Jedro

Neutemeljeno je pritožbeno razlogovanje, da glede na 3. alinejo 17. člena najemne pogodbe le-te ni mogoče odpovedati zaradi neplačil izven obdobja zadnjih dvanajstih mesecev pred vložitvijo tožbe oziroma pred izdajo sodbe. Da navedeno stališče pritožnika ne vzdrži kritične presoje, kaže že okoliščina, da je pred vložitvijo tožbe skladno s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1 treba najemniku dati rok za odpravo kršitev. Bistvo določenega obdobja dvanajstih mesecev za podanost krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe je namreč zamejitev obdobja, v katerem morata izostati dve plačili. Navedeno dodatno utemeljuje tudi okoliščina, da je kršitev podana, če najemnik ne plača dveh zaporednih mesečnih obrokov ne glede na obdobje dvanajstih mesecev.

Pravico, da se izjavi, stranka v pravdnem postopku uresničuje s pisnimi vlogami ter z navajanjem na glavni obravnavi in ta pravica z odločitvijo sodišča, da ne izvede dokaza z zaslišanjem strank (in priče), v nobenem primeru ne more biti prekršena, saj pri omenjeni pravici ne gre za to, da se stranko zasliši kot dokaz.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Toženec sam krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnikoma pa je dolžan v roku 15 dni plačati 279,99 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za prostovoljno izpolnitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se odpove najemna pogodba z dne 20. 7. 1992, na podlagi katere toženec uporablja enosobno stanovanje v 3. nadstropju stanovanjske stavbe P. 2 v izmeri 76,13 m², ter da je toženec v 90 dneh od pravnomočnosti sodbe dolžan izprazniti predmetno stanovanje in ga prostega stvari in oseb izročiti tožnikoma. Sklenilo je, da je toženec dolžan tožnikoma povrniti 1.770,68 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Toženec v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da je sodišče prve stopnje prezrlo, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati zaradi neplačil izven obdobja zadnjih dvanajstih mesecev. Pravno relevantno je zgolj obdobje dvanajstih mesecev pred vložitvijo tožbe oziroma pred izdajo sodbe. Glede na to, da se tožnika sklicujeta na račune iz leta 2016, niso izpolnjeni pogoji za odpoved. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je odpoved utemeljilo na splošni, nekonkretizirani plačilni nedisciplini toženca v obdobju od 16. 9. 2011 do 13. 2. 2018, kar predstavlja nesorazmeren poseg v pravico do doma in stanovanja. Opozarja, da sta tožnika priznala, da je obveznost v določenem delu zastarala. Sodišče ni opravilo testa sorazmernosti v primerjavi z višino še ugotovljene terjatve tožnikov. Opomin z dne 24. 1. 2018 ne izkazuje pravega stanja terjatev, saj izpisek odprtih postavk izkazuje bistveno nižji znesek. Uveljavlja kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ker je sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku, kljub temu da je upoštevalo, da je toženec 13. 3. 2019 plačal zapadle obveznosti. Sodišče je prezrlo, da je toženec del obveznosti iz opomina ugovarjal ter da je upravnik priznal napačen obračun, kot je razvidno iz predložene e-mail korespondence. Do navedenega se sodišče ni opredelilo, zato je zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in kršilo 8. in 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče bi moralo upoštevati, da je od leta 2018 toženec poravnal vse obveznosti in gre za njegovo daljšo plačilno disciplino. V nasprotju s sodno prakso (s sklepom VSC Cp 208/2018) je zaključek sodišča o neizpolnjenih obveznostih ne glede na to, da toženec nasprotuje plačilu zaradi zastaranja. Tožnika sta prepozno, po prvem naroku za glavno obravnavo, navedla neplačane razdelilnike. Navaja, da je bila obveznost po računu z dne 7. 11. 2016 plačana 2. 2. 2017, vendar je upravnik to plačilo knjižil na druge obveznosti. Obveznost z dne 5. 1. 2016 je deloma zastarala že dne 31. 12. 2017. Predmetni postopek je v nasprotju z izjavo upravnika, da pričakuje, da bodo obveznosti v prihodnje poravnane v roku, s čimer je opomin izgubil veljavo kot predpostavka za odpoved. Evidence plačil toženca in opomini upravnika so se razhajali. Upravnik je plačila razporejal enostransko in samovoljno, med drugim tudi na prerekane in zastarane obveznosti, čeprav je bilo ustno dogovorjeno, da bodo računi stornirani. Vztraja, da mu je upravnik aktivno preprečeval, da bi ugotovil neplačila in poravnal svoje obveznosti, zato mu ni mogoče očitati, da svojih obveznosti ni hotel poravnati. Prejetih plačil oziroma izpiska s TRR upravnik ni hotel predložiti niti sodišču. V zvezi s tem izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov, zakaj sodišče ni izvedlo sprejetega dokaznega sklepa. Sodišče se ni opredelilo do okoliščine, da je upravnik s svojim ravnanjem preprečil izpolnitev obveznosti skladno z opominom. Posledično je podana kršitev pravice do izjave ter kršitev 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP očita sodišču tudi zato, ker ni obrazložilo zavrnitve dokaznega predloga z zaslišanjem toženca in T. Ž., ki bi izpovedala o preprečevanju izpolnitve s strani upravnika. Sodišče je posledično kršilo tudi njuno pravico do izjave in načelo kontradiktornosti. Nepravilna je ugotovitev sodišča, da toženec ni konkretno navedel, katere obveznosti iz opomina je izpolnil, saj plačil ni mogel konkretizirati in dokazati brez upravnikovega izpiska s TRR. Opozarja, da je potrebna presoja sorazmernosti posega v njegovo pravico (in pravico njegove žene) do spoštovanja doma. Meni, da lahko sodišče pri odločanju upošteva stanje do konca glavne obravnave, ko so bile po navedbah tožnikov obveznosti plačane, pretekle obveznosti pa zastarane. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Tožnika sta na pritožbo toženca odgovorila in predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe iz razloga neplačevanja najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, ter v tej posledici ugodilo tožbenemu zahtevku na izpraznitev nepremičnine. Navedeno utemeljuje 4. točka prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) in 3. alineja 17. člena predmetne najemne pogodbe.

6. Neutemeljeno je pritožbeno razlogovanje, da glede na 3. alinejo 17. člena najemne pogodbe le-te ni mogoče odpovedati zaradi neplačil izven obdobja zadnjih dvanajstih mesecev pred vložitvijo tožbe oziroma pred izdajo sodbe. Da navedeno stališče pritožnika ne vzdrži kritične presoje, kaže že okoliščina, da je pred vložitvijo tožbe skladno s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1 treba najemniku dati rok za odpravo kršitev. Bistvo določenega obdobja dvanajstih mesecev za podanost krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe je namreč zamejitev obdobja, v katerem morata izostati dve plačili. Navedeno dodatno utemeljuje tudi okoliščina, da je kršitev podana, če najemnik ne plača dveh zaporednih mesečnih obrokov ne glede na obdobje dvanajstih mesecev.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženec ni odpravil kršitve najemne pogodbe v roku, določenem v opominu, in sicer po računih z dne 5. 1. 2016, 7. 10. 2016 in 7. 11. 2016 (dve najemnini torej nista bili plačani zaporedoma). Na navedene razdelilnike (z dne 5. 1. 2016, 7. 10. 2016 in 7. 11. 2016) sta se tožnika sklicevala že v pripravljalni vlogi, vloženi pred prvim narokom za glavno obravnavo. Drugačna pritožbena navedba ne drži. Za zapadle obveznosti po navedenih razdelilnikih je sodišče ugotovilo, da jih je toženec plačal 13. 3. 2019 (na dan prvega naroka za glavno obravnavo). V zvezi s tem je neutemeljen pritožbeni očitek kršitve 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi sodišče kljub ugotovljenemu (kasnejšemu) plačilu ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da pri presoji podanosti kršitve za odpoved najemne pogodbe ni odločilno, če je bila kršitev odpravljena po vložitvi tožbe oziroma po vročitvi tožbe tožencu. Obstoj odpovednega razloga se ugotavlja za nazaj, torej po stanju pred vložitvijo tožbe (ob vložitvi tožbe morajo biti vsi pogoji za odpoved najemne pogodbe ali za tožbeni zahtevek na izselitev že podani),1 zato je neutemeljena pritožbena navedba, da lahko sodišče pri odločanju upošteva stanje do konca glavne obravnave.

8. Posledično ne drži pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje odpoved utemeljilo na splošni, nekonkretizirani plačilni nedisciplini toženca v obdobju od 16. 9. 2011 do 13. 2. 2018. S to ugotovitvijo je sodišče prve stopnje zgolj presodilo, da se pogodba ne odpoveduje le zaradi neplačila ali zamude v manjšem obsegu, ampak da gre tudi za dalj časa trajajočo plačilno nedisciplino toženca. Neutemeljena je zato pritožbena navedba, da sodišče ni opravilo testa sorazmernosti v primerjavi z višino še ugotovljene terjatve tožnikov. Glede na ugotovljeno kršitev najemne pogodbe je neodločilna tudi pritožbena navedba, da sodišče ni upoštevalo toženčeve plačilne discipline od leta 2018 dalje.

9. Ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam v zvezi s priznanjem tožnikov, da je obveznost toženca v določenem delu zastarala, saj sta tožnika izrecno zatrjevala, da je nesporno, da toženec ni plačal treh najemnin. Zgolj za ostale obveznosti, ki so še vedno (bile) odprte na dan 27. 3. 2019 (in ne na dan opomina) pa sta navedla, da so morda celo res zastarane, kar pa ne spremeni zaključka, da toženec ni plačal treh najemnin v letu 2016. Glede slednjih so neutemeljene tudi pritožbene navedbe o zastaranju. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno obrazložilo, da za neplačane obveznosti iz naslova najemnine po računih z dne 5. 1. 2016, 7. 10. 2016 in 7. 11. 2016 zastaranje na dan opomina še ni nastopilo glede na 3-letni zastaralni rok (351. člen Obligacijskega zakonika).

10. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča, da toženec ni konkretno navedel, katere obveznosti iz prejetega opomina o kršitvah je plačal, vendar jih upravnik pri obračunu dolga ni upošteval. Toženec tudi za posamezne obveznosti iz naslova stanovanjskih stroškov niti za tri najemnine ni navedel, da jih je plačal do 13. 2. 2018. Neutemeljen je očitek sodišču prve stopnje, da je prezrlo, da je toženec ugovarjal del obveznosti iz opomina. Sodišče je namreč ugotovilo, da se potrdila, ki jih je toženec poslal z odgovorom upravniku 6. 2. 2018, nanašajo na obdobje od septembra 2018 do februarja 2019 in ne na obdobje, zajeto v opominu. Posledično je neutemeljen očitek zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in kršitve 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Neodločilna je pritožbena navedba, da je upravnik priznal napačen obračun za določene razdelilnike iz opomina, kot je razvidno iz predložene e-mail korespondence, saj toženec ni navedel, na katere postavke se je ugovor nanašal. Prav tako je prepozna in zato nedopustna ter tudi sicer neutemeljena pritožbena navedba, da je predmetni postopek v nasprotju z izjavo upravnika, da pričakuje, da bodo obveznosti v prihodnje poravnane v roku, s čimer naj bi opomin izgubil veljavo kot predpostavka za odpoved. Toženec sodišču prve stopnje tudi neutemeljeno očita, da se ni opredelilo do nepravočasno zatrjevane okoliščine, da je upravnik s svojim ravnanjem preprečil izpolnitev obveznosti skladno z opominom. Posledično ni podana očitana kršitev pravice do izjave ter kršitev 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

11. Dvoma v pravilnost odločitve sodišča prve stopnje ne vzbuja v pritožbi izpostavljena okoliščina razhajanja med zneskom opomina in izpiskom odprtih postavk (oziroma kartico prometa, priloga A3), ki izkazuje nižji znesek kot opomin. Kartica prometa namreč izkazuje promet do 13. 2. 2018, medtem ko je znesek v opominu po stanju na dan 16. 1. 2018. 12. Sodišče je prejelo s strani upravnika izpis plačil oziroma prometa, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov o neizvedbi sprejetega dokaznega sklepa. Izpis prometa, ki ga je izdal upravnik, ima težo dokazne listine. Ker upravnik ni pravdna stranka, je neutemeljen pritožbeni očitek, da gre za pisno vlogo. Dokazna listina je bila predmet dokazne presoje sodišča, katere pravilnosti toženec s pritožbo ni uspel izpodbiti. V zvezi s tem ni odločilna pritožbena navedba, da je bila obveznost po računu z dne 7. 11. 2016 plačana 2. 2. 2017. Iz izpisa plačil upravnika sicer izhaja, da je bilo 2. 2. 2017 brez napisanega namena prejeto plačilo v višini 92,12 EUR, vendar je pred tem izostalo plačilo najemnine po razdelilniku z dne 5. 1. 2016. Glede navedenega neplačila najemnine je kot že obrazloženo neutemeljena pritožbena navedba o delnem zastaranju obveznosti do 31. 12. 2017. Prav tako je izostalo plačilo najemnine z dne 7. 10. 2016, za katero toženec ne trdi, da bi bilo plačana pravočasno.

13. Glede na navedeno toženec ni plačal vsaj dveh najemnin v obdobju 12 mesecev. Toženec kot že obrazloženo tudi ni konkretno ugovarjal, da bi navedena zneska najemnin plačal prej oziroma v roku, določenem v opominu, ter da bi jih upravnik napačno knjižil (navedeno tudi ne izhaja iz upravnikovega izpisa plačil). Brez vpliva na pravilnost odločitve so zato pritožbene navedbe, da je upravnik plačila razporejal enostransko in samovoljno, med drugim tudi na prerekane in zastarane obveznosti.

14. Toženec opustitev svojega zaslišanja in opustitev zaslišanja T. Ž. označuje kot nadaljnjo bistveno kršitev določb pravdnega postopka in kot kršitev pravice do izjave in kontradiktornosti. Pravico stranke do izjave v postopku je treba razlikovati od zaslišanja stranke v dokazne namene. Pravico, da se izjavi, stranka v pravdnem postopku uresničuje s pisnimi vlogami ter z navajanjem na glavni obravnavi in ta pravica z odločitvijo sodišča, da ne izvede dokaza z zaslišanjem strank (in priče), v nobenem primeru ne more biti prekršena, saj pri omenjeni pravici ne gre za to, da se stranko zasliši kot dokaz.2 Posledično ni podana uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in tudi ne kršitev pravice do izjave. Prav tako ne držijo pritožbene navedbe, da zavrnitev dokaznega predloga z zaslišanjem toženca in T. Ž. naj ne bi bila obrazložena. Sodišče je zavrnitev toženčevega zaslišanja obrazložilo na naroku za glavno obravnavo, zavrnitev zaslišanja T. Ž. pa je sodišče obrazložilo v izpodbijani sodbi. Glede na to, da je bilo njuno zaslišanje pravočasno predlagano le v zvezi s plačili, je sodišče štelo zaslišanje kot neprimeren dokaz.

15. Pritožbene navedbe v zvezi s presojo sorazmernosti so neutemeljene, saj je sodišče prve stopnje opravilo test sorazmernosti v 16. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Obrazložilo je, da tožnika s tožbenim zahtevkom uveljavljata varstvo lastninske pravice, s čimer zasledujeta ustavno dopusten cilj. Upoštevalo je tudi pravico toženca (kot najemnika neprofitnega stanovanja) do doma ter da je razlog za odpoved v toženčevem neplačevanju pogodbenih obveznosti in da je šlo za njegovo daljšo plačilno nedisciplino. Dodatno je obrazložilo, da so najemniki neprofitnih stanovanj že z zakonom varovani pred posegi v pravico do stanovanja in spoštovanja doma, ki bi bili glede na njihov položaj nesorazmerni, saj skladno s prvim odstavkom 104. člena SZ-1 najemniku neprofitnega stanovanja najemne pogodbe ob kumulativno izpolnjenih pogojih ni mogoče odpovedati. Toženec bi bil v navedenem primeru upravičen do posebnega varstva, vendar okoliščin, kot jih določa citirani člen, toženec ni uveljavljal oziroma zatrjeval. 16. Glede na navedeno so vse pritožbene navedbe neutemeljene. Pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in prvim odstavkom 155. člena ZPP. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnikoma pa mora povrniti 279,99 EUR pritožbenih stroškov. Tožnikoma je pritožbeno sodišče priznalo 375 točk za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 Odvetniške tarife (OT) in 2 % materialnih stroškov (11. člen OT), skupaj 382,5 točk oziroma 229,50 EUR, z upoštevanjem 22 % DDV 279,99 EUR. Ni pa priznalo priglašenih 100 točk za konferenco s stranko, ker gre za opravilo, ki ni samostojno, nagrada pa je že zajeta v priznani nagradi za sestavo odgovora na pritožbo.3 1 Prim. sodbo VSL I Cp 1523/2013 z dne 21. 8. 2013 in sklep VS RS II Ips 36/2007 z dne 12. 9. 2008. 2 Prim. sodbo in sklep VSRS II Ips 340/2017 z dne 16. 11. 2016. 3 Prim. sklep VSL I Cp 570/2019 z dne 12. 6. 2019.