Jedro

Sodišče prve stopnje je tudi ob izvedenih in ocenjenih dokazih nato pravilno zaključilo, da Stanovanjski zakon predpisuje pisnost najemne pogodbe v svojem 84. členu SZ-1, vendar pa hkrati za pomanjkanje pisne oblike niso določene sankcije, zato so veljavni tudi ustni dogovori še posebej, če se uresničujejo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem obsodilnem delu (t.j. v točkah I., II. in III.) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se toženi stranki odpove najemna pogodba z dne 7. 9. 2009, sklenjena za trisobno stanovanje št. 3, v izmeri 132,93 m2, ki leži v pritličju stanovanjske stavbe, stoječe na parc. št. A k.o. X, na naslovu M. 1 v M. in za zaprto garažo v izmeri 16 m2, stoječo na parc. št. B k.o. X (izrek pod točko I), toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki plača 8.950,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in sicer mesečno po 700,00 EUR od 11. 4. 2011 dalje do plačila vse do 11. 3. 2012 ter 500,00 EUR od 5. 9. 2012 dalje do plačila ter 50,88 EUR od 5. 6. 2012 dalje do plačila (izrek pod točko II). V izreku pod točko III je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna v roku 16 dni od izdaje prvostopne sodbe v točki I opisano stanovanje in zaprto garažo izročiti prosto stvari in oseb tožečima strankama. Odločilo je, da mora tožena stranka v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 1.242,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v izreku, do plačila.

2. Zoper obsodilni del odločitve se pravočasno po pooblaščencu pritožuje tožena stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Izpostavlja, da je bila najemna pogodba z dne 7. 9. 2009 sklenjena za dobo treh let, ter da jo ni mogoče odpovedati drugače kot v skladu z določili Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi aneksi „podaljševali trajanje najemnega razmerja“ je zato napačno. Pojasnjuje, da so pravdne stranke sklepale anekse k najemni pogodbi, vendar ne zaradi podaljševanja najemnega razmerja, temveč zaradi dogovora o nakupu stanovanja in se tem povezano določitvijo obveznosti plačilo are za nakup spornega stanovanja, ves čas pa je najemnina za stanovanje ostajala nespremenjena, kar pomeni, da je bila določena v mesečni višini 100,00 EUR. Pogodbeni stranki, v kolikor bi želeli spremeniti bistvene sestavine najemne pogodbe, bi spremembo le-te morali skleniti v pisni obliki. Soglasje pravdnih strank o mesečni najemnini v znesku 700,00 EUR ni obstajalo, tudi ne v ustni obliki, pogodba pa se tudi ni nikoli izvrševala. Obravnavana potrdila oziroma SMS sporočila nikakor ne izkazujejo višino dogovorjene mesečne najemnine, temveč sta stranki sklepali „neke druge posle“, kar je potrdila tudi tožeča stranka sama. Nadalje tožena stranka ugovarja, da tudi če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas pomeni le, da tožena stranka od 31. 3. 2011 ni imela več veljavno sklenjene najemne pogodbe in je torej stanovanje uporabljala brez pravnega naslova. Tožeča stranka zato ni upravičena zahtevati najemnino, temveč zgolj nadomestilo za uporabo spornega stanovanja, za kar pa bi bilo potrebno predlagati tudi ustreznega izvedenca, ki bi nadomestilo uporabnine za sporno stanovanje sploh lahko izračunal. Mesečna najemnina v višini 700,00 EUR je oderuška, saj najemnine na tem območju ne presegajo 450,00 EUR mesečno. Predlaga, da „da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi ter tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo tudi stroške pritožbenega postopka skupaj s pripadajočimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku 15 dnevnega paricijskega roka dalje do plačila.“ Priglaša in terja povrnitev pritožbenih stroškov.

3. Tožeča stranka odgovora na pritožbo ni podala.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP) in v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev procesnih pravil. Sodba sodišča prve stopnje nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi dala preizkusiti, saj vsebuje razloge o odločilnih dejstvih, ki so jasni in niso v med seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje mora v obrazložitvi sodbe navesti zahtevke stranke in njihove navedbe o dejstvih, na katere se v zahtevku opirajo ter dokaze in predpise, na katere je oprlo sodbo (četrti odstavek 423. člena ZPP). Ko je sodišče prve stopnje pravilno opredelilo katera so odločilna dejstva v sporu, je nato ocenjevalo dokaze in navedbe, ki se nanašajo na ta dejstva. Sodišče prve stopnje je torej sprejeto odločitev ustrezno obrazložilo, zato sodišče druge stopnje povzema razloge izpodbijane sodbe kot pravilne, glede na pritožbena izvajanja pa še dodaja:

6. V predmetni pravdni zadevi se obravnavajo premoženjskopravna razmerja med lastniki stanovanja in najemnico oziroma uporabnico stanovanja v centru mesta M., M. 1, v izmeri 132, 93 m2 ter garaže. Med njimi je sporen obstoj najemne pogodbe, višina najemnine in neplačila najemnine.

7. V predmetni pravdni zadevi je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejanska izhodišča, ki jih pritožba neuspešno graja: - da so za najemno pogodbo bile vse stranke tako najemodajalca kot najemnica prepričane, da je pogodba sklenjena za eno leto, kar potrjujejo sklenjeni in podpisani aneksi, ob tem je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da v nasprotnem primeru, če bi bila pogodba sklenjena za dobo treh let bi bili sklenjeni aneksi nesmiselni in nepotrebni, prav tako pa iz njihove vsebine ne izhaja, da so bili sklenjeni zaradi dogovora glede are.

8. Prav tako medsebojne korespondence med pravdnimi strankami potrjujejo in sicer z SMS sporočili; tožena stranka je prosila z dne 4. 8. 2011 za potrditev zneska 11.900,00 EUR, kateri smiselno potrjuje, da mesečna najemnina za obdobje od meseca aprila 2011 do meseca avgusta 2012 znese 700,00 EUR. Tožeča stranka je po prejemu SMS sporočila, da znesek drži in da znesek zajema najemnino od meseca aprila 2011 do meseca avgusta 2012, ter da se najemna pogodba izteče 7. 9. 2012. 9. Sodišče prve stopnje je tudi ob izvedenih in ocenjenih dokazih nato pravilno zaključilo, da Stanovanjski zakon predpisuje pisnost najemne pogodbe v svojem 84. členu SZ-1, vendar pa hkrati za pomanjkanje pisne oblike niso določene sankcije, zato so veljavni tudi ustni dogovori še posebej, če se uresničujejo. Nobenega spora med pravdnimi strankami ni, da je tožeča stranka toženi stranki prepustila v uporabo najemno stanovanje v izmeri 132,93 m2 v centru mesta M. na M. 1 z garažo. Izvedeni dokazni postopek je dokazal, da je sklenjena pisna najemna pogodba v nasprotju z dejanskimi ustnimi dogovori med pravdnimi strankami. Sodišče prve stopnje je zato pravilno uporabilo 82. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in iskalo skupen in pravni namen pogodbenih strank oziroma njihovo pričakovanje. Glede na vse izvedene dokaze je tako zaključilo, da je tožbeni zahtevek utemeljen in sicer, da se je najemno razmerje sklenilo za eno leto z možnostjo podaljšanja s hkratnim namenom, da tožena stranka odkupi predmetno stanovanje. Do odkupa predmetnega stanovanja ni prišlo, niti ni bila plačana ara v dogovorjenem času, zato je bil nadaljnji dogovor glede mesečne najemnine za obdobje od meseca aprila do septembra 2012 v višini 700,00 EUR. 700,00 EUR mesečna najemnina za stanovanje 132,93 m2 z garažo v centru mesta M pa tudi ni najemnina, ki bi glede na objavljene najemnine predstavljala oderuško najemnino, zato je v skladu s 587. členom OZ tožena stranka dolžna plačati zneske zapadlih neplačanih najemnin za obdobje od meseca aprila 2011 do meseca marca 2011, ko je kot nesporno med pravdnima strankama bilo ugotovljeno, da je tožena stranka stanovanje tudi izpraznila.

10. Sodišče prve stopnje je nato tudi pravilno ugodilo tožbenemu zahtevku na razveljavitev najemne pogodbe, saj je podan krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe z dne 7. 9. 2009, saj tožena stranka ni plačevala dogovorjene najemnine.

11. Neutemeljen je pritožbeni ugovor tožene stranke v smeri uporabnine in pritegnitve izvedenca, ki bi ocenil višino uporabnine, saj je sodišče prve stopnje kot že obrazloženo pravilno zaključilo, da je med pravdnimi strankami obstajala ustna najemna pogodba.

12. Sodišče prve stopnje pa je tudi pravilno v skladu s 197. členom OZ, ki določa, da kdor za kar potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo in tako je tožeča stranka upravičena do povračila obratovalnih stroškov 500,00 EUR, ki ga je poravnala P. M. in E. M. v znesku 50,88 EUR, s tem da iz 6. člena najemne pogodbe izhaja, da je tožena stranka kot najemnica zavezana plačevati stroške vezane na uporabo najetega stanovanja.

13. Po obrazloženem je višje sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem obsodilnem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Po členu 165/I ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP krije stroške neuspele pritožbe tožena stranka.