Jedro

V postopku pred sodiščem prve stopnje so pravdne stranke zatrjevale (ne)obstoj pravnih napak, zato sta prišli v poštev dve pravni podlagi: odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve ali odstop od pogodbe iz naslova jamčevalnih zahtevkov zaradi pravnih napak. Ker sta toženca sprejela predmet izpolnitve, ni mogoče uporabiti določb OZ, ki se nanašajo na odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve, zato je možen odstop od pogodbe le v okviru jamčevalnega zahtevka iz naslova prodajalčeve odgovornosti za pravne napake.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožnica je v tožbi, ki jo je vložila 31. 8. 2009 zatrjevala, da je s tožencema sklenila kupoprodajno pogodbo SV-2069/08,(1) na podlagi katere je tožencema prodala nepremičnino in sicer lokal št. 6 v izmeri 58,58 m², ki se nahaja v objektu F. za ceno 680.000,00 EUR. Dogovorjeni rok za plačilo kupnine je bil 20. 12. 2008. Toženca sta 29. 12. 2008 prevzela nepremičnino v posest. Toženca sta plačala 150.000,00 EUR in 29. 12. 2008 470.000,00 EUR, skupaj 620.000,00 EUR, zato je tožnica s tožbo zahteva od tožencev, da plačata preostali del kupnine v višini 60.000,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Toženca sta vložila nasprotno tožbo dne 3. 11. 2009, s katero sta zahtevala, da se razveljavi kupoprodajna pogodba med pravdnimi strankami in da se tožnici naloži, da vrne tožencema kupnino v višini 620.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženca sta zatrjevala, da ju je tožnica prevarala, ker je trdila, da lokalu pripada gostinski vrt(2) v velikosti 120 m²,(3) ki je v izključni lasti prodajalke, kar je bilo navedeno tudi v pogodbi. Toženca podrejeno še navajata, da sta odstopila od pogodbe zaradi neizpolnitve, ker tožnica ni predložila dokumentacije in ni izpolnila pogodbenih obveznosti, na podlagi katerih bi toženca pridobila lastninsko pravico na lokalu in vrtu. Zaradi prevare in odstopa od pogodbe, ker toženca ni izpolnila pogodbene obveznosti, toženca z nasprotno tožbo zahtevata, da se pogodba razveljavi in da je tožnica dolžna vrniti tožencema plačano kupnino v višini 620.000,00 EUR s pripadajočimi obrestmi.

3. Sodišče prve stopnje je s sodbo P 2552/2009-II z dne 9. 5. 2012 zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, ugodilo pa nasprotni tožbi. Razveljavilo je pogodbo in tožnici naložilo, da je dolžna plačati tožencema 620.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pritožbeno sodišče je s sodbo II Cp 2463/2012 z dne 8. 5. 2013 pritožbi tožnice ugodilo le v delu, da sta toženca dolžna istočasno ob plačilu s sodbo priznanega denarnega zneska, izročiti tožnici nepremičnino. V preostalem delu je pritožbo tožnice zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

4. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je s sodbo in sklepom II Ips 72/2014 z dne 7. 4. 2016 delno ugodilo reviziji tožnice in sodbi sodišča prve in druge stopnje razveljavilo v delu, ki se nanaša na pravnomočno odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe in v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, zavrnilo pa je revizijo v delu, s katero je tožnica izpodbijala odločitev o zavrnitvi njenega tožbenega zahtevka. Revizijsko sodišče je v obrazložitvi pojasnilo, da tožnica s sklicevanjem na načelo afirmacije pogodb opozarja, da so pogodbene stranke morebitne pomanjkljivosti, torej zmoto tožencev glede dogovora o dejanski uporabi skupnih delov, odpravile, saj so njihovo odpravo v zapisniku o primopredaji opredelile kot pogoj za plačilo preostanka kupnine. S tem je tožnica dovolj obrazloženo opozorila na določbo četrtega odstavka 46. člena Obligacijskega zakonika,(4) ki stranki preprečuje sklicevanje na zmoto, če je druga stranka ponudila izpolnitev pogodbe tako, kot da zmotne ni bilo. V takšnem primeru pogodba, tudi če je obremenjena z naklepno povzročno zmoto, konvalidira. Ker je tožnica s tem ponudila izpolnitev pogodbe, kot sta si ob sklenitvi zamišljala toženca, se na zmoto (in na zatrjevano prevaro) ne moreta več uspešno sklicevati. Presoja spora ob takšnih dejanskih ugotovitvah zato ne more temeljiti na vprašanju veljavnosti pogodbe zaradi napak volje, ampak, upoštevajoč postavljene trditve tožencev, kvečjemu na podlagi pravil o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve z uporabo določb od 103. – 111. člena OZ. Revizijsko sodišče še pojasnjuje, da revidentka pravilno opozarja, da je na tožencih materialno dokazno breme glede neizpolnitve pogodbe, vključno s premajhno kvadraturo izročenega vrta.

5. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožencev na razveljavitev pogodbe, ker je ugotovilo, da je tožnica sicer toženca spravila v zmoto, s tem, ko je zatrjevala, da vrt pripada lokalu, kot je bilo to določeno tudi v pogodbi, ker pa je bil namen dogovora v primopredajnem zapisniku, da tožnica s solastniki sklene dogovor o uporabi nepremičnine, ki bo skladen z navedbo v pogodbi, da 7/10000 solastniški delež na skupnih delih predstavlja vrt pred lokalom v izmeri 120 m², se toženca od takrat dalje ne moreta več sklicevati na prevaro. Sodišče prve stopnje pa je ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi v delu, da je tožnica dolžna vrniti tožencema prejeto kupnino v višini 620.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta toženca utemeljeno odstopila od pogodbe, ker tožnica ni uredila lastniških razmerij z ostalimi solastniki stavbe, ki bi bil skladen z navedbo v kupoprodajni pogodbi, da v naravi predstavlja solastninski delež 7/10000 vrt v izmeri 120 m², hkrati pa je še ugotovilo, da tožnica te obveznosti ne namerava izpolniti, čeprav je vedela (ve), da je tožencema lastništvo nad vrtom bistvenega pomena in tudi odločilni razlog, zaradi katerega sta kupila lokal za ceno 680.000,00 EUR.

6. Tožnica vlaga pritožbo zoper II. in III. točko izreka sodbe iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku.(5) Pritožba se sklicuje in povzema razloge iz obrazložitev sodbe in sklepa VS RS II Ips 72/2014.(6) Tožnica meni, da ugotovitev sodišča prve stopnje v 22. točki obrazložitve sodbe, da po primopredaji lokala ni bil sklenjen sporazum o uporabi skupnih prostorov, ki je bil pogoj za plačilo preostanka kupnine na podlagi primopredajnega zapisnika, je zadosten razlog, da se zavrne zahtevek tožencev, ob upoštevanju pravil o neizpolnitvi pogodbe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil navedeni sporazum o uporabi skupnih prostorov pogoj za obveznost tožencev plačati še preostalih 60.000,00 EUR kupnine. Toženca sta za domnevni problem pravic na skupnih delih stavbe in na vrtu vedela že pred 29. 12. 2008, torej še v času, v katerem sta za lokal plačala prvi del kupnine v višini 150.000,00 EUR, vendar od nakupa lokala nista odstopila, saj sta 29. 12. 2008 plačala 470.000,00 EUR in sta plačilo preostanka kupnine v višini 60.000,00 EUR pogojevala s predložitvijo sporazuma o skupnih delih in napravah. Neizpolnitev, ki jo tožnici sodišče očita, je torej po volji samih tožencev lahko sankcionirana le z njuno odklonitvijo plačati še preostalih 60.000,00 EUR. Ta domneva neizpolnitev pa – tudi po volji in izbiri samih tožencev – ne vpliva na preostali del med strankami sklenjenega pogodbenega razmerja. Pravdne stranke so ob primopredaji sporazumno uredile pravice in obveznosti zaradi teh domnevnih napak. Pogojev za odstop tožencev od celotne pogodbe z dne 4. 9. 2008 torej ni. Isto bi moralo slediti iz načela afirmacije pogodb in pravil o njihovi konvalidaciji. Tisto, kar z napakami ali z neizpolnitvami ni obremenjeno, lahko takšno pravno obstane. Zato v konkretnem primeru lahko pravno obstane prodaja lokala za 620.000,00 EUR, saj sta jo kot takšno toženca s primopredajnim zapisnikom z dne 29. 12. 2008 sprejela tako, da sta na nadaljnje in/ali dodatne izpolnitve tožnice vezala na njuno obveznost opraviti še dodatno plačilo v znesku, ki presega 620.000,00 EUR. V pravdi ni bilo zatrjevano tudi nedokazano, da je bilo lastništvo vrta v obsegu 120 m² tako pomembno, da lokala toženca ne bi kupila. To ne drži, saj sta bila toženca ob primopredaji, kljub že znanim domnevnim napakam, pripravljena kupiti lokal za 620.000,00 EUR. Da naj ga – takšnega kot je (takrat) bil, in za ceno 620.000,00 EUR – „onadva nikoli ne bi kupila“, sicer ni zgolj zanikano z listinami in z ugotovljenim potekom dogodkov. Za na takšni podlagi utemeljeno izničenje celotne kupnine bi morala toženca trditev o „ne bi nikoli kupila“ tudi dokazati in to s stopnjo prepričanja. Ker dokaz o navedenem ni bil predlagan, še manj pa uspešno izveden, sodišče prve stopnje izpodbijane sodbe na tem ne bi smelo utemeljevati razlogov v sodbi. Primopredajni zapisnik je bil sestavljen v času, ko sta toženca že vedela za vse v tej pravdi uveljavljene domnevne dejanske in pravne napake predmeta prodaje in je kot takšnega mogoče šteti že za neko vrste „takojšnjo že ob primopredaji opravljeno sporazumno ureditev pravic in obveznosti zaradi domnevnih napak“. Pravdne stranke so se sporazumele, da se domnevne napake lahko sankcionirajo le s pravico tožencev odkloniti plačilo še preostalih 60.000,00 EUR kupnine. Toženca tudi nista dokazala, da vrta v obsegu 120 m² ne moreta uporabljati, kot je določeno v pogodbi.

7. Pritožba je bila vročena tožencema, ki sta nanjo obrazloženo odgovorila in predlagala, da se zavrne.

8. Pritožba ni utemeljena.

9. Iz listinske dokumentacije v spisu in dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da so pravdne stranke 4. 9. 2008 sklenile kupoprodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa, iz katere izhaja, da tožnica kot prodajalka prodaja tožencema kot kupcema lokal v izmeri 85,58 m², skupaj z enim parkirnim mestom. V 2. alineji 1. člena pogodbe je določeno, da solastniški delež 7/10000 v naravi predstavlja gostinski vrt pred lokalom v izmeri cca. 250 m². S pogodbo o neuveljavljanju napak kupcev pri prodaji nepremičnine z dne 12. 9. 2008 so pravdne stranke ugotovile, da je bil v pogodbi napačno zapisana izmera vrta, ker vrt meri 120 m² in da je namen tega dogovora, da se toženca odpovesta jamčevalnim zahtevkom iz naslova zapisane izmere vrta, kot je bil določen v pogodbi. Ugotovljeno je bilo, da na zgradbi, kjer se nahaja lokal in vrt še ni vzpostavljena etažna lastnina. Za toženca je bila bistvena sestavina pogodbe, da vrt pripada lokalu. Toženca ne bi sklenila pogodbe, če bi bil predmet prodaje le lokal v velikosti 58,58 m² brez vrta in ne bi kupila lokala za ceno 680.00,00 EUR. Tožnica ni bila lastnica vrta, ker gre za del, ki pripada stavbi in je kot skupni del v solastnini vseh solastnikov stavbe. Tožnica je toženca prevarala, saj jima je zagotavljala, da vrt pripada lokalu in ne solastnikom stavbe. Toženca sta bila v zmoti, da vrt pripada lokalu, vse do primopredaje lokala dne 29. 12. 2008, zato sta se s tožnico dogovorila, kar je smisel zapisa v 3. točki primopredajnega zapisnika z dne 29. 12. 2008, da bo tožnica z ostalimi solastniki uredila razmerje, kar pomeni, da bo skladno s pogodbo solastniški delež lastnika lokala v naravi predstavljal vrt v velikosti 120 m2, ki bo tudi pravnoformalno pripadal lokalu. V primopredajnem zapisniku je zapisano, da sta toženca 29. 12. 2008 plačala še 470.000,00 EUR kupnine,(7) preostanek kupnine v višini 50.000,00 EUR(8) pa bosta plačala, ko bo sklenjen pisni dogovor s solastniki stavbe o uporabi in solastniških skupnih deležih, kar pomeni, ko bo sklenjen dogovor med solastniki, da vrt pripada lokalu. Navedeni zapis, kar bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju te obrazložitve, ne predstavlja enostranske izjave tožencev ali dogovora med pravdnimi strankami, da se dogovorjena kupnina zniža za ta znesek,(9) če tožnica ne bo sklenila dogovora s solastniki, prav tako se toženca nista odpovedala pravici do odstopa od pogodbe. Toženca sta lokal 29. 12. 2008 vzela v posest in ga uporabljata skupaj z vrtom, s tem, da v postopku nista zatrjevala, da vrta (sploh) ne moreta uporabljati, ker jima to preprečujejo oziroma jima uporabo vrta omejujejo solastniki. Toženca sta z dopisom 3. 2. 2009 opozorila tožnico, da ni sklenila sporazuma s solastniki, predlagala sta ji, da se medsebojna razmerja uredijo na način, da se zmanjša kupnina za 15 %. Tožnica je predlog tožencev zavrnila z dopisom z dne 16. 2. 2009, ker toženca vrt lahko nemoteno uporabljata in jima te pravice nihče ne onemogoča ali otežuje, s tem, da drugi solastniki te pravice nimajo. Toženca sta z dopisom z dne 22. 7. 2009 pozvala tožnico, da v roku osmih dni predloži sporazum med solastniki o ureditvi spornih razmerij, ker bosta v nasprotnem odstopila od pogodbe in vložila tožbo. Tožnica ni bila pripravljena urediti sporna razmerja s solastniki in ni pripravljena odpraviti napake, s tem, da bi sklenila sporazum s solastniki. Toženca v postopku nista predložila odstopne izjave in nista zatrjevala, da bi obvestila tožnico o odstopu od pogodbe. Toženca tudi nista utemeljevala razlogov za odstop od pogodbe, ker ne moreta uporabljati vrta v celotnem obsegu. Zatrjevala sta, da lahko uporabljata le 36 m², vendar pravovarstvenega zahtevka na tej podlagi nista uveljavila, kar izhaja iz njune trditvene podlage.(10) Toženca sta z nasprotno tožbo z dne 3. 11. 2009 zahtevala, da se pogodba razdre in da mora tožnica plačani del kupnine vrniti tožencema, ker jih je prevarala, odstop od pogodbe in vračilo plačane kupnine pa sta zahtevala tudi iz razloga, ker tožnica ni odpravila napake v izpolnitvi pogodbene obveznosti, kot je bila pozvana po sklenitvi pogodbe, da bi vrt pravnoformalno pripadal lokalu.

10. Glede pritožbenih trditev, da je bila po volji tožencev opustitev izpolnitve obveznosti tožnice, kot je bila določena v primopredajni pogodbi, vezana le na plačilo 60.000, EUR in zato njena neizpolnitev nima (več) vpliva na veljavnost preostalega dela pogodbe. Sodišče prve stopnje je dokazno ocenilo izpovedbe pravdnih strank in prič,(11) iz katerih prepričljivo izhaja, da je tožnica zatrjevala tožencema, da vrt pripada lokalu in da sta toženca do primopredaje lokala utemeljeno verjela, da vrt (lastniško) pripada lokalu,(12) še posebej iz razloga, ker na stavbi, v kateri se nahaja lokal, ni bila vzpostavljena etažna lastnina, zato toženca v zemljiški knjigi nista mogla preveriti ali vrt pravnoformalno pripada lokalu. Toženca sta se zato šele ob primopredaji lokala seznanila, da je lastništvo vrta sporno, zato sta pogojevala plačilo preostanka dogovorjene kupnine z zahtevo, da tožnica sporno razmerje uredi s solastniki, kar je tudi vsebina dogovora 3. člena zapisnika o primopredaji. Iz trditvene podlage pravdnih strank in dokazov ne izhaja, da bi se pravdne stranke dogovorile oziroma bi iz izjav tožencev izhajalo, da v primeru, če tožnica ne pridobi soglasja solastnikov, da vrt pripada lokalu, velja znižana kupnina v višini 620.000,00 EUR in toženca nista dolžna plačati kupnine, kot je določena v pogodbi. Zapis v primopredajnem zapisniku, da bosta toženca plačala preostali del kupnine, ko bo toženka uredila sporno razmerje s solastniki, je le dejanska potrditev, da dogovorjena kupnina za lokal ni plačana v roku, kot je določen v pogodbi, bo pa plačana ob izpolnitvi pogoja, ko bo tožnica uredila sporno razmerje s solastniki. Tako besedna kot namenska razlaga vsebine sporne določbe primopredajnega zapisnika ne daje podlage za sklepanje, da sta toženca pristala oziroma izjavila voljo, da v primeru neizpolnitve pogoja, uveljavljata jamčevalni zahtevek v obliki znižanja kupnine in pogodba ostaja v veljavi glede nakupa lokala brez vrta. Treba je upoštevati, da je bila bistvena sestavina pogodbe, da vrt pripada lokalu. Če je bil dogovor, da se dogovorjena kupnina v pogodbi, če tožnica ne izpolni pogoja, zniža za 60.000,00 EUR, kot zatrjuje tožnica, ni najti razloga zaradi katerega je tožnica vložila tožbo in zahtevala plačilo 60.000,00 EUR,(13) na dopis tožencev z dne 3. 2. 2008,(14) v katerem sta predlagala tožnici znižanje kupnine, kot je bila dogovorjena v pogodbi, ker tožnica ni sklenila sporazuma s solastniki, pa jima je tožnica odgovorila v dopisu z dne 16. 2. 2009,(15) v katerem je njun predlog zavrnila in zahtevala plačilo pogodbeno dogovorjene kupnine.(16) Toženca sta v dopisu z dne 22. 7. 2009 znova pozvala tožnico, da v roku osmih dni predloži dokumentacijo o dogovoru med solastniki, ki je bil pogoj za plačilo preostanka kupnine, ker bosta v nasprotnem „vložila tožbo zaradi odpovedi kupoprodajne pogodbe“. Iz teh razlogov zapis, da bo plačan preostali del kupnine, ko bo tožnica uredila sporna razmerja med solastniki glede vrta, ki naj bi pripadal lokalu, ne pomeni, da sta se s tem toženca odpovedala jamčevalnim zahtevkom zaradi pravne napake oziroma pravici, da zahtevata znižanje kupnine ali odstop od pogodbe zaradi pravne napake. Sporen zapis je le za logično sosledje dogodkov, saj sta bila toženca dolžna plačati celotno kupnino do 20. 12. 2008, zato zapis predstavlja pojasnilo, zakaj kupnina ni v celoti plačana in ob kakšnih predpostavkah bosta toženca plačala v pogodbi določeno kupnino. S plačilom pretežnega dela kupnine ob primopredaji lokala sta toženca izrazila pogodbeni interes, da želita kljub napaki ohraniti pogodbo v veljavi, s tem, da bosta plačala preostanek kupnine, ko bo tožnica odpravila napako na predmetu pogodbe. Toženca sta želela prevzeti lokal, prevzem je bil v decembru, pričakovala sta, da bo tožnica napako na predmetu izpolnitve odpravila s sklenitvijo sporazuma med solastniki, zato takšen zapis v primopredajnemu zapisniku. S primopredajnim zapisnikom pravdne stranke niso na novo uredile spornega razmerja. Primopredajni zapisnik le potrjuje zavezo toženke, ki izhaja že iz pogodbe, da bo uredila sporno razmerje s solastniki in takrat bosta toženca zavezana plačati preostanek kupnine. Primopredajni zapisnik ne vsebuje zapisa, da tožencema ni treba plačati preostalega dela kupnine, če tožnica ne bo sklenila dogovora s solastniki ali da toženca uveljavljata znižanje kupnine zaradi pravne napake oziroma da bi se pravdne stranke dogovorile, da sta toženca prosta obveznosti plačila preostalega dela kupnine, če tožnica ne sklene sporazuma s solastniki.

11. Sodišče prve stopnje na podlagi izpovedb pravdnih strank in prič pravilno ugotavlja, da se je z zapisom v pogodbi, da solastniški delež tožnice na stavbi v višini 7/10000, ki predstavlja gostinski vrt pred lokalom v izmeri 250 m², tožnica zavezala, da bo na toženca prenesla navedeno pravico, torej da bo vrt tudi pravnoformalno pripadal lastniku lokalu. Če to ni bilo predmet pogodbenega dogovora, kot trdi tožnica, ni najti razloga, zaradi katerega so pravdne stranke sklenile pogodbo o neuveljavljanju napak kupcev pri prodaji nepremičnine, v katerem so ugotovile, da solastniški delež tožnice, ki predstavlja vrt ne obsega 250 m², marveč 120 m². Iz četrte alineje 1. člena te pogodbe izhaja, da se kupca odpovedujeta vsem jamčevalnim zahtevkom iz naslova nepravilno zapisane izmere vrta v pogodbi,(17) kar pa ne pomeni, da sta se toženca odpovedala jamčevalnim zahtevkom, ker vrt v obsegu 120 m² ne pripada lokalu.(18) Kako pomemben je bil dogovor, da vrt pripada lokalu, dodatno potrjujeta izpovedbi tožencev, ki jih povzema sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe. Iz izpovedb tožencev tudi izhaja, da je bila tako visoka kupnina v višini 680.000,00 EUR določena zaradi vrta, čeprav lokal meri manj kot 60 m².(19) Treba je tudi opozoriti na dopis tožnice z dne 16. 2. 2009, v katerem tožencema zatrjuje, da solastniki nimajo nobene pravice, da bi tožencema onemogočali ali oteževali uporabo vrta. Glede teh dejstev so bile tudi izpovedbe tožnice in njene matere neprepričljive. Pritožbeno sodišče se v izogib ponavljanju v tem delu sklicuje na ugotovitve sodišča prve stopnje iz obrazložitve sodbe, ob tem, da pritožba v tem delu podrobneje ne izpodbija dokazne ocene in argumentacije dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje. Enako velja tudi za pritožbeno navedbo, da sta toženca „za domnevni problem pravic na skupnih delih stavbe in na vrtu vedela že pred 29. 12. 2008.“ Toženca sta zatrjevala, da sta ob pregledu dokumentacije ob sklepanju pogodbe ugotovila, da ni nikjer navedeno, da solastniški delež tožnice predstavlja vrt, ki pripada lokalu,(20) sodišče prve stopnje pa je na podlagi dokazov, ki jih je v sodbi tudi dokazno ocenilo, pravilno ugotovilo, da sta toženca zaradi prevare tožnice šele ob primopredaji izvedela, da vrt lastninskopravno ni v lasti tožnice, ker pripada stavbi in s tem vsem solastnikom, zato sta od tožnice 29. 12. 2009 tudi zahtevala, da uredi sporno razmerje s solastniki.(21)

12. Z dopisom z dne 3. 2. 2009 sta toženca opozorila tožnico, da ni uredila spornega razmerja s solastniki, da bi vrt pripadal lokalu, zato sta predlagala znižanje kupnine tako, da tožnica plača tožencema 102.000,00 EUR. Tožnica je njun predlog zavrnila z dopisom 16. 2. 2009. Toženca sta z dopisom 22. 7. 2009 pozvala tožnico, da v roku osmih dni predloži sporazum med solastniki o ureditvi spornih razmerij, ker bosta v nasprotnem odstopila od pogodbe in vložila tožbo. Toženca sta tožnici tako dala primeren rok za izpolnitev obveznosti, tožnica pa je na navedeni poziv odgovorila z vložitvijo tožbe, s katero je zahtevala, da toženca plačata preostali del kupnine, kot je bila določena v pogodbi.(22) Že takrat je bilo očitno, da tožnica dogovorjene obveznosti ne bo izpolnila, zato sta toženca vložila nasprotno tožbo, v kateri sta zahtevala, da se pogodba razdre in da je tožnica dolžna vrniti tožencema plačano kupnino. Toženca nista zatrjevala, da sta tožnico pisno ali ustno obvestila o odstopu od pogodbe, sodišče prve stopnje pa je pravilno štelo, da se je tožnica, ko ji je bila vročena nasprotna tožba dne 11. 12. 2009, seznanila z odstopom tožencev od pogodbe.(23)

13. Tožnica ni bila lastnica vrta, njen solastniški delež na stavbi ni predstavljal vrta, vrt tudi ni pripadal lokalu, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi, ker ta del zemljišča pripada stavbi in je zato še sedaj v solastnini vseh lastnikov stavbe, tožnica pa tudi ni uredila razmerja s solastniki in tudi nima namena to obveznost izpolniti. Na podlagi prvega odstavka 282. člena OZ je izpolnitev izvršitev tistega, kar je vsebina obveznosti; zato je niti dolžnik ne more izpolniti s čim drugim, niti ne more upnik zahtevati kaj drugega.(24) Tožnica ni pravilno izpolnila obveznosti, ker izpolnitev ne sme imeti napak, zato sta toženca imela dne 29. 12. 2008 dve možnosti.(25) Po prvi bi lahko zavrnila prejem izpolnitve, saj izpolnitev pomeni popolno skladnost s pogodbo. Tožnica ob sklenitvi pogodbe in tudi danes ni lastnica vrta, vrt pravnoformalno ne pripada lokalu in tudi njen solastniški delež ne predstavlja v naravi vrta, zato ni mogla pravno veljavno izpolniti pogodbene obveznosti.(26) Če bi toženca želela odstopiti od pogodbe zaradi neizpolnitve, bi pred tem morala dati tožnici primeren dodatni rok (ker pravočasna izpolnitev ni bila bistvena sestavina pogodbe), da izpolni obveznost, kot je bila dogovorjena, torej, da zagotovi, da bo vrt tudi pravnoformalno pripadal lokalu. Če tožnica v navedenem roku ne bi izpolnila obveznosti, bi se štelo, da je pogodba razvezana po samem zakonu (glej tretji odstavek 105. člena OZ v zvezi s 104. členom OZ). Toženca bi lahko že pred tem rokom za izpolnitev obveznosti odstopila od pogodbe, če bi bilo očitno, da tožnica ne bo izpolnila pogodbene obveznosti (107. člen OZ).(27) Toženca sta se odločila za drugo možnost. Sprejela sta izpolnitev in zahtevala odpravo pravne napake na predmetu izpolnitve. To pa pomeni, da je tožnica izpolnila obveznost, ker pa ima izpolnitev napake,(28) imata toženca (le še) upravičenja iz naslova jamčevalnih zahtevkov, kot to določajo določbe OZ o odgovornosti za pravne napake.(29)

14. Prodajalec odgovarja za pravne napake, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in niti ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena (488. člen OZ). V postopku je bilo ugotovljeno, da toženca nista bila obveščena o napaki ob sklenitvi pogodbe(30) in da nista privolila, da bosta (bi) vzela stvar, ki je obremenjena s pravno napako. V sodni praksi in teoriji je sporno, ali ima kupec pravno varstvo pri uveljavljanju pravnih napak le v primeru evikcije in je pogoj za prodajalčevo odgovornost, da tretji pravico uveljavlja, oziroma, kot pravi zakon, da si „tretji pravico lasti“ (489. člen OZ).(31) Obstoj pravice tretjega pomeni pravno napako, ker prodajalec kupcu ni zagotovil pravnega položaja, ki ga je bil po pogodbi dolžan.(32),(33) Bistven je kupčev pravni položaj, ki glede stvari, ki je predmet pogodbe ni enak pogodbenemu dogovoru, ker je njegova pogodbeno dogovorjena pravica omejena ali celo izključena s pravico tretjega. Pri tem je treba razlikovati med pravnimi položaji kupca, ko si tretji lasti pravico, ki je sporna, od pravnega položaja, ko je nesporno ugotovljeno, da pravica tretjega obstaja in izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico. V slednjem primeru pravni pojem, da si „tretji pravico lasti“ pomeni, da je tretji izkazal pravico na stvari, ta pravica pa ni sporna v razmerju do prodajalca, zato ima kupec pravico do jamčevalnih zahtevkov, že na podlagi izkazanega obstoja pravice tretjega. Ali povedano drugače ob upoštevanju konkretnega primera. Okoliščina, da solastniki dopuščajo tožencema uporabo vrta (ob tem, da tožnica ni uspela skleniti dogovora s solastniki, da bi vrt pripadal lokalu) ne izključuje pravice tožencev do jamčevalnih zahtevkov zaradi pravnih napak. Toženca namreč nimata nobene pravnoformalne pravice razpolaganja ali uporabe vrta na način, kot je bil dogovorjen v pogodbi in sicer da bo vrt pravnoformalno pripadal lokalu. Drugačna razlaga bi bila v nasprotju z določbo 488. člena OZ.(34) Pasivnost uveljavljanja nesporne pravice, ki pripada tretjemu, ne izključuje pravice kupca, da uveljavlja jamčevalne zahtevke za pravne napake. Pravni termin, da si tretji lasti kakšno pravico, je treba v takšnem primeru presojati v pravnem in ne dejanskem izključevanju, zmanjševanju ali omejevanju kupčeve pravice.(35) Kupec je pri uveljavljanju jamčevalnih zahtevkov za pravne napake vezan tudi na prekluzivni rok enega leta od dneva, ko je izvedel za napako(36) in ne od dneva, ko si tretji lasti kakšno pravico. Če kupec te pravice ne uveljavi v navedenem roku izgubi pravico po samem zakonu,(37) s tem, da na izgubo pravice pazi sodišče po uradni dolžnosti.(38) Tudi iz tega razloga pravica kupca do uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova pravnih napak, ne more biti odvisna od trenutka, ko si tretji „dejansko začne lastiti“ kakšno pravico na stvari,(39) saj je lahko dan, ko si je tretji začel lastiti pravico že po preteku enega leta od dneva, ko je kupec izvedel za pravico tretjega.

15. V postopku pred sodiščem prve stopnje so pravdne stranke zatrjevale (ne)obstoj pravnih napak, zato sta prišli vpoštev dve pravni podlagi: odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve ali odstop od pogodbe iz naslova jamčevalnih zahtevkov zaradi pravnih napak. Ker sta toženca sprejela predmet izpolnitve, ni mogoče uporabiti določb OZ, ki se nanašajo na odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve, zato je možen odstop od pogodbe le v okviru jamčevalnega zahtevka iz naslova prodajalčeve odgovornosti za pravne napake. Tudi pritožba se opredeljuje do pravnih napak, zato je tožnica(40) lahko in morala računati, da bo uporabljena pravna podlaga iz naslova jamčevalnih zahtevkov za pravne napake. Tožnici je bila zato dana možnost, da pred odločitvijo navede dejstva in dokaze o tej pravni podlagi, zato je pritožbeno sodišče pri odločitvi upoštevalo le dejstva, ki so bila sicer predmet pričakovane pravne ocene pravdnih strank, zato sodba pritožbenega sodišča za tožnika ne more biti presenečenje.

16. Sodišče ni storilo absolutnih bistvenih kršitev postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Prav tako pa sodišče prve stopnje ni protispisno ugotovilo spornih dejstev v zvezi s primopredajnim zapisnikom in glede pogoja za plačilo preostanka kupnine v višini 60.000,00 EUR, kot zatrjuje pritožba. V tem delu tudi ni nejasnosti in nasprotij. Do vseh teh očitkov se je pritožbeno sodišče tudi opredelilo, ko je pojasnilo razloge, zaradi katerih je sprejelo argumentacijo sodišča prve stopnje o odločilnih dejstvih.

17. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

18. Tožnica s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo pa ni bil potreben glede na razloge, s katerimi sta toženca predlagala zavrnitev pritožbe, zato morajo pravdne stranke same kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

Op. št. (1): V nadaljevanju pogodba.

Op. št. (2): V nadaljevanju vrt. Op. št. (3): V pogodbi je sicer navedeno, da je velikost vrta 250 m².

Op. št. (4): V nadaljevanju OZ.

Op. št. (5): V nadaljevanju ZPP.

Op. št. (6): Ki jih je pritožbeno sodišče že povzelo v 4. točki obrazložitve te sodbe.

Op. št. (7): V pogodbi je bilo dogovorjeno, da morata toženca plačati celotno kupnino v višini 680.000,00 EUR do 20. 12. 2008 Op. št. (8): Pravilno 60.000,00 EUR; navedeni znesek bo naveden v nadaljevanju.

Op. št. (9): Tudi iz razloga, ker je tožnica s tožbo zahtevala od tožencev, da ta znesek plačata.

Op. št. (10): Glej IV. točko nasprotne tožbe stran 60/6 in pripravljalno vlogo tožencev z dne 25. 1. 2012 stran 173b sodnega spisa. Navedb iz te pripravljalne vloge tudi ni dopustno upoštevati, ker so prepozne, ker sta jih toženca dala po prvem naroku, nista pa navedla opravičljivih razlogov zaradi katerih teh navedb nista dala pravočasno, kot to določa četrti odstavek 286. člena ZPP.

Op. št. (11): Glej 16. - 18 tč. na str. 10 - 12 sodbe; glej tudi neprepričljive izpovedbe tožnice in njene matere, ki je dejansko vodila posel prodaje lokala z vrtom ter izpoved pooblaščenca A. A., posebej glede odgovorov, ki jih je dal na zastavljena vprašanja, ali je tožnica prodajala vrt, ki pripada lokalu in v tej zvezi tudi izpoved lastnika sosednjega lokala B. B., ko je ob primopredaji prišlo do hudih sporov o uporabi skupnih prostorov v objektu in je bilo tožencema pojasnjen, o čemer sta imela zmotno predstavo in sicer, da vrt ne pripada lokalu, ker gre za skupni del, ki pripada vsem solastnikom, poseben dogovor med solastniki in tožnico pa ni bil sklenjen.

Op. št. (12): V tem delu glej izpoved B. B. in tožencev glede dogajanja ob primopredaji.

Op. št. (13): In v pritožbi in reviziji vztrajala, da je upravičena do plačila 60.000,00 EUR, ker toženca nista plačala v pogodbi določene kupnine, pri tem pa se ni sklicevala na primopredajni zapisnik, ob tem, da je zatrjevala, da vrt ni bil predmet pogodbe in še sedaj v pritožbi zatrjuje, da je šlo le za „domnevno napako“.

Op. št. (14): Pravilno 3. 2. 2009; glej prilogo A 5 iz nasprotne tožbe.

Op. št. (15): Glej dopis z dne 16. 2. 2009; priloga A 6 iz nasprotne tožbe.

Op. št. (16): Tožnica ne pojasni razlogov za tak odgovor, če je veljal dogovor iz primopredajnega zapisnika, da v primeru neizponitve pogoja velja znižana kupnina v višini 620.000,00 EUR.

Op. št. (17): Torej le glede vrta, katerega obseg presega 120 m².

Op. št. (18): Tudi ta okoliščina dodatno potrjuje, da toženca v primopredajnem zapisniku nista izrazila volje in uveljavila jamčevalni zahtevek, s katerim sta znižala dogovorjeno kupnino na znesek 620.000,00 EUR, saj takšnega zapisa (npr. da se kupnina zniža zaradi pravne napake, če tožnica ne bo sklenila sporazuma s solastniki in da se toženca odpovedujeta uveljavljanju zahtevkov iz naslova stvarnih in pravnih napak) v primopredajnem zapisniku ni, je pa bil takšen dogovor zapisan in sklenjen v pogodbi o neuveljavljanju napak kupcev pri prodaji nepremičnine glede površine vrta, ki presega 120 m².

Op. št. (19): To je le še dodaten razlog, zaradi katerega toženca nista v primopredajnem zapisniku izrazila volje, da se cena zniža na 620.000,00 EUR (10.583,00 za m²), če vrt ne bo pripadal lokalu. Pogodbena cena je bila 13.400,00 EUR za m².

Op. št. (20): Glej npr. stran 63 sodnega spisa.

(21) V tem delu glej tudi izpovedbe pravdnih strank in prič o dogajanju ob primopredaji lokala in še posebej izpoved priče B. B., ki je kot lastnik sosednjega lokala tožencema povedal, da vrt ne pripada lokalu in da tožnica ni sklenila dogovora s solastniki o uporabi vrta.

Op. št. (22): Tožnica tudi glede tega dejstva ne pojasni razlogov, zaradi katerih je vložila tožbo in zahtevala plačilo preostanka kupnine, če je bilo v primopredajnem zapisniku dogovorjeno, da v primeru, če tožnica dogovora s solastniki ne bo sklenila, toženca nista dolžna plačati preostanka kupnine v višini 60.000,00 EUR.

Op. št. (23): Glej 21. točko sodbe sodišča prve stopnje.

Op. št. (24): V konkretnem primeru niso izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 282. člena OZ, ki določa, da ni veljavne izpolnitve, če tisto, kar je dolžnik izročil kot dolgovano stvar in jo je upnik kot takšno sprejel, to v resnici ni; zato ima upnik pravico vrniti tisto, kar mu je izročeno, in zahtevati dolgovano stvar. Predmet obveznosti je gostinski lokal, ki je bil tožencema izročen, torej obstajala identiteta premeta, s tem, da bi se lahko tudi štelo, da je bilo dogovorjeno, da mora lokal imeti posebne lastnosti in sicer, da mu pripada vrt in da je tožnica izročila tožencema manjšo površino (torej lokal brez 120 m² vrta), kot je bila dogovorjena s pogodbo (primerjaj s člankom dr. Matjaž Tratnik: O nekaterih stvarnih in pravnih napakah pri potrošniški prodaji stanovanja, PP, letnik 2009, št. 33). Določba drugega odstavka 282. člena OZ se običajno nanaša na primere, ko upnik sprejme stvar, ki sicer ni predmet obveznosti, le zaradi hrambe, da na ta način prepreči nastanek škode.

Op. št. (25): Primerjaj dr. Nina Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem,2. knjiga l. 2003, četrti odstavek na strani 324 in dr. Marko Brus: Ureditev stvarnih in pravnih napak v OZ, Pravosodni bilten 2/2014, stran 212. Op. št. (26): Glej dr. Zvonimir Slakoper: Odgovornost za pravne nedostatke u zakonu o obveznim odnosima i izbranim pravnim poretcina; Zb. Prav. kak. Sveuč.Rij. v. 28.br 1. 363-405 (2007), stran 378 Op. št. (27): V času primopredaje je še obstajala možnost oziroma pripravljenost tožnice, da sporno razmerje s solastniki uredi, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi in kasneje tudi znova potrjeno v primopredajnem zapisniku.

Op. št. (28): Pri tem pa ne gre za neznatne napake, ko upnik nima odstopnega upravičenja.

Op. št. (29): Glej 3. odsek - odgovornost za pravne napake 488. - 495. čl. OZ. Sodišče prve stopnje se zato materialnopravno zmotno sklicuje na določbo 103. člena OZ oziroma na celotni 5. odsek III., ki se nanaša na prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve (glej 8. in 21. tč. obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje).

Op. št. (30): Za pravno napako sta izvedela šele ob primopredaji lokala 29. 12. 2008. Op. št. (31): Glej npr. dr. Damjan Možina: Kršitev pogodbe, letnik 2006, stran 409- 410. Op. št. (32): Takšno stališče velja v nemškem in avstrijskem pravu - povzeto iz dr. Damjan Možina: Kršitev pogodbe, letnik 2006, stran 409 in op. 2058. Op. št. (33): Glej tudi dr. Matjaž Tratnik: O nekaterih stvarnih in pravnih napakah pri potrošniški prodaji stanovanja, PP, letnik 2009, št. 33. Op. št. (34): Drugačna bi bila upravičenja kupcev, če bi bila pravica tretjega sporna; primerjaj z razlogi iz sklepa VSRS II Ips 387/95. Op. št. (35): Pri popolni evikciji je stvar odvzeta kupcu, vendar je hkrati odločilno, da je izkazano, da pravnoformalno pravica na stvari pripada tretjemu - primerjaj z razlogi iz sklepa VSRS II Ips 387/95. Op. št. (36): V obravnavanem primeru sta toženca izvedela za pravno napako na dan primopredaje lokala dne 29. 12. 2008, nasprotno tožbo pa sta vložila 3. 11. 2009, kar pomeni, da sta zahtevo za sodno varstvo vložila v zakonskem roku.

Op. št. (37): Razen v primeru iz drugega odstavka 495. člena OZ in sicer, če je tretji začel spor, preden je rok iztekel, kupec pa zahteva od prodajalca, da kot intervenient stopi vanj, takrat ugasne kupčeva pravica šele po šestih mesecih po pravnomočnosti končanega spora.

Op. št. (38): Glej odločbi VSRS II Ips 509/2007 in II Ips 497/2009. Op. št. (39): V obravnavanem primeru, ko bi solastniki začeli preprečevati tožencema uporabo vrta, ker pripada stavbi oziroma bi zahtevati plačilo uporabnine.

Op. št. (40): Enako toženca.