Jedro

Pravna teorija je izoblikovala stališče, da gre za ničnostno sankcijo zaradi nedopustnosti le v primeru, če bi bila nedopustnost predpisana v splošnem interesu, ne pa, kadar gre za relativno nedopustnost med strankami. Tedaj pridejo v poštev druge sankcije, kot npr. delna ničnost ali prilagoditev razmerja. Zakon za kršitev načela enakovrednosti dajatev predpisuje drugačne sankcije kot ničnost. Specialno pravno pravilo za pogodbo o posredovanju oz. za sankcioniranje neenakih dajatev posrednika in naročnika je uzakonjeno v 3. odst. 822. čl. ZOR. Ta daje naročniku možnost, da od sodišča zahteva znižanje pretirano visoko dogovorjenega plačila posrednika, če plačilo (dajatev naročnika) bistveno presega posrednikov trud in storitev (dajatev posrednika). Navedena možnost pravzaprav specifično za pogodbo o posredovanju izpeljuje splošna pravna pravila o čezmernem prikrajšanju ali oderuški pogodbi, ki jih ZOR predvideva kot sredstvi za sanacijo kršitve temeljnega pravnega in moralnega načela enakosti dajatev.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana odločba se razveljavi ter zadeva vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom (pravilno s sodbo) razveljavilo 1. in 3. točko sklepa o izvršbi, ki ga je izdalo pod opr. št. I 96/17299-2 dne 12.6.1996, in zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 774.060,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne

2.10.1996 do plačila in plačilo izvršilnih stroškov v znesku

21.507,60 SIT, tožeči stranki pa je s popravnim sklepom naložilo v plačilo pravdne stroške tožene stranke v višini 237.330,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 5.12.2003 dalje do plačila.

Zoper tako odločitev se je tožeča stranka pravočasno pritožila.

Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga bodisi ugoditev zahtevku bodisi razveljavitev sodbe in ponovno sojenje. Sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava, saj glede na s strani sodišča zavzeto stališče nobeno plačilo posredniške provizije posredniku, ki posreduje za obe stranki, s strani kupca nepremičnine ne bi imelo veljavne pravne podlage. V primeru, kadar nepremičninski posrednik zastopa kupca, je kaj običajno in pogosto, da je že prva posredovana informacija o nepremičnini, ki jo ima posrednik v svoji bazi podatkov, prava, torej, da je kupec pripravljen kupiti ravno to nepremičnino. Očitki tožeči stranki, da česa drugega kot ogleda enega samega stanovanja za tožečo stranko ni storila, niso upravičeni, saj je tožena stranka sama ravnala mimo posrednika, ni ga obveščala o sklepanju pogodbe ali sploh o svojem nadaljnjem interesu.

Neutemeljena pa je tudi graja višine zahtevka, saj je protispisna ugotovitev sodišča, da je tožeča stranka vtoževani račun izdala zaradi zamude pri plačilu prvega računa, s katerim je bila zaračunana 2% provizija. Tožeča stranka je jasno navajala, da je račun izdan v skladu z 8. členom pogodbe o posredovanju, in sicer zaradi kršitve pogodbe - ker je toženec sklenil prodajno pogodbo, ne da bi o tem obvestil posrednika, ki je za isti pogodbeni predmet posredoval informacijo.

Na pritožbo je tožena stranka odgovorila, predlaga potrditev izpodbijane sodbe oz. zavrnitev pritožbe ter priglaša stroške sestave odgovora na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Tožbeni zahtevek, s katerim tožeča stranka zahteva plačilo 744.060,00 SIT s pripadajočimi obrestmi in izvršilnimi stroški, po svoji pravni naravi predstavlja denarno kazen (ne glede na dejstvo, da sta stranki v pogodbi dogovorili oz. poimenovali sankcijo kot "plačilo odškodnine"). Kot je sicer pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, prva listina, ki jo je tožeča stranka sama predložila kot verodostojno listino, na podlagi katere je bil izdan sklep o izvršbi, vsebuje trditev, ki zanika utemeljenost tožbenega zahtevka (nesklepčnost). Na računu tožeče stranke št. 47/96, izdanem dne

30.9.1996, ki se v spisu nahaja v prilogi A2, jasno piše, da je račun izdan, ker prvotni račun za znesek 4.200 DEM v tolarski protivrednosti št. 18/95 (zahtevek za izpolnitev po pogodbi o posredovanju) ni bil plačan (torej zaradi neplačila denarne obveznosti, zaradi česar denarna kazen ni dopustna). Pri tej trditvi je tožeča stranka vztrajala tudi še v vlogi na list. št. 28 (pripravljalna vloga z dne 2.10.2003) in šele kasneje (na zadnji glavni obravnavi dne 5.12.2003, list. št. 50) navajala okoliščine, ki so edine pravnorelevantne glede na naravo zahtevka kot denarne kazni za kršitev nedenarne obveznosti po pogodbi. Sodišče prve stopnje je dopustilo spremembo tožbe - sprememba trditvene podlage o dejstvih, ki so podlaga tožbenemu zahtevku, ne da bi o tem sprejelo kakšen sklep ali iskalo privolitve nasprotne stranke (185. čl. Zakona a pravdnem postopku, nadalje ZPP), vendar nato v sodbi pravnorelevantnih dejstev ni ugotovilo. Če je torej sodišče prve stopnje dopustilo spremembo tožbe, se bo moralo o relevantnih navedbah in dokazih opredeliti, pri tem pa dati toženi stranki možnost za pripravo obrambe, da ne bi prišlo do kršitve načela obojestranskega zaslišanja. Tožbeni zahtevek bi bil namreč lahko utemeljen na podlagi 8. člena pogodbe o posredovanju, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 20.9.1994 (prilogi A3, A4), če bi bili ugotovljeni elementi kršitve pogodbe, kot sta jo stranki predvideli v sklenjeni pogodbi, in ki se glasi: "Če se naročnik odpove posrednikovim storitvam brez utemeljenih razlogov, mu poravna odškodnino v višini dvakratne provizije. Enako velja, če naročnik sklene pogodbo z osebo, s katero jo je povezal posrednik, brez vednosti posrednika." Če bi sodišče ugotovilo protipogodbeno ravnanje tožene stranke - da je tožena stranka sklenila prodajno pogodbo za stanovanje na naslovu S. s prodajalcema K., ne da bi o tem obvestila tožečo stranko, ki ji je dala informacijo o prodaji predmetne nepremičnine, bi bil dejanski stan pogodbene kazni ugotovljen. Vendar pa se sodišče prve stopnje s tem pravnorelevantnim vprašanjem ni ukvarjalo, saj se je osredotočilo na ugotavljanje predpostavk za veljavnost sklenjene pogodbe o posredovanju.

Pri tem pa je stališče sodišča prve stopnje, da je pogodba o posredovanju, sklenjena med pravdnima strankama, nična, prestrogo.

Zakon o obligacijskih razmerjih (nadalje ZOR) namreč v določbi 52. čl. resnično določa, da je pogodba nična, če je podlaga pogodbe nedopustna. Vendar je treba v vsakem primeru posamično pretehtati, ali je kot sankcija nedopustne podlage vedno in izključno le ničnost pogodbe v celoti, čemur se pravni red izogiba in poskuša sklenjene pravne posle ohraniti v veljavi. Pravna teorija je izoblikovala stališče, da gre za ničnostno sankcijo le v primeru, če bi bila nedopustnost predpisana v splošnem interesu, ne pa, kadar gre za relativno nedopustnost med strankami. Tedaj pridejo v poštev druge sankcije, kot npr. delna ničnost ali prilagoditev razmerja. Zakon za kršitev načela enakovrednosti dajatev predpisuje drugačne sankcije kot ničnost. Specialno pravno pravilo za pogodbo o posredovanju oz.

za sankcioniranje neenakih dajatev posrednika in naročnika je uzakonjeno v 3. odst. 822. čl. ZOR. Ta daje naročniku možnost, da od sodišča zahteva znižanje pretirano visoko dogovorjenega plačila posrednika, če plačilo (dajatev naročnika) bistveno presega posrednikov trud in storitev (dajatev posrednika). Navedena možnost pravzaprav specifično za pogodbo o posredovanju izpeljuje splošna pravna pravila o čezmernem prikrajšanju ali oderuški pogodbi, ki jih ZOR predvideva kot sredstvi za sanacijo kršitve temeljnega pravnega in moralnega načela enakosti dajatev.

Še preden pa se bo sodišče ponovno osredotočilo na vprašanje veljavnosti pogodbe, pa bo moralo odločiti o dveh temeljnih toženčevih ugovorih: 1. da je bila prodajna pogodba sklenjena na podlagi neposrednih stikov prodajalca stanovanja, ki je v relevantnem obdobju samostojno (neodvisno od tožeče stranke) oglaševal prodajo stanovanja, in toženčeve žene - torej ne na podlagi informacije in ogleda stanovanja, ki ga je tožencu omogočila tožeča stranka in 2. če sodišče zgornjim navedbam in tosmernim dokazom toženca ne bi sledilo, pa o nadaljnjem ugovoru, da je bil poleg podpisane pisne pogodbe (ki je zaradi napak volje toženec ni izpodbijal) med strankama sklenjen ustni dogovor, da toženca plačilo provizije ne zadane, s čimer bi bila narava pisne pogodbe docela drugačna in bi seveda vsa nadaljnja vprašanja te pravde postala irelevantna.

Pritožbeno sodišče je pritožbi ugodilo na podlagi določbe 355. čl. ZPP, v novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti utemeljenost temeljnih ugovorov toženca (kot navedeno v zgornjem odstavku), šele nato pa odločati o veljavnosti pogodbe ter končno o vprašanju, ali je utemeljen zahtevek na plačilo denarne kazni, pri tem pa upoštevati omejitve pri navajanju novih dejstev in dokazov po določbi 2. odst. 362. čl. ZPP.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka, ki jih je priglasila tožena stranka za sestavo odgovora na pritožbo, se po določbi 3. odst. 165. čl. ZPP pridrži za končno odločbo.