Jedro

Tožbeni zahtevek predkupnega upravičenca na ničnost iz naslova kršitve prednostnega upravičenja in kršitve moralnih norm, ni utemeljen, saj tudi z zatrjevano tožbeno podlago, ne zasleduje razveljavitve kupne pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se spremeni in glasi: „Tožbeni zahtevek, ki glasi: Ugotovi se, da je kupoprodajna pogodba, ki sta jo sklenili toženi stranki … in … dne 2. 2. 2005, katere predmet so parc. št. 150/1, 150/2, 193/1, 193/2, 194, 196/1, 196/3, 201/2 in 201/3 k.o. … do celote, parc. št. 149/1 k.o. do 19705/67149, parc. št. 149/2 k.o. … pa do 2449/5824, nična.

Zemljiški knjigi Okrajnega sodišča … se nalaga, da v 15. dneh pri parc. št. 150/1, 150/2, 193/1, 193/2, 194, 196/1, 196/3, 201/2 in 201/3, 149/1 in 149/2, vse k.o. ..., v zemljiškoknjižni lasti drugotožene stranke … v delih iz prvega odstavka izreka, vzpostaviti takšno zemljiškoknjižno stanje, kot je obstojalo pred pod Dn št. 2124/2007 vodeno zemljiškoknjižno izvedbo pogodbe iz prvega odstavka izreka, se zavrne.

Tožeča stranka je dolžna povrniti prvotoženi stranki 4.053,00 EUR in drugotoženi stranki 4.378,00 EUR pravdnih stroškov v 15. dneh od prejema prvostopne sodbe, odtlej dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.“

II. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki od 1 do 2 nerazdelno 6.119,00 EUR pritožbenih stroškov v 15. dneh od prejema drugostopne sodbe, odtlej dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

III. Tožeča stranka nosi sama svoje stroške v zvezi z vložitvijo odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Z napadeno sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je nična v točki I citirana kupoprodajna pogodba, sklenjena med prvo in drugo toženo stranko, za tam navedene nepremičnine. Zemljiški knjigi Okrajnega sodišča … je naložilo pri nepremičninah, ki so predmet citirane pogodbe, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in toženki nerazdelno zavezalo k povrnitvi 7.587,78 EUR pravdnih stroškov tožeči stranki s pripadki.

2. Ugotovilo je, da je bila vtoževana kupoprodajna pogodba sklenjena med prvo in drugotožencem po koncu ponovljenega upravnega postopka opr. št. 466-197/2004, v katerem je prva toženka dala javno ponudbo prodaje določenega obsega kmetijskih zemljišč, ki jo je sprejel drugotoženec. Med njima pisno sklenjena kupoprodajna pogodba z dne 2. 2. 2005, za katero se vtožuje ničnost, je bila odobrena po pristojnem upravnem organu z odločbo opr. št. 330-62/2005 in je tudi že zemljiškoknjižno izvedena. Vendar je prvo sodišče presodilo, da ni bilo potrebe po ponovitvi prodajne ponudbe istih nepremičnin. To zato, ker je bila uspešna prvotna prodajna ponudba, v sicer nekoliko večjem obsegu predmeta ponudbe in to v okviru prvega upravnega postopka št. 466/32/2004, skladno določbam Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Namreč, tožnik je v tem prvem upravnem postopku podal izjavo o sprejemu prodajne ponudbe prve toženke kot najmočnejši prednosti upravičenec (zakupnik in kmet). S tem je med njima po zakonu prišlo do sklenitve kupoprodajne pogodbe v obsegu ponudbe z odložnim pogojem njene odobritve po upravnem organu. Zato prvotoženec veljavno več ni mogel umakniti svoje prodajne ponudbe šele potem, ko je tožnik ponudbo že sprejel in njen umik nima pravnih učinkov. Prvotoženka je odklonila s tožnikom sklenitev kupoprodajne pogodbe v okviru prvotnega ponudbenega postopka, zato tožnik v pravdi sedaj pod opr. št. II P 321/2009, utemeljeno vtožuje sklenitev kupne pogodbe oziroma izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Pri tem prvo sodišče zaključuje, da vse to kaže, da je prvotoženka zavestno delovala v cilju izigranja tožnika (neveljavno in brez upravičenega razloga je umaknila prodajno ponudbo v prvotnem upravnem postopku in odklonila sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožnikom, šele po izteku zakupnega razmerja s tožnikom pa sklenila zakupno razmerje z drugotožencem, da bi mu v bodoče omogočila najmočnejšo prednostno upravičenje pri nakupu, razparcelirala je določen kompleks okrog zgradb, da bi upravičila umik predloga prodajne ponudbe v prvem upravnem postopku in uvedbo ponovnega upravnega postopka za prodajo istih kmetijskih zemljišč, le v nekoliko manjšem obsegu in za višjo kupnino, zatem je vložila ponovni predlog prodaje ponudbe in to zatem, ko je sprejela tožbo v zadevi sedaj opr. št. II P 321/2009, na sklenitev kupoprodajne pogodbe). S tem so izpolnjeni zakonski pogoji po določilih 86. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) za ničnost obravnavane kupoprodajne pogodbe, ko je toženka ravnala nezakonito v smislu določil ZKZ in 5. člena OZ (vestnost in poštenje), in predvsem hudo nemoralno. Presoja, da je obravnavana pogodba nična, pa tudi utemeljuje dajatveni zahtevek na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

3. Pritožbo zoper prvostopno sodbo vlagata obe toženi stranki s skupno pritožbo. Uveljavljata vse pritožbene razloge in predlagata spremembo prvostopne sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podredno pa, da se razveljavi in vrne zadeva prvemu sodišču v novo sojenje. Absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka vidi pritožba: - po 13. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ker ... kot javnosti, ni dovolilo prisostvovati na glavni obravnavi dne 13. 5. 2011; - po prvem odstavku 339. člena ZPP, zaradi napačne uporabe določil člena 13/I ZPP, ko je prvo sodišče za presojo ugovora, da ni pravnega interesa za tožbo, ker tožnik v prvem upravnem postopku ni prvi prednostni upravičenec, samo odločilo o tem predhodnem vprašanju, za katero ni stvarno pristojno, temveč upravni organ; - po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker prvostopna sodba nima razlogov glede drugotoženca o tem, kakšne so kršitve na njegovi strani, ki opravičujejo najstrožjo pravno posledico ničnost pravnega posla; - po prvem odstavku 339. člena ZPP, zaradi neuporabe določil prvega odstavka 7. člena ZPP, saj tožeča stranka ni pravočasno zatrjevala, da preostala dva akceptanta zraven tožnika, nista zahtevala sklenitve kupoprodajne pogodbe; - po prvem odstavku 339. člena ZPP, zaradi kršitve 1. točke tretjega odstavka 3. člena ZPP, saj tožbeni zahtevek v točki II sodbenega izreka ni v razpolaganju strank, ker nasprotuje določilom 92. člena OZ, ki predvidevajo, da pazi sodišče na ničnost po uradni dolžnosti in se lahko nanjo sklicujejo tudi zainteresirane osebe.

Nadalje pritožba meni, da je materialnopravno napačno prvostopno stališče, da je prvotoženka s trenutkom sprejema akcepta tožeče stranke, izgubila lastninsko pravico na predmetnih nepremičninah, saj pisna pogodba ne obstaja, niti ni bila odobrena po pristojnem upravnem organu in zemljiškoknjižno izvedena. Tudi ni pravilno stališče prve stopnje, da je pravna posledica kršitve določb ZKZ glede prednostnega upravičenja nakupa, ničnost take kupoprodajne pogodbe, saj je ZKZ ne predvideva. Kolikor je mogoče kaj očitati prvotoženki, slednje ne nasprotuje Ustavi, prisilnim predpisom ali morali s pravno posledico ničnosti obravnavane pogodbe. Morebitnih kršitev določb ZKZ se prvotoženka kot laik tudi ni mogla zavedati. Ničesar pa tudi prvo sodišče ne očita drugotožencu. Zato po določilih člena 86/II OZ, ni podlage za presojo ničnosti te pogodbe. Za del predmeta kupoprodajne pogodbe, ki predstavlja stavbna zemljišča, ni mogoče uporabiti določb ZKZ, temveč določbe OZ, ki prav tako ne predvidevajo ničnostne sankcije za kršitev določil OZ. Glede vprašanja stopnje prednostnega upravičenja tožnika do nakupa, prvo sodišče ni upoštevalo ustreznih določb ZKZ ob dejstvu, da je tožnik v upravnem postopku s tega vidika uveljavljal to upravičenje kot kmet in zakupnik. Zato bi moralo uporabiti določbe prvega odstavka 29. člena ZKZ sploh za presojo ustreznosti zatrjevanega zakupnega razmerja. Pojem ustreznosti takega razmerja za izpolnitev pogoja prednostnega predkupnega upravičenja tožnika (po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ), pa se namreč lahko presoja le po prvem odstavku 29. člena ZKZ, ki predpisuje konkretne vrste dolgoročnega zakupa, sklenjene v pisni obliki in vknjiženje v zemljiško knjigo ter zemljiški kataster (člen 28/I ZKZ). Iz navedenega pritožba vztraja pri pomanjkanju pravnega interesa za tožbo oziroma podredno, da predmetna kupoprodajna pogodba ni nična, kvečjemu izpodbojna. Sicer pritožbene navedbe še opozarjajo na nepopolno dejansko stanje v smeri eventualno relevantnih okoliščin predvsem, ali je imel tožnik kot akceptant ponudbe izmed večih akceptantov, tudi „zakupnikov“, najmočnejše prednostno upravičenje do nakupa in ali je končan upravni postopek v zvezi s prvo ponudbo in njegov izid. 4. Tožeča stranka predlaga v vloženem odgovoru na pritožbo, zavrnitev le-te.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Pritožbeni preizkus prvostopne sodbe v obsegu v pritožbi izrecno izpostavljenih procesnih kršitev in po uradni dolžnosti (člen 350/II ZPP v zvezi s členom 339/II ZPP), ni pokazal pri delu prvega sodišča upoštevnih procesnih kršitev: - prvostopni razlogi so zadostni glede vseh relevantnih dejstev v okviru prvostopnega videnja materialne podlage za rešitev te zadeve; - ni kršilo določb 13. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je ... še vedno veljal za potencialno pričo do konca postopka; - ni kršilo določil prvega odstavka 13. člena ZPP, ko je v zadevi samo odločalo o predhodnem vprašanju, ali je izpolnjeval tožnik kot akceptant v prvem upravnem postopku najmočnejše prednostno upravičenje do nakupa; - ni kršilo določil prvega odstavka 7. člena ZPP z izvajanjem dokaznega postopka v okviru morebitnih prepoznih navedb in ponujenih dokazov glede vprašanja števila akceptantov po prvi ponudbi in njihovi poziciji, saj ta določila predvidevajo drugačno situacijo; - ni kršilo določb 1. točke tretjega odstavka 3. člena ZPP, saj zahtevek pod točko II sodbenega izreka ni takšne narave, da stranke z njim nebi mogle razpolagati.

7. Na prvi stopnji je dovolj in ustrezno razjasnjeno vso pomembno dejansko stanje, vendar je na njegovi podlagi sprejeta prvostopna sodba z zmotno uporabo materialnega prava zaradi napačnega materialnega pristopa k reševanju te zadeve.

8. Nesporno je, da je vezan pravni interes za uveljavljan tožbeni zahtevek na dejstvo, da bi ugodilna sodba v tej zadevi lahko omogočila tožniku doseženje obsodilne sodbe v zadevi II P 312/2009 (se odloča o predhodnem vprašanju za slednje citirano zadevo).

9. Tožbena podlaga zahtevka na ničnost citirane kupne pogodbe je prvenstveno v tem, da je bila le-ta sklenjena s kršitvijo prisilnih predpisov ZKZ, konkretno 22. in 23. člena, ki opredeljujejo prednostno pravico za nakup kmetijskega zemljišča. Nadalje pa tudi zaradi hude kršitve moralnih norm, ki se kažejo v načrtnih pripravah prvotoženke v podrobnostih, ki da so omogočile kršitev kogentnih predpisov 22. in 23. člena ZKZ, torej da je do sklenitve vtoževane kupne pogodbe sploh prišlo, s tem pa sta toženca izigrala tožnika pri nakupu teh nepremičnin, ki bi mu šle kot najboljšemu prednostnemu upravičencu (odklonitev sklenitve kupne pogodbe s tožnikom, sporočilo upravnem organu razlogov za nesklenitev kupne pogodbe, sklenitev zakupne pogodbe z drugotožencem po izteku zakupnega razmerja s tožnikom, ponovna podaja ponudbe že po vednosti toženca o vložitvi tožbe tožeče stranke na sklenitev kupne pogodbe in v slednji pravdni zadevi zavrnitev začasne odredbe na prepoved odtujitve in obremenitve predmetne nepremičnine ter za tem sklenitev kupne pogodbe z drugotožencem).

10. V določilih ZKZ ni predvidena pravna sankcija za kršitev zakonskih določb prednostnega upravičenja do nakupa kmetijskih zemljišč (člen 22, 23 ZKZ), temveč v določilih člena 512 OZ, ko je v njih določena sankcija kršitve prisilnih predpisov glede prednostnega upravičenja do nakupa – izpodbojnost in ne ničnost. To v zadevi pomeni, da bi bil predmetni tožbeni zahtevek sklepčen, kolikor bi vtoževal razveljavitev citirane kupne pogodbe oziroma bi zraven zahtevka na ugotovitev ničnosti še uveljavljal razveljavitev le-te. Tožbeni zahtevek pa uveljavlja samo ničnost kupne pogodbe. Namreč, posledice izpodbijanja pogodbe zaradi kršitve predkupnega upravičenja so drugačne od posledic ničnosti pogodbe, k ugotovitvi ničnosti pogodbe, tudi zaradi kršitve moralnih norm, ne more slediti obveznost sklenitve kupne pogodbe s prednostnim upravičencem kot tretjo osebo. Takšno obveznost v korist predkupnega upravičenca omogoča le uspešno izpodbijanje pogodbe izključno zaradi kršitve prednostne pravice kot to predvidevajo določila člena 512 OZ. Po povedanem ob pravilni uporabi materialnega prava, tožbeni zahtevek predkupnega upravičenca na ničnost iz naslova kršitve prednostnega upravičenja in kršitve moralnih norm, ni utemeljen, saj tudi z zatrjevano tožbeno podlago, ne zasleduje razveljavitve kupne pogodbe.

11. O pritožbi je odločeno po 5. alineji 358. člena ZPP.

12. Tožeča stranka v zadevi ni uspela, zato je dolžna povrniti tožencema njune pravdne stroške (člen 165/II ZPP v zvezi s členom 154/II ZPP). Le-ti se odmerijo vsakemu v obsegu: ene nagrade za postopek – 1.756,30 EUR in ene nagrade za narok – 1.621,20 EUR. To je vsakemu – 3.377,50 EUR, vključno z DDV pa na 4.053,00 EUR. Drugotožencu pa se priznajo še materialni stroški prevoza na sodišče, s čemer gre skupno drugotožencu 4.378,00 EUR.

13. Skupno odmerjeni pritožbeni stroški obeh tožencev znašajo 6.119,00 EUR, ki jih jima je dolžna nerazdelno povrniti tožeča stranka (člen 165/II ZPP v zvezi s členom 154/II ZPP).

14. Tožeča stranka s pritožbenim odgovorom ni pripomogla k rešitvi zadeve, zato stroški povezani s slednjim, niso potrebni (člen 155 ZPP) in jih nosi sama (člen 165/I ZPP v zvezi s členom 154/I ZPP).