Jedro

Tudi pri tožbah za dosego izjave volje v izhodišču ni ovir, da sodišče tožniku prisodi nekaj manj: če npr. tožnik zahteva sklenitev pogodbe z določenimi ugodnimi klavzulami, je dopustno, da sodišče zahtevku delno ugodi tako, da kakšno izmed teh pogodbenih določil izpusti, pod pogojem, da ne gre za pogodbeno določilo, ki je bistvenega pomena, zaradi česar izpustitev tega pogodbenega določila iz izreka sodbe ne bi več pomenila prisoditve nečesa manj, pač pa prisoditev nečesa drugega, kot je bilo zahtevano.

Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča je v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča ves čas roka iz tretjega odstavka 23. člena ZKZ in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti. S trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve. Za veljavnost pogodbe ni pogoj, da mora biti sprejem ponudbe poslan priporočeno, obličnostni pogoj po pisnosti pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini pa je izpolnjen s pisno ponudbo in pisnim sprejemom ponudbe. Šele v primeru, ko bi tudi po odobritvi pravnega posla ponudnik ne želel prostovoljno izpolniti svoje zaveze iz zavezovalnega pravnega posla po prenosu lastninske pravice na zemljiščih (razpolagalni pravni posel), bi bil predkupni upravičenec primoran to svojo pravico uveljaviti v sodnem postopku z zahtevkom po izročitvi ustrezne zemljiškoknjižne listine.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna s tožnikom skleniti kupoprodajno pogodbo za v izreku sodbe naštete nepremičnine za ceno 10.435,32 EUR (prej 2.500.000 SIT) in ji naložilo, da mora proti izkazanemu plačilu kupnine izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri nepremičninah vknjižila lastninska pravica na ime tožnika.

2. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbi toženke in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo glede višine kupnine tako, da ta znaša 17.157,94 EUR, sicer pa je njeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je toženka pravočasno vložila revizijo „zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava“. Bistveno kršitev določb pravdnega postopka vidi v nesklepčnosti tožbe in prekoračitvi tožbenega zahtevka s strani višjega sodišča. Prekoračitev tožbenega zahtevka je sicer v korist toženke, vendar pa bi zahtevek moral tako oblikovati tožnik. Zato je bilo odločeno o zahtevku, ki ni bil postavljen. Odločeno je bilo o zadnjem zahtevku, čeprav je toženka nasprotovala spremembi tožbe. Sodišče o tem ni odločalo, kar je dodatni razlog za zavrnitev zahtevka. Sicer pa bi ga bilo treba zavrniti tudi zato, ker bi moral tožnik upravnemu organu predložiti osnutek pogodbe za odobritev pravnega posla oziroma upravni organ seznaniti, da je v teku pravda. Ker tega ni storil, je izgubil pravico zahtevati sklenitev pogodbe. Če je ponudba zavezujoča, je samo v delu, ki se nanaša na kmetijska zemljišča in je sodišče neutemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku za gradbene parcele. Tožbeni zahtevek je bil nesklepčen, saj v začetku ni vseboval dajatvenega dela glede plačila kupnine, kasneje pa je bil postavljen nepravilno, saj je kupnina zapadla s sklenitvijo pogodbe in bi moral zato zahtevek oziroma izrek sodbe vsebovati zakonske zamudne obresti ali valorizacijo zneska iz leta 1998. Tožnik v začetku ni zahteval ugotovitev sklenitve kupoprodajne pogodbe za nepremičnino parc. št. 1444, čeprav je sodišče razsodilo, da je bila predmet pogodbe tudi ta nepremičnina. Toženka je prodajala tudi nepremičnino parc. št. 591 k.o. ..., vendar tožnik s tožbenim zahtevkom ni zahteval sklenitve pogodbe za to nepremičnino. Kupnina ni zajemala stanovanjske hiše in določenih nepremičnin, predvsem parc. št. 1467 in 1445, kar je izpovedala matičarka. Sodišče tako ne bi smelo ugoditi tožbenemu zahtevku, ker tožnik ni sprejel celotne ponudbe in ni ponudil ustrezne cene za vse nepremičnine. Tožnik ni pravočasno postavil zahtevkov. Zgrešeni so zaključki sodišča, da toženka do valorizacije ali zamudnih obresti ni upravičena. Sodišče slepo verjame tožniku, da naj bi toženki osebno izročil sprejem ponudbe. Ponudba se mora oddati s priporočeno pošiljko in je vsak drug sprejem ponudbe neveljaven. Priče so izpovedale, da naj bi bila v ponudbi zapisna nižja cena zaradi odmere davka. Nesprejemljiva je cenitev za stanovanjsko hišo, saj je bila opravljena nekaj let kasneje, ko je hiša zaradi starosti že propadla. Dokazno breme glede vrednosti nepremičnine je na strani tožnika. Nepravilen je zaključek, da je bila pogodba sklenjena 28. 5. 1998, saj takrat še ni potekel rok za sprejem ponudbe. Tožnik v času oddaje ponudbe ni izpolnjeval pogojev za nakup kmetijskih zemljišč. Ni dopustno, da bi se prodal samo del nepremičnin, ker je kmetija toženke zaščitena kmetija. Nepremičnina je kulturni spomenik in je zato zanjo predviden drug način prodaje. Nasprotni tožbeni zahtevek ni bil postavljen prepozno, temveč v okviru enoletnega roka. Predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da ju razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 73/2007 – ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP, ki se uporablja na podlagi drugega odstavka 130. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku, ZPP-D, Uradni list RS, št. 45/2008) vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Odločitvi sodišč prve in druge stopnje temeljita na naslednjem dejanskem stanju: toženka je 4. 5. 1998 svoja zemljišča skupaj s hišo v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ)(1) ponudila v prodajo za ceno 2.500.000 SIT. Cena je bila enotna za celotni predmet ponudbe, tj. zemljišča s hišo. Ponudbo je toženki sestavila matičarka, v njej pa je pomotoma zapisala parcelo št. 591 vl. 181 k.o. ..., namesto pravilno parcelo št. 591 vl. 240 k.o. ... Toženec je ponudbo 28. 5.1 998 sprejel tako, da je sprejem oddal na upravni enoti in ga osebno izročil toženki, ni pa ji ga poslal priporočeno po pošti. Toženec ni sprejel ponudbe za parcelo 591 k.o. ..., ker ni mogel preveriti njene identitete, v sprejem ponudbe pa je zapisal številke parcel domačije, ki so bile v ponudbi opredeljene kot „skupaj z zemljišči se prodaja tudi hiša“. Na ugotovljeno dejansko stanje je revizijsko sodišče vezano, saj zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni revizijski razlog (tretji odstavek 370. člena ZPP). S trditvami, da ponudba ni zajemala vseh nepremičnin, zlasti ne stanovanjske hiše, da toženka ponudbe ni prejela osebno od tožnika in da je bila v ponudbi zapisana nižja cena zaradi odmere davka, želi toženka doseči ponoven preizkus pravilnosti dejanskih zaključkov na revizijski stopnji, kar pa ni več mogoče. 7. Bistveno kršitev določb pravdnega postopka toženka vidi v nesklepčnosti tožbe in prekoračitvi tožbenega zahtevka pred sodiščem druge stopnje. Ker je sklepčnost tožbe materialnopravna predpostavka tožbe, bo ta obravnavana v okviru materialnopravnega preizkusa pravilnosti izpodbijane sodbe, ki ga je Vrhovno sodišče dolžno opraviti tudi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP). Neutemeljene pa so trditve o prekoračitvi tožbenega zahtevka v postopku pred sodiščem druge stopnje. Sodišče druge stopnje je ob delni ugoditvi pritožbi toženke sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je kupnino za naprodaj ponujena kmetijska zemljišča zvišalo zaradi valorizacije v ponudbi dane cene z indeksom cen življenjskih potrebščin. Pri tem je poseglo tako v oblikovalni del tožbenega zahtevka za sklenitev kupoprodajne pogodbe kot tudi v dajatveni del za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Sprememba dajatvenega dela tako, da je tožniku naložena višja sočasna izpolnitev, kot pa jo je v tožbenem zahtevku ponudil sam, ne pomeni prekoračitve zahtevka, pač pa ravno nasprotno, le delno ugoditev zahtevku. Tudi pri spremembi oblikovalnega dela sodbe prve stopnje je sodišče druge stopnje ostalo v mejah zahtevka. Pri tožbah za dosego izjave volje namreč v izhodišču ni ovir za to, da sodišče tožniku prisodi nekaj manj: če npr. tožnik zahteva sklenitev pogodbe z določenimi ugodnimi klavzulami, je dopustno, da sodišče zahtevku delno ugodi tako, da kakšno izmed teh pogodbenih določil izpusti, pod pogojem, da ne gre za pogodbeno določilo, ki je bistvenega pomena, zaradi česar izpustitev tega pogodbenega določila iz izreka sodbe ne bi več pomenila prisoditve nečesa manj, pač pa prisoditev nečesa drugega, kot je bilo zahtevano.(2) Za to v obravnavanem primeru ne gre, saj je bistvene sestavine pogodbe vsebovala že ponudba. Tudi cena je bila določena že v ponudbi in je ob tem vprašanje njene valorizacije, pravilnost katere revizija ne načenja, pač pa jo očitno sploh prezre, saj na več mestih poudarja, da bi morala biti kupnina določena bodisi z zamudnimi obrestmi bodisi valorizirana, lahko le postranskega pomena.

8. Toženka v reviziji trdi, da ni pristala na zadnjo spremembo tožbe in da sodišče o tej spremembi ni odločilo. Ker je to uveljavljala že v pritožbi, bi glede na to, da pritožbeno sodišče očitka ni sprejelo, lahko bil podan revizijski razlog iz 2. točke prvega odstavka 370. člena ZPP. Vendar pa bi morala za njegovo utemeljenost toženka izkazati, kako je kršitev določb ZPP o spremembi tožbe (konkretno prvega odstavka 185. člena ZPP) vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe.

9. Po (tedanjem) 23. členu ZKZ mora fizična ali pravna oseba, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo izročiti pristojni upravni enoti. Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje s priporočeno pošiljko prodajalcu in upravni enoti (24. člen ZKZ). Ponudba je predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila (prvi odstavek 32. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR, v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika). Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča je v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča. Ponudnika veže ves čas roka iz tretjega odstavka 23. člena ZKZ in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 36. člena ZOR.(3) S trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve (19. in 20. člen ZKZ)(4).

10. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je toženka v ponudbi za naprodaj ponujena zemljišča navedla ceno 2.500.000 SIT. Cena je bistveni element prodajne pogodbe in glede na vezanost prodajalca na dano ponudbo, cene enostransko ne more spreminjati. Realna vrednost naprodaj ponujenih nepremičnin ni dejstvo, od katerega bi bila odvisna odločitev o tožbenem zahtevku,(5) zato je neutemeljeno toženkino sklicevanje nanjo, iz istega razloga pa tudi ni relevantna v postopku opravljena cenitev nepremičnin.

11. Po določilu 24. člena ZKZ mora biti izjava o sprejemu ponudbe dana pisno in poslana s priporočeno pošiljko prodajalcu in upravni enoti. V postopku pred sodiščem prve stopnje je bilo ugotovljeno, da je tožnik ponudbo sprejel, a je ni poslal s priporočeno pošiljko, temveč jo je toženki in upravni enoti izročil osebno. Vrhovno sodišče se je že izreklo,(6) da za veljavnost pogodbe ni pogoj, da mora biti sprejem ponudbe poslan priporočeno, obličnostni pogoj po pisnosti pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini pa je izpolnjen s pisno ponudbo in pisnim sprejemom ponudbe. Predpisan način podaje izjave o sprejemu ponudbe tako nima takih materialnopravnih posledic, kot meni toženka, njeno vztrajno zanikanje, da bi sprejem ponudbe sploh prejela, pa predstavlja poskus nedovoljenega izpodbijanja dejanskega stanja v revizijskem postopku.

12. Tožnik je, kot sta ugotovili sodišči prve in druge stopnje, toženkino ponudbo sprejel, z izjemo parcele, za katero ni mogel ugotoviti, katera naj bi bila, saj je pri njenem zapisu prišlo do napake tako glede vložne številke kot katastrske občine. Taka napaka, kot je pravilno pojasnilo sodišče druge stopnje, ne more biti v njegovo škodo in sta zato sodišči pravilno šteli, da je ponudbo pravilno sprejel. Da bi katera od v naprodaj ponujenih zemljišč ne bila kmetijska in zato zanje ne bi veljal režim predkupne pravice po ZKZ, je toženka v postopku zgolj navrgla in nikoli konkretizirala niti z opredelitvijo številk parcel niti z opredelitvijo vrste rabe. Ob istočasnem zatrjevanju, da vse nepremičnine predstavljajo (časovno kasneje) zaščiteno kmetijo, pa si prihaja celo sama s seboj v nasprotje. Tudi trditve, da naj bi bile nepremičnine kulturni spomenik in je zato zanje predviden drugačen način prodaje, ostajajo zgolj na splošni, abstraktni ravni, zato konkretnega odgovora nanje niti ni mogoče dati.

13. Prodajna pogodba je bila sklenjena s tožnikovim sprejemom ponudbe pod odložnim pogojem, da bo posel odobrila upravna enota. Ker je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vlogi za odobritev pravnega posla ni treba priložiti sklenjene pogodbe o pravnem poslu (čeprav praviloma ponudnik in sprejemnik ponudbe sestavita listino o sklenjenem poslu in se morda dodatno dogovorita o še preostalih, stranskih točkah posla v smislu drugega odstavka 32. člena ZOR), pač pa zadošča sklicevanje na sprejem ponudbe.(7) Šele v primeru, ko bi tudi po odobritvi pravnega posla toženka ne želela prostovoljno izpolniti svoje zaveze iz zavezovalnega pravnega posla po prenosu lastninske pravice na zemljiščih (razpolagalni pravni posel), bi bil tožnik kot predkupni upravičenec primoran to svojo pravico uveljaviti v sodnem postopku. Pravilen in v skladu s takšnim stališčem oblikovan tožbeni zahtevek mora torej vsebovati le zahtevo po izročitvi ustrezne zemljiškoknjižne listine, ne pa tudi zahteve po (ponovni) sklenitvi (zavezovalnega) pravnega posla; dopusten bi bil le vmesni ugotovitveni zahtevek na ugotovitev, da je bila pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe, sklenjena.

14. Vendar pa se je takšna sodna praksa začela oblikovati šele v zadnjem času, pretežno celo potem, ko sta bili že izdani sodbi prve in druge stopnje v konkretni zadevi.(8) Pred tem je prevladujoča praksa sodišč in upravnih organov na podlagi pravnega mnenja iz leta 1984 štela, da sprejem ponudbe ponudniku nalaga obveznost skleniti prodajno pogodbo z upravičencem, ki je predkupno pravico pravilno uveljavil, predkupnemu upravičencu pa daje zahtevek na sklenitev pogodbe v primeru, če ponudnik z njim noče skleniti pogodbe. V skladu s tako prakso je tudi obrazložitev odločbe višjega sodišča o naknadni odobritvi pravnega posla pri upravni enoti (4. stran obrazložitve sodbe). Odobritev predstavlja dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla in v postopku za njeno izdajo se obravnavajo za to predvidena vsebinska vprašanja (sedaj tretji odstavek 19. člena ZKZ-UPB2 v zvezi s 5. členom ZKZ-B), vključno s tem, ali tožnik in predmet pogodbe izpolnjujeta ustrezne pogoje (status kmeta, zaščitena kmetija). Tudi ravnanje tožnika, ki je vložil tožbo pred zahtevo za odobritev pravnega posla, je v skladu z dotedanjo prakso. Ker veljavni predpisi predpisujejo rok za odobritev pravnega posla, ki bi ga tožnik v primeru zavrnitve zahtevka za sklenitev pravnega posla lahko zamudil, Vrhovno sodišče zaradi zagotovitve pravne varnosti ni posegalo v oblikovalni del sodbenega izreka. Dajatveni del pa je iz že navedenih razlogov in razlogov, ki sta jih navedli sodišči prve in druge stopnje, utemeljen. Glede na revizijske navedbe, ki so po vsebini pretežno ponovljene pritožbene navedbe, na katere je toženka dobila odgovor v sodbi sodišča druge stopnje, naj bo le dodano, da je sodišče odločilo o zadnjem uveljavljenem zahtevku in presojalo njegovo utemeljenost, zato je nepomembno večkrat ponovljeno revizijsko zatrjevanje, da je bila prvotna tožba nesklepčna. Zgolj na pavšalni ravni ostaja trditev revizije, da „tožeča stranka ni pravočasno postavila zahtevke“, medtem ko so navedbe o toženkini uveljavitvi nasprotnega tožbenega zahtevka v okviru enoletnega roka povsem nerazumljive in se očitno nanašajo na njeno nasprotno tožbo, ki pa jo je, kot je razvidno iz zapisnika o zadnjem naroku za glavno obravnavo, umaknila, kar pa ni predmet presoje v tem revizijskem postopku.

15. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da revizija ni utemeljena, saj niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena, niti razlogi, na katere mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti. Na podlagi 378. člena ZPP jo je zato zavrnilo in s tem tudi v njej vsebovano zahtevo po povrnitvi stroškov revizijskega postopka.

Op. št. (1): V času ponudbe in sprejema ponudbe za nakup kmetijskih zemljišč toženke je veljal Zakon o kmetijskih zemljiščih, Uradni list RS, št. 59/96 in 31/98 (odločba Ustavnega sodišča).

Op. št. (2): Aleš Galič v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, stran 33. Op. št. (3): Tako že pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča 28. 5. 1984, Poročilo o sodni praksi št. 1/84, stran 24. Op. št. (4): V zadevi II Ips 835/2007 je Vrhovno sodišče obširno utemeljilo takšno stališče in tudi pojasnilo, da je stališče v tem delu drugačno od sprejetega pravnega mnenja iz leta 1984, ki je bilo sprejeto na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih iz leta 1979, katerega določbe niso bile enake sedaj veljavnim. Za konkretni primer je treba dodati še, da ureditev glede postopka ponudbe in načina uveljavitve predkupne pravice v ZKZ, ki ga je treba uporabiti glede na čas sklepanja pogodbe (glej opombo 1), bistveno ne odstopa od kasneje uveljavljene ureditve z novelo ZKZ-B (Uradni list RS, št. 36/2003) in sedaj veljavne ureditve (ZKZ-UPB2, Uradni list RS, št. 71/2011), zato je stališče, zavzeto v zadevi II Ips 835/2007, uporabno tudi v tu obravnavani zadevi.

Op. št. (5): ZKZ je sicer predvideval možnost korekcije cene v primeru preseganja vrednosti ponujenega zemljišča (drugi odstavek 24. člena ZKZ), vendar pa je bila to stvar posebnega upravnega postopka za ugotovitev vrednosti ponudenega zemljišča ali pa postopka za izdajo odobritve pravnega posla (7. alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ).

Op. št. (6): II Ips 459/2010, X Ips 737/2008, I Up 969/2003. Op. št. (7): X Ips 365/2010. Op. št. (8): Odločba II Ips 835/2007, v kateri je bilo zavzeto stališče, da je že s sprejemom ponudbe pogodba sklenjena, je bila izdana 28. 1. 2009, odločba v upravni zadevi X Ips 365/2010, da v postopku odobritve zadošča sklicevanje na pisni sprejem ponudbe, pa 9. 6. 2011.