Jedro

Pogodba o upravljanju se lahko sklene tudi za več stanovanjskih zgradb skupaj in ne le za upravljanje skupnega funkcionalnega zemljišča. Kljub temu, da takšen dogovor v SZ ni bil izrecno predviden, zakon njegove sklenitve ni prepovedoval. Vendar pa v takem primeru pogodba o upravljanju zavezuje zgolj lastnike stanovanj v tistih zgradbah, v katerih je bila sklenjena z večinskim soglasjem lastnikov.

Nikakor ne gre sprejeti stališča tožene stranke, da kljub temu, da storitve upravnika koristi, upravniku stroškov upravljanja in obratovanja ni dolžna plačevati.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 0006 Ig 2007/00576 z dne 16. 01. 2007 v 1. in 3. točki izreka v veljavi in da se toženi stranki naloži, da je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni po prejemu te sodbe plačati njene pravdne stroške v višini 773,21 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od preteka paricijskega roka dalje do plačila.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni po prejemu te sodbe povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 452,29 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od preteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo 1. in 3. točko sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. 0006 Ig 2007/00576 z dne 16. 01. 2007 in zavrnilo tožbeni zahtevek (1. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna v roku 15 dni toženi stranki plačati stroške pravdnega postopka v znesku 738,76 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi obrestmi (2. točka izreka).

Zoper sodbo se je pravočasno, iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), pritožila tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pravilno uporabi materialno pravo in izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, oziroma podredno da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Tožeča stranka v tej pravdi od tožene stranke zahteva plačilo 8.569,45 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer zahteva povrnitev obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja, ki jih je tožeča stranka kot upravnik soseske B. plačala za toženo stranko, ki je lastnica dveh poslovnih prostorov in treh parkirnih mest na naslovu A in C v Ljubljani. Zahtevek za plačilo stroškov utemeljuje na Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja soseske B. z dne 17. 06. 1996 ter Aneksu št. 1 z dne 17. 04. 1997 (v nadaljevanju Pogodba) oziroma na pravilih o nujni gestiji ter na verzijski podlagi po pravilih o neupravičeni pridobitvi. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo tako po pogodbeni podlagi kot tudi na podlagi določil o poslovodstvu brez naročila in neupravičeni obogatitvi.

Pritožbeno sodišče odločitvi sodišča prve stopnje ne sledi. Iz Pogodbe, ki sta jo sklenila tožeča stranka in I. d.d. izhaja, da gre za pogodbo o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko B. Po presoji pritožbenega sodišča se lahko pogodba o upravljanju sklene tudi za več stanovanjskih zgradb skupaj in ne le za upravljanje skupnega funkcionalnega zemljišča. Kljub temu, da takšen dogovor v Stanovanjskem zakonu (Ur. l. RS, št. 81/91, v nadaljevanju SZ) ni bil izrecno predviden, zakon njegove sklenitve ni prepovedoval. Vendar pa v takem primeru pogodba o upravljanju zavezuje zgolj lastnike stanovanj v tistih zgradbah, v katerih je bila sklenjena z večinskim soglasjem lastnikov (primerjaj sodbo VSL opr. št. I Cpg 1063/2008 z dne 01. 04. 2009 in sklep VSL I Cpg 966/2008 z dne 07. 05. 2009). Pri presoji Pogodbe, kot veljavne pravne podlage zahtevka za plačilo stroškov obratovanja in upravljanja objekta na naslovu A in C, zato odločilno dejstvo predstavlja okoliščina, ali so Pogodbo podpisali etažni lastniki, katerih solastninski deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti objekta (gre za en sam objekt s tremi vhodi) na naslovih A, C in D (prvi odstavek 31. člena Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ).

Iz vsebine Pogodbe izhaja, da je bila Pogodba sklenjena, še preden so posamezni etažni lastniki kupili in prevzeli stanovanjski del objektov. V IV. členu Pogodbe sta se prvotni lastnik kot naročnik (I. d.d.) ter tožeča stranka dogovorila, da naročnik sklepa to pogodbo v imenu in za račun kupcev, in sicer na podlagi podpisanih pooblastil in izjav oziroma na podlagi soglasij kupcev. Iz V. točke Pogodbe pa izhaja, da določbe Pogodbe veljajo za vse do sedaj znane in bodoče kupce nepremičnin v soseski B., ki bodo s samim prevzemom nepremičnin v last in posest pristopili k tej pogodbi (prenos pogodbe, 122. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Pogodba pa ima učinek tudi za vse poznejše pridobitelje lastnine, kot pravne naslednike prvih kupcev nepremičnin v soseski B. Iz podatkov tožeče stranke o podpisnikih Pogodbe oziroma danih pooblastil za podpis Pogodbe (priloga A290 z dne 09. 05. 2002) izhaja, da so prodajno pogodbo (1) podpisali ali dali pooblastilo za podpis lastniki stanovanj v poslovni zgradbi na naslovu A, C in D v soseski B., katerih lastninska pravica predstavlja 67,381 % deleža. Za veljavnost pogodbe je bil skladno s prvim odstavkom 31. člena SZ potreben podpis lastnikov, ki imajo več kot polovico lastninskih deležev. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi zmotno navedlo, da se vse kopije pooblastil, ki jih je v spis vložila tožeča stranka, ne nanašajo na objekt „A1A2“, temveč tudi na druge objekte, npr. BO 2/3. Pritožbeno sodišče po vpogledu v vsa pooblastila (priloge A252-A264) oziroma prodajne pogodbe (priloge A265-A285 in A292), pri slednjih je predmet pogodbe določen v prvem odstavku II. člena pogodbe, ugotavlja, da se nanašajo bodisi na A1A2 (pasaža objekta) oziroma na enega od poslovnih delov objekta, A1 ali A2. To pomeni, da se vse prodajne pogodbe in vsa pooblastila nanašajo na objekt „A1A2“, objekt, ki obsega naslove A, C in D. Glede na to, da je imel prvotni lastnik celotnega objekta I. d.d. ob podpisu pogodbe v lasti še 20,149 % objekta „A1A2“ (priloga A289), kar med pravdnima strankama niti ni sporno, in upoštevaje, da se je Pogodba sklenila za račun takrat že znanih in bodočih kupcev nepremičnin, pritožbeno sodišče meni, da je potrebno delež I. d.d. prišteti k deležu podpisnikov pooblastil in izjav oziroma soglasjem kupcev. Pritožbeno sodišče na podlagi navedenega tako ocenjuje, da je bila Pogodba o upravljanju za objekt „A1A2“ veljavno sklenjena. Iz prilog, ki jih je v spis vložila tožeča stranka celo izhaja, da se je tudi tožena stranka sama s podpisom Prodajne pogodbe št. 57-A796 z dne 07. 10. 1996 (priloga A269) strinjala, da pristopa k Pogodbi (četrti odstavek II. člena pogodbe, glej opombo 1). Vse navedeno tako vodi v zaključek, da je Pogodba veljavna in da ni nobenega razloga, da se ne bi upoštevala (enako tudi sodba VSL opr. št. I Cpg 111/2011).

Upoštevaje gornjo ugotovitev o veljavno sklenjeni Pogodbi, pritožbeno sodišče sodi, da omenjena Pogodba velja tudi za toženo stranko. Tožena stranka tekom postopka na prvi stopnji ni zatrjevala, da bi stroške upravljanja in obratovalne stroške plačevala drugemu upravniku. Glede na to, da tožena stranka ne zanika, da je lastnica dveh poslovnih prostorov in treh parkirnih mest v poslovni zgradbi, s katero na podlagi veljavne Pogodbe kot upravnik upravlja tožeča stranka, je tožena stranka skladno z določbami SZ dolžna plačevati stroške, ki se nanašajo na upravljanje in obratovanje poslovne zgradbe. K plačevanju stroškov je tožena stranka zavezana tudi v primeru, če pooblastila za podpis pogodbe sama ni dala, saj so jo podpisali lastniki poslovnih prostorov in parkirnih mest, katerih lastninska pravica predstavlja več kot polovico vrednosti poslovne zgradbe. V kolikor lastniki prostorov v poslovni zgradbi s storitvami tožeče stranke niso zadovoljni, imajo možnost Pogodbo odpovedati in skleniti novo pogodbo o upravljanju z novim upravnikom.

Kljub temu, da je tožbeni zahtevek utemeljen že na pogodbeni podlagi, pritožbeno sodišče v podkrepitev svoje odločitve dodaja, da je tožena stranka vtoževane stroške dolžna plačati tudi na podlagi verzije. Nikakor ne gre sprejeti stališča tožene stranke, da kljub temu, da storitve upravnika koristi, upravniku stroškov upravljanja in obratovanja ni dolžna plačevati.

Tožeča stranka je v postopku na prvi stopnji trdila, da je poravnavala račune dobaviteljev storitev, blaga in energije namesto etažnih lastnikov in najemnikov. Vse stroške je dobaviteljem poravnavala iz lastnega transakcijskega računa. V dokaz svojih trditev je sodišču predložila fakture dobaviteljev in potrdila, da je vtoževane storitve tudi plačala. S tem je dokazala, da je bila s plačili posameznim dobaviteljem prikrajšana, tožena stranka pa obogatena (190. in 191. člen OZ). Iz svojih sredstev je plačala dolg, ki ni bil njen, temveč od tožene stranke, zadržala pa si je pravico zahtevati nazaj, kar je plačala. To je njena pravica kot pravica upravnika po Stanovanjskem zakonu (5. točka 1. odstavka 50. člena SZ-1). Upoštevaje prehodno določbo 193. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) podlago za odločitev v obravnavani zadevi, v kateri je bila tožba vložena po uveljavitvi SZ-1 (to je od 14. 10. 2003), predstavlja SZ-1 in ne prej veljavni Stanovanjski zakon (SZ). SZ-1 v 1. odstavku 30. člena določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe. Nobena od pravdnih strank ni zatrjevala, da bi obstajala pogodba o medsebojnih razmerjih, ki to kako drugače ureja. Tožeča stranka je v prvi pripravljalni vlogi z dne 29. 04. 2010 jasno navedla, čemur pritožbeno sodišče sledi, kako je vtoževane stroške obračunavala. Pri tem je tudi pojasnila velikost poslovnih prostorov in parkirnih mest (garaž) tožene stranke v razmerju do celotne površine. Tožena stranka deleže, po katerih tožeča stranka deli stroške, sicer v pripravljalnih vlogah prereka, vendar to le pavšalno in nekonkretizirano; ne navede, kakšen bi njen delež moral biti.

Tožena stranka je ugovarjala postavkam čiščenje funkcionalnega zemljišča (49), čistilka s prispevki (56), hišnik s prispevki (70), varovanje (97), ki izvirajo iz X. točke Pogodbe. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre pri omenjenih postavkah za pogodbeno dogovorjeno ceno (priloga A2 in A5), ki je za toženo stranko obvezujoča, zato so vsi ugovori o pavšalnem zaračunavanju stroškov (konflikt interesov, nepreglednost in večkratno zaračunavanje) neutemeljeni.

V primeru, da je dolžnik (tožena stranka) v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti dolguje upniku (tožeči stranki) poleg glavnice še zamudne obresti (1. odstavek 378. člena OZ) od dneva zamude do plačila. Tožena stranka dnevom zapadlosti posameznih računov ni ugovarjala, zato je pritožbeno sodišče tožbenemu zahtevku tudi glede zakonskih zamudnih obresti v celoti ugodilo.

Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako kot izhaja iz 1. točke izreka te sodbe (358. člen ZPP).

V skladu z določbo drugega odstavka 165. člena ZPP mora pritožbeno sodišče v primeru, ko spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odločiti o stroških vsega postopka. O stroških pravdnega postopka je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi uspeha v pravdi (prvi odstavek 154. člen ZPP). Stroške pravdnega postopka je pritožbeno sodišče odmerilo, upoštevajoč vrednost spornega predmeta, Odvetniško tarifo, vrednost odvetniške točke in Zakon o sodnih taksah. Tožeči stranki je pritožbeno sodišče kot potrebne stroške priznalo odvetniške stroške za sestavo prve pripravljalne vloge z dne 29. 04. 2010 (400 točk), druge pripravljalne vloge z dne 01. 06. 2010 (300 točk), tretje pripravljalne vloge z dne 22. 06. 2010 (200 točk) in stroške za zastopanje na prvem naroku za glavno obravnavo dne 08. 07. 2010 (400 točk). Upoštevajoč materialne stroške v višini 2 % od skupne vrednosti storitve (11,93 EUR), ter 20 % DDV, znaša nagrada pooblaščencu 730,36 EUR. Skupaj s takso za sodbo v višini 42,85 EUR znašajo stroški pravdnega postopka tožeče stranke 773,21 EUR.

Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela, ji je tožena stranka dolžna povrniti njene stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Kot potreben strošek je pritožbeno sodišče tožeči stranki priznalo odvetniške stroške za sestavo pritožbe (500 točk). Upoštevajoč materialne stroške v višini 2 % od skupne vrednosti storitve (4,59 EUR), ter 20 % DDV, znaša nagrada pooblaščencu 280,91 EUR. Skupaj s takso za pritožbo v višini 171,38 EUR znašajo stroški pritožbenega postopka tožeče stranke 452,29 EUR (2. točka izreka te sodbe).

Zamudne obresti so objektivna posledica zamude. Ta pa v primeru stroškov postopka ne more nastopiti pred prejemom te odločbe in iztekom paricijskega roka (primerjaj 313. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato na podlagi drugega odstavka 313. člena ZPP naložilo toženi stranki plačilo pravdnih in pritožbenih stroškov tožeče stranke v splošnem paricijskem roku 15 dni od vročitve prepisa te sodbe brez zamudnih obresti, po izteku paricijskega roka pa za primer zamude še zakonske zamudne obresti.

(1) Prodajne pogodbe, sklenjene med prodajalcem I. d.d. in kupci nepremičnin v II. členu vsebujejo določilo, da se kupec s podpisom prodajne pogodbe zavezuje, da bo s samim prevzemom nepremičnine pristopil k sklenjeni Pogodbi o upravljanju skladno z vsemi pravicami in obveznostmi, izhajajočimi iz SZ, z opisom del in opravil s standardi izvajanja z dne 16. 01. 1996 ter Elaboratom etažne lastnine.