost pa varuje pravne položaje, ko najemna pogodba sploh ni bila veljavno sklenjena. Odpoved nične najemne pogodbe sploh ne pride v poštev, saj ni treba odpovedati pravnega posla, ki nima pravnih učinkov. S sklicevanjem, da najemna pogodba ni nična, ker so pravice novega lastnika urejene s pravico do odpovedi najemne pogodbe, tako revidentka ne more uspeti.

17. Odpoved najemne pogodbe, določena v tretjem odstavku 175. člena ZIZ, interesov tožeče stranke tudi ne varuje na enak način kot uveljavljanje ničnosti pogodbe. Odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom enega meseca, ki je določena v tretjem odstavku 175. člena ZIZ, ima za posledico tudi plačilo odškodnine v višini najmanj 3,000.000,00 EUR (peti odstavek 5. člena najemne pogodbe). Pogodba se namreč odpove za naprej, v veljavi pa ostanejo vse pravne posledice odpovedi pogodbe pred iztekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena. Najemodajalec tako v konkretnem primeru z odpovedjo najemne pogodbe ni varovan na enak način kot z zahtevkom za ugotovitev ničnosti pogodbe.

18. Neutemeljeno je nasprotovanje zaključku sodišč prve in druge stopnje o ničnosti najemne pogodbe. Že v 6. alineji 1. člena najemne pogodbe je zapisano, da je namen, ki ga zasledujeta pogodbenika, zavarovanje pravnih interesov tožene stranke kot najemnice v primeru prodaje nepremičnin na javni dražbi, zato da bo lahko nemoteno naprej uporabljala nepremičnine v celoti tudi v primeru spremembe lastništva, saj najemodajalec nepremičnin dejansko ne uporablja. Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno presodili, da je tak namen najemne pogodbe nedopusten ter posledično nedopustna tudi kavza najemne pogodbe. Izogibanje posledicam, ki jih imajo izvršilni postopki na položaj najemnika nepremičnin, je v nasprotju z moralnimi načeli. Na to sta sodišči pravilno sklepali tudi na podlagi višine najemnine, obdobja, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, ter odškodnine, ki jo mora plačati najemodajalec v primeru odpovedi najemne pogodbe pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Te določbe v povezavi s trenutkom, v katerem je bila pogodba sklenjena (ko je bila v izvršilnem postopku že izdana odredba o prodaji nepremičnin), kažejo na nedopustno kavzo pogodbe (39. člen OZ).

19. Kot je pojasnilo že sodišče druge stopnje (9. točka obrazložitve drugostopenjske sodbe), neekvivalentnost medsebojnih dajatev (najemnine in odškodnine, ki jo mora v primeru predčasne odpovedi plačati najemodajalec) sama po sebi ni razlog za ničnost najemne pogodbe. Najemna pogodba je nična, ker je njena kavza in namen pogodbenih strank v nasprotju z moralnimi načeli, neekvivalentnost medsebojnih obveznosti pa je le indic, ki kaže na tak namen in kavzo pogodbe. Vrhovno sodišče se zato do revizijskih trditev, da ekvivalenca terjatev ni nujna za veljavnost pogodbe ter da bi najemodajalec svoj solastniški delež toženi stranki lahko oddal tudi zastonj, ni opredeljevalo.

20. Sodišče druge stopnje je zavzelo pravilno stališče tudi glede delne ničnosti najemne pogodbe. Pojasnilo je, da določbe 88. člena OZ o delni ničnosti ni mogoče uporabiti, ker je nedopustna kavza najemne pogodbe oziroma glavni namen, ki sta ga zasledovali stranki pri sklepanju pogodbe.

21. S trditvami, da je šlo pri sklenitvi najemne pogodbe za ureditev razmerij med solastniki, revidentka navaja nova dejstva, kar v revizijskem postopku ni več dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP). Prav tako se revidentka ne more sklicevati na to, da sta bili pogodbeni stranki, ki sta sklepali pogodbo, pravna laika ter da sta mislila, da morata zapisati, kaj se zgodi ob spremembi lastništva na nepremičninah. Tudi s temi trditvami posega v ugotovljeno dejansko stanje.

22. Dejansko stanje izpodbija tudi z navedbami o razlogu za ustanovitev hipotek na solastniškem deležu, ki ga je pridobila tožeča stranka. S predložitvijo pisne izjave Mirka Tuša skuša pod navideznim uveljavljanjem absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v revizijskem postopku predložiti nove dokaze, kar tudi ni dovoljeno (372. člen ZPP).

23. Neutemeljeni so tudi revizijski očitki o bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka, ki naj bi jih zagrešilo sodišče druge stopnje. Tako ne drži, da je stališče sodišča druge stopnje o ničnosti pogodbe neobrazloženo. V 9. točki obrazložitve svoje sodbe je pritožbeno sodišče povsem zadostno pojasnilo, da je pogodba nična, ker sta pogodbeni stranki z njeno sklenitvijo skušali izigrati pravila izvršilnega postopka, na kar je sodišče druge stopnje sklepalo na podlagi namena pogodbe in neekvivalentnosti medsebojnih dajatev pogodbenih strank. V isti točki obrazložitve svoje sodbe je pojasnilo tudi, zakaj določbe Stvarnopravnega zakonika in ZIZ ne izključujejo zahtevka za ugotovitev ničnosti pogodbe.

24. V zvezi z zahtevkom za plačilo uporabnine je tožeča stranka v pripravljalni vlogi z dne 24. 12. 2015 (s katero je spremenila tožbo) podala naslednje trditve: da tožena stranka uporablja nepremičnine v celoti (torej tudi solastniški del tožeče stranke), da je naklepno sklenila nezakonito najemno pogodbo ter da je ignorirala pozive tožeče stranke, naj ji prepusti sporne nepremičnine v posest in omogoči rabo njenega solastniškega deleža. Navedla je, da je tožena stranka vedela za tek izvršilnih postopkov, usmerjenih v prodajo spornih nepremičnin, ter da je sklep o izročitvi nepremičnin tožeči stranki postal pravnomočen 1. 6. 2014. Ker tožena stranka na te navedbe ni odgovorila in se naroka za glavno obravnavo ni udeležila, je sodišče prve stopnje na podlagi 214. člena ZPP trditve o navedenih dejstvih štelo za priznane. Držijo sicer trditve revidentke, da se dobra vera domneva, vendar pa iz priznanih trditev tožeče stranke izhaja, da tožena stranka ni bila dobroverna. Pri tem tožena stranka ponovno skuša izpodbiti dejansko stanje, ko trdi, da tožeča stranka trditev o dobrovernosti ni dokazala. Trditve tožeče stranke se štejejo za priznane, saj tožena stranka nanje ni odgovorila, zato jih ni bilo treba dokazovati.

25. Iz ugotovljenih dejstev tako izhaja, da je tožena stranka vedela za nezakonitost najemne pogodbe, saj jo je sklenila z namenom, da novemu solastniku onemogoči uporabo nepremičnine. Sodišče druge stopnje ni prekoračilo trditvene podlage tožeče stranke, ko je presojalo, kdaj je tožena stranka postala nedobroverna, saj je tožeča stranka v pripravljalni vlogi sama navedla, da je tožena stranka naklepno sklenila nezakonito najemno pogodbo. Tem trditvam je na podlagi 214. člena ZPP sledilo. Revizijske trditve, da je bila tožena stranka dobroverna vsaj do vročitve spremembe tožbe, tako niso utemeljene, odločitev o prisojeni uporabnini pa je pravilna. S tem v zvezi posledično tudi ni utemeljen očitek o zagrešitvi absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi bila drugostopenjska sodba v tem delu neobrazložena, saj je sodišče druge stopnje pojasnilo, da je bila tožena stranka nedobroverna že ob sklenitvi najemne pogodbe.

26. V nasprotju z dejanskimi ugotovitvami so tudi trditve tožene stranke, da tožeča stranka ni zahtevala dopustitve uporabe. Iz priznanih dejstev izhaja, da je tožena stranka ignorirala njene pozive, naj ji prepusti sporne nepremičnine v posest in omogoči rabo njenega solastniškega deleža. S trditvami, da ni pomembno, kdaj je tožeča stranka toženi stranki pozive na prepustitev posesti poslala, temveč, da je edino pomembno, kdaj jih je tožena stranka prejela, če jih sploh je prejela, pa revidentka ne more uspeti, saj navedeno v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo sporno, zato se sodišči prve in druge stopnje s prejemno oziroma oddajno teorijo upravičeno nista ukvarjali.

27. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani (371. člen ZPP), jo je Vrhovno sodišče sodišče na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

28. Na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je Vrhovno sodišče odločilo, da tožena stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka. Tožeči stranki je dolžna povrniti 3.170,00 EUR stroškov odgovora na revizijo, 4,59 EUR administrativnih stroškov in 22 % DDV v višini 698,41 EUR, skupaj torej 3.873,00 EUR. Do višjih stroškov tožeča stranka na podlagi Zakona o odvetniški tarifi, ki se v tej zadevi uporablja na podlagi drugega odstavka Odvetniške tarife, ni upravičena.