Jedro

Izpolnitev s hrambo zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju je treba šteti kot obliko sočasne izpolnitve: tožencu bi bilo namreč zemljiškoknjižno dovolilo izročeno šele, ko bi bila kupnina v celoti plačana, tožnik pa ob predlaganem načinu izpolnitve ne bi prevzel bremena neizpolnitve toženca. Notar bi kot nevtralni pravni strokovnjak in zaupanja vredna oseba v okviru skrbniškega razmerja za obe stranki predstavljal neodvisno osebo, saj bi zemljiškoknjižno dovolilo kupcu izročil le pod pogoji, opredeljenimi v notarskem zapisu o deponaciji dokumentov. Če pogoji, določeni v notarskem zapisu, do dogovorjenega roka ne bi bili izpolnjeni, bi se deponirani dokumenti vrnili prodajalcu. Načelo sočasnosti je s tem popolnoma varovano in dosežen temeljni namen notarske hrambe, ki je v zaščiti stranke pred tveganjem neizpolnitve druge pogodbene stranke.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je odkupna pravica, ki je bila dogovorjena med pravdnima strankama s pogodbo z dne 5. 4. 2011 in ki je toženca upravičevala do odkupa stanovanja z ID znakom ... za ceno 35.140,00 EUR, prenehala (I. točka izreka). Razsodilo je tudi, da se razveljavi zemljiškoknjižna vknjižba pri nepremičnini z ID znakom ..., izvedena po sklepu Okrajnega sodišča v Sežani Dn 80000088825/2011 z dne 12. 10. 2012, in da se odkupna pravica toženca izbriše iz zemljiške knjige (I. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženca ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo (I. točka izreka). Sklenilo je, da mora tožnik tožencu povrniti stroške pravdnega postopka v višini 1.259,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

3. Na predlog tožnika je Vrhovno sodišče s sklepom II DoR 207/2016 z dne 27. 10. 2016 revizijo dopustilo glede vprašanj, (1) ali je sodišče druge stopnje v nasprotju z določbami Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) svojo odločitev oprlo na drugačno dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in (2) ali so bile v tej zadevi pravilno uporabljene določbe 105. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

4. Tožnik je v zakonskem roku vložil revizijo, v kateri uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbo toženca zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Podrejeno temu predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi, zadevo pa vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške revizijskega postopka.

5. Revizija tožnika je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril. **Glede uporabe ZPP**

6. Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana pred 14. 9. 2017, to je pred začetkom uporabe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 10/2017; v nadaljevanju ZPP-E). Postopek pred Vrhovnim sodiščem se je zato na podlagi prvega odstavka 125. člena ZPP-E nadaljeval po določbah ZPP, ki se uporabljajo do začetka uporabe ZPP-E. **Ugotovljeno dejansko stanje**

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja: - pravdni stranki sta 5. 4. 2011 sklenili prodajno pogodbo (v nadaljevanju prodajna pogodba), s katero je toženec (prodajalec) tožniku (kupcu) prodal stanovanje na naslovu ..., ki predstavlja posamezni del stavbe št. 9 v stavbi št. 170 k. o. ..., ID znak ... (v nadaljevanju stanovanje); - v prodajni pogodbi je bila na stanovanju dogovorjena odkupna pravica toženca za kupnino 35.140,00 EUR (v nadaljevanju odkupna pravica); - odkupna pravica toženca je bila na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Sežani Dn 8000008882/2011 z dne 12. 10. 2012 vknjižena v zemljiško knjigo; - toženec je s pisno izjavo z dne 23. 11. 2012 uveljavljal odkupno pravico; v izjavi je zahteval, da tožnik v roku petih dni pri krajevno pristojnem notarju deponira ustrezno brezpogojno zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vknjižbo lastninske pravice na stanovanju na ime toženca, ki bi deponirano dovolilo prevzel ob dokazilu plačila dogovorjene kupnine; tožnik je izjavo toženca prejel; - tožnik zemljiškoknjižnega dovolila ni deponiral in je z dopisom z dne 8. 1. 2013 od toženca zahteval, da v roku petih dni pri notarju deponira sredstva za plačilo kupnine; toženec temu ni sledil, zato mu je tožnik 29. 1. 2013 postavil dodatni petdnevni rok za deponiranje sredstev kupnine; - med strankama je bila dogovorjena sočasna izpolnitev, a se sopogodbenika o izpolnitvi pogodbe nista mogla sporazumeti; toženec je zahteval vnaprejšnje deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju, tožnik pa vnaprejšnje deponiranje kupnine, bil pa je tudi pripravljen pri notarju tožencu izdati zemljiškoknjižno dovolilo pod pogojem sočasnega plačila kupnine; - toženec je pred uveljavljanjem odkupne pravice v korist svojega podjetja A., d. o. o., skušal pridobiti hipotekarni kredit; - tožnik je bil seznanjen, da toženec denarja za plačilo kupnine ni imel in da ga bo lahko na podlagi kreditiranja dobilo podjetje toženca, če bo tožnik vnaprej izdal in pri notarju deponiral zemljiškoknjižno dovolilo.

**Razlogi sodišč nižjih stopenj**

8. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da toženec ob uveljavitvi odkupne pravice s pisno izjavo z dne 23. 11. 2011 ni bil upravičen od tožnika zahtevati vnaprejšnjega deponiranja zemljiškoknjižnega dovolila, saj je bila med strankama dogovorjena sočasna izpolnitev. Ker je tožnik vedel, da toženec sredstev za plačilo kupnine nima, in ker z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila ni želel imeti dodatnih stroškov, je od toženca s pisno izjavo upravičeno zahteval plačilo kupnine. Ta niti v dodatno postavljenem roku ni bila plačana, zato je pogodba na podlagi tretjega odstavka 105. člena OZ po samem zakonu razvezana. Posledično je ugasnila tudi odkupna pravica toženca.

9. Sodišče druge stopnje je pritrdilo zaključkom sodišča prve stopnje glede nastanka pravnega razmerja in dogovora o sočasni izpolnitvi, vendar je tožbeni zahtevek zavrnilo. Zaključilo je, da tožnik zaradi dogovora o sočasni izpolnitvi ni bil upravičen terjati izpolnitve toženčeve obveznosti vnaprej (kljub pomisleku o zmožnosti plačila kupnine). V okoliščinah konkretnega primera ni mogoče šteti, da toženec ni bil pripravljen svoje obveznosti izpolniti sočasno, saj bi deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju služilo prav načelu sočasnosti izpolnitve; toženec bi zemljiškoknjižno dovolilo prejel šele, ko bi plačal kupnino. Zaključek sodišča prve stopnje, da je bila pogodba razvezana zaradi razlogov na strani toženca, je materialnopravno zmoten, saj tudi tožnik ni izkazal namena izpolniti svojo obveznost. **Jedro revizijskih navedb**

10. Revident sodišču druge stopnje očita zmotno uporabo 105. člena OZ in bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki jo je sodišče druge stopnje storilo s tem, ko je brez izvedbe naroka drugače presodilo dejansko stanje. Sodišče druge stopnje po mnenju revidenta ni upoštevalo ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bil tožnik pripravljen tožencu izdati zemljiškoknjižno dovolilo pod pogojem sočasnega plačila kupnine (11. točka sodbe sodišča prve stopnje). Revident meni, da v postopku uveljavlja, kar mu priznavajo zakonska pravila, to je sočasno izpolnitev, medtem ko je toženec od tožnika zahteval vnaprejšnjo izpolnitev (izdajo dovolila), da bi sploh lahko izpolnil pogoje za lastno izpolnitev (pridobil kredit). Sodišče druge stopnje je grobo poseglo v procesne pravice tožnika, ko je zaključilo, da naj bi tožnik od toženca zahteval vnaprejšnjo izpolnitev, in to svojo ugotovitev uporabilo kot nosilni argument za spremembo sodbe. Sodišče druge stopnje je z nepravilno razlago načela sočasnosti in ker ni upoštevalo 105. člena OZ, tožnika blokiralo in vezalo na sklenjeno kupoprodajno pogodbo, kljub temu da toženec kupnine ni bil pripravljen in ni mogel plačati. Odkupni upravičenec je toženec in ne njegovo podjetje, ki v tem trenutku sploh ne obstaja več. Negotova izpolnitev je okoliščina, ki jo zakon upošteva celo pri pogodbah, pri katerih je ena od strank zavezana prva izpolniti, zato ni razlogov, da tega instituta ne bi bilo mogoče uporabiti tudi pri pogodbah, ki predvidevajo sočasno izpolnitev. Tožnik je bil pripravljen izpolniti po načelu sočasnosti, toženec pa je bil tisti, ki je izpolnitev pogojeval, saj sploh ni imel denarnih sredstev za plačilo kupnine. Izpodbijana sodba po mnenju revidenta ustvarja položaj, ko poštena pogodbena stranka kljub neizpolnitvi druge pogodbene stranke ne more doseči razveze pogodbe.

**Pravna podlaga**

11. Odkupna pravica je obligacijska pravica, na podlagi katere sme upravičenec stvar odkupiti od zavezanca. Upravičenec izjavi, da želi stvar odkupiti, zavezanec pa mu mora na podlagi njegove izjave (realizacije odkupne pravice) prenesti lastninsko pravico. Odkupna pravica je oblikovalna pravica: z enostransko izjavo volje odkupnega upravičenca nastane pravno razmerje, ki je podlaga za prenos lastninske pravice na upravičenca. Zavezanec mora zato upravičencu, ki je uveljavil odkupno pravico, izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Prodajno pogodbeno razmerje nastane takrat, ko zavezanec prejme od upravičenca izjavo o uresničitvi odkupne pravice (smiselno 28. člen OZ).1

12. Odkupna pravica preneha s smrtjo oziroma prenehanjem druge pogodbene stranke (peti odstavek 38. člena Stvarnopravnega zakonika, SPZ).

**Presoja utemeljenosti revizije**

13. Revizija ni utemeljena.

14. V primeru dopuščene revizije sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.2 Revizija zunaj dela, glede katerega je bila dopuščena, oziroma zunaj konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila dopuščena, ni dovoljena.3 Vrhovno sodišče se zato v reviziji ne ukvarja z navedbami revidenta, da je vedel, da toženec kljub uveljavljanju odkupne pravice denarja za plačilo kupnine sploh ni imel, da je odkupni upravičenec toženec in ne podjetje ter da bi imel tožnik z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila nepotrebne stroške, saj te okoliščine na odločitev v sporu nimajo vpliva. Glede na ugotovitev, da je med strankama dogovorjeno načelo sočasnosti, bi namreč tudi tožnik moral izpolniti svojo pogodbeno obveznost (prvi odstavek 9. člena OZ). Če bi mu pri tem po krivdi druge pogodbene stranke nastala kakšna škoda (npr. nepotrebni stroški), pa bi bila ta predmet morebitnih odškodninskih zahtevkov (10. člen OZ).

15. Neutemeljeni so očitki revidenta, da je sodišče druge stopnje storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka s tem, ko naj bi brez izvedbe naroka drugače presodilo dejansko stanje, zato je odgovor na prvo dopuščeno revizijsko vprašanje negativen. Sodišče druge stopnje je namreč pri svoji odločitvi v celoti izhajalo iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje in na podlagi teh ugotovitev naredilo drugačen materialnopravni zaključek ter sprejelo drugačno odločitev. Da je tudi tožnik od toženca zahteval vnaprejšnje deponiranje kupnine, je namreč ugotovilo že sodišče prve stopnje v 11. in 12. točki obrazložitve sodbe, kjer je v zvezi s tem dejstvom zapisalo, da je tožnik zahteval vnaprejšnje deponiranje kupnine pri notarju, najprej ustno od pooblaščenca toženca A. B., nato pa še pisno z dopisom z dne 8. 1. 2013.4

16. Sodišči nižjih stopenj sta ugotovili, da je bilo med strankama dogovorjeno pravilo o sočasni izpolnitvi (glej prvi odstavek 101. člena OZ). Na revizijsko vprašanje, ali so bile v tej zadevi pravilno uporabljene določbe 105. člena OZ, je zato treba odgovoriti upoštevaje smisel in namen pravila o sočasni izpolnitvi ter upoštevaje ravnanja pravdnih strank pri spoštovanju tega načela v izpolnitveni fazi prodajne pogodbe. Pri tem je bistveno, ali sta pravdni stranki ob ugotovljeni obveznosti sočasne izpolnitve ravnali kot pogodbi zvesti stranki oziroma ali je prodajna pogodba zaradi ravnanj toženca razvezana.

**O sočasnosti izpolnitve**

17. Iz dejanskih ugotovitev, na katere je revizijsko sodišče vezano, izhaja, da sta obe pogodbeni stranki druga od druge zahtevali izpolnitev pogodbe s hrambo predmeta obveznosti pri notarju in da do izpolnitve prodajne pogodbe ni prišlo. Toženec je zahteval hrambo zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju (87. člen Zakona o notariatu, v nadaljevanju ZN), tožnik pa hrambo kupnine (88. člen ZN); nobena od pogodbenih strank ni sprejela ponujenega izpolnitvenega načina druge pogodbene stranke, zato pogodba ni bila realizirana. Iz ugotovitev sodišč nižjih stopenj torej izhaja, da stranki nista odstopili od dispozitivnega načela sočasnosti izpolnitve, tako da bi določili posebej še izpolnitveni čas za posamezno od strank. Zato je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da nobena od pogodbenih strank svoje obveznosti ni dolžna izpolniti pred izpolnitvijo druge stranke niti ni upravičena od druge pogodbene stranke zahtevati vnaprejšnje izpolnitve.

**O hrambi zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju**

18. Pri prodaji nepremičnin pogodbeni stranki zaradi običajno večjih vrednosti predmeta nakupa utemeljeno pričakujeta večje varstvo, zato je sočasnost izpolnitve pomembna varovalka sopogodbenic, ki zmanjšuje tveganje v izpolnitveni fazi pogodbe in povečuje pravno varnost. Na drugi strani pa je zaradi narave prenosa lastninske pravice popolna sočasnost izpolnitve pri prodaji nepremičnin težje izvedljiva in med strankama zahteva konstruktivno dogovarjanje. To ne pomeni, da je načelu sočasnosti pri pravnih poslih, povezanih z nepremičninami, nemogoče zadostiti.

19. Izpolnitveno ravnanje toženca v konkretnem primeru je bilo plačilo kupnine, izpolnitveno ravnanje tožnika pa predložitev zemljiškoknjižnega dovolila, sposobnega za prenos lastninske pravice na toženca. Vrhovno sodišče soglaša z zaključki sodišča druge stopnje, da je s strani toženca predlagano izpolnitev s hrambo zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju treba šteti kot obliko sočasne izpolnitve: tožencu bi bilo namreč zemljiškoknjižno dovolilo izročeno šele, ko bi bila kupnina v celoti plačana, tožnik pa ob predlaganem načinu izpolnitve ne bi prevzel bremena neizpolnitve toženca. Notar bi kot nevtralni pravni strokovnjak in zaupanja vredna oseba v okviru skrbniškega razmerja za obe stranki predstavljal neodvisno osebo, saj bi zemljiškoknjižno dovolilo kupcu izročil le pod pogoji, opredeljenimi v notarskem zapisu o deponaciji dokumentov (drugi in četrti odstavek 87. člena ZN). Če pogoji, določeni v notarskem zapisu, do dogovorjenega roka ne bi bili izpolnjeni, bi se deponirani dokumenti vrnili prodajalcu.5 Načelo sočasnosti je s tem popolnoma varovano in dosežen temeljni namen notarske hrambe, ki je v zaščiti stranke pred tveganjem neizpolnitve druge pogodbene stranke.6

20. Po povedanem tožencu ni mogoče očitati kršitve načela sočasnosti, ker je za način izpolnitve pogodbe predlagal deponiranje dovolila pri notarju. Tožnik predlaganega načina izpolnitve (neutemeljeno) ni sprejel, ampak je predlagal, da je toženec tisti, ki naj deponira kupnino pri notarju. Ker prej obrazloženo glede hrambe listin velja tudi za hrambo denarja, je bil njegov predlog sicer skladen z načelom sočasnosti, vendar pa je tožbeni zahtevek pravilno zavrnjen. Na pravne posledice iz 105. člena OZ se namreč lahko sklicuje le pogodbi zvesta stranka,7 tožnika pa za takšnega ni mogoče šteti, saj svoje glavne obveznosti v skladu z načelom sočasnosti ni izpolnil. Sklicevanje revidenta na ugovor ogroženosti (prvi odstavek 102. člena OZ) ni utemeljeno, saj ta pri dogovoru o sočasni izpolnitvi že po naravi stvari ne pride v poštev.8

21. Glede na dejanski substrat zadeve Vrhovno sodišče po obrazloženem ugotavlja, da sta se obe pravdni stranki pravzaprav sklicevali na ugovor neizpolnjene pogodbe, katerega pravna posledica je upravičenost stranke, da zadrži svojo izpolnitev toliko časa, dokler ne izpolni oziroma ni pripravljena izpolniti tudi nasprotna stranka. Takšno zadržanje izpolnitve zaradi ugovarjanja ne pomeni kršitve obveznosti, zato za stranko, ki ugovarja, ne nastopijo pravne posledice dolžnikove zamude.9 Tožbeni zahtevek na temelju tretjega odstavka 105. člena OZ je bil zato pravilno zavrnjen.

**Odločitev o reviziji**

22. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija tožnika vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

**Odločitev o stroških**

23. Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). Odločitev o stroških tožnika za vložitev revizije je vsebovana v odločitvi o glavni stvari in je posledica njegovega neuspeha z izrednim pravnim sredstvom (154. člen ZPP).

1 N. Plavšak v N. Plavšak in M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 158. 2 Drugi odstavek 371. člena ZPP. 3 Tretji odstavek 374. člena ZPP. 4 Glej zadnji stavek 11. točke in 17. do 21. vrstico 12. točke obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje. 5 Če notar izroči listino nekomu tretjemu in ne tisti osebi, ki je v notarskem zapisniku navedena kot upravičenec, odškodninsko odgovarja stranki – deponentu za škodo, ki mu je z njegovim ravnanjem nastala. 6 Primerjaj A. Ratnik, Notarski fiduciarni posli, Pravna praksa, l. 2005, št. 29-30, str. 18. 7 Glej odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 7/95 z dne 28. 6. 1995. 8 M. Juhart v N. Plavšak, M. Juhart in R. Vrenčur, Obligacijsko pravo – splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, stran 402. To smiselno izhaja tudi iz 102. člena OZ. 9 M. Juhart v N. Plavšak, M. Juhart, R. Vrenčur, Obligacijsko pravo – splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, stran 399.