Jedro

Revizija se dopusti glede pravnega vprašanja pravilnosti presoje sodišč nižjih stopenj o realizaciji najemne pogodbe.

Izrek

Revizija se dopusti glede pravnega vprašanja pravilnosti presoje sodišč nižjih stopenj o realizaciji najemne pogodbe.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se toženki odpove najemna pogodba z dne 7. 9. 2009, sklenjena za stanovanje tožnikov, in ji naložilo, naj tožnikoma plača 8.950,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Izpraznitveni del tožbenega zahtevka je zavrnilo in odločilo še o pravdnih stroških. Med drugim je ugotovilo, da so se stranke dogovarjale o odkupu stanovanja, ker pa toženka tedaj ni imela zadostnih finančnih sredstev, sta tožnika z njo sklenila najemno pogodbo za dobo enega leta z možnostjo podaljšanja, in sicer za minimalno najemnino (100,00 EUR), ki se nato (če toženka še vedno ne bi razpolagala s kupnino) poviša na 700,00 EUR. Dogovor o povišanju najemnine je bil usten, a realiziran, zato mu je sodišče sledilo.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo.

3. Zoper sodbo pritožbenega sodišča (očitno v delu, ki se nanaša na odločitev o denarnem zahtevku v vrednosti 7.200,00 EUR) toženka vlaga predlog za dopustitev revizije glede vprašanj: (1) ali ustno sklenjena dopolnitev pogodbe glede višine najemnine lahko konvalidira, če najemnik povišane obveznosti ni niti delno izpolnil (58. člen Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ), (2) ali je pri tem treba ugotavljati tudi obstoj drugih bistvenih sestavin najemne pogodbe v smislu 91. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), (3) ali je pritožbeno sodišče kršilo določbe pravdnega postopka, ker je ugotovilo obstoj ustne najemne pogodbe, česar tožnika nista zatrjevala, (4) ali je sprememba višine najemnine kot bistvena sestavina pogodbe lahko določena pogojno in (5) ali plačilo nedoločene oziroma nedoločljive obveznosti pomeni dopusten pogoj za spremembo višine najemnine. Meni, da izpodbijana odločitev glede prvih treh navedenih vprašanj neargumentirano odstopa od sodne prakse revizijskega sodišča, o preostalih dveh vprašanjih pa sodne prakse ni. Opozarja na zahtevo po pisni obliki najemne pogodbe (četrti odstavek 84. člena SZ-1), ki je določena predvsem zaradi varstva najemnika. Da bi bil poznejši dogovor o povišanju najemnine veljaven, bi moral biti sklenjen v pisni obliki, saj se nanaša na bistveno sestavino najemne pogodbe in otežuje toženkino obveznost (51. člen OZ). Ustni najemni dogovori lahko konvalidirajo le, če se dejansko izvršujejo s plačevanjem najemnine. Ker toženka zvišane najemnine ni nikoli plačala, se obravnavani dogovor ni izvrševal in do konvalidacije ni prišlo, na kar je opozorila že v pritožbi, a se do teh navedb sodišče druge stopnje ni opredelilo. Pri tem se sklicuje na sodno prakso revizijskega sodišča (sodbe II Ips 270/1997 z dne 23. 7. 1998, II Ips 856/2007 z dne 19. 11. 2009, II Ips 575/2000 z dne 17. 5. 2001 in II Ips 384/1998 z dne 30. 6. 1999) in Višjega sodišča v Ljubljani (sodbi I Cp 2453/2010 z dne 3. 11. 2010 in I Cp 2489/2010 z dne 30. 11. 2010). Pritožbeno sodišče je zaključilo, da so pravdne stranke najemno pogodbo, ki naj bi bila sklenjena za dobo enega leta, z aneksi podaljševale do 31. 3. 2013, nato pa je ugotovilo obstoj ustnega najemnega razmerja, čeprav (razen dogovora o višini najemnine) ni ugotavljalo drugih bistvenih sestavin najemne pogodbe oziroma jih tožnika sploh nista zatrjevala. Določitev najemnine je le ena od številnih sestavin najemne pogodbe in ne more pomeniti njihove konvalidacije. Izpodbijana odločitev pomeni prekoračitev tožbenega zahtevka in odstopa od navedene sodne prakse. Pritožbeno sodišče je zmotno pritrdilo tudi zaključkom prvostopenjskega sodišča o pogojni določitvi povišane najemnine (če toženka ne plača are za nakup stanovanja). Višina are v aneksih ni bila določena oziroma določljiva, izpodbijana sodba pa nima ugotovitev o razlogih, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Opozarja, da je ara realen kontrakt in je tudi odvisna od (veljavnosti) temeljne pogodbe. Če pogoji prodaje stanovanja niso bili določeni in jih tožnika niti zatrjevala nista, je pogodba o ari zaradi nedoločljivosti predmeta obveznosti nična (35. člen OZ), zato plačilo are ni dopusten pogoj za zvišanje najemnine. V zvezi z navedenim se sklicuje na odločbe revizijskega sodišča (sodbi II Ips 261/1996 z dne 8. 1. 1998 in II Ips 453/2005 z dne 12. 7. 2007 ter sklep II Ips 577/2006 z dne 19. 2. 2009).

4. Predlog je delno utemeljen.

5. Revizijsko sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367a. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) podani glede pravnega vprašanja, oblikovanega v izreku sklepa, zato je v tem obsegu revizijo dopustilo (tretji odstavek 367c. člena ZPP).