Jedro

Okoliščina, ali je toženec ob pridobitvi svoje hipoteke na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi vedel za spor (in razloge zanj) med tožnico in družbo K. d.o.o. oziroma za Pogodbo o prejemu are, ki sta jo slednje dva dne 14.11.2005 sklenila, je nerelevantno, saj se tisti, ki pridobi t.i. »prisilno« hipoteko na dobro vero in načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne more sklicevati.

Glede spornega stanovanja je tožnica sklenila le pogodbo o prejemu are, v kateri je bilo dogovorjeno, da kupoprodajna pogodba šele bo sklenjena. V trenutku pridobitve hipoteke toženca je tožnica tako razpolagala le z zahtevkom na sklenitev kupoprodajne pogodbe, ne pa na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Tožnica zato nima obligacijske pravice, ki bi preprečevala izvršbo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 3.5.2011 zavrnilo ugotovitveni tožbeni zahtevek, da je izvršba dovoljena s sklepom o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 38656/2008 z dne 11.8.2008, na nepremičnino z identifikacijsko št. 6 E, vpisano pri podvložku št. 756/6 k.o. X, nedopustna ter da se izvršilni sklep v tem delu razveljavi in izvršba ustavi (I. točka izreka). Hkrati je odločilo, da je dolžna tožnica tožencu plačati pravdne stroške v višini 1.911,00 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožila tožnica, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno pa da jo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Poudarila je, da krog zavezovalnih poslov (ki je eden od pogojev za učinkovit prenos in pridobitev lastninske pravice) v obligacijskem pravu ni sklenjen in da je moč po njenem mnenju Pogodbo o prejemu are šteti za zavezovalni pravni posel, saj so v njem določene vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, vključno z zemljiškoknjižnim dovolilom (v nadaljevanju navaja, kaj je v pogodbi vse zapisano). Tožnica je nepremičnino prevzela v posest in nadaljnjo dograditev novembra 2005, dogovorjeno kupnino pa plačala v celoti do 28.2.2006 (česar toženec ni prerekal). Navedbe sodišča, da so vsa ta izvajanja pomenila le pogajanje tožnice s prodajalcem in da je bila plačana zgolj ara, zato ne držijo. Ker je prodajalec kljub v celoti plačani kupnini pričel z overitvijo pogodbe zavlačevati (in nato zavračati), je bila tožnica prisiljena vložiti tožbo (hkrati pa tudi predlog za izdajo začasne odredbe na prepoved obremenitve in odtujitve predmetnega stanovanja, ki mu je bilo dne 12.7.2007 ugodeno). Postopek je od 4.7.2007 tekel na Okrožnem sodišču v Ljubljani pod opr. št. I P 2061/2007 in se je v tožničino korist končal dne 21.5.2009 s sklenitvijo sodne poravnave. Ker takšna pridobitev lastninske pravice s sodno odločbo predstavlja izvoren način (njene pridobitve), je potrebno upoštevati odločbo Ustavnega sodišča Up 128/2003 z dne 27.1.2005. Če gre slediti sodišču prve stopnje, da sodna poravnava z dne 21.5.2009 predstavlja pravno-poslovno pridobitev, je nedvomno, da je tožnica tedaj (v času vpisa zaznambe sklepa o izvršbi in zastavne pravice) imela lastninsko pravico v pričakovanju, saj je imela sklenjen veljaven zavezovalen pravni posel, nepremičnino je imela v posesti (od konca leta 2005), le vknjižena ni bila. Takšna njena pravica v pričakovanju je nedvomno preprečevala zavarovanje terjatve ob zatrjevani predpostavki, da je toženec za njeno pravico v pričakovanju vedel (sodba Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1964/2010). Slednji je namreč kljub vedenju, da zemljiškoknjižno stanje ne ustreza dejanskemu stanju lastništva (da je nepremičnino kupila tožnica), zahteval sodno pridobitev zastavne pravice (ki je zato neveljavna). Podobno stališče je v odločbi Up 438/2004 z dne 6.7.2006 zavzelo Ustavno sodišče. Ker ZIZ ne opredeljuje, katere pravice preprečujejo izvršbo, je Ustavno sodišče izrazilo mnenje, da so le-te lahko po svoji naravi stvarnopravne, druge absolutne in tudi obligacijske pravice. Na zemljiškoknjižno stanje se lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim (sodba VS RS II Ips 320/2003 z dne 30.9.2004). Raziskovalna dolžnost je tretjemu, ki sicer zaupa v zemljiško knjigo, naložena v zvezi z njegovo dobrovernostjo (v nadaljevanju pritožba navaja kakšna je raziskovalna dolžnost tretjega, če je nepremičnina v neposredni posesti drugega kot zemljiškoknjižnega lastnika). Po mnenju tožnice gre v konkretnem primeru za situacijo primerljivo tisti iz odločbe Ustavnega sodišča (do katere se sodišče prve stopnje kljub več opozorilom ni opredelilo). Tožnica je v času zaznambe sklepa o izvršbi in zastavne pravice imela obligacijsko pravico oziroma lastninsko pravico v pričakovanju, saj je imela sklenjen zavezovalen pravni posel. V nadaljevanju navaja, zakaj je pomembna dejanska izročitev nepremičnine. Edina predpostavka za pridobitev lastninske pravice, ki je v letu 2008 ni izpolnjevala, je bila odsotnost overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, je pa še pred toženčevo pridobitvijo hipoteke zoper prodajalca v letu 2007 vložila tožbo. Resda je bila zoper prodajalca vložena tožba na sklenitev kupoprodajne pogodbe, kar pa ne spremeni okoliščine, da je za uspešno vknjižbo potrebovala zemljiškoknjižno dovolilo. Tožencu okoliščina, da je tožnica v sporu s prodajalcem K. d.o.o. in kakšni so razlogi za spor, ni bila neznana, a je kljub temu (načrtno) predlagal izvršbo na predmetno nepremičnino in poskušal pridobiti nekaj, kar mu ne gre. Slednji je ravnal nepošteno in se ne more sklicevati na dobro vero oziroma načelu zaupanja v zemljiško knjigo ni moč dati prednosti (takšno stališče je Vrhovno sodišče sprejelo v zadevi II Ips 220/2006, prav tako je razvidno iz sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1874/2010). Zaključek sodišča prve stopnje (v zvezi s tožničinim sklicevanjem na njen predlog za vpis zaznambe spora, ki je bil sicer zavrnjen, a je bil v času toženčeve vložitve izvršilnega predloga še viden v zemljiški knjigi pod plombo Dn 1791/2007), da poštenega ravnanja v pravnem prometu ne gre razlagati tako široko, da bi moral tisti, ki se sklicuje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, poznati tudi vsebino že rešenih plomb, je zgrešeno, in sicer sploh ob predpostavki, da gre zgolj za en dokaz toženčeve nedobrovernosti. Pritožnica v nadaljevanju navaja, da je toženca o prevzemu nepremičnine v posest seznanila naslednji dan po podpisu Pogodbe o ari, in opisuje, kako je slednji v zvezi z izvajanjem svojih delovnih nalog vedel, kdo je tožnica in s kakšnim namenom jo na gradbišču, v objektu in v predmetnem stanovanju videva. Neutemeljeno je navajanje sodišča prve stopnje, češ da je imela tožnica na voljo več tožbenih zahtevkov zoper prodajalca, in sicer tudi na vrnitev kupnine (to je tudi sicer stvar stranke same). Sodišče prve stopnje naj bi favoriziralo stranko, ki je za dosego poplačila svoje terjatve zlorabila načelo vestnosti in poštenja. Ob upoštevanju načel vestnosti in poštenja in prepovedi zlorabe pravic je takšno ravnanje nedopustno, sploh kadar je zoper načela javne morale (sodba VS RS II Ips 272/99 z dne 6.1.2000).

3. Pritožba je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Okoliščina, ali je toženec (1) ob pridobitvi svoje hipoteke na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi (drugi odstavek 170. člena ZIZ) vedel za spor (in razloge zanj) med tožnico in družbo K. d.o.o. oziroma za Pogodbo o prejemu are, ki sta jo slednje dva dne 14.11.2005 sklenila (2), je nerelevantno, saj se tisti, ki pridobi t.i. »prisilno« hipoteko na dobro vero in načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne more sklicevati (zato je posledično nerelevantno vso pritožbeno razpravljanje glede toženčeve slabovernosti, neustrezne skrbnosti oziroma opustitve raziskovalne dolžnosti, dolžnosti poznavanja vsebine že rešenih plomb in glede tega, kako so se srečevali na gradbišču, v objektu in predmetnem stanovanju). Na to se lahko sklicuje le tisti, ki je hipoteko pridobil na pravno-poslovni podlagi (3).

6. V obravnavani zadevi je bilo tako pomembno le vprašanje, ali je tožnica v trenutku toženčeve pridobitve prisilne hipoteke na predmetnem stanovanju (ki je sedaj v njeni lasti) že imela pravico, ki je izvršbo preprečevala (glej odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 324/2011 z dne 26.4.2012) (4). Kot izhaja iz (prepričljivo obrazloženih) ugotovitev sodišča prve stopnje, temu ni bilo tako. Ob tem da »vsaka« obligacijska pravica seveda še ne preprečuje izvršbe tretji osebi (5), je bolj pomembno, da tožničino pritožbeno sklicevanje, da je imela ustrezno obligacijsko pravico na podlagi pogodbe o prejemu are (kot zavezovalnega pravnega posla), zaradi katere naj bi imela lastninsko pravico v pričakovanju, ne drži (tudi sicer so na ta način podane trditve nove) (6). Kot je namreč sama zatrjevala v tožbi in kot izhaja iz pogodbe o prejemu are (A4), je bilo s to dogovorjeno, da bo (do 20.2.2006) za predmetno stanovanje sklenjena prodajna pogodba (Prodajalec se je zavezal najkasneje do 20.2.2006 skleniti in podpisati prodajno pogodbo v skladu z ZVKSES ter pogodbo tudi notarsko overiti« (7); glej vsebino pogodbe v drugi in četrti točki). Da je bil njen predmet »zgolj« prihodnja sklenitev ustrezne kupoprodajne pogodbe za stanovanje, dokazuje tudi sama okoliščina, da je kasneje tožnica vložila tožbo na sklenitev kupoprodajne pogodbe in da je bil spor rešen s sodno poravnavo z dne 21.5.2009, katere predmet je bil (kot to pravilno poudarja tudi sodišče prve stopnje) prav kupoprodajna pogodba (8). Njeno pritožbeno navajanje, da je sicer vložila tožbo s takšnim zahtevkom, da pa je v »resnici« potrebovala le zemljiško-knjižno dovolilo, je ne samo novo, ampak tudi sicer protislovno in neprepričljivo (v tožbi je npr. jasno navajala, da je po vselitvi v stanovanje od prodajalca zahtevala sklenitev kupoprodajne pogodbe, katere osnutek naj bi celo sama pripravila) (9). Torej tako njene tožbene trditve, sama vsebina pogodbe o prejemu are kot tudi tožničino kasnejše postopanje, potrjujejo, da v trenutku toženčeve pridobitve hipoteke na stanovanju ni razpolagala s takšno obligacijsko pravico, ki bi jo opravičevala, da bi od prodajalca zahtevala izstavitev za vknjižbo potrebnega zemljiško-knjižnega dovolila (oziroma s t.i. lastninsko pravico v pričakovanju). V tem trenutku je razpolagala zgolj z zahtevkom na sklenitev kupoprodajne pogodbe (10) (ki ga je, kot je bilo poudarjeno, tudi uveljavljala), ki pa seveda ni takšne narave (še manj je moč govoriti o lastninski pravici v pričakovanju) (11), da bi upravičila njen zahtevek, da je izvršba nedopustna (oziroma izvršbo preprečila) (12). Nadalje ne držijo pritožbene navedbe o tem, da je obravnavani primer podoben tistemu iz odločbe Ustavnega sodišča Up 434/04 z dne 6.7.2006 in da se sodišče prve stopnje do te odločbe ni opredelilo. Sodišče prve stopnje je namreč na 5. strani izpodbijane sodbe jasno in prepričljivo navedlo, zakaj situaciji nista primerljivi (13). Navajanje sodišča prve stopnje, da naj bi tožnica kljub vedenju o obstoju hipoteke na stanovanju vztrajala pri zahtevku na sklenitev kupoprodajne pogodbe in kakšne druge možnosti (zahtevke) je imela (zoper prodajalca), za odločitev v predmetni zadevi res ni odločilno, tudi približno pa ni podlaga za očitek o favoriziranju nasprotne stranke in še manj za sklicevanje na nedopustnost takšnega razlogovanja (ker naj bi bilo zoper načela javne morale).

7. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče tožničino pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Posledično je odločbo potrdilo tudi v stroškovnem delu (II. točka izreka), glede katere tožnica ni podala nobenih konkretnih navedb. Tožnica sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka, odločitev o tem pa je zajeta v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Zaradi zemljiško-knjižne plombe o izbrisu zaznambe zavrnitve vpisa zaznambe spora.

(2) Izrecna v pritožbi podana trditev, da je toženec takrat vedel, da zemljiškoknjižno stanje ne ustreza dejanskemu stanju lastništva, ker je nepremičnino kupila tožnica, predstavlja v skladu z določbo prvega odstavka 337. člena ZPP tudi sicer nedopustno in posledično neupoštevno novoto.

(3) Glej odločbi Ustavnega sodišča RS Up-128/03 z dne 27.1.2005 in Up-434/04 z dne 6.7.2006, na katere se v potrditev svojih navedb - sicer neustrezno - sklicuje tudi pritožnica) in na tej prvo navedeni temelječo prakso Vrhovnega sodišča RS (npr. odločbe II Ips 385/2008 z dne 17.5.2012, II Ips 324/2011 z dne 26.4.2012, II Ips 972/2006 z dne 28.5.2009, II Ips 475/2008 z dne 5.4.2012, II Ips 132/2009 z dne 12.7.2012, pa tudi odločba II Ips 220/2006 z dne 10.7.2008, na katero se sklicuje pritožnica). Ker je šlo za obravnavo konkurence dveh enakih in originarnih načinov pridobitve lastnine pravice (kar pa ne velja za obravnavani primer), ni utemeljeno pritožbeno sklicevanje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 320/2003 z dne 30.9.2004. (4) V kateri je bilo (z ozirom na prejšnjo prakso v izločitvenih pravdah zoper upnika s prisilno hipoteko, v katerih je bil kot argument za utemeljenost izločitvenega zahtevka upoštevana njegova slabovernost; glej razlago v opombi 4 omenjene odločbe Vrhovnega sodišča RS) jasno poudarjeno, da ni potrebno oziroma je celo zmotno presojati, ali je upnik s prisilno hipoteko (ki ga načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne varuje) vedel ali bi moral vedeti za pravico tretjega. Pomembno naj bi bilo le, ali je tretji na nepremičnini, ki se izloča, pred začetkom učinkovanja zaznambe sklepa o izvršbi (pred trenutkom pridobitve prisilne hipoteke) pridobil pravico, ki preprečuje izvršbo.

(5) Iz odločbe Ustavnega sodišča RS Up-434/04 z dne 6.7.2006 in odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 240/2008 z dne 1.7.2010 izhaja, da gre (le) za primere, ko se izvršba vodi na stvar, ki ne sodi v premoženje dolžnika in ima slednji na stvari posest na podlagi npr. najemne pogodbe, depozita, posodbene, komisijske ali prevozne pogodbe (in podobno), zaradi česar ima nasprotna pogodbena stranka (tudi če ni lastnik stvari) iz pogodbe izhajajoč zahtevek na izročitev stvari (in s tem ugovor tretjega). Gre torej za primere, ki s konkretnim nimajo veliko skupnega. V konkretnem primeru je stanovanje (kot bo to pojasnjeno tudi še kasneje) v trenutku nastanka toženčeve hipoteke (še vedno) spadal v stvarnopravno sfero družbe K. d.o.o. (torej toženčevega dolžnika).

(6) Prvi odstavek 337. člena ZPP.

(7) Omenjena izpolnitev naj bi (kot izhaja iz zadnjega stavka druge točke na prvi strani pogodbe) predstavljala celo bistveno sestavino te pogodbe o ari.

(8) Da tožnica svoje lastninske pravice na stanovanju ni pridobila originarno, ampak na podlagi dogovora s prodajalcem, sklenjenega v obliki sodne poravnave (torej izvedeno), je natančno in prepričljivo obrazložilo že sodišče prve stopnje. Tej obrazložitvi ni moč nič bistvenega dodati. V tej zvezi je neutemeljeno pritožbeno sklicevanje na odločbo Ustavnega sodišča RS Up 128/03 z dne 27.1.2005, ki pa je (kot je prav tako že opozorilo sodišče prve stopnje) v okviru odločanja o tožbenem zahtevku na ugotovitev nedopustnosti izvršbe resnično obravnavala situacijo izvirne pridobitve lastninske pravice – skupno premoženje (drugi odstavek 51. člena ZZZDR).

(9) V tem delu zapade pritožba v protislovje tudi s sklicevanjem na dovolilo iz 4. točke pogodbe o prejemu are. Le-to je resda zapisano, vendar pa je bilo z ozirom na določbo 41. člena ZZK-1 brez kakršnegakoli učinka (kar je zgolj logična posledica iz pogodbe o prejemu are razvidnega dogovora, da bo prodajna pogodba glede stanovanja šele sklenjena).

(10) Sodišče prve stopnje je v zvezi s presojo toženčeve dobrovernosti (ki je, kot je bilo predhodno omenjeno, za odločitev v predmetni zadevi, nerelevantno vprašanje) »dogajanje« pred sklenitvijo sodne poravnave dne 21.5.5.2009 (sklenjeno med tožnico in družbo K. d.o.o. kot prodajalcem) označilo za fazo pogajanj. Ali je ta opredelitev povsem pravilna, prav tako ni bistveno. Bistveno je, da tožnica do sklenitve sodne poravnave ni bila imetnica obligacijske pravice (na podlagi katere bi lahko zahtevala zgolj izstavitev ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila) oziroma lastnice pravice v pričakovanju, ki bi upravičevala ugotovitev o nedopustnosti toženčeve izvršbe. Zakaj ni prišlo v dogovorjenih rokih do sklenitve (v pogodbi o prejemu are predvidene) kupoprodajne pogodbe med tožnico in družbo K. d.o.o., je za razmerje med pravdnima strankama (tako kot vprašanje toženčeve skrbnosti oziroma dobrovernosti) prav tako nerelevantno. Neutemeljeno je nadalje pritožbeno razlogovanje, da je imela zaradi pravno-poslovne pridobitve s sodno poravnavo (to je tudi sicer v nasprotju z njenimi siceršnjimi trditvami, da je s sodno poravnavo lastninsko pravico pridobila izvirno) v času toženčeve pridobitve hipoteke lastninsko pravico v pričakovanju (tak ustrezen zavezovalni posel je nastal šele s kupoprodajno pogodbo sklenjeno v okviru sodne poravnave).

(11) Kot takšne je Vrhovno sodišče RS (v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS Up-591/10 z dne 2.12.2010) opredelilo situacije, ko je kupec (tretji) razpolagal z veljavnim zavezovalnim pravnim poslom, prav tako pa tudi z ustreznim (z 23. členom SPZ in 41. členom ZZK-1 skladnim) zemljiškoknjižnim dovolilom (glej npr. odločbe II Ips 132/2009 z dne 12.7.2012, II Ips 385/2008 z dne 17.5.2012, II Ips 475/2008 z dne 5.4.2012).

(12) Do sklenitve sodne poravnave z dne 21.5.2009 (oziroma njene zemljiško-knjižne izvedbe) je stanovanje ostajalo v premoženju (stvarno-pravni sferi) prodajalca – družbe K. d.o.o., katerega sposobnost razpolaganja z njim zaradi tožnice ni bila omejena.

(13) V pritožbi navedeni zadevi, ki ju je obravnavalo Vrhovno sodišče RS (II Ips 272/1999 z dne 6.1.2000), so kupci (ki so podali ugovor tretjega) v trenutku zaznambe sklepa o izvršbi razpolagali s kupoprodajnimi pogodbami, medtem ko je bila (v konkretnem primeru) tožnica na podlagi sklenjene pogodbe o prejemu are »upravičena« zgolj do zahtevka na sklenitev kupoprodajne pogodbe.