Jedro

V prodajni pogodbi je bila dogovorjena široka pojasnilna dolžnost prodajalca glede okoliščin, ki bi imele za posledico ogrožanje interesa kupca. Ravnanje prodajalca, ki je zamolčal, da je pred sklenitvijo pogodbe na sestanku z občino (zaradi nameravane rekonstrukcije ceste) soglašal s ceno, ki je bila za kar 60% nižja od te, za katero je toženec nato prodal nepremičnine tožniku, je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Toženec (prodajalec) je zato kršil pogodbeno obveznost, kar utemeljuje njegovo odškodninsko odgovornost.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: „Tožena stranka T.K., je dolžan tožeči stranki D., d. o. o., , plačati 55.647,69 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dne 15. 2. 2008 dalje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od prejema sodbe povrniti njene pravdne stroške v znesku 3348,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 16. dne po prejemu sodbe dalje do plačila.“

II. Tožena stranka sama krije stroške svojega odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo 55.647,69 EUR zaradi kršitve prodajne pogodbe za nakup zemljišč tožene stranke, ki je bila med pravdnima strankama sklenjena dne 15. 2. 2008, ter tožeči stranki naložilo plačilo stroškov postopka.

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbenih stroškov ne priglaša. Navaja, da tudi njena morebitna neskrbnost pri sklepanju pogodbe, tudi če bi obstajala, nima nobene zveze s predmetom in podlago tožbenega zahtevka. Vprašanja o tem, ali je tožeča stranka poznala lokacijsko informacijo glede prodanih nepremičnin; kako skrbno jo je preučila; pa tudi o tem, ali je tožeča stranka vedela za predvideno rekonstrukcijo ceste na območju predmetnih nepremičnin, so namreč za predmetno pravdo irelevantna. Bistveno je izključno vprašanje o tem, ali je vedela za soglasje toženca k odkupu zemljišča s strani občina za ceno 200 EUR/m2, ter s tem v zvezi morda še vprašanje, ali bi tožnica ob ustrezni skrbnosti za to soglasje morala izvedeti. Kot navaja tožnica, je dokazni postopek v zvezi s tem vprašanjem jasno pokazal, da tožnica za predmetno soglasje ni vedela, dokler občina že dolgo po realizaciji prodajne pogodbe na podlagi tega soglasja ni začela uveljavljati odkupa zadevnih zemljišč za ceno iz toženčevega soglasja. Informacije o soglasju tožeča stranka tudi ni mogla pridobiti z iskanjem informacij pri toženčevem nepremičninskem posredniku, saj je ta med zaslišanjem izpovedal, da za informacijo ni vedel. Če se toženec te informacije ni odločil razkriti oz. se je odločil, da jo bo zamolčal, tožeča stranka v takšni situaciji te informacije ne bi mogla pridobiti niti tako, da bi s tožencem opravila več komunikacije.

Po oceni tožnice je prvostopenjsko sodišče poleg tega preveč nekritično sprejelo izpoved toženca glede njegove pravne nevezanosti s podanim soglasjem k ponujeni odkupni ceni, češ da naj bi bila lastnica predmetnih nepremičnin v tem času še njegova babica M. K.. Toženec je namreč po lastni izjavi šel na sestanek v njenem imenu in tam tudi podpisal soglasje, česar mu, če bi sebe res štel za osebo brez pravic na nepremičninah in brez pooblastila lastnice, nikakor ne bi bilo treba storiti. Prav tako je izpovedal, da je o podanem soglasju obvestil svojo babico, ta pa temu ni nasprotovala oz. ni naknadno uveljavljala, da je toženec nekaj storil izven njenih pooblastil. Toženec je torej izjavo dal kot lastnik oz. vsaj kot lastnikov pooblaščenec, čeprav ni razpolagal s formalnim pisnim pooblastilom.

Izrecna izjava toženca iz 2. odst. IV. točke pogodbe z dne 15. 2. 2008 o tem, da „ne obstaja nobeno dejstvo, ki bi lahko imelo za posledico kakršnokoli ogrožanje lastninske ali posestne pravice, ali katerikoli drugi interes kupovalke v zvezi s to prodajno pogodbo“, ki je bila neresnična, ima za posledico v naslednjem odstavku pogodbe tudi izrecno določeno odgovornost za škodo. Pritožnica v zvezi s tem poudarja, da bi za toženčevo odškodninsko odgovornost iz 3. odst. IV. točke pogodbe morala biti irelevantna ugotovitev prvostopenjskega sodišča o tem, da izjava z dne 20. 3. 2007 še ni pomenila prenosa lastnine, ter da, ker je ni podala toženčeva babica, stvarnopravno tudi ni mogla zavezovati. Odškodninsko odgovornost po 3. odst. IV. točke pogodbe z dne 15. 2. 2007 namreč povzroča že zgolj „lažna izjava“, ki jo je toženec tožnici s podpisom zagotovo dal. Pritožnica nadalje opozarja še, da se je z občina sicer poskušala pogajati za višjo ceno, vendar brezuspešno. Cena 211,67 EUR/m2 je bila največ, kar bi tožeča stranka glede na vse okoliščine lahko iztržila. Če bi se „pogajala“ za višjo ceno, bi povzročila zgolj zelo dolgo obdobje pravne negotovosti, v končni fazi pa morda ne bi iztržila niti toliko, ter si nakopala visoke stroške. S stališča njene skrbnosti, pa tudi dolžnosti po OZ ukrepati v smeri zmanjševanja škode, je bil zato pristanek v odkup po ponujeni ceni poslovno racionalen in pravno utemeljen.

3. Toženec je na pritožbo odgovoril in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša tudi stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje sicer zavrača pritožbene očitke o tem, da je bilo v zadevi dejansko stanje zmotno oz. nepopolno ugotovljeno. Vsa odločilna dejstva so po oceni pritožbenega sodišča namreč v celoti pravilno ugotovljena, dokazna ocena sodišča prve stopnje pa skrbna in prepričljiva. Za odločitev v zadevi so zlasti odločilne naslednje ugotovitve glede dejanskega stanja, ki jih drugostopenjsko sodišče povzema v naslednjih točkah (glej 9. str. izpodbijane sodbe): - Pogodba med pravdnima strankama (2. odst. IV. točke pogodbe z dne 15. 2. 2008) je med drugim izrecno določala: [da] ne obstaja nobeno dejstvo, ki bi lahko imelo za posledico kakršnokoli ogrožanje lastninske ali posestne pravice, ali katerikoli drugi interes kupovalke v zvezi s to prodajno pogodbo; - toženec je pred podpisom te pogodbe (20. 3. 2007), ko je bila lastnica spornih nepremičnin še njegova babica, udeležil sestanka s predstavniki občine in podal soglasje, da se bodo določena zemljišča zaradi rekonstrukcije ceste odkupila po 200 EUR/m2; - ni ugotovljeno (ni dokazano), da je toženec (sam ali preko svojega posrednika) tožeči stranki sporočil ponujeno ceno za odkup spornih nepremičnin s strani občina in načelni pristanek na to ceno; - za načrtovano rekonstrukcijo ceste je tožeča stranka sicer vedela; - zemljišče je toženec prodal tožnici po ceni 500 EUR/m2, ta se za ceno, ki se ji je sicer zdela visoka, niti ni pogajala, ker je končnemu kupcu, čigar nakup je v bistvu le financirala, cena ustrezala.

6. Na tej dejanski podlagi pa prvostopenjsko sodišče ni pravilno uporabilo materialnega prava. Odgovornost tožene stranke je napačno presojalo po pravilih o neposlovni (131. čl. Obligacijskega zakonika, OZ) namesto o poslovni (239. čl. OZ) odškodninski odgovornosti. Spregledalo je, da je pravna podlaga tožbenega zahtevka zatrjevana kršitev pogodbenih obveznosti toženca in na tej podlagi nastale škode. Protipravnost kot element odškodninske obveznosti, z analizo katere se ukvarja prvostopenjsko sodišče, v primeru poslovne odškodninske odgovornosti nastopi v obliki kršitve pogodbene obveznosti. Tožeča stranka se v zvezi s tem konkretno sklicuje na opustitev dolžnega pojasnila toženca glede ponujene odkupne cene za predmetne nepremičnine s strani občina, ki naj bi vplivala na interes tožnice v zvezi s predmetom prodaje in ki je izhajala iz določil sklenjene pogodbe.

7. Pojasnilna dolžnost kot izraz načela vestnosti in poštenja se v splošnem nanaša na vse okoliščine, ki oblikujejo poslovno podlago določene pogodbe. Pri vseh vrstah pogodb ima tako pogodbena stranka obveznost opozoriti drugo pogodbeno stranko na določene okoliščine, ki so pomembne za uresničitev sopogodbenikovega interesa, če to zmoto lahko ugotovi ali bi jo lahko ugotovila, če bi pri tem ravnala z ustrezno skrbnostjo (1). V konkretnem primeru pa je bila pojasnilna dolžnost glede okoliščin, ki bi imeli za posledico kakršnokoli ogrožanje lastninske ali posestne pravice oz. kateregakoli interesa kupovalke v zvezi s prodajno pogodbo, tudi izrecno določena v pogodbi. Bistveno vprašanje v predmetnem sporu torej je, ali opustitev obvestila o podanem soglasju na ponudbo občina glede odkupne cene zemljišč v višini 200 EUR/m2 predstavlja kršitev te dolžnosti.

8. Odgovor na to je pritrdilen, nanj pa neskrbnost, ki jo je sicer pokazala pritožnica pred sklepanjem pogodbe, niti njeno poznavanje informacije o načrtovani rekonstrukciji ceste, ne more vplivati. Toženca namreč nič od tega ne odvezuje njegove obveznosti ravnati v skladu z izrecnim pogodbenim določilom o pojasnitvi okoliščin, ki vplivajo na interes kupovalke v zvezi s predmetnima nepremičninama, v tem okviru pa je bila brez dvoma tudi dolžnost pritožnico obvestiti o podanem soglasju za odkup nepremičnine po bistveno nižji ponujeni ceni, tj. 200 EUR/m2. 9. Vprašanje obstoja oz. obličnosti pooblastila toženčeve babice tožencu za podpis soglasja o načrtovani odkupni ceni ni odločilno. Podano soglasje namreč ni ustvarilo še nobene pravice na teh spornih nepremičninah: ni ga mogoče razumeti kot pogodbe o ustanovitvi odkupne pravice v korist občine. „Soglasje“ namreč za takšno pravno kvalifikacijo ne vsebuje vseh bistvenih sestavin, ki bi jih takšna pogodba zahtevala, pa tudi sicer iz njegove vsebine in tudi iz okoliščin podpisa (podpisano je bilo na sestanku s predstavniki občine, podpisano je bilo „skupinsko“ s strani vseh prisotnih lastnikov) ne more izhajati pravna zaveza podpisnikov za strinjanje z odkupom nepremičnin po navedeni ceni, pač pa zgolj potrditev seznanitve s ponujeno odkupno ceno ter načelna zaveza, ki ustvarja kvečjemu naturalno obligacijo, po odkupu pod takšnimi pogoji. (K temu je mogoče dodati še, da v skladu z določbo 6. odst. 38. čl. SPZ tudi morebitna ustanovitev odkupne pravice nasproti tretjim (tj. tudi nasproti tožniku) ne bi mogla imeti učinka, v kolikor ni bila vpisana tudi v zemljiško knjigo.)

10. Ni pa mogoče zanikati, da podpisano soglasje vendarle predstavlja okoliščino oz. dejstvo, ki je ogrožalo interes pritožnice v zvezi s kupljenima nepremičninama, in o katerem bi toženec pritožnico na podlagi izrecnega pogodbenega določila moral seznaniti. Dejstvo, da se pritožnica tekom pogajanj ni osebno sestala s tožencem, pač pa se je posel v celoti izvršil s posredovanjem nepremičninskega posrednika, namreč še ne pomeni, da toženec ni imel možnosti (in dolžnosti) pritožnice bodisi osebno (preko telefona ali pa pisno preko elektronske ali navadne pošte) bodisi preko nepremičninskega posrednika seznaniti z dejstvom, da je bil na sestanku s predstavniki občine uradno seznanjen s ponujeno odkupno ceno, ki je za več kot polovico (60%) nižja od cene, po kateri prodaja predmetni nepremičnini sam. Tudi to, da je bil s ponudbo občina in načelnim soglasjem z njo seznanjen toženčev posrednik, ne pomeni njegove izpolnitve navedene pogodbene obveznosti oz. ne zanika njene kršitve.

11. Kljub temu, da neprofesionalni prodajalec (fizična oseba) načeloma sicer ni dolžan opozarjati kupca – gospodarske družbe na pravilno (o)ceno tržne vrednosti prodanih nepremičnin (kar bi bilo sicer v nasprotju z njegovim pogodbenim interesom po višji kupnini), v takšnem primeru zamolčanje dejstva o tako bistveni razliki v odkupni ceni, ki je bila s strani občina dejansko že celo predhodno ponujena, predstavlja ravnanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. čl. OZ), kot tudi z izrecnim pogodbenim določilom, ki je določalo široko pojasnilno dolžnost prodajalca. Na podlagi navedene pogodbene določbe ter izrecne določitve odškodninske odgovornosti v primeru njene kršitve se je namreč prodajalec lahko zanesel, da v zvezi z nepremičnino okoliščine, ki v bistvenem ogrožajo njegov interes v zvezi z nepremičnino, ne obstajajo. S strani občina že predhodno ponujena odkupna cena, ki je bila kar 60% nižja od kupnine v konkretni prodajni pogodbi, je bila brez dvoma okoliščina, ki je bila pomembna za ekonomski interes kupca. Pritožnica je sicer res pristala na visoko ceno, o kateri se niti ni pogajala, kar pa kvečjemu še dodatno upravičuje (oz. pojasnjuje) izrecno pogodbeno širitev pojasnilne dolžnosti kupca, opravičuje pa tudi manj skrbno ravnanje prodajalca tekom sklepanja pogodbe, ki se je na takšno pogodbeno določilo lahko zanesel. Tudi v skladu s pravno teorijo namreč višja cena predpostavlja tudi višji obseg tveganj, ki jih nosi posamezna stranka, saj so v ceno, višjo od tržne, lahko vračunana tudi dodatna tveganja, ki jih druga stranka v zvezi s pogodbo prevzame (2).

12. Končno tožničine neskrbnosti ni mogoče upoštevati niti v smislu delne razbremenitve toženčeve odškodninske obveznosti po 244. čl. OZ. Zaključek o odgovornosti upnika in sorazmernemu zmanjšanju odškodnine (na kar bi lahko implicite kazalo toženčevo poudarjanje neprofesionalnega ravnanja tožnice pred sklenitvijo posla) bi bil mogoč le ob tem, da bi toženec dokazal, za koliko več bi lahko za prodajo tožeča stranka od občina iztržila oz. na drugi strani, za koliko bi ji bil sam ob ustrezno (profesionalno) skrbnih pogajanjih na drugi strani pripravljen sporna zemljišča prodati po nižji ceni.

13. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče zaključilo, da je sodba sodišča prve stopnje nepravilna zaradi zmotne uporabe materialnega prava in je pritožbi ugodilo (3). Ker je dejansko stanje v sodbi prve stopnje v celoti pravilno in popolnoma ugotovljeno, pritožbeno sodišče sodbe ni razveljavilo in zadeve ni vračalo v novo sojenje, pač pa je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo (5. alineja 1. odst. 358. čl. ZPP) tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo, tožencu pa tudi naložilo, da tožnici povrne stroške postopka (1. odst. 154. čl. ZPP). V okviru priglašenih stroškov ji je priznalo le za pravdo potrebne (155. čl. ZPP), in sicer nagrado za postopek ter za zastopanje na naroku, materialne stroške in DDV ter plačano sodno takso za postopek pred sodiščem prve stopnje, skupaj 3348,00 EUR.

14. Ker pritožnica pritožbenih stroškov ni priglasila, o njenih pritožbenih stroških drugostopenjsko sodišče ni odločalo. Stroške odgovora na tožbo pa tožena stranka, ki v pritožbenem postopku ni bila uspešna, nosi sama (1. odst. 154. čl. ZPP).

(1) Glej npr. več v Plavšak N., Obligacijsko pravo, Splošni del, GV Založba Ljubljana, 2009, str. 139. (2) Glej npr. v Ocepek F., Obseg škode v pogodbenem odnosu s poudarkom na vprašanju (ne) priznanja nepremoženjske škode, Pravna praksa, GV Založba Ljubljana, 2013, št. 28, str. 22 in nasl. (3) Ni pa šlo za uporabo pravne podlage, na katero stranke ob potrebni skrbnosti ne bi mogle računati (2. odst. 351. čl. ZPP).