Jedro

V sistemu družbene lastnine so imele učinek tudi ustne pogodbe o prometu z nepremičninami, če so bile realizirane.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se ugotovi, da na parc. št. 232/0, k.o. X., z ID znakom 000, obstoji stavbna pravica tožeče stranke J. K., ..., kot lastnika zgrajene stanovanjske stavbe s pripadajočo garažo, stoječe na parc. št. 232/0, k.o. X., z naslovom ..., ID znak stavbe 001, ki traja toliko časa, dokler ta stavba na parc. št. 232/0, k.o. X., stoji.

II. Tožene stranke so dolžne v roku 15 dni tožeči stranki nerazdelno plačati pravdne stroške v višini 4.920,76 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev obstoja stavbne pravice tožnika na parc. št. 232/0 k.o. X. – z ID znakom 000, kot lastnika zgrajene stanovanjske stavbe s pripadajočo garažo na naslovu ..., ID stavbe 001, ter zavrnilo zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vpis stavbne pravice tožnika (I. točka izreka sodbe) ter tožniku naložilo v plačilo 1.967,25 EUR stroškov pravdnega postopka (II. točka izreka sodbe).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožnik, predlaga spremembo sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku glede ugotovitve obstoja stavbne pravice s stroškovno posledico. Pritožba ne izpodbija odločitve sodišča glede izstavitve zemljiškoknjižne listine. Izpodbijana sodba je nezakonita, ker je tožnik lastnik objekta in ima zato zatrjevano stavbno pravico. Lastninsko pravico na stavbi je pridobil na podlagi verige veljavnih pridobitnih naslovov. Obrazložitev izpodbijane sodbe nekritično prepisuje dele obrazložitve dosedanjih odločb v sporih med strankama. Do substanciranih navedb glede obstoja stavbne pravice se sodišče ni opredelilo, sodba torej nima razlogov o odločilnih dejstvih in je ni mogoče preizkusiti. Sodba tudi nima lastnih razlogov, ki bi dokazovali, da je s strani sodišča ugotovljena laična volja pogodbenih strank nepomembna in v nasprotju z zapisanim v pogodbi z dne 4. 11. 1981. Dokaza o zapisani volji v pogodbi sodišče ni izvajalo, da bi samo ugotavljalo, ali je bila volja drugačna od zapisa v pogodbi. Obstoji nasprotje med tem, kar v pogodbi piše, in ugotovitvami sodišča prve stopnje. Kršeno je načelo neposrednega obravnavanja, saj sodišče tožniku ni dalo niti možnosti, da bi za svoje trditve in navedbe ponudil dokaz o ugotavljanju, ali je laična pogodba izkazovala takšno voljo strank, kot je zapisana. Tožnik je lastninsko pravico pridobil na podlagi verige prodajnih pogodb; njegova pravna prednika V. P. in O. P. pa sta hišo in zemljišče podedovala po pokojni materi Š. P. Napačen je zaključek sodišča, da V. P. ni pridobil lastninske pravice na spornem objektu. Pravna prednika toženih strank Z. C. in M. C. sta z V. P. dne 4. 11. 1981 sklenila pogodbo o uporabi, kjer je bilo ugotovljeno, da je hiša v izključni lasti V. P., saj je to hišo kupila že njegova mati. S pogodbo je bilo dogovorjeno, da je V. P. pridobil pravico uporabe. Tožene stranke drugačne pogodbene volje niso zatrjevale ali dokazovale drugače, kot je dogovorjeno v pogodbi. Brez pravnega temelja so ugotovitve sodišča prve stopnje, da pogodba o uporabi ni bila overjena in zato ni bilo zadoščeno pogojem obličnosti, ki se zahtevajo za razpolagalni pravni posel za prenos lastninske pravice na nepremičnini. V času veljavnosti ZTLR overitev ni bila uzakonjena. Nepremičnina ni bila dana le v začasno uporabo, pač pa je bila pravica uporabe dana trajno. Pri prenosu pravice uporabe tako ni šlo za izvrševanje zgolj nekaterih upravičenj, pravica uporabe je bila dana kot stvarna pravica. Stranke s pogodbo niso prenašale lastništva, kot so ga med seboj kot nesporno in pošteno sprejemale, pač pa so zatečeno stanje priznale z ugotovitvijo v tč. II pogodbe in ob tem prenesle pravico uporabe. Lastnik stavbe je dobil pravico uporabe zemljišča, ki je družbena lastnina, a contrario - pravica uporabe je bila prenesena skupaj z lastninsko pravico na stavbi. Stranki sta želeli legalizirati stanje lastništva stavbe tako, da se je prepustila V. P. tudi pravica uporabe, in sicer odplačno. V. P. je tako vsaj dobroverni posestnik stavbe.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ker nobena od strank ni vložila pritožbe zoper zavrnitev zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižne listine (II. točka izreka izpodbijane sodbe), je sodba sodišča prve stopnje v tem delu postala pravnomočna.

6. Pritožbeno sodišče glede zahtevka na ugotovitev stavbne pravice ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ravnalo napačno, ko je ta zahtevek zavrnilo. Nepravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi II. točka Pogodbe o uporabi z dne 4. 11. 1981 (v nadaljevanju: Pogodba o uporabi) vsebovala zgolj laično ugotovitev, da V. P. uporablja hišo, zgrajeno na parceli, na kateri imata sopogodbenika pravico uporabe, zaradi česar naj bi bila Pogodba o uporabi zemljišča sploh sklenjena. Tožnik se je v tožbi skliceval, da iz navedene točke pogodbe izhaja priznanje lastninske pravice V. P. na hiši. Za dokazovanje tega dejstva je predlagal zaslišanje dveh prič. Nasprotno so tožene stranke na prvem naroku za glavno obravnavo zgolj ugovarjale, da je bilo v zadevi II P 3857/2004 že ugotovljeno, da predstavlja Pogodba o uporabi laično pogodbo, s katero ni bila izražena volja po prenosu ali priznanju lastninske pravice V. P., za dokazovanje tega dejstva pa sodišču niso predložile nobenih dokazov. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni navedlo, na podlagi česa je štelo, da je določba II. točke Pogodbe o uporabi zgolj laični zapis o tem, kdo hišo uporablja. Po presoji pritožbenega sodišča iz II. točke Pogodbe o uporabi jasno izhaja sporazum pogodbenih strank, da je hiša zgrajena na zahodni strani parcele št. 232 izključna last V. P., saj je to hišo kupila že njegova mati. Gre torej za pogodbo o priznanju lastninske pravice na stavbi, ki so jo sklenili takratna imetnika pravice uporabe na relevantnem zemljišču (zemljišče je bilo v tistem času v družbeni lasti) ter imetnik lastninske pravice na stavbi. Kljub jasnosti določbe je sodišče prve stopnje na podlagi drugega odstavka 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) pogodbo razlagalo s pomočjo iskanja skupnega namena pogodbenih strank, kar pa je bilo (ob odsotnosti konkretiziranih in z dokazi podprtih trditev na strani tožene stranke) po presoji pritožbenega sodišča povsem nepotrebno. Čeprav je res, da iz ostalih določil pogodbe izhaja namen strank, da se V. P. proti plačilu uporabnine prepusti v uporabo polovico parcele št. 232 in 233 (v naravi: vrt), to ne izključuje namena II. točke pogodbe, iz katere izhaja izrecno priznanje lastninske pravice na hiši V. P. Pritožbeno sodišče sklepa, da je bilo dejansko stanje v zadevi nepravilno ugotovljeno, saj je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listino, ki je v spisu (340. člen ZPP). Ker se bistvena argumentacija izpodbijane sodbe opira ravno na to listino, je pritožbeno sodišče samo odločilo o zadevi (2. alineja 358. člena ZPP).

7. Sodišče prve stopnje je sicer presojalo, ali lahko II. točka Pogodbe o uporabi predstavlja pogodbo o priznanju lastninske pravice, vendar je zaključilo, da temu ni tako, ker bi bil za dejansko pridobitev lastninske pravice potreben vpis v zemljiško knjigo (do katerega v primeru nesporno ni prišlo). Izpodbijana sodba navaja, da bi Pogodba o uporabi morala biti overjena, da bi predstavljala pravni temelj za prenos lastninske pravice na stavbi. Ker razpolagalnega pravnega posla ni bilo, do prenosa lastninske pravice ni moglo priti. Potrebno je pritrditi pritožbi, da v času sklenitve Pogodbe o uporabi (l. 1981) overitev pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini še ni bila pogoj za njeno veljavnost, zato ta argumentacija sodišča prve stopnje ne prepriča. Za razpolagalni pravni posel, katerega izpodbijana sodba opisuje kot sporazum med odsvojiteljem in pridobiteljem o prenosu lastninske pravice, lahko štejemo samo izročitev stavbe v posest V. P. Ker vpis v zemljiško knjigo pred letom 1995 ni imel takšnega pomena kot ga ima danes (1), pravnim prednikom tožnika tudi ne moremo očitati, da lastninske pravice na stavbi zaradi vpisa niso pridobili. Kot je v zadevi II Ips 229/2013 zapisalo Vrhovno sodišče RS, so v sistemu družbene lastnine celo ustne pogodbe o prometu z nepremičninami imele učinek, če si bile realizirane, in je bilo zmotno materialnopravno stališče, da bi tožnik z zahtevkom na ugotovitev lastninske pravice lahko uspel le v primeru, če bi predložil pisno odločbo ali pogodbo z zemljiškoknjižnim dovolilom (2). Pritožbeno sodišče tako šteje, da Pogodba o uporabi predstavlja veljavni pravni temelj za prenos lastninske pravice na sporni stavbi. Imetnika pravice uporabe na zemljišču sta s Pogodbo priznala obstoj pravnopomembnih okoliščin, na katere zakon veže določeno pravno posledico (pridobitev lastninske pravice na stavbi).

8. Tudi, če bi sodišče štelo, da V. P. ni pridobil lastninske pravice na stavbi, je potrebno nadalje ugotoviti, da je med strankama nesporno, da so V. P. in njegovi pravni nasledniki nemoteno in izključno izvrševali posest na sporni hiši. Zaradi takšnega izvrševanja posesti jih je potrebno šteti za dejanske imetnike pravice uporabe na stavbi v smislu Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (ZLNDL), zaradi česar je stavba po 3. členu zakona in z njegovo uveljavitvijo leta 1997 postala lastnina pravnih prednikov tožnika, ki so nato svojo lastninsko pravico s kupoprodajnimi pogodbami prenašali naprej. Tožnik je to lastninsko pravico pridobil leta 2001 od prodajalcev B. M. in M. P., kot lastnik stavbe pa je nato z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (SPZ) l. 2003 ex lege pridobil tudi stavbno pravico na relevantnem zemljišču. Po določbi 271. člena SPZ namreč v primeru, ko lastnik zemljišča in zgradbe na zemljišču ni isti, lastnik zgradbe pridobi na nepremičnini (zemljišču) stavbno pravico, ki traja toliko časa, kot stoji zgradba.

9. Vsled navedenemu je tožbeni zahtevek tožnika utemeljen. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo spremenilo, kot izhaja iz izreka te odločbe (prvi odstavek 351. člena ZPP).

10. Spremenjena odločitev o glavni stvari terja tudi drugačno stroškovno odločitev. Ker je tožeča stranka tako z zahtevkom kot s pritožbo uspela, so ji tožene stranke v skladu s 154. in 155. členom ZPP dolžne povrnit sledeče pravdne stroške: nagrado za postopek na I. stopnji po tar. št. 3100 ZOdvT v višini 828,10 EUR, nagrado za postopek na II. stopnji po tar. št. 3210 v višini 1.019,20 EUR, nagrado za narok po tar. št. 3102 ZodvT v višini 764,40 EUR, materialne stroške po tar. št. 6002 ZOdvT v višini 20,00 EUR, 22% DDV, sodno takso za tožbo v višini 855,00 EUR in sodno takso za pritožbo v višini 855,00 EUR, kar skupaj znaša 4.920,76 EUR. Ta znesek tožene stranke dolžne nerazdelno plačati tožeči stranki v roku 15 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

(1) Tako VSRS v sodbi II Ips 796/2008 z dne 9. 2. 2012. (2) VSRS II Ips 229/2013 z dne 17. 10. 2013; podobno VSRS II Ips 249/2005 z dne 21. 1. 2006.