Jedro

Ker se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno, je dan sodne odpovedi torej dan dogodka, od katerega je treba šteti navedeni rok.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 828,48 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka petnajstdnevnega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani Plg 82/2011 z dne 20.12.2011 vzdržalo v veljavi ter (II.) toženi stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.470,36 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno razveljavitev ter priglasila pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor tožeči stranki, ki navedbam v pritožbi nasprotuje, predlaga potrditev izpodbijane sodbe ter priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki jih tožena stranka zaseda na podlagi najemne pogodbe, vzdržalo v veljavi z nosilnimi razlogi, da so za odločitev relevantna določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/1974 – 102/2002, v nadaljevanju: ZPSPP). Pri tem se je pravilno oprlo na določilo 24. člena ZPSPP, po katerem najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena ZPSPP), pri čemer mora biti pogodba odpovedana sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP).Najemodajalec torej svojo pravico do odpovedi najemne pogodbe za nedoločen čas uveljavlja na način in po postopku, določenem z navedenim zakonom, edina obvezna sestavina sodne odpovedi pa je navedba dne, do katerega se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov in jih izročiti najemodajalcu (drugi odstavek 26. člena ZPSPP). Zakon ne določa obveznosti najemodajalca, da navede razlog za odpoved, pač pa le datum izselitve, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP), kot to pravilno navaja že sodišče prve stopnje. Najemodajalec zahtevi iz drugega odstavka 26. člena ZPSPP lahko zadosti le, če pri tem upošteva datum, ko je pri sodišču vložil odpoved najemne pogodbe, sicer bi bil tek enoletnega odpovednega roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku (toženi stranki). Tožeča stranka tako ne bi mogla določno opredeliti datuma izpraznitve in izročitve poslovnega prostora. Ob povedanem je zato nesprejemljivo pritožbeno stališče, da teče enoletni odpovedni rok šele od prejema odpovedi najemne pogodbe (prim. VSL sodba in sklep I Cpg 281/2001, I Cpg 286/2013). Ker se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno, je dan sodne odpovedi torej dan dogodka, od katerega je treba šteti navedeni rok. (prim. VSL Cpg 130/1994). Toda tudi v primeru, da bi bilo pravilno pritožbeno stališče o tem, od kdaj teče odpovedni rok, to za odločitev v tej zadevi ni pomembno, saj je tudi odpovedni rok, šteto od vročitve odpovedi toženi stranki (to je 6.1.2012), ob razsoji zadeve na prvi stopnji (14.5.2013) že potekel. 6. Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo stališče tožene stranke, da v konkretnem primeru ne gre za (običajno) najemno pogodbo, pač pa posebno (družbeno) pogodbo. Pogodba ima nedvomno podrobno urejene vse vidike najema, zaradi česar tožena stranka s ponavljanjem dotedanjih navedb ne more uspeti. Odveč so pritožbeni očitki, da bi se sodišče prve stopnje moralo podrobneje ukvarjati z družbeniško pogodbo in plačevanjem stroškov reklamiranja. Ničesar od navedenega za sporno razmerje namreč ni bistvenega pomena; bistveno je le vprašanje, ali sme tožeča stranka najemno pogodbo odpovedati in ali je to storila v skladu s kogentnimi predpisi. Odgovor na oboje je pritrdilen, zaradi česar se višje sodišče ne opredeljuje do pritožbenih navedb v tem delu, saj ugovori tožene stranke, ki jih uveljavlja v tem postopku, za odločitev niso relevantni.

7. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da izpodbijana sodba nima razlogov o navedbah tožene stranke, da je bila pogodba odpovedana ob nepravem času in da je bil med strankama sklenjen poseben sporazum o sodelovanju, ki presega okvire gole najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je sporazum med strankama opredelilo kot najemno pogodbo, glede odpovedi ob nepravem času pa se je postavilo na stališče, da se lahko najemno pogodbo odpove brez razloga z odpovednim rokom enega leta kadarkoli – v teh okvirih torej odpoved ne more biti podana ob neprimernem času. Sodišče prve stopnje se je do navedb tožene stranke opredelilo v točki 5. obrazložitve sodbe, zaradi česar ne drži, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti. Sodba ima razloge o odločilnih dejstvih vselej, kadar svojim naslovnikom sporoča stališče sodišča o obstoju ali neobstoju dejstev, ki glede na pravno pravilo, ki ga je treba po oceni sodišča uporabiti, pridejo v poštev. Odsotnost razlogov o odločilnih dejstvih po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP je eden od razlogov, zaradi katerega preizkus sodbe ni mogoč, pri čemer je glavno merilo kršitve po tej točki prav nemožnost preizkusa. Višje sodišče ugotavlja, da je sodbo sodišča prve stopnje mogoče preizkusiti: izpraznitvenemu zahtevku je sodišče ugodilo na podlagi dejstva, da je tožeča stranka najemno pogodbo za nedoločen čas pravilno sodno odpovedala na podlagi 24. člena ZPSPP, pri čemer razlogi, zaradi katerih jo je odpovedala, za odločitev niso relevantni.

8. Pritožnica vztraja, da gre za odpoved ob nepravem času, saj bi po izpodbijanem izpraznitvenem nalogu tožena stranka morala poslovne prostore izprazniti neposredno pred božično (praznično) sezono, ko je promet najvišji, čeprav je ves čas plačevala tudi prispevek za reklamiranje. Kot je obrazloženo že zgoraj, te navedbe za odločitev ne morejo biti relevantne. Ker je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, ki preneha z odpovedjo strank z odpovednim rokom enega leta, to pomeni, da jo lahko najemodajalec odpove brez razloga z enoletnim odpovednim rokom, zaradi česar nagibi in nameni strank ne morejo vplivati na drugačno odločitev, kot jo je sprejelo sodišče prve stopnje. Tudi navedbe o ugodni sezoni in o stroških reklamiranja ne morejo vplivati na drugačen zaključek višjega sodišča. Če s pritožbenimi navedbami pritožnica meri na določbe OZ v zvezi z nemožnostjo odpovedi najemne pogodbe ob neprimernem času, pa je treba pojasniti, da je v tej zadevi potrebno uporabiti ZPSPP kot specialni predpis za primer najemne pogodbe za poslovni prostor, ki določb o odpovedi ob neprimernem času nima. Drugače kot OZ, ki v 616. členu predvideva osemdnevni odpovedni rok, je odpovedni rok po ZPSPP najmanj eno leto. To pa je dovolj dolgo obdobje, da najemnik svoje poslovanje prilagodi predvidenemu prenehanju najemnega razmerja.

9. Niso utemeljena pritožbena izvajanja v zvezi z družbeniško pogodbo, saj se ta navezuje na najemno pogodbo z dne 16. 2. 1993, najemna pogodba, ki jo je tožeča stranka odpovedala v tem postopku, pa je bila sklenjena 5.2.1997 in nima z družbeniško pogodbo nobene povezave. Poleg tega pa tudi iz omenjene družbeniške pogodbe izhaja, da z iztekom najemnega razmerja izteče tudi družbeniška pogodba (prim. 1. člen družbeniške pogodbe).

10. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, ki so bile pomembne pri presoji pravilnosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker jih je kot neutemeljene zavrnilo in ker ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je materialnopravno pravilno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Pri tem višje sodišče še opozarja, da so najmanj odveč pritožbeni očitki na račun sodišča prve stopnje oziroma sodstva na splošno, saj tudi sicer ni jasno, kakšne cilje tožena stranka zasleduje s temi za odločitev povsem nerelevatnimi navedbami.

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, tožeči stranki pa je dolžna povrniti stroške za odgovor na pritožbo. Te je sodišče odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika, ki je v spisu, in v skladu z odvetniško tarifo. V primeru plačilne zamude je tožeča stranka upravičena tudi do zakonskih zamudnih obresti za čas zamude.