Jedro

Zahteva po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila predstavlja zahtevo izpolnitev pogodbe s strani odkupnega zavezanca, samo pravno razmerje med strankama pa nastane na podlagi upravičenčeve oblikovalne - enostranske izjave, katere učinki nastopijo v trenutku, ko odkupni zavezanec - lastnik nepremičnine, prejme pisno izjavo upravičenca. S tem trenutkom nastopi prodajno pogodbeno razmerje. Tako kot predstavlja izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila izpolnitev pogodbe na strani zavezanca, predstavlja plačilo kupnine izpolnitev pogodbe s strani odkupnega upravičenca.

Glede na konkretne okoliščine zadeve (tožnika je toženec seznanil, da namerava kupnino plačati z bančnim kreditom), ni mogoče šteti, da toženec ni bil pripravljen sočasno izpolniti svoje obveznosti.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se ugodi in se zato izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek: „Odkupna pravica, dogovorjena med pravdnima strankama s pogodbo z dne 5.4.2011, ki je toženca upravičevala, da od tožnika odkupi stanovanje z ID znakom 2 za ceno 35.140,00 EUR, je prenehala.

Razveljavi se zemljiškoknjižna vknjižba pri nepremičnini z ID znakom 2, izvedena po sklepu Okrajnega sodišča v Sežani Dn št. 80000088825/2011 z dne 12.10.2012 in se odkupna pravica z ID znakom 1 za navedeno nepremičnino v korist upravičenca S.M., izbriše iz zemljiške knjige“ Tožeča stranka je dolžna v 15-ih dneh povrniti toženi stranki 1.259,70 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izteka izpolnitvenega roka po tej sodbi dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da je odkupna pravica, ki je bila dogovorjena med pravdnima strankama s pogodbo z dne 5.4.2011 in ki je toženca upravičevala, da od tožnika odkupi stanovanje z ID znakom 2 za ceno 35.140,00 EUR, prenehala in da se izbriše iz zemljiške knjige. Tožencu je še naložilo, da je dolžan tožniku povrniti 3.424,04 EUR pravdnih stroškov. Po izvedenem dokaznem postopku je zaključilo, da je bila na podlagi toženčeve izjave z dne 23.11.2012 o uveljavljanju odkupne pravice sklenjena med pravdnima strankama kupoprodajna pogodba za stanovanje v D., da se pravdni stranki sicer nista sporazumeli, da bi bilo mogoče obveznosti po kupoprodajni pogodbi izpolniti drugače kot s strani obeh strank sočasno, da pa je imel tožnik utemeljen pomislek v zvezi z vnaprejšnjo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila tožencu, in zato upravičeno od njega zahteval najprej plačilo kupnine, saj je bil seznanjen, da toženec denarja za kupnino ob uveljavitvi sporne odkupne pravice še ni imel. Ker tudi po ponovni tožnikovi zahtevi, naj v določenem roku kupnino plača, toženec obveznosti ni izpolnil, je bila pogodba razvezana po samem zakonu, ugasnila pa je tudi toženčeva odkupna pravica.

2. Proti sodbi se pritožuje toženec. Navaja, da sodišče ni upoštevalo, da zakon daje upravičencu do odkupne pravice tudi pravico, da v izjavi o uveljavljanju pravice določi tudi način izpolnitve pogodbe. Toženec je v izjavi določil, naj tožnik deponira zemljiškoknjižno dovolilo pri notarju. Zahteva o deponiranju zemljiškoknjižnega dovolila je s tem postala sestavni del pogodbenega razmerja, te obveznosti pa tožnik ni izpolnil in je s tem prvi kršil pogodbo. Pritožnik meni, da je sodišče nepravilno ugotovilo, da je on s tem, ko je zahteval deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila, zahteval vnaprejšnjo izpolnitev. Toženec namreč glede na naravo posla ni imel nobene druge možnosti kot te, hkrati pa je deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila samo predpogoj, da lahko pride do sočasne izpolnitve. Ta bi se zgodila s posredovanjem notarja, ki bi zemljiškoknjižno dovolilo izročil tožencu ob njegovem plačilu dogovorjene kupnine. Ne strinja se z oceno sodišča, da je tožnik imel utemeljen pomislek v zvezi z vnaprejšnjo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila. Tožnikovo ocenjevanje sposobnosti plačila kupnine je irelevantno. Sicer pa je toženec listinsko dokazal, da je imel odobren kredit, ki bi ga moral črpati do 20.12. istega leta. Sodišče je nepravilno štelo, da plačilo kupnine s kreditom ni mogoče. Banka ni imela nobene druge možnosti za dovolitev črpanja kredita kot to, da pridobi od notarja potrdilo, da je z.k. dovolilo deponirano. Tožnik je bil tisti, ki v postavljenem roku ni izpolnil svoje pogodbene obveze. Šele ko je bil gotov, da je kredit nemogoče črpati, je zahteval od toženca vnaprejšnjo izpolnitev. Tožnik je zavestno pripeljal do nezmnožnosti toženčeve izpolnitve. Navaja še, da tožnikove pozive k plačilu ni razumeti kot zavrnitev ponudbe, oziroma kot predlog nove ponudbe v smislu prvega odstavka 29. člena OZ, niti kot sprejem ponudbe z nebistvenimi dopolnitvami. Tudi če bi prišlo do razveze prodajne pogodbe, pa posledica takšne razveze ne more biti prenehanje odkupne pravice, saj prodajna pogodba ne predstavlja temelja odkupne pravice, temveč je temelj te pravice pogodba o ustanovitvi odkupne pravice, ki pa ostaja v veljavi. Glede na učinke razveze pogodbe iz 111. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) mora vsaka stranka vrniti drugi tisto, kar je iz razvezane pogodbe prejela. Z neizpolnitvijo ne more nobena pogodbena stranka izgubiti nobene pravice, ki jo je imela prej. Če bi teoriji o izčrpanju odkupne pravice pritrdili, bi na široko odprli možnosti, da odkupni zavezanec z namenom pridobitve neobremenjene nepremičnine uspešno ovira upravičenca pri realizaciji. Tako je ravnal tudi tožnik. Bil je seznanjen z dejstvom, da ima upravičenec urejen kredit za plačilo kupnine ter da je banka za črpanje kredita želela deponirano zemljiškoknjižno dovolilo.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo: - da je toženec z izjavo z dne 23.11.2012 uveljavil odkupno pravico na stanovanju (nepremičnini z ID znakom 2, - da je tožnik kot odkupni zavezanec izjavo prejel, - da je bila s tem trenutkom sklenjena med pravdnima strankama kupoprodajna pogodba in - da je šlo glede za naravo pogodbe za tako pravno razmerje, za katero velja pravilo sočasne izpolnitve (1), zaradi česar toženec ni bil upravičen še preden bi sam plačal kupnino od tožnika zahtevati vnaprejšnjega deponiranja zemljiškoknjižnega dovolila. Po izvedenem dokaznem postopku je zaključilo, da se pravdni stranki nista sporazumeli, da bi bilo mogoče obveznosti katerekoli stranke po kupoprodajni pogodbi izpolniti drugače kot sočasno. S takšno materialnopravno presojo se pritožbeno sodišče glede na konkretne okoliščine zadeve strinja, zato ni mogoče pritrditi pritožbi, da je toženčeva zahteva v izjavi, s katero je uveljavljal odkupno pravico, naj tožnik v petih dneh deponira overjeno ustrezno brezpogojno zemljiškoknjižno dovolilo, postala sestavni del pogodbe. Zahteva po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila predstavlja namreč izpolnitev pogodbe s strani odkupnega zavezanca, samo pravno razmerje med strankama pa nastane na podlagi upravičenčeve oblikovalne - enostranske izjave, katere učinki nastopijo v trenutku, ko odkupni zavezanec - lastnik nepremičnine, prejme pisno izjavo upravičenca. S tem trenutkom nastopi prodajno pogodbeno razmerje. Tako kot predstavlja izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila izpolnitev pogodbe na strani zavezanca, predstavlja plačilo kupnine izpolnitev pogodbe s strani odkupnega upravičenca.

5. Kljub pravilnemu materialnopravnemu izhodišču, da glede na sočasno izpolnitev obveznosti toženec ni bil upravičen od tožnika zahtevati vnaprejšnje izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, pa se je sodišče v nadaljevanju sodbe postavilo na stališče, da pa je tožnik zaradi svojih utemeljenih pomislekov glede denarja od toženca upravičeno zahteval vnaprejšnje plačilo kupnine. Ker ta niti v naknadnem roku ni bila plačana, je sodišče zaključilo, da je bila pogodba razvezana iz razlogov na strani toženca in je zato njegova odkupna pravica ugasnila. Taka materialnopravna presoja zadeve je po oceni pritožbenega sodišča zmotna. Tako kot toženec, namreč tudi tožnik glede na ugotovljeno obveznost sočasne izpolnitve ni bil upravičen terjati izpolnitve toženčeve obveznosti vnaprej. Ugotovitev, da je tožnik imel upravičen pomislek v zvezi z vnaprejšnjo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, češ da je bil seznanjen s strani priče D.G., da toženec denarja ob uvedbi sporne odkupne pravice za kupnino še nima, ga ni upravičevala do zahteve po vnaprejšnjem plačilu kupnine. Glede na konkretne okoliščine zadeve (tožnika je toženec seznanil, da namerava kupnino plačati z bančnim kreditom), ni mogoče šteti, da toženec ni bil pripravljen sočasno izpolniti svoje obveznosti. Deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju naj bi namreč služilo prav sočasni izpolnitvi, saj bi ga toženec prejel šele, ko bi bila kupnina plačana. Tožnikovo pojasnilo, da ni želel imeti nepotrebnih stroškov z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, če toženec ne bi plačal kupnine, kar je prvostopenjsko sodišče štelo kot sprejemljivo in odločilno, ni razlog, zaradi katerega bi lahko zahteval vnaprejšnjo izpolnitev obveznosti od toženca.

6. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da sta tožnik in toženec drug drugemu pogojevala izpolnitev svoje obveznosti, nobeden od njiju pa ni izkazal resnosti namena svoje izpolnitve z deponiranjem te izpolnitve pri notarju. To torej ne velja le za toženca temveč tudi za tožnika, zaradi česar je materialnopravni zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bila v konkretnem primeru pogodba razvezana iz razlogov, ki so (le) na strani toženca, materialnopravno zmotna.

7. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da se tožnikov tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je odkupna pravica, ki jo je na stanovanju imel toženec, prenehala in da se zato izbriše iz zemljiške knjige, zavrnilo (5. alineja 358. člena ZPP).

8. Ker je bila izpodbijana sodba spremenjena, je bilo potrebno odločiti tudi o pravdnih stroških celega postopka. Tožeča stranka po spremenjeni sodbi ni uspela, zato je ona tista, ki je glede na 154. člen ZPP dolžna povrniti stroške toženi stranki. Slednja je priglasila naslednje stroške prvostopenjskega postopka: nagrado za postopek po tarifni štev. 3100 ZOdvT v višini 544,70 EUR, pavšalni znesek za poštne in druge storitve 20,00 EUR, 20 % DDV na nagrado za postopek, nagrado za narok v višini 378,00 EUR, potne stroške iz Kozine v Sežano in nazaj 18,84 EUR, potne stroške toženca za pristop iz Kopra v Sežano v višini 36,90 EUR, 22 % DDV na nagrado, stroške pritožbe proti sklepu o vrnitvi v prejšnje stanje (po tarifni štev. 3220 so bili utemeljeni le v višini 50,00 EUR ter 22 % DDV v višini 11,00 EUR), skupaj gre za znesek 1.259,70 EUR.

9. Stroški pritožbenega postopka niso bili priglašeni.

op. št. 1: v 101. členu OZ je določeno, da v dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla.