Jedro

Užitkar mora med trajanjem užitka stvar vzdrževati kot dober gospodar v skladu z njenim gospodarskim namenom in ga bremenijo tako stroški rabe kot stvarna bremena in javne dajatve. Toženec, ki si je ob prodaji stanovanja izgovoril dosmrtno brezplačno osebno služnost stanovanja, hkrati pa se je zavezal plačevati vse stroške stanovanja in tekočega vzdrževanja, mora plačati tudi prispevek v rezervni sklad, saj je bila taka volja pogodbenih strank, ki se je odražala v 9-letni tovrstni izpolnitvi pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba tako spremeni, da se tožbenemu zahtevku ugodi in je tožena stranka A. A. dolžna plačati tožeči stranki T. T. znesek 2.313,39 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2015 dalje do plačila, v roku petnajst dni po pravnomočnosti sodbe, pod izvršbo.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči povrniti njene pravdne stroške postopka na prvi stopnji v višini 551,26 EUR in stroške pritožbenega postopka v višini 394,19 EUR, vse v roku petnajst dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika na plačilo zneska 2.313,39 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2015 dalje do plačila in mu naložilo, da je tožencu dolžan povrniti njegove stroške pravdnega postopka v višini 480,46 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožnik iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Opozarja, da je sodišče napačno presodilo pomen v kupoprodajni pogodbi navedenega določila, da je toženec dolžan plačati vse stroške stanovanja in stroške tekočega vzdrževanja. Nepravilno in v nasprotju z Zakonom o graditvi objektov (ZGO-1) je interpretiralo stroške tekočega vzdrževanja, ko jih je v celoti enačilo s stroški, povezanimi z bivanjem v stanovanju. Zato je napačno odločilo, da se toženec ni zavezal plačati stroškov rezervnega sklada. Pravilno je, da pod vse stroške stanovanja sodijo tudi ti stroški, in tako sta pogodbo razumeli obe pravdni stranki, saj je toženec devet let plačeval stroške rezervnega sklada. Sodišče se je napačno oprlo na določila Stanovanjskega zakona (SZ-1) v zvezi z najemnim razmerjem, saj je toženec imetnik služnosti stanovanja s pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše, ki mu je kot osebna služnost priznana do smrti. Obveznosti služnostnega upravičenca so večje od obveznosti najemnika, česar sodišče ni upoštevalo. Vložek rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za plačevanje v ta namen najetih posojil. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti dovolj sredstev za vzdrževanje, pri čemer pa se porazdelijo finančna bremena tistih, ki so dolžni stroške vzdrževanja kriti, na daljše obdobje. Dejstvo, da gre pri zbiranju sredstev v rezervnem skladu za sredstva prihodnjih stroškov, ni argument, ki bi opravičeval sklep sodišča, da toženec teh stroškov ni dolžan plačevati. Sodišče je nepravilno ugotovilo dejansko stanje, izhajajoč iz stališča, da so sredstva rezervnega sklada premoženja lastnikov, od katerih imajo ti korist. Gre za namensko zbrano premoženje, da se razbremeni plačnike stroškov, sredstva pa se lahko porabijo izrecno za plačilo stroškov vzdrževanja, od česar ima korist vsakokratni zavezanec za plačilo. Služnost stanovanja močno posega v lastninsko pravico, saj lastniku stanovanja ostane zgolj gola lastninska pravica. V konkretnem primeru je služnost ustanovljena v korist toženca do njegove smrti, zato tožnik stanovanja ne more uporabljati in ga odsvojiti. Že na podlagi načela pravičnosti je nerazumljivo, da bi moral tožnik kriti stroške, povezane s stanovanjem, do katerega nima in tudi ne bo imel nobenih upravičenj. Pritožba opozarja na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3334/2013, da sredstva iz rezervnega sklada niso namenjena investicijam. Obnova fasade ne spada pod investicijska dela, od katerih bo imela korist zgolj tožeča stranka, temveč gre za redno vzdrževanje. Nepravilno je stališče sodišča, da tekoče vzdrževanje pomeni zgolj stroške, ki nastajajo sproti med bivanjem toženca v stanovanju in so v zvezi s samim stanovanjem. Ker je toženec devet let plačeval stroške rezervnega sklada in vse ostale stroške upravljanja in vzdrževanja, je med strankama gotovo obstajal sporazum o tem, kaj pomeni pogodbeno določilo. Neutemeljeno je navajanje sodišča, da je vpogledalo v spisa VL 7523/2015 in VL 7545/2015 ter pri tem ugotovilo, da v njih ni razvidna vsebina tožbe etažnih lastnikov zoper tožnika. Za predmetni postopek je bistveno, da toženec stroškov ni plačeval, plačilo pa je opravil tožnik. Tožeča stranka je z zahtevkom uveljavljala tudi povračilo škode, ki je nastala s tem, ko toženec računov ni plačeval, o čemer se sodišče ni izreklo. Tudi sicer so zaključki sodišča pogosto sami s seboj v nasprotju in je zagrešena bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnik predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, vključno s stroškovno posledico, podredno pa, da prvostopno odločbo razveljavi in vrne sodišču v novo sojenje.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pravdni stranki sta 14. 11. 2005 sklenili kupoprodajno pogodbo, po kateri je toženec tožniku prodal stanovanje v stanovanjski stavbi na U. 3 v Ljubljani, izgovoril pa si je dosmrtno služnostno pravico do brezplačnega bivanja v tem stanovanju, pri čemer se je zavezal plačevati vse stroške stanovanja in stroške tekočega vzdrževanja. Med strankama ni sporno, da je toženec do julija 2014, torej skoraj devet let plačeval vse stroške, povezane s stanovanjem, nato pa je prenehal plačevati stroške rezervnega sklada. Tožnik v tej pravdi zahteva povračilo omenjenih stroškov, ki jih je zaradi vloženih izvršilnih postopkov nato plačal sam in jih tudi sedaj plačuje.

5. Po določilu 82. člena OZ se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo, pri razlagi spornih določb pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti skladno z obligacijsko pravnimi načeli. Tožnik je v postopku zatrjeval, da sta se stranki ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe dogovorili, da bo stroške rezervnega sklada plačeval toženec sam, saj iz pogodbe jasno izhaja, da bo kril vse stroške stanovanja, toženec pa je omenjeno trditev pavšalno prerekal. Ker med strankama ni sporno, da je toženec tudi po sklenitvi kupoprodajne pogodbe v enakem obsegu plačeval vse stroške stanovanja, kot jih je poravnaval prej, ko je bil sam njegov lastnik, takšno stanje pa je trajalo kar devet let, pritožbeno sodišče ne šteje za verjetno, da bi stranki plačilo stroškov rezervnega sklada ob sklenitvi pogodbe oddvojili od ostalih stroškov stanovanja in jih naložili v breme tožnika.

6. Pritožba utemeljeno opozarja, da v obravnavanem primeru ne gre za najemno razmerje, temveč ima toženec na stanovanju brezplačno osebno služnost do svoje smrti, torej stvarno pravico, in zato kot služnostni upravičenec tudi določene obveznosti. Po določilu 248. člena SPZ se za osebno služnost stanovanja smiselno uporabljajo določila zakona o užitku, med njimi tudi 237. člen, ki ureja stroške, ki bremenijo užitkarja. Ta mora med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom, bremenijo ga vsi stroški rabe, kot tudi stvarna bremena in javne dajatve, ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Ker ima imetnik služnosti stanovanja pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše (drugi odstavek 247. člena SPZ), je dolžan vzdrževati tudi te. Zato odločitev sodišča prve stopnje, da plačilo vseh stroškov stanovanja in tekočega vzdrževanja lahko pomeni le stroške, ki nastanejo v samem stanovanju, ni pravilna, za tak zaključek pa sodišče tudi ni imelo podlage v trditvah pravdnih strank. Toženec namreč izrecno izključuje zgolj plačilo stroškov rezervnega sklada, ne pa ostalih skupnih stroškov (skupne elektrike, čiščenja, upravljanja …).

7. Po oceni pritožbenega sodišča tudi uporaba jezikovne metode razlage pogodbenih določil ne pripelje do zaključka, kot ga je sprejelo sodišče prve stopnje. Za presojo, kaj šteti kot vzdrževanje stanovanja, SZ-1 v četrtem odstavku 25. člena napotuje na določila predpisov o graditvi objektov. ZGO-1 v 2. členu določa, da pomeni redno vzdrževanje izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegove namembnosti in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev. Pojma tekočega vzdrževanja ne ureja noben zakon, redna vzdrževalna dela pa se praviloma določijo že v načrtu vzdrževanja (26. člen SZ-1), ki ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovica solastniških deležev, če pa gre za gradbena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje, se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Ker je imetnik služnostne pravice stanovanja dolžan stvar vzdrževati kot dober gospodar in kriti s tem povezane stroške, po oceni pritožbenega sodišča pogodbeno določilo glede kritja vseh stroškov stanovanja in stroškov tekočega vzdrževanja zajema tudi stroške rezervnega sklada. Sredstva tega sklada so namreč namensko zbrana sredstva, ki so namenjena predvsem vzdrževanju skupne stvari v takem stanju, da bo služila svojemu namenu kot celota. Po določbi 44. člena SZ-1 se smejo ta sredstva uporabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, za vsa dela, vezana na učinkovito rabo energije, za plačilo izboljšav in za nujna vzdrževalna dela. Ker je plačilo v rezervni sklad obvezno, se mu lastnik ne more izogniti, zato po oceni pritožbenega sodišča tega stroška ni mogoče obravnavati kot stroška za izboljšave skladno z 239. členom SPZ, ki bi jih lastnik opravil po lastni želji.

8. Glede na vse navedeno pritožbeno sodišče ocenjuje, da pogodbena obveznost toženca vključuje tudi stroške plačila rezervnega sklada. Tožnik je v tožbi podrobno opredelil, katere obveznosti je namesto toženca poravnal, in plačila izkazal z listinskimi dokazi. Tem toženec konkretizirano ni nasprotoval, sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da dokazi, ki jih je toženec predložil, kažejo na poravnavo stroškov ogrevanja vode, padavinske vode, ogrevanja prostorov, elektrike in dobave toplotne energije ter odvoza smeti, čiščenje in hišniška opravila, ne nanašajo pa se na stroške rezervnega sklada. Neplačani stroški za posamezni mesec so torej predstavljali stroške rezervnega sklada, v katerem sta na dveh predloženih računih bila vključena tudi stroška zavarovanja objekta in vzdrževanja toplotnih postaj, ki jih toženec ravno tako ni poravnal. Te stroške je poravnala tožeča stranka kot lastnik, da ni prišlo do izvršbe, zato je upravičena do njihovega povračila (listina A 6 – A 15). Prav tako ima pravico tudi do plačila zakonskih zamudnih obresti od vložitve tožbe (22. 4. 2015) dalje, čemur tožena stranka prav tako ni ugovarjala.

9. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožnika ugodilo in izpodbijano sodbo tako spremenilo, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo (druga in peta alineja 358. člena ZPP).

10. Ker je tožnik uspel v pravdi, mu je toženec dolžan povrniti njegove stroške pravdnega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Te je sodišče odmerilo skladno z Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah ter tožniku priznalo za postopek na prvi stopnji stroške sodne takse v višini 180,00 EUR ter nagrado za odvetniške storitve za sestavo tožbe in pristop na narok v skupni višini 600 točk ter urnino v višini 50 točk, povečano za davek na dodano vrednost in materialne stroške. Skupno je toženec tožniku za postopek pred sodiščem prve stopnje dolžan plačati znesek 551,26 EUR. Ker je tožnik v celoti uspel s pritožbo, pa mu je toženec dolžan povrniti tudi njegove pritožbene stroške. Te predstavljajo stroški sestave pritožbe, povečani za davek na dodano vrednost, in sodna taksa, v skupni višini 394,19 EUR (odmera stroškov na list. št. 69). Vse stroške postopka je toženec dolžan plačati v roku petnajst dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.