Jedro

Sodba sodišča druge stopnje ne temelji na protispisni ugotovitvi, da se je tožnica s prodajno pogodbo in z dogovorom iz primopredajnega zapisnika zavezala, da tožencema zagotovitvi izključno lastnino na gostinskem vrtu, temveč na ugotovitvi, da se jima je zavezala, da bo vrt pravno-formalno pripadal lokalu. Revizija z izpodbijanjem navedene ugotovitve nedovoljeno izpodbija ugotovljeno dejansko stanje.

V okoliščinah konkretnega primera je ključna presoja, ali je tožnica svojo pogodbeno dogovorjeno obveznost, da bo vrt pravno formalno pripadal lokalu, izpolnila pravilno. Ker tožnica z ostalimi solastniki ni sklenila dogovora o načinu uporabe skupnih prostorov v solastnini na način, ki bi tožencema zagotovil pravno-formalno pravico razpolaganja oziroma uporabe 120 kvadratnih metrov vrta, toženca zaradi tožničine nepravilne izpolnitve pogodbenih obveznosti ne moreta doseči namena prodajne pogodbe. Ker jima tožnica vrta ni izročila na pogodbeno dogovorjen način, ima njena izpolnitev značilnosti izpolnitve s pravno napako.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti toženima strankama njune revizijske stroške v znesku 5.561,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**Tožbeni zahtevek in zahtevek iz nasprotne tožbe**

1. Tožnica je s tožbo od tožencev zahtevala plačilo preostanka kupnine po prodajni pogodbi z dne 4. 9. 2008, toženca pa z nasprotno tožbo razveljavitev navedene pogodbe in vračilo že plačane kupnine. Odločitev o zavrnitvi tožničinega zahtevka je pravnomočna in je sporna le še odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe. Toženca sta se v trditveni podlagi sklicevala na prevaro, podredno na odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve in na obstoj pravnih napak.

**Ugotovljeno dejansko stanje** - Tožnica kot prodajalka in toženca kot kupca so dne 4. 9. 2008 sklenili prodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa o prodaji gostinskega lokala v izmeri 58,58 kvadratnih metrov s pripadajočim parkirnim mestom in gostinskim vrtom v približni izmeri 250 kvadratnih metrov. Dogovorjena kupnina je bila 680.000,00 EUR. V pogodbi so stranke ugotovile, da je tožnica izključna lastnica lokala in solastnica deleža do 0,07 % na skupnih delih stavbe, ki v naravi predstavlja gostinski vrt v izmeri približno 250 kvadratnih metrov. Stavba, v kateri je lokal, še ni zemljiškoknjižno urejena oziroma etažirana. Med pravdnimi strankami je bilo pogodbeno dogovorjeno, da bo vrt pravno-formalno pripadal lokalu.

- V pogodbi o neuveljavljanju napak z dne 8. 9. 2008 so stranke ugotovile, da gostinski vrt meri približno 120 kvadratnih metrov in ne 250 kvadratnih metrov, toženca pa sta se odpovedala vsem jamčevalnim in drugim zahtevkom iz naslova tako ugotovljene izmere vrta. Toženca sta plačala kupnino v višini 620.000,00 EUR. Primopredaja lokala je bila opravljena dne 29. 12. 2008. V tretji točki zapisnika o primopredaji so se stranke dogovorile, da bosta toženca preostanek kupnine plačala takoj, ko bo sklenjen pisni dogovor o uporabi in solastništvu skupnih deležev in naprav na objektu FDV. Bistven namen dogovora je bil, da tožnica uredi solastninska razmerja tako, da bodo skladna z navedbo v kupoprodajni pogodbi, po katerem njen solastniški delež v naravi predstavlja vrt v izmeri 120 kvadratnih metrov. Takšen dogovor nato nikoli ni bil sklenjen.

- Za toženca je bila bistvena sestavina prodajne pogodbe, da vrt pripada lokalu. Pogodbe z dogovorjeno kupnino v višini 680.000,00 EUR ne bi sklenila, če bi bil predmet prodaje le lokal v velikosti 58,58 kvadratnih metrov brez vrta. Tožnica je vedela, da je za toženca omenjena okoliščina bistvena. Ves čas jima je zagotavljala, da njen solastniški delež na skupnih delih v naravi ustreza gostinskemu vrtu v izmeri najprej 250 kvadratnih metrov, po sklenitvi pogodbe o neuveljavljanju napak pa v izmeri 120 kvadratnih metrov, čeprav je vedela, da gostinski vrt lastninskopravno ne pripada lokalu. Tožničin solastniški delež v naravi ni predstavljal vrta, saj je bil kot skupni del v solastnini vseh solastnikov stavbe. Zaradi tožničine prevare sta toženca šele ob primopredaji izvedela, da vrt lastninsko-pravno ni v tožničini lasti. Takrat sta se seznanila z dejstvom, da je lastništvo vrta sporno, zato sta pogojevala plačilo preostanka kupnine z zahtevo, da tožnica sporno razmerje z ostalimi solastniki uredi v skladu z dogovorom iz tretje točke zapisnika o primopredaji.

- Toženca se z dogovorom iz primopredajnega zapisnika pravici do odstopa od pogodbe nista odpovedala. Zapis iz primopredajnega zapisnika, da bosta preostanek kupnine plačala po tožničini sklenitvi pisnega dogovora z ostalimi solastniki stavbe, ne predstavlja njune enostranske izjave ali dogovora med pravdnimi strankami, da se dogovorjena kupnina zniža za 60.000,00 EUR, če tožnica takšnega dogovora ne bo sklenila.

- Toženca nimata nobene pravno-formalne pravice razpolaganja ali uporabe vrta na pogodbeno dogovorjen način. Vrt pravno-formalno ne pripada lokalu. Z dopisom z dne 3. 2. 2009 sta opozorila tožnico, da ni sklenila sporazuma z lastniki in ji predlagala, da se medsebojna razmerja uredijo na način, da se kupnina zmanjša za 15 %. Tožnica je njun predlog zavrnila z dopisom z dne 16. 2. 2009. Z dopisom z dne 22. 7. 2009 sta jo toženca pozvala, da v roku osmih dni predloži sporazum med solastniki o ureditvi spornih razmerij, ker bosta v nasprotnem primeru odstopila od pogodbe in vložila tožbo. Z dopisom z dne 22. 7. 2009 sta ji dala primeren rok za izpolnitev obveznosti, tožnica pa je na navedeni poziv odgovorila z vložitvijo tožbe na plačilo preostanka kupnine v višini 60.000,00 EUR. Z vročitvijo nasprotne tožbe se je tožnica seznanila z odstopom tožencev od pogodbe.

**Odločitev sodišča prve stopnje v prvem sojenju**

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek po tožbi na plačilo kupnine, ugodilo zahtevku po nasprotni tožbi na razveljavitev prodajne pogodbe in vračilo kupnine ter tožnici naložilo plačilo pravdnih stroškov. Presodilo je, da sta toženca upravičeno zahtevala razveljavitev pogodbe na podlagi določila iz prvega odstavka 49. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

**Odločitev sodišča druge stopnje v prvem sojenju**

3. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo tožničini pritožbi in odločitev o vrnitvi kupnine po nasprotni tožbi spremenilo tako, da jo je zaradi ugovora sočasne izpolnitve vezalo na istočasno vračilo nepremičnine, ki je bila predmet prodajne pogodbe, sicer pa je njeno pritožbo zavrnilo.

**Odločitev Vrhovnega sodišča v prvem sojenju**

4. Vrhovno sodišče je s sodbo in sklepom II Ips 72/2014 z dne 7. 4. 2016 reviziji tožnice delno ugodilo. Presodilo je, da v konkretnem primeru abstraktni dejanski stan prevare ne more biti izpolnjen, saj je tožnica ponudila izpolnitev pogodbe, kot sta si jo ob sklenitvi zamišljala toženca, ki se posledično na zmoto (in na zatrjevano prevaro) ne moreta več uspešno sklicevati. Po dejanskih ugotovitvah je bil namen dogovora v primopredajnem zapisniku ravno v tem, da bo tožnica z drugimi solastniki sklenila dogovor o deljeni uporabi nepremičnine tako, da bo ta skladen z navedbo v kupoprodajni pogodbi in predstavo tožencev o lastnostih predmeta prodaje, po katerih tožničin solastniški delež na skupnih delih v naravi zagotavlja uporabo vrta v izmeri 120 kvadratnih metrov. Ker se sodišči nižje stopnje zaradi zmotne uporabe četrtega odstavka 46. člena OZ nista ukvarjali s trditvami tožencev o razvezi pogodbe zaradi neizpolnitve, je Vrhovno sodišče odločitev o zahtevkih po nasprotni tožbi razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Upoštevajoč stališče, da je materialno dokazno breme glede neizpolnitve pogodbe, vključno s premajhno kvadraturo izročenega gostinskega vrta, na strani tožencev, je sodišču prve stopnje naložilo, da spor presodi z vidika pravil o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve z uporabo določb od 103. do 111. člena OZ. Glede odločitve o zavrnitvi tožničinega izpolnitvenega zahtevka po tožbi na plačilo zadnjega dela kupnine pa je revizijo zavrnilo.

**Odločitev sodišča prve stopnje v drugem sojenju**

5. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe zavrnilo. Ugodilo je zahtevku v delu, da je tožnica dolžna vrniti tožencema prejeto kupnino v višini 620.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in hkrati odločilo, da morata toženca istočasno tožnici vrniti sporno nepremičnino. Tožnici je naložilo plačilo pravdnih stroškov. Poudarilo je, da je bilo tožnici znano, da je za toženca lastništvo nad vrtom bistvenega pomena in da brez lastništva nad vrtom v izmeri 120 m2 ne bi sklenila prodajne pogodbe. Ker tožnica svoje zaveze iz prodajne pogodbe in iz primopredajnega zapisnika ni izpolnila, sta toženca na podlagi določila iz 106. člena OZ utemeljeno odstopila od pogodbe. Po stališču sodišča prve stopnje v konkretnem primeru pogodbenega namena ni več mogoče doseči, ker tožnica ni uredila lastniških razmerij z ostalimi solastniki stavbe na način, da bi solastniški delež 0,07 % v naravi predstavljal vrt v izmeri 120 m2, iz dokaznega postopka pa izhaja zaključek, da tega tudi ne bo izpolnila.

**Odločitev sodišča druge stopnje v drugem sojenju**

6. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnice zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Po njegovem stališču sta toženca v okviru jamčevalnega zahtevka iz naslova prodajalčeve odgovornosti za pravne napake od prodajne pogodbe utemeljeno odstopila in se je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno sklicevalo na pravila o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve. Toženca sta tožničino izpolnitev s pravno napako sprejela in zahtevala njeno odpravo. Za obstoj pravne napake sta izvedela šele ob primopredaji. Okoliščina, da solastniki dopuščajo tožencema uporabo vrta (ob tem, da tožnica ni uspela skleniti dogovora s solastniku, da bi vrt pripadal lokalu) ne izključuje pravice tožencev do jamčevalnih zahtevkov zaradi pravnih napak. S spornim zapisom iz primopredajnega zapisnika, da bo preostanek kupnine plačan, ko bo tožnica z ostalimi solastniki stavbe uredila sporna razmerja glede vrta, se toženca nista odpovedala jamčevalnim zahtevkom zaradi pravnih napak. V primopredajnem zapisniku toženca nista izrazila volje, da se dogovorjena kupnina zniža na 620.000,00 EUR, če vrt ne bo pripadal lokalu. Niti besedna niti namenska razlaga spornih določil primopredajnega zapisnika ne dajeta podlage za takšen zaključek. Sporni zapis predstavlja zgolj pojasnilo, zakaj kupnina ni bila v celoti plačana in ob kakšnih predpostavkah bosta toženca plačala v pogodbi določeno kupnino. Takšno ugotovitev potrjuje tudi dejstvo, da je tožnica vložila tožbo na plačilo preostanka kupnine. Primopredajni zapisnik ne vsebuje zapisa, da tožencema ni treba plačati preostalega dela kupnine, če tožnica ne bo sklenila dogovora s solastniki oziroma da toženca v tem primeru uveljavljata znižanje kupnine zaradi pravne napake. Dogovor iz primopredajnega zapisnika le potrjuje tožničino pogodbeno zavezo, da bo sporno razmerje s solastniki uredila.

**Revizija tožeče stranke**

7. Tožnica vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve pravil pravdnega postopka. Nižji sodišči nista upoštevali napotkov Vrhovnega sodišča iz prvega sojenja in sta tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi ponovno ugodili na podlagi teze o tožničini prevari. Druga prvostopenjska sodba je utemeljena z argumentacijo iz že razveljavljene sodbe in ne vsebuje presoje zadeve z vidika pravil o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve iz 103. do 111. člena OZ. Ko sodišče druge stopnje ni upoštevalo stališča Vrhovega sodišča iz prvega sojenja, je ravnalo v nasprotju s prvim odstavkom 362. člena v zvezi s 383. členom ZPP. V skladu z navodilom Vrhovnega sodišča bi se nižji sodišči v ponovnem sojenju morali opredeliti do trditev tožencev o domnevno premajhni kvadraturi izročenega gostinskega vrta. Ker o tem vprašanju izpodbijani sodbi nimata razlogov, sta podani kršitvi iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Toženca nista trdila, da naj bi jima dejansko uporabo gostinskega vrta kdo preprečeval in nista z ničemer poskušala dokazovati, da jima je bilo izročenih manj kot s pogodbo zagotovljenih 120 m2 vrta. Sodišče druge stopnje ni odgovorilo na pritožbeno trditev, da toženca nista dokazala dejstva, da vrta v obsegu 120 m2 ne moreta uporabljati. Predmet prodajne pogodbe je bil v zagotovitvi solastniškega deleža na skupnih delih in napravah stavbe, ki bi tožencema omogočal nemoteno uporabo gostinskega vrta. Tožencema se ni zavezala zagotoviti izključne lastnine na gostinskem vrtu. Niti v procesnem gradivu niti v rezultatih dokaznega postopka ni podlage za takšen zaključek. Ob potrebni skrbnosti toženca česa takšnega nista mogla šteti za pogodbeno dogovorjeno. Razlaga pogodbe na način, da naj bi tožnico zavezovala k zagotovitvi izključne lastnine na gostinskem vrtu, je v nasprotju s pravili iz OZ. Sodišče druge stopnje je dogovor iz primopredajnega zapisnika presodilo z napačnega izhodišča, po katerem naj bi se tožnica s prodajno pogodbo zavezala tožencema izročiti gostinski vrt pred lokalom na način, da bi vrt (lastniško) pripadal lokalu. Takšen zaključek je protispisen in v nasprotju s stališčem Vrhovnega sodišča iz prvega sojenja ter prvo in drugo alinejo 1. člena pogodbe. Tožencema je prodala lokal z gostinskim vrtom in je zavezo iz prodajne pogodbe v celoti izpolnila. Toženca vrt v izmeri vsaj 120 kvadratnih metrov že osem let in pol nemoteno uporabljata za njuno gostinsko dejavnost in jima tega nihče ne preprečuje. Na njeno zavezo iz prodajne pogodbe dodatna zaveza iz primopredajnega zapisnika ni v ničemer vplivala. Tudi če zaveze iz primopredajnega zapisnika ni izpolnila, je lahko izpolnila vse zaveze iz prodajne pogodbe. Ker jima je omogočila oziroma zagotovila nemoteno dejansko uporabo gostinskega vrta, toženca zaradi neizpolnitve zaveze iz primopredajnega zapisnika nimata pravice do odstopa od pogodbe. Zavzema se za takšno razlago primopredajnega zapisnika, po kateri naj bi toženca zaradi tožničine neizpolnitve zaveze iz primopredajnega zapisnika imela zgolj pravico odkloniti plačilo preostalih 60.000,00 EUR kupnine. Dejstvo, da tožencema ni zagotovila izključne lastnine na gostinskem vrtu, ne pomeni, da sta imela pravico odstopiti od pogodbe. Sankcija za neizpolnitev zaveze iz primopredajnega zapisnika je določena v primopredajnem zapisniku. Zapis iz primopredajnega zapisnika, da bosta plačala preostanek kupnine takoj po tožničini izpolnitvi zaveze iz primopredajnega zapisnika, je jasen. Ne strinja se z argumentacijo sodišča druge stopnje iz 11. točke obrazložitve in njene 19. opombe. V primopredajnem zapisniku ni zapisa, da v primeru neizpolnitve tožničine zaveze iz primopredajnega zapisnika celotna prodajna pogodba preneha veljati. V primopredajnem zapisniku je navedeno, da v primeru neizpolnitve tožničine zaveze prodajna pogodba preneha veljati le glede obveznosti tožencev, da plačata preostanek kupnine. Navedba sodišča druge stopnje, da je tožnica s tožbo zahtevala plačilo preostanka kupnine, je pravno nerelevantna. Plačilo preostanka kupnine je zahtevala ob stališču, da zaveza iz primopredajnega zapisnika predstavlja nemogoč pogoj. Toženca nimata pravice odstopiti od pogodbe tudi iz razloga, ker sta se z dopisom z dne 3. 2. 2009 v skladu z 2. točko prvega odstavka 468. člena OZ dokončno odločila za uveljavljanje sorazmerno nižje kupnine. Citirani dopis vsebuje točno navedbo transakcijskega računa, na katerega naj bi jima plačala 102.000,00 EUR. Dejstvo, da je dopis z dne 3. 2. 2009 zavrnila, nima vpliva na dokončnost izbire tožencev. Toženca bi morala svojo izbiro sodno uveljavljati. Sodišče druge stopnje bi se moralo opredeliti do vprašanja, ali imata toženca pravico iz 3. točke prvega odstavka 468. člena OZ. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijanih sodb.

**Odgovor tožene stranke na revizijo**

8. Toženca sta odgovorila na revizijo in predlagala njeno zavrnitev. Poudarjata, da z revizijo tožnica izpodbija ugotovljeno dejansko stanje in da jima nikoli ni bila zagotovljena uporaba vrta v izmeri 120 kvadratnih metrov. Tožnica ni prerekala navedb, da imata na razpolago zgolj 49 kvadratnih metrov vrta. Z dopisom z dne 3. 2. 2009 nista uresničila pravice do sorazmernega znižanja kupnine iz 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ. Z navedenim dopisom sta tožnico opozorila, da ni uredila spornega razmerja s solastniki in predlagala znižanje kupnine na način, da bi jima tožnica plačala 102.000,00 EUR. Izbiro v smislu 468. člena OZ sta opravila šele z odstopom od pogodbe, kar je razvidno iz dopisa z dne 22. 7. 2009. **Presoja utemeljenosti revizije**

9. Revizija ni utemeljena.

_O revizijskih očitkih glede neupoštevanja napotkov Vrhovnega sodišča iz sodbe in sklepa II Ips 72/2014_

10. Revizijske navedbe o zagrešenih kršitvah iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki jih tožnica utemeljuje z očitkom, da nižji sodišči nista upoštevali napotkov Vrhovnega sodišča iz prvega sojenja, niso utemeljene. Sodišče druge stopnje v ponovnem sojenju ni vztrajalo na stališču, ki je bilo s strani Vrhovnega sodišča razveljavljeno. Nosilno stališče Vrhovega sodišča v zadevi II Ips 72/2014 je bilo oblikovano na ugotovitvi, da zaradi dogovora pravdnih strank v zapisniku o primopredaji abstraktni dejanski stan prevare ni izpolnjen. V zadevi II Ips 72/2014 Vrhovno sodišče ni sprejelo stališča, da vprašanje, ali je tožencema možnost uporabe gostinskega vrta tudi pravno-formalno zagotovljena, ni pravno relevantno. Iz 9. in 10. točke obrazložitve je razvidno, da se je napotek v zvezi z vprašanjem ugotavljanja dejanske kvadrature izročenega vrta nanašal na presojo zadeve z vidika pravil o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve. To ne pomeni, da sodišču druge stopnje v ponovnem sojenju spora ni bilo dovoljeno presojati z vidika pravil o jamčevanju za pravne napake. Na vprašanje o razmejitvi med jamčevalnimi in neizpolnitvenimi sankcijami civilnopravna teorija odgovarja, da je sistem sankcij upniku na voljo kot alternativa in je na njem odločitev, ali bo uveljavljal neizpolnitvene ali jamčevalne sankcije.1 Zgolj dejstvo, da je sodišče druge stopnje spor presodilo z vidika pravil o jamčevanju za pravne napake, ne pomeni, da je zaradi neupoštevanja prvega odstavka 362. člena v zvezi s 383. členom ZPP zagrešilo v reviziji zatrjevane absolutne bistvene kršitve ZPP.

11. Revizijski očitek, da sta nižji sodišči tožbenemu zahtevku iz nasprotne tožbe ponovno ugodili na podlagi teze o tožničini prevari, ni utemeljen. Ker z revizijo izpodbijana sodba sodišča druge stopnje temelji na drugačnem stališču od sodbe sodišča prve stopnje, revizijske navedbe, ki napadajo obrazložitev sodbe sodišča prve stopnje, niso pravno relevantne.

_**O revizijskih očitkih glede napačne presoje prodajne pogodbe v zvezi s primopredajnim zapisnikom**_

12. Revizijsko stališče, da je sodišče druge stopnje prodajno pogodbo razlagalo v nasprotju s pravili iz OZ, ker naj bi ugotovilo, da se je tožnica s pogodbo zavezala tožencema vrt izročiti v izključno lastnino, ni utemeljeno. Sodba sodišča druge stopnje ne temelji na protispisni ugotovitvi, da se je tožnica s prodajno pogodbo in z dogovorom iz primopredajnega zapisnika zavezala, da tožencema zagotovitvi izključno lastnino na gostinskem vrtu, temveč na ugotovitvi, da se jima je zavezala, da bo vrt pravno-formalno pripadal lokalu. Revizija z izpodbijanjem navedene ugotovitve nedovoljeno izpodbija ugotovljeno dejansko stanje. Ugotavljanje vsebine pogodbene volje po ustaljeni sodni praksi spada v polje ugotavljanja dejanskega stanja, zato na revizijski stopnji po določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP ni več izpodbojno.2

13. Prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena.3 Če prodajalec ne ugodi kupčevi zahtevi, naj v primernem roku oprosti stvar pravice ali zahteve tretjega, sme kupec odstopiti od pogodbe, če zaradi tega ni mogoče doseči njenega namena.4 Po drugem odstavku 490. člena OZ lahko kupec v primeru, če mu kupljena stvar ni bila odvzeta, uresniči pravico odstopiti od pogodbe le v primeru če zaradi pravice oziroma pravnega dejstva, ki ima značilnost pravne napake, ne more uresničiti interesa, zaradi katerega je sklenil pogodbo.5

14. Odgovornost za pravne napake je posebna vrsta poslovne odškodninske odgovornosti, za katero je značilno, da se protipravnost ravnanja kaže v kršitvi pogodbene obveznosti. Da bi prodajalec pravilno izpolnil svojo obveznost, ki se jo je s prodajno pogodbo zavezal izpolniti, ne zadošča, da zagotovi, da kupec na stvari pridobi lastninsko pravico, zagotoviti mora tudi, da je pravno stanje stvari, na kateri je lastninsko pravico prenesel na kupca, ustrezno. To pomeni, če ni drugače dogovorjeno, da stvar, ki je predmet prodaje, ne sme biti predmet drugih pravic oziroma pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice na stvari.6 V okoliščinah konkretnega primera je ključna presoja, ali je tožnica svojo pogodbeno dogovorjeno obveznost, da bo vrt pravno formalno pripadal lokalu, izpolnila pravilno. Za toženca je bila namreč bistvena sestavina prodajne pogodbe, da vrt pripada lokalu. Ker tožnica z ostalimi solastniki ni sklenila dogovora o načinu uporabe skupnih prostorov v solastnini na način, ki bi tožencema zagotovil pravno-formalno pravico razpolaganja oziroma uporabe 120 kvadratnih metrov vrta, toženca zaradi tožničine nepravilne izpolnitve pogodbenih obveznosti ne moreta doseči namena prodajne pogodbe. Ker jima tožnica vrta ni izročila na pogodbeno dogovorjen način, ima njena izpolnitev značilnosti izpolnitve s pravno napako. Revizija zmotno meni, da bi se sodišče druge stopnje moralo opredeliti do vprašanja, ali sta toženca uspela dokazati dejstvo, da jima ni bilo izročenih 120 kvadratnih metrov vrta.

_**O revizijskem očitku, da toženca nimata pravice odstopiti od prodajne pogodbe**_

15. Če prodajalec uresniči pravico do sorazmernega znižanja kupnine, je njegova izbira dokončna, in drugih jamčevalnih zahtevkov v zvezi z isto napako ne more več uveljavljati. Izjava kupca o uresničitvi pravice do sorazmernega znižanja kupnine kot enostransko oblikovalno upravičenje začne učinkovati s tem, ko jo prodajalec prejme. S to izjavo kupec uresniči pravico do izbire med jamčevalnimi zahtevki.7 Presoja utemeljenosti revizije je odvisna od odgovora na vprašanje, ali sta se toženca bodisi z dogovorom iz primopredajnega zapisnika bodisi z dopisom z dne 3. 2. 2009 odločila za uveljavljanje sankcije znižanja kupnine. Dejstvo, da v primopredajnem zapisniku ni zapisa, da v primeru neizpolnitve tožničine zaveze iz primopredajnega zapisnika celotna prodajna pogodba preneha veljati, ne pomeni, da toženca nista imela pravice odstopiti od pogodbe na podlagi določila iz drugega odstavka 490. člena OZ. Ker je sodišče druge stopnje presodilo, da imata toženca odstopno upravičenje iz 3. točke prvega odstavka 468. člena OZ, ni utemeljena revizijska navedba, da se sodišče druge stopnje do tega vprašanja ni opredelilo.

16. Z revizijsko navedbo, da sta se toženca z dogovorom iz primopredajnega zapisnika odločila za uveljavljanje sankcije znižanja kupnine, revizija nedovoljeno izpodbija ugotovljeno dejansko stanje. Sodba sodišča druge stopnje temelji na ugotovitvi, da toženca v primopredajnem zapisniku nista izrazila volje, da se dogovorjena kupnina zniža na 620.000,00 EUR, če vrt ne bo pripadal lokalu. Tudi ni utemeljena revizijska navedba, da sta se toženca z dopisom z dne 3. 2. 2009 dokončno odločila za uveljavljanje sankcije 15 % znižanja kupnine. V konkretnem primeru ni mogoče reči, da sta se z dopisom z dne 3. 2. 2009 dokončno odločila za uveljavljanje pravice do sorazmernega znižanja kupnine. Dejansko podlago sodbe sodišča druge stopnje tvori ugotovitev, da sta toženca z dopisom z dne 3. 2. 2009 le opozorila tožnico, da ni sklenila sporazuma z lastniki in ji predlagala, da se medsebojna razmerja uredijo na način, da se kupnina zmanjša za 15 %. Iz takšnih ugotovitev ne izhaja zaključek, da sta toženca z dopisom z dne 3. 2. 2009 opravila dokončno izbiro med jamčevalnimi zahtevki.

**Odločitev o reviziji**

17. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

**Odločitev o stroških revizijskega postopka**

18. Če zavrže ali zavrne pravno sredstvo, mora sodišče odločiti o stroških, ki so nastali v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). V revizijskem postopku sta uspela toženca. Po načelu uspeha iz prvega odstavka 154. člena ZPP jima je zato tožnica dolžna povrniti priglašene stroške, ki so jima nastali v zvezi s tem postopkom. Predstavljajo jih stroški zastopanja, odmerjeni po Zakonu o odvetniški tarifi, na 4.542,50 EUR za sestavo odgovora na revizijo (tarifna št. 3300), povečani za 22%-ni davek na dodano vrednost ter za 20 EUR pavšalnih materialnih stroškov (tarifna št. 6002).

1 Prim. M. Juhart v: N. Plavšak, M. Juhart, (rd.), Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, druga knjiga, GV založba, Ljubljana 2003, str. 361. 2 Sodba in sklep VS RS z dne 24. 9. 2015, opr. št. II Ips 3/2014, sodba VS RS z dne 18. 4. 2013, opr. št. II Ips 361/2009, sodba VS RS z dne 2. 4. 2010, opr. št. III Ips 100/2007. 3 Prvi odstavek 488. člena OZ. 4 Drugi odstavek 490. člena OZ. 5 Prim. N. Plavšak v: N. Plavšak, M. Juhart, (rd.), Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, tretja knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 260. 6 Sodba VS RS z dne 19. 1. 2012, opr. št. II Ips 767/2008. 7 N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, tretja knjiga, str. 165.