Jedro

Dogovor v zakupnih pogodbah o dovoljeni gradnji ter usodi v gradnjo vloženih sredstev je v skladu z načelom o svobodi urejanja obligacijskih razmerij iz 10. člena ZOR. Gre za avtonomno, svobodno in dopustno voljo pogodbenikov, ki pogodbenike veže glede vseh pravic in obveznosti, ki izhajajo iz konkretnega pogodbenega razmerja. Zato eden od pogodbenikov ne more uveljavljati drugačne uresničitve svoje pravice, kot je bila dogovorjena. Revizijsko sodišče je že v več zadevah zavzelo stališče, da obstoj dogovora o gradnji izključuje uporabo pravnih pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožnik lastnik določenih parcel v vl. št. 3388 k.o ... in v vl. št. 2365 k.o. ... ter na teh parcelah zgrajene stavbe (plažnega objekta z nadstreški, zunanjo ureditvijo in greznico) in tožbeni zahtevek za izstavitev listine za vpis tožnikove lastninske pravice na teh nepremičninah v zemljiški knjigi. Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo. Glavna razloga za neutemeljenost tožbenega zahtevka sta po presoji obeh sodišč obstoj dogovora o gradnji, ki preprečuje uporabo pravnih pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu, in stališče, da uporaba teh pravil ne pride v poštev v primeru gradnje na zemljišču v družbeni lastnini.

Tožnik v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo obeh sodb z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, podrejeno pa njuno razveljavitev in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Obema sodiščema očita, da sta se omejili le na obdobje v času gradnje objektov, ki se je končala leta 1995, nista pa se opredelili do tožnikovih trditev o originarni pridobitvi lastninske pravice na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL; Ur. l. RS, št. 44/97). Tožnik vztraja pri stališču, da po uveljavitvi tega zakona 25.7.1997 o obstoju pravice uporabe na nepremičninah ni mogoče govoriti in da so zato odpadle zakonske ovire glede uporabe pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču. Ker toženka ni v triletnem roku izrabila pravice iz petega odstavka 25. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR; Ur. l. SFRJ, št. 6/80 in nadalj.), je tožnik pridobil lastninsko pravico na podlagi prvega odstavka istega člena. O teh odločilnih dejstvih v sodbah ni razlogov. Ker je pomembno obdobje po uveljavitvi ZLNDL, sta sodišči materialno pravo zmotno uporabili. Po tožnikovem mnenju obstoj zakupnih pogodb ni odločilnega pomena. Poleg tega so zaključki obeh sodišč tudi v nasprotju z določbami Zakona o prometu z nepremičninami iz leta 1974 in Zakona o stavbnih zemljiščih iz leta 1984, ki sta pravno usodo zemljišča vezala na pravno usodo na njem zgrajene stavbe, ne pa obratno. Tožnik meni, da je opisana zmotna uporaba materialnega prava posledica nepopolno in napačno ugotovljenega dejanskega stanja, ker ni bilo upoštevano odločilno obdobje, dejstvo, da je toženka le v eni od pogodb nastopala kot zakupodajalec, ta pogodba pa je bila sklenjena mimo tožnika in tudi ne dejstvo, da toženka svoje pravice do izbire po ZTLR v zakonskem roku ni uveljavljala. Zato uveljavlja, da sta sodbi obeh sodišč obremenjeni tudi z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur. l. RS, št. 73/2007 - UPB3).

Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

Revizija ni utemeljena.

Ne samo drugostopenjsko sodišče, kot v reviziji zatrjuje tožnik, tudi prvostopenjsko sodišče je poudarilo obstoj več zakupnih pogodb v obdobju od 1989 dalje ter povzelo tudi njihovo vsebino (razlogi na četrti do sedmi strani sodbe), nato pa poudarilo, da dogovor o gradnji izključuje uporabo določb ZTLR o originarni pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu (sedma stran sodbe). Revizijsko sodišče se s tako materialnopravno presojo strinja. Zakupodajalec je dovolil, da zakupnik predmet najema (prikolico na plaži) nadomesti z zgrajenim objektom, pogodbenika pa sta se tudi dogovorila o usodi vloženih investicijskih sredstev (vštevanje v zakupnino, po prenehanju pogodbe vrnitev valoriziranega presežka, kasneje prednostna pravica pri nakupu ali najemu prostora v načrtovanem novem turističnem kompleksu hotela z vštetjem vloženih sredstev v kupnino ali najemnino). Zgrajeni objekti so bili začasnega značaja, kar izhaja tako iz gradbenega dovoljenja iz leta 1992 kot iz zakupne pogodbe iz leta 1993. Tožnik ne more uspeti z revizijsko novo trditvijo, da je bila ta pogodba sklenjena "mimo tožeče stranke", saj je v postopku na prvi stopnji zatrjeval, da je P. d.o.o. K. to pogodbo sklenila kot komisionar za tožnika, ker je tožnik pred tem s 1.3.1993 na podlagi pogodbe med zakupodajalcem, zakupojemalcem in tožnikom prevzel objekt ter tudi vse terjatve in obveznosti zakupojemalca.

Dogovor v zakupnih pogodbah o dovoljeni gradnji ter usodi v gradnjo vloženih sredstev je v skladu z načelom o svobodi urejanja obligacijskih razmerij iz 10. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR; Ur. l. SFRJ, št. 29/78 in nadalj.). Gre za avtonomno, svobodno in dopustno voljo pogodbenikov, ki pogodbenike veže glede vseh pravic in obveznosti, ki izhajajo iz konkretnega pogodbenega razmerja. Zato eden od pogodbenikov ne more uveljavljati drugačne uresničitve svoje pravice, kot je bila dogovorjena. Revizijsko sodišče je že v več zadevah zavzelo stališče, da obstoj dogovora o gradnji izključuje uporabo pravnih pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu (npr. sodba II Ips 542/98 in druge).

Res je, da tožnik svojega stvarnopravnega zahtevka ni utemeljeval s pogodbo, kot opozarja v reviziji, temveč je uveljavljal pridobitev lastninske pravice na podlagi samega ZTLR, kasneje pa tudi na podlagi ZLNDL. V svojo trditveno podlago pa je vključil tudi vse zakupne pogodbe, zaradi česar sta sodišči iz pogodb izhajajoča dejstva lahko upoštevali. Na tožnikovo opredelitev pravne podlage tožbenega zahtevka sodišči nista bili vezani, zakaj je nista uporabili, pa je pojasnjeno v razlogih sodb obeh sodišč.

Neutemeljena je revizijska trditev, da sodišči nista upoštevali trditev o pridobitvi lastninske pravice po že končani gradnji na podlagi in zaradi uveljavitve ZLNDL. Prvostopenjsko sodišče je to tožnikovo stališče obrazloženo zavrnilo na deveti in deseti strani sodbe z razlogi, da sklenjene zakupne pogodbe ne dajejo podlage niti za originarno pridobitev pravice uporabe na zemljišču in ker tožnik ni dokazal pridobitve te pravice, se z uveljavitvijo ZLNDL na podlagi njegovega 2. člena ni mogla transformirati v njegovo lastninsko pravico. Tožnik svojega drugačnega stališča v pritožbi ni izrecno in obrazloženo uveljavljal, zato pritožbenemu sodišču tudi ni bilo treba nanj odgovarjati. Nobena od sodb torej ni obremenjena z zatrjevano procesno kršitvijo. Ker iz že pojasnjenih razlogov uporaba ZTLR v tej zadevi ne pride v poštev, okoliščine iz njegovega 25. člena niso odločilne okoliščine v smislu 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Končno je neutemeljeno tudi revizijsko sklicevanje na pravilo iz prej veljavnih zakonov o vezanosti pravne usode zemljišča na pravno usodo na njem zgrajene stavbe, saj je bilo že pojasnjeno, da gre po zakupnih pogodbah in po gradbenem dovoljenju le za začasne objekte, namenjene sezonski turistični ponudbi oziroma za postavitev začasnega gostinskega objekta sezonskega značaja (razlogi na osmi strani prvostopenjske sodbe).

Revizijsko sodišče je na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo tožnikovo neutemeljeno revizijo in z njo tudi priglašene revizijske stroške.