Jedro

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, ki so tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehale, ker so zastarale oziroma bile poravnane, pomeni nujen ukrep za varovanje interesov tožnikov ali pa je sodišče s tem kršilo toženčevo pravico do spoštovanja doma, - ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko ni pridobilo izpiska s TRR upravnika, kot je predlagal toženec in kot je samo sprejelo dokazni sklep.

Izrek

Revizija se dopusti glede vprašanj:

I. Ali odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, ki so tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehale, ker so zastarale oziroma bile poravnane, pomeni nujen ukrep za varovanje interesov tožnikov ali pa je sodišče s tem kršilo toženčevo pravico, do spoštovanje doma?

II. Ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko ni pridobilo izpiska s TRR upravnika, kot je predlagal toženec in kot je samo sprejelo dokazni sklep?

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se odpove najemna pogodbe z dne 20. 7. 1992, na podlagi katere toženec uporablja enosobno stanovanje v tretjem nadstropju stanovanjske stavbe A. v izmeri 76,13 m2, ter da je toženec v 90 dneh od pravnomočnosti sodbe dolžan izprazniti predmetno stanovanje in ga prostega stvari in oseb izročiti tožnikoma. Zaključilo je, da je bila odpoved najemne pogodbe utemeljena v skladu s 3. alinejo 17. člena Najemne pogodbe in 4. točko prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Opravilo je tudi test sorazmernosti posega in glede na vse okoliščine primera dalo prednost lastninski pravici tožnikov pred predlagateljevo pravico do doma.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je razlogom sodišča prve stopnje, da pri presoji, ali je podana kršitev najemne pogodbe ni odločilno, da je bila kršitev (delno) odpravljena po vložitvi tožbe oziroma po vročitvi tožbe predlagatelju. Poudarilo je, da je bila ugotovljena daljša plačilna nedisciplina predlagatelja le dodatna okoliščina pri presoji odpovedi najemne pogodbe. Za presojo je bilo bistveno, da predlagatelj ni poravnal treh najemnin v letu 2016, od tega ni poravnal dveh zaporednih mesečnih obrokov. Sodišče prve stopnje je pravilno razsodilo, da zastaranje teh obveznosti na dan opomina ni nastopilo. Zaključilo je, da predlagatelj ni ne obrazloženo ne konkretno ugovarjal, da bi mesečna obroka najemnin po računih z dne 7. 10. 2016 in 7. 11. 2016 plačal prej oziroma v roku, določenem v opominu, ter da bi ju upravnik napačno knjižil. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno opravilo test sorazmernosti in dalo prednost lastninski pravici tožnikov.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila predlog za dopustitev revizije in predlagala dopustitev revizije glede vprašanj: 1) Ali je sodišče v konkretnem primeru pravilno uporabilo določbo 17. člena najemne pogodbe, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih, ko je ugotovilo obstoj krivdnega razloga za odpoved, čeprav so zatrjevane neplačane obveznosti zapadle v plačilo več kot 12 mesecev pred vložitvijo tožbe in pred izdajo sodbe, s katero je bila najemna pogodba odpovedana?; 2) Ali bi sodišče, glede na določilo 17. člena najemne pogodbe, moralo upoštevati dejansko stanje glede obstoja neplačanih obveznosti v zadnjih 12 mesecih v času opomina, vložitve tožbe ali v času izdaje sodbe, glede na to, da gre za neprofitno najemno razmerje?; 3) Ali je dopustna oziroma utemeljena odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe na podlagi neplačila obveznosti, ki pa so v času izdaje sodbe (in s tem tudi odpovedi) zastarane ali plačane (so prenehale)?; 4) Ali je pravno relevantno zastaranje oziroma plačilo (prenehanje) obveznosti v času opomina ali v času vložitve tožbe na odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe ali v času izdaje sodbe?; 5) Ali je dopustna oziroma utemeljena odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila neznatne obveznosti in kakšna so merila za ugotavljanje, ali gre za neznatno neizpolnitev?; 6) Ali odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, ki so tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehale, ker so zastarale oziroma bile poravnane, pomeni nujen ukrep za varovanje interesov tožnikov (še posebej upoštevaje dejstvo, da je bil upravnikom opomin prerekan, da je njegovo nepravilnost upravnik priznal, da upnik plačila obveznosti nikdar ni sodno terjal, in da toženec novo nastale obveznosti iz najemne pogodbe po ugotovitvah sodišča prve stopnje redno izpolnjuje in je poravnal tudi zastarane obveznosti) ali pa je sodišče s tem kršilo toženčevo pravico do spoštovanja doma?; 7) Ali ima pripravljalna vloga upravnika res težo dokazne listine ali pa gre za pisno izjavo priče, podano mimo določb 236a. člena ZPP?; 8) Ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko je namesto predlaganega izpiska s TRR upravnika kot dokaz sprejelo pisno izjavo oziroma izpisek prometa upravnika, česar toženec ni predlagal kot dokaz, in nanj oprlo sodbo?; 9) Ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko ni pridobilo izpiska s TRR upravnika, kot je predlagal toženec in kot je samo sprejelo dokazni sklep? in 10) Ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko o izpolnjevanju obveznosti (plačilih) in ravnanju upravnika ter dejstvih, ki so podlaga za upniško zamudo, ni zaslišalo toženca in njegove žene, kot je bilo predlagano, češ, da gre za neprimeren dokaz? Kot ključno predlagatelj izpostavlja nesorazmernost posega v njegovo pravico do spoštovanja doma glede na vse okoliščine primera. Sklicuje se na odločbo Ustavnega sodišča Up-619/17-22 z dne 14. 2. 2019, odločbe višjih sodišč VSL II Cp 3478/2013, VSK I Cp 144/2017, I Cp 121/2019 in VSM I Cp 161/2018. Navaja, da razlogi za odpoved najemne pogodbe niso ne resni ne tehtni. Kot fizični osebi mu je bilo naloženo pretirano trditveno in dokazno breme, kdaj konkretno je plačal katere obveznosti upravniku, in mu s tem nezakonito odreklo možnost obravnavanja njegovih ugovorov in dokazov. Sodišče je njegovo zaslišanje v dokazne namene nedopustno zavrnilo z golo obrazložitvijo, da gre za neprimeren dokaz. Sodišče prav tako nedopustno ni izvedlo dokaza, o katerem je že sprejelo dokazni sklep, to je pridobitev izpiska s TRR upravnika, nato pa je sodbo oprlo na izpisek prometa upravnika, ki ga je predlagatelj kot neverodostojnega prerekal. Meni tudi, da je sodišče prezrlo, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati zunaj obdobja zadnjih 12 mesecev pred vložitvijo tožbe oziroma izdajo sodbe, s katero se odpoveduje najemno razmerje.

4. Predlog je delno utemeljen.

5. Vrhovno sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v obravnavani zadevi podani glede pravnih vprašanj, navedenih v izreku sklepa (tretji odstavek 367.c člena ZPP).

6. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).