Jedro

Odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Spoštovanje odpovednega roka mora sodišče pred izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora preveriti po uradni dolžnosti, po izdaji naloga za izpraznitev poslovnega prostora pa na ugovor.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožbi tožene stranke zoper sodbo sodišča prve stopnje ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se izrek sodbe sodišča prve stopnje glasi: „Nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. Plg 82/2011 z dne 20. 12. 2011 se razveljavi v celoti. Tožena stranka je dolžna takoj izprazniti poslovne prostore na lokaciji ... in sicer lokal v izmeri ca. 50,00 m2, izvesti primopredajo in izročiti ključe vseh prostorov tožeče stranke.“ Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki stroške postopka pred sodiščema prve in druge stopnje v višini 2.298,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. Plg 82/2011 z dne 20. 12. 2011 ostane v celoti v veljavi. S tem nalogom je bilo najemniku naloženo, da do 10. 12. 2012 izprazni poslovne prostore, izvede primopredajo in izroči ključe vseh prostorov.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Vrhovno sodišče je na predlog tožene stranke s sklepom III DoR 104/2013 z dne 10. 12. 2013 dopustilo revizijo glede vprašanj, kdaj začne teči odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor in ali gre v primeru določitve (najmanj) enoletnega roka za izpraznitev poslovnega prostora za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava.

4. Po dopustitvi revizije je tožena stranka zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe, sodbe sodišča prve stopnje in naloga za izpraznitev poslovnega prostora in ustavitev postopka, oziroma vrnitev zadeve v novo sojenje sodišču druge oziroma prve stopnje.

5. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev.

Ugotovljeno dejansko stanje

6. Za odločitev o reviziji so pomembna naslednja pravno relevantna dejstva in procesno dejansko stanje: - Tožeča stranka kot najemodajalka in tožena stranka kot najemnica sta 5. 2. 1997 sklenili najemno pogodbo za nedoločen čas za poslovne prostore v poslovno-nakupovalnem centru.

- Tožeča stranka je odpoved najemne pogodbe in zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora pri sodišču prve stopnje vložila 9. 12. 2011. Sodišče prve stopnje je 20. 12. 2011 izdalo nalog za izpraznitev poslovnega prostora, s katerim je najemniku naložilo, da do 10. 12. 2012 izprazni poslovne prostore, izvede primopredajo in izroči ključe vseh prostorov.

- Pri sodišču vložena odpoved najemne pogodbe in nalog za izpraznitev poslovnega prostora sta bila toženi stranki vročena 6. 1. 2012. Revizijske navedbe

7. Tožena stranka v reviziji navaja, da v primeru odpovedi najemne pogodbe za poslovne prostore velja prejemna teorija. Odpovedni rok lahko teče zgolj od dneva, ko je bil izpraznitveni nalog vročen najemniku in je bil najemnik o tem dejstvu obveščen. Ob drugačni razlagi začetka teka odpovednega roka najemnik ne bi imel časa enega leta, da se pripravi na izpraznitev poslovnih prostorov, saj bi bil že na račun plačevanja sodnih taks in vročanja sodnih pisanj ta rok skrajšan. Drugačna razlaga, ki izhaja iz sodbe sodišča druge stopnje in dela sodne prakse višjih sodišč, naj ne bi slonela na utemeljenih razlogih in naj bi najemniku ne zagotavljala pravne varnosti. Tožena stranka izpostavlja, da je sodišče prve stopnje že ob izdaji naloga dne 20. 12. 2011 vedelo, da enoletni odpovedni rok ne more preteči z dnem 10. 12. 2012, kot je to navedeno v nalogu, zato sodišče takšnega naloga ne bi smelo niti izdati niti ga po ugovoru obdržati v veljavi. Upoštevanje kogentno določenega minimalnega odpovednega roka naj bi bilo vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, na kar mora sodišče ves čas postopka paziti po uradni dolžnosti. Tožena stranka zatrjuje odstop od sodbe in sklepa VS RS III Ips 52/2005 z dne 25. 4. 2006 in od ustaljene prejemne teorije.

Presoja utemeljenosti revizije

8. Revizija je utemeljena.

9. V primeru dopuščene revizije sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Vrhovno sodišče zato ne odgovarja na revizijske očitke bistvenih kršitev določb postopka, kot so neprilagoditev tožbenega zahtevka, kršitev pravil o trditvenem in dokaznem bremenu ter kršitev pravice do izjave.

10. Najemna pogodba za poslovne prostore, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, v nadaljevanju ZPSPP). Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP). V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu, oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti (drugi odstavek 26. člena ZPSPP).

11. Po stališču sodišča druge stopnje je odpovedni rok treba šteti od dneva vložitve odpovedi najemne pogodbe pri sodišču. Najemodajalec naj bi zahtevi iz drugega odstavka 26. člena ZPSPP lahko zadostil le, če pri tem upošteva datum, ko je pri sodišču vložil odpoved najemne pogodbe, sicer bi bil tek enoletnega odpovednega roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku. Tožeča stranka tako ne bi mogla določno opredeliti datuma izpraznitve in izročitve poslovnega prostora.

12. Revizijski očitek tožene stranke o nepravilnosti stališča sodišča druge stopnje je utemeljen. Na abstraktni ravni je namen (najmanj) enoletnega odpovednega roka (drugi odstavek 24. člena ZPSPP) tako v varstvu interesov najemodajalca kot v varstvu interesov najemnika. Na konkretni ravni pa so z odpovednim rokom varovani interesi tiste pogodbene stranke, kateri se najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje. V primeru, če pogodbo odpove najemnik, bo imel najemodajalec dovolj časa najti novega najemnika, v nasprotnem primeru pa bo najemnik imel dovolj časa, da najde nove ustrezne poslovne prostore. Zakonodajalec je s kogentno določbo kot ustrezno (minimalno) trajanje odpovednega roka opredelil čas enega leta. Če bi odpovedni rok začel teči, še preden bi bil z odpovedjo seznanjen, pogodbenik ne bi imel na voljo časa, ki ga je zakonodajalec predpisal kot minimalno potrebnega za zaščito njegovih interesov. Začetek teka odpovednega roka je zato vezan na vročitev odpovedi najemne pogodbe nasprotni stranki.

13. Določba drugega odstavka 26. člena ZPSPP ne utemeljuje drugačnega začetka teka odpovednega roka. Določba, da mora biti v odpovedi navedeno, do katerega dne je treba poslovne prostore izročiti odpovedovalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti, je namenjena odpravi negotovosti med pogodbenima strankama, ki morata vedeti, ali in do kdaj pravna podlaga za najem poslovnih prostorov še obstaja. Pogodbena stranka, ki odpoveduje najemno pogodbo, ravna v skladu s to določbo, če v odpovedi kot dan izročitve oziroma prevzema poslovnih prostorov navede določen datum v prihodnosti, ki (poleg odpovednega roka) upošteva čas, v katerem bi po rednem teku postopka odpoved (in nalog za izpraznitev poslovnih prostorov) morala biti vročena sopogodbeniku. Ob ozki razlagi zahteve po navedbi dneva izročitve oziroma prevzema poslovnih prostorov bi morda res prišla v poštev zgolj navedba datuma. Vendar pa besedilo določbe drugega odstavka 26. člena ZPSPP dopušča tudi širšo razlago, v skladu s katero je dan izročitve oziroma prevzema poslovnih prostorov lahko določen opisno, in sicer z opredelitvijo začetka teka odpovednega roka in njegove dolžine (npr. kot izročitev ali prevzem poslovnih prostorov v roku enega leta od vročitve odpovedi). Ker je tudi takšna širša razlaga v večji meri v skladu z namenom določbe drugega odstavka 26. člena ZPSPP, jo je treba dopustiti. Glede na obrazloženo razlogi, ki jih navaja sodišče druge stopnje,(1) ne utemeljujejo začetka teka odpovednega roka od dneva vložitve odpovedi najemne pogodbe pri sodišču. 14. Da je začetek teka odpovednega roka vezan na vročitev odpovedi najemne pogodbe nasprotni stranki, smiselno izhaja že iz sodbe VS RS II Ips 690/1996 z dne 12. 11. 1997. Takšno stališče pa ne izhaja nujno iz sodbe in sklepa VS RS III Ips 52/2005 z dne 25. 4. 2006, na katerega se sklicuje tožena stranka v reviziji, saj sta v citirani zadevi pravdni stranki v najemni pogodbi med drugim izrecno zapisali, da prične teči odpovedni rok z dnem, ko pogodbena stranka prejme pisno obvestilo o odpovedi. V sodbi VS RS II Ips 668/1996, na katero se sklicuje tožeča stranka v odgovoru na revizijo, je Vrhovno sodišče med drugim res zapisalo, da mora biti v odpovedi naveden tudi datum, ko se mora najemnik izseliti, kar pa ne nasprotuje obrazložitvi o začetku teka odpovednega roka zgoraj.

15. Na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora izda sodišče nalog za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po 28. členu ZPSPP, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora (drugi odstavek 29. člena ZPSPP). Za nalog iz prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo določbe zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog (tretji odstavek 29. člena ZPSPP).

16. Pred izdajo naloga o izpraznitvi poslovnega prostora sodišče preveri obstoj posebnih procesnih predpostavk, ki so predpisane v postopku za izdajo naloga. Upoštevaje smiselno uporabo določb ZPP (tretji odstavek 29. člena ZPSPP), procesna predpostavka zapadlosti terjatve (431. člen ZPP) v postopku pri odpovedi najemne pogodbe ustreza procesni predpostavki spoštovanja odpovednega roka. Če posebne procesne predpostavke niso podane, sodišče naloga za izpraznitev poslovnega prostora ne izda, postopek pa nadaljuje po pravilih rednega postopka (prvi odstavek 434. člena ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP). Če sodišče na ugovor, da odpovedni rok ni bil spoštovan, spozna, da se je oziroma da se bo odpovedni rok iztekel na kasnejši dan (kot je naveden v odpovedi), razveljavi s sodbo nalog o izpraznitvi poslovnega prostora in odloči o tožbenem zahtevku, pri čemer upošteva pravilen iztek odpovednega roka (tretji odstavek 437. člena, prvi odstavek 434. člena in tretji odstavek 311. člena ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP).

17. V obravnavanem primeru bi moralo sodišče prve stopnje pred izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora preveriti obstoj procesne predpostavke spoštovanja odpovednega roka, ki teče od vročitve odpovedi najemne pogodbe nasprotni stranki. Ker je tožeča stranka 9. 12. 2011 pri sodišču vložila odpoved, v kateri je toženi stranki odpovedala najemno pogodbo za poslovni prostor za 10. 12. 2012, sodišče prve stopnje ne bi smelo izdati naloga za izpraznitev poslovnega prostora z dne 20. 12. 2011. Odpoved tožeče stranke za 10. 12. 2012 (poleg enoletnega odpovednega roka) namreč ne upošteva časa, ki je po rednem teku postopka potreben za to, da sodišče odpoved in nalog o izpraznitvi poslovnega prostora vroči toženi stranki. Kot je bilo ugotovljeno, je bila odpoved toženi stranki vročena 6. 1. 2012. 18. Po izdaji naloga za izpraznitev poslovnega prostora pa bi moralo sodišče prve stopnje ob utemeljenem ugovoru tožene stranke, da odpoved tožeče stranke za 10. 12. 2012 ne spoštuje enoletnega odpovednega roka, ki teče od vročitve odpovedi, nalog za izpraznitev poslovnega prostora z dne 20. 12. 2011 s sodbo razveljaviti in odločiti o tožbenem zahtevku, pri tem pa upoštevati pravilen iztek odpovednega roka. Smiselno enako bi moralo sodišče druge stopnje postopati ob utemeljeni pritožbi tožene stranke.

19. Glede na obrazloženo se odgovor na dopuščeno vprašanje glasi: Odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Spoštovanje odpovednega roka mora sodišče pred izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora preveriti po uradni dolžnosti, po izdaji naloga za izpraznitev poslovnega prostora pa na ugovor.

Odločitev o reviziji

20. Ker je Vrhovno sodišče ugotovilo, da je bilo materialno pravo zmotno uporabljeno, je reviziji ugodilo in spremenilo izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje tako, kot je razvidno iz izreka (prvi odstavek 380. člena ZPP, I. točka izreka). Odpovedni rok se do 10. 12. 2012 namreč še ni iztekel, ob pravilni uporabi materialnega prava se je iztekel šele 7. 1. 2013. Ker je tožena stranka od 7. 1. 2013 dalje v poslovnem prostoru brez pravne podlage in je ta datum ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje z dne 14. 2. 2013 že potekel, je tožena stranka poslovni prostor dolžna izprazniti takoj.(2) Tožena stranka v reviziji predlaga, da naj sodišče po razveljaviti naloga za izpraznitev poslovnega prostora zaradi nespoštovanja odpovednega roka postopek ustavi, vendar za takšno postopanje v zakonu ni podlage (glej 16. točko obrazložitve zgoraj).

21. Ker je Vrhovno sodišče spremenilo izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje, je na podlagi določbe drugega in tretjega odstavka 154. člena ZPP ponovno odločilo o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP, II. točka izreka). Ker tožeča stranka ni uspela le v delu glede odpovednega roka, pa zaradi tega dela v postopku pred sodiščema prve in druge stopnje niso nastali posebni stroški, ji je tožena stranka dolžna povrniti stroške postopka pred sodiščem prve stopnje (1.470,36 EUR) in stroške pritožbenega postopka (828,48 EUR). V revizijskem postopku je bilo sporno le še vprašanje odpovednega roka in postopkovne posledice, tožena stranka pa ima prav le glede odpovednega roka, zato v tem delu vsaka stranka nosi svoje stroške revizijskega postopka.

Op. št. (1): Glej tudi naslednje odločbe: sodba in sklep VSL I Cpg 281/2001 z dne 12. 9. 2001, sodba VSL I Cp 3601/2010 z dne 15. 12. 2010, sodba in sklep VSL I Cpg 286/2013 z dne 14. 5. 2013. Op. št. (2): Primerjaj Juhart, J.: Civilno procesno pravo FLR Jugoslavije, Univerzitetna založba, Ljubljana 1961, str. 577.