Jedro

Pojasnilna dolžnost prodajalca z namenom varstva kupčevega izpolnitvenega interesa se ob gornjem izhodišču ne more raztezati na okoliščine, ki kupca ne izpostavljajo iztožljivim terjatvam tretjih oseb.

Dejstvo, da je tožnik kasneje sklenil prodajno pogodbo z M., čeprav k temu ni bil zavezan, v celoti sodi v njegovo sfero, zato izjave z dne 20. 3. 2007 ni mogoče vključiti v okoliščine, ki bi spadale v toženčevo pojasnilno dolžnost.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožba tožeče stranke zoper sodbo sodišča prve stopnje zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki pritožbene stroške v višini 1.437,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki revizijske stroške v višini 1.492,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Tožnik je v tožbi trdil, da je s prodajno pogodbe z dne 15. 2. 2008 od toženca med drugim kupil nepremičnini parc. št. 232/65 in parc. št. 232/95, obe k. o. ..., za dogovorjeno ceno 500 EUR za m². Po tožbenih trditvah je toženec ob sklenitvi pogodbe tožniku zamolčal, da sta nepremičnini predmet razlastitvenega postopka oziroma odkupa namesto razlastitve, ter da se je z M. že pred sklenitvijo prodajne pogodbe dogovoril za prodajo spornih nepremičnin za ceno 200 EUR za m². Kljub temu je obe nepremičnini prodal tožniku za ceno 500 EUR za m² in na ta način oškodoval tožnika. Tožnik je moral zato dne 25. 11. 2009 z M. skleniti pogodbo o nakupu namesto razlastitve za ceno 211,67 EUR za m². S tožbenim zahtevkom je od toženca zahteval plačilo 55.647,69 EUR, kar predstavlja razliko med obema kupninama.

2. Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo. Sodišče druge stopnje je ugodilo tožnikovi pritožbi in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zahtevku v celoti ugodilo. Toženec zoper pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo. Revizijske razloge bo sodišče povzelo v odgovoru nanje.

3. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena tožniku, ki je nanjo obrazloženo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4. Revizija je utemeljena.

5. Ugotovljeno dejansko stanje, na katerega je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), je naslednje: - Tožnik je s prodajno pogodbo, sklenjeno 15. 2. 2008, od toženca kupil nepremičnini parc. št. 232/65 in parc. št. 232/95, obe k. o. ..., za dogovorjeno ceno 500 EUR za m².

- Toženec in nepremičninski posrednik sta tožnika seznanila, da je v načrtu izvedba rekonstrukcije ceste O. Tožnik je za načrtovano rekonstrukcijo ceste ob sklenitvi prodajne pogodbe vedel. Sestavni del prodajne pogodbe je lokacijska informacija, iz katere je razvidno, da sta sporni nepremičnini predmet bodoče rekonstrukcije ceste.

- Toženec se je pred podpisom prodajne pogodbe, v času ko je bila lastnica spornih nepremičnin še toženčeva babica, udeležil sestanka s predstavniki M. in dne 20. 3. 2007 podpisal izjavo o soglasju, da se bodo določena zemljišča zaradi rekonstrukcije ceste odkupila po 200 EUR za m².

- Toženec niti sam niti preko nepremičninskega posrednika tožnika ni seznanil s ceno, ki jo je za odkup ponujala M., in s svojim soglasjem s to ceno.

- Pogajanja o višini kupnine med pravdnima strankama pred sklenitvijo prodajne pogodbe z dne 15. 2. 2008 niso potekala, tožnik pa kljub oceni, da je cena previsoka, ni prav z ničemer želel znižati kupnine, ker je končnemu kupcu, čigar nakup je tožnik v bistvu financiral, cena ustrezala.

6. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je tožba ob presoji zahtevka po pravilih o jamčevanju za pravne napake prepozna. V nadaljevanju je zahtevek presojalo po pravilih o neposlovni krivdni odškodninski odgovornosti iz 131. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)(1) in po določbi 49. člena OZ(2) o prevari. Postavilo se je na stališče, da soglasje toženca nima pravnih učinkov, saj ne vsebuje vseh elementov zavezujoče pogodbe, ker ni podano med takratno zemljiškoknjižno lastnico (babico tožnika) in M. Z omenjenim soglasjem M. ni pridobila odkupne pravice na spornih nepremičninah po vnaprej dogovorjenih pogojih. Toženec tožnika ob sklenitvi pogodbe ni spravil v zmoto, saj so bili vsi podatki o nepremičninah vsebovani v lokacijski informaciji. Tožnik bi moral ravnati bolj skrbno in podrobno preučiti vse relevantne informacije, zato toženec ni ravnal protipravno.

7. Sodišče druge stopnje je zahtevek presojalo z uporabo pravil o pogodbeni odškodninski odgovornosti iz drugega odstavka 239. člena OZ.(3) Zavzelo je stališče, da se pojasnilna dolžnost nanaša na vse okoliščine, ki oblikujejo poslovno podlago določene pogodbe in so pomembne za uresničitev pogodbenikovega interesa, torej na vse okoliščine, ki bi lahko imele za posledico ogrožanje kupčeve lastninske pravice ali njegov ekonomski interes. Takšna obveznost je bila določena tudi v pogodbi (drugi odstavek 4. člena prodajne pogodbe).(4) Poudarilo je, da soglasje toženca res ni ustvarilo nobenih pravic na spornih nepremičninah (ne predstavlja namreč pogodbe o ustanovitvi odkupne pravice v korist M., pa tudi sicer iz njegove vsebine ne izhaja pravna zaveza podpisnikov za strinjanje z odkupom nepremičnin po navedeni ceni, pač pa zgolj potrditev seznanitve s ponujeno odkupno ceno), vendar bi moral toženec o njem obvestiti tožnika. Zamolčanje dejstva o tako bistveni razliki v odkupni ceni, ki je bila ponujena s strani M., po stališču pritožbenega sodišča predstavlja ravnanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, pa tudi z izrecnim pogodbenim določilom, ki je določalo široko pojasnilno dolžnost toženca. Zaključilo je, da se je tožnik lahko upravičeno zanesel, da v zvezi z nepremičninama ne obstajajo okoliščine, ki bi lahko ogrožale njegov ekonomski interes.

8. V skladu s prvim odstavkom 371. člena ZPP revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni ter ustrezno konkretizirani in argumentirani.(5) Pritožbeno sodišče je k spremembi sodbe prvostopenjskega sodišča in k ugoditvi tožbenemu zahtevku vodil materialnopravni zaključek o kršitvi prodajne pogodbe zaradi neizpolnitve pojasnilne dolžnosti. Takšen zaključek ob uporabi določb o poslovni odškodninski odgovornosti iz drugega odstavka 239. člena OZ pripelje do toženčeve obveznosti povrniti tožnikovo škodo, ki je s to kršitvijo v vzročni zvezi.

9. Toženec v reviziji opozarja, da se pritožbeno sodišče ni opredelilo do njegovega ugovora, da je tožba ob presoji zahtevka po določbah o jamčevanju za pravne napake po določbi iz 495. člena OZ prepozna. S takšno revizijsko trditvijo revident vsebinsko uveljavlja poseg v njegovo pravico do izjave oziroma kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki pa je za odločitev o reviziji relevantna šele v primeru neutemeljenosti uveljavljane zmotne uporabe materialnega prava pri presoji zahtevka po določbah o splošni poslovni odškodninski odgovornosti, na katere se je oprlo pritožbeno sodišče. Revizijsko sodišče je moralo zato najprej preizkusiti pravilnost takšne uporabe materialnega prava.

10. Revizijsko sodišče ne sprejema tožnikovega stališča iz odgovora na revizijo, da revident ni zmogel bremena obrazloženega in konkretiziranega izpodbijanja zmotne uporabe materialnega prava pri zaključkih o kršitvi pojasnilne dolžnosti. Revident je dovolj konkretizirano navedel, da so ob ugotovljenih dejanskih okoliščinah lahko pravilni le materialnopravni zaključki sodišča prve stopnje o morebitni protipravnosti njegovega ravnanja, in da je pritožbeno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, torej o kršitvi pojasnilne dolžnosti, ker ni upoštevalo svojih lastnih zaključkov, da je tožnik sklenil prodajno pogodbo z M., čeprav ga toženčevo soglasje z dne 20. 3. 2007 k temu sploh ni zavezovalo. Z omenjenimi trditvami je revident začrtal meje revizijskega preizkusa materialnopravnih zaključkov pritožbenega sodišča o obsegu njegove pojasnilne dolžnosti.

11. Del pravne teorije pojasnilno dolžnost pogodbenika kot izraz načela vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ opredeljuje kot splošno obveznost pri vseh vrstah pogodb. Njena bistvena sestavina je dolžnost sopogodbenika opozoriti na zmoto o okoliščinah, ki so pomembne za uresničitev njegovega izpolnitvenega interesa,(6) zato je obseg pojasnilne dolžnosti odvisen od vrste pogodbe in tipičnih izpolnitvenih ravnanj. Pri prodajni pogodbi sta glede na definicijo iz prvega odstavka 435. člena OZ(7) tipični izpolnitveni ravnanji 1.) obveznost prodajalca (torej toženca), da stvar, ki se prodaja, izroči kupcu tako, da bo na njej pridobil lastninsko pravico, 2.) ter na drugi strani obveznost kupca (torej tožnika) plačati kupnino.(8) V tej zadevi je torej bistveno vprašanje obsega pojasnilne dolžnosti zaradi varstva tipičnega izpolnitvenega interesa tožnika kot kupca, ki je izražen v pridobitvi lastninske pravice na stvari, ki je predmet pogodbe, in interesu plačati kupnino, ki ustreza načelu enake vrednosti dajatev.(9) Izpolnitveni interes kupca pridobiti lastninsko pravico je na načelni ravni pri prodajni pogodbi varovan z določbami o jamčevanju za stvarne in pravne napake ter s splošnimi določbami obligacijskega prava o veljavnosti pogodb. Na drugi strani je poseg v izpolnitveni interes, da kupnina ustreza načelu enake vrednosti dajatev, sankcioniran le v primerih, ko to določa zakon (na primer čezmerno prikrajšanje ali oderuštvo).(10)

12. Pojasnilna dolžnost prodajalca z namenom varstva kupčevega izpolnitvenega interesa se ob gornjem izhodišču ne more raztezati na okoliščine, ki kupca ne izpostavljajo iztožljivim terjatvam tretjih oseb. Izjava toženca z dne 20. 3. 2007 o soglasju, da se bodo določena zemljišča zaradi rekonstrukcije ceste odkupila po 200 EUR za m², ki po neizpodbijanih pravnih zaključkih niti za toženca niti za tožnika ni vzpostavila nikakršne pravne obveznosti v razmerju do M., zato ne more predstavljati okoliščine, o kateri bi moral toženec ob sklenitvi prodajne pogodbe obvestiti tožnika. Omenjena toženčeva izjava ravno zaradi svoje nezavezujoče pravne narave ni mogla ogroziti tožnikove lastninske pravice ali njegovega ekonomskega interesa. Dejstvo, da je tožnik kasneje sklenil prodajno pogodbo z M., čeprav k temu ni bil zavezan, v celoti sodi v njegovo sfero, zato izjave z dne 20. 3. 2007 ni mogoče vključiti v okoliščine, ki bi spadale v toženčevo pojasnilno dolžnost. Vsebina drugega odstavka 4. člena prodajne pogodbe takih zaključkov ne spreminja. Sodišče druge stopnje je pri zaključkih o obsegu toženčeve pojasnilne dolžnosti in s tem o kršitvi prodajne pogodbe zmotno uporabilo materialno pravo. Zaradi takšne zmotne uporabe materialnega prava ugotovljena dejstva ne vodijo do utemeljenosti zahtevka po pravilih o poslovni odškodninski odgovornosti, na katera je pritožbeno sodišče oprlo svojo presojo. Opredelitev do ostalih revidentovih navedb, s katerimi je izpodbijal odločbo pritožbenega sodišča, zato ni bila potrebna.

13. Odločitev o reviziji je nadalje odvisna od presoje, ali je pritožbeno sodišče izčrpalo tožnikove pritožbene navedbe in ali je treba tožbeni zahtevek zaradi varstva tožnikove pravice do izjave ob postavljeni trditveni podlagi in ugotovljenih dejstvih poleg splošnih določb o poslovni odškodninski odgovornosti pretresti še z vidika drugih pravnih podlag.

14. Tožnikove pritožbene navedbe temeljijo izključno na stališču, da bi ga moral toženec obvestiti o svojem soglasju z dne 20. 3. 2007 o ponujeni odkupni ceni, do česar se je revizijsko sodišče že opredelilo, s čimer so bile pritožbene navedbe izčrpane. Vsebine soglasja in zaključka, da toženčeva izjava nima pravnih učinkov v smislu iztožljive terjatve tretje osebe, tožnik v pritožbi(11) (in v odgovoru na revizijo) ni izpodbijal. Tožnik se je v tožbi skliceval še na o pravila o jamčevanju za pravne napake, ki pa ob ugotovljenem dejstvu, da je ob sklenitvi prodajne pogodbe vedel za načrtovano rekonstrukcijo ceste,(12) v nobenem primeru ne morejo voditi do utemeljenosti zahtevka po tej pravni podlagi. Dejanska ugotovitev, da se tožnik sploh ni pogajal o višini kupnine kljub temu, da se mu je zdela zelo visoka, nadalje ne more privesti do zaključka o prevari iz 49. člena OZ, na katero se je tožnik prav tako skliceval v tožbeni podlagi.

15. Revizijsko sodišče je iz nanizanih razlogov na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo in spremenilo sodbo sodišča druge stopnje, tako kot izhaja iz izreka.

16. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožnik izgubil spor, mora sam kriti svoje stroške in tožencu povrniti njegove stroške postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Toženčevi stroški, odmerjeni pred sodiščem prve stopnje, znašajo 2.232,00 EUR in s pritožbo niso bili izpodbijani, zato revizijsko sodišče vanje ni poseglo. Tožnik je dolžan tožencu povrniti stroške pritožbenega in revizijskega postopka, ki jih je sodišče na podlagi prehodne določbe drugega odstavka 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife (Ur. l. RS, št. 2/2015) odmerilo po Zakonu o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT). Toženčevi pritožbeni stroški zajemajo nagrado za sestavo odgovora na pritožbo v višini 1.177,60 EUR (tar. št. 3210 ZOdvT), pavšalno nadomestilo za poštne in telekomunikacijske storitve v višini 20,00 EUR (tar. št. 6002 ZOdvT) in 20 % DDV v višini 239,52 EUR, skupaj torej 1.437,12 EUR. Toženčevi revizijski stroški zajemajo nagrado za sestavo revizije v višini 1.472,00 EUR (tar. št. 3300 ZOdvT) in pavšalno nadomestilo za poštne in telekomunikacijske storitve v višini 20,00 EUR (tar. št. 6002 ZOdvT), skupaj torej 1.492,00 EUR.

Op. št. (1): Kdor povzroči drugemu škodo, jo je dolžan povrniti, če ne dokaže, da je škoda nastala brez njegove krivde (prvi odstavek 131. člena OZ).

Op. št. (2): Če ena stranka povzroči zmoto pri drugi stranki ali jo drži v zmoti z namenom, da bi jo tako napeljala k sklenitvi pogodbe, lahko druga stranka zahteva razveljavitev pogodbe tudi takrat, kadar zmota ni bistvena (prvi odstavek 49. člena OZ).

Op. št. (3): Če dolžnik ne izpolni obveznosti ali zamudi z njeno izpolnitvijo, je upnik upravičen zahtevati tudi povrnitev škode, ki mu je zaradi tega nastala (drugi odstavek 239. člena OZ).

Op. št. (4): Prodajalec izrecno izjavlja in jamči, da v zvezi z nepremičninami, ki so predmet te pogodbe, ne obstaja nobena stvarnopravna ali obligacijskopravna pravica ali zahtevek tretje osebe ali listina, ki bi lahko imela za posledico tako pravico ali zahtevek, ter da nasploh ne obstaja nobeno dejstvo, ki bi lahko imelo za posledico kakršnokoli ogrožanje lastninske ali posestne pravice ali katerikoli drugi interes kupovalke v zvezi s to prodajno pogodbo (drugi odstavek 4. člena prodajne pogodbe z dne 15. 2. 2008).

Op. št. (5): Odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 155/2013, II Ips 206/2013, II Ips 120/2010, II Ips 258/2014,...

Op. št. (6): Plavšak, N.: Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, stran 139. Op. št. (7): S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (prvi odstavek 435. člena OZ).

Op. št. (8): Plavšak, N.: navedeno delo, stran 71 in 72. Op. št. (9): Pri sklepanju dvostranskih pogodb izhajajo udeleženci iz načela enake vrednosti vzajemnih dajatev (prvi odstavek 8. člena OZ).

Op. št. (10): Zakon določa, v katerih primerih ima kršitev tega načela (opomba sodišča: načela enake vrednost dajatev) pravne posledice (drugi odstavek 8. člena OZ).

Op. št. (11): Primerjaj zlasti IV. točko pritožbe zoper sodbo sodišča prve stopnje.

Op. št. (12): Prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena (prvi odstavek 488. člena OZ).