Jedro

Na podlagi določb ZLNDL so etažni lastniki pridobili lastninsko pravico tudi na funkcionalnem zemljišču, ki je sorazmerna vrednosti stanovanja tudi v primeru, če ta še ni odmerjena in vpisana v ZK.

Tudi po lastninjenju je solastninska pravica na funkcionalnem zemljišču ostala lastninsko podrejena lastninski pravici na posamezni etaži in ne dovoljuje samostojnega razpolaganja. Stanovanja, kot posebnega dela stavbe, torej ni (bilo) mogoče prodati brez ustreznih upravičenj, nekdaj pravice uporabe, sedaj pa ustreznega solastniškega deleža na skupnih prostorih, delih, napravah in na zemljišču. Razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu ,pa ni dopustno in je pogodba s takšnim predmetom nična

Izrek

Pritožbi obeh toženih strank se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu pod I.A 1. točke izreka odločbe sodišča prve stopnje potrdi.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu pod I.A 2. točke izreka odločbe razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Obrazložitev

: V navedeni zadevi je Višje sodišče v Ljubljani na seji dne 1.7.2008 že enkrat odločalo. Ker pa je bila ta odločitev s strani Vrhovnega sodišča RS s sklepom opr. št. II Ips 262/2009 z dne 9. novembra 2009 razveljavljena pod I.A 1. in 2. točke in v tem obsegu vrnjena sodišču druge stopnje v novo sojenje, je v tem delu odločalo ponovno. Razveljavljena odločitev se nanaša na zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da so prodajna pogodba sklenjena dne 20.9.2009 med drugim tožencem kot prodajalcem in tretjim tožencem kot kupcem, aneks št. 1 z istega dne sklenjen med prvim in tretjim tožencem in aneks št. 2 z dne 18.1.2005 sklenjen med drugim in tretjim tožencem, nični v delu, ki se nanašajo na nepremičnine parc. št. 959/2, 957/2, 956/2, 958/2, 596/4, 595/4 in 594/2, vse k.o. S.. V ostalem delu pa je prvostopno sodišče pod 2. točko I.A izreka zahtevek na ugotovitev ničnosti zavrnilo.

Preostali del zahtevka tožeče stranke pritožbeno sodišče ne razsoja več, ker je bil en del zahtevka s strani Vrhovnega sodišča RS potrjen, en del pa sicer razveljavljen, vendar vrnjen v ponovno sojenje prvostopnemu sodišču. Glede odločitve začasne odredbe pa je bila revizija zavržena.

Zoper odločitev o ničnosti prodajne pogodbe in aneksov št. 1 in 2, kot je bilo razsojeno s prvostopno odločbo pod I.A 1. in 2. točko so se pritožile vse pravdne stranke in sicer tožeča stranka zoper zavrnilni del, tožene stranke pa zoper ugodilni del. V sodbi višjega sodišča, ki je bila s strani vrhovnega sodišča razveljavljena, o tem zahtevku ni bilo meritorno odločeno, ker se je pritožbeno sodišče postavilo na stališče, da tožeča stranka ni izkazala pravno korist na vložitev ugotovitvene tožbe. Takšno stališče pa je bilo v odločbi Vrhovnega sodišča RS ugotovljeno za napačno, zaradi česar je bila odločba sodišča druge stopnje v tem delu razveljavljena in mu vrnjena v ponovno odločanje.

Prvo in drugotožena stranka sta se pritožili zoper ugodilni del v enotni vlogi, tretjetožena stranka pa posebej. V obširnih pritožbah so sodišču druge stopnje predlagale, da odločbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da v tem delu sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in jo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožeča stranka se je pritožila zoper zavrnilni del sodbe (I.A 2. točka izreka) iz pritožbenih razlogov napačne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Tudi ona je predlagala, da se v tem delu izpodbijana sodba spremeni tako, da se tudi v tem delu tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podrejeno, da se izpodbijani zavrnilni del sodbe razveljavi in v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Pritožbe toženih strank niso utemeljene, je pa utemeljena pritožba tožeče stranke.

Glede tožbenega zahtevka na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe (in aneksov) O pritožbah toženih strank, ki se nanašajo na ugodilni del (I.A 1. točka izreka) Pritožbeno sodišče se strinja z odločitvijo izpodbijane sodbe, da so prodajna pogodba z dne 20.9.2002 in oba aneksa št. 1 in 2 nični v delu, ki se nanaša na nepremičnine parc. št. 959/2, 957/2, 956/2, 958/2, 596/4, 595/4 in 594/2, vse k.o. S.. V tem delu je prvostopno sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje, uporabilo pravilne določbe materialnega prava, niso pa podane tudi zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

Pravilno je stališče prvostopne sodbe, da tožeča stranka kot dejanska lastnica šestih stanovanj na V. in R. ulici v L. ima pravni interes na navedeni ugotovitveni zahtevek. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 262/2009 (glej posebej 14., 15. in 16. točko). Zato je ta ugovor toženih strank neutemeljen.

Tožeča stranka uveljavlja ničnost prodajne pogodbe in aneksov iz razloga, ker zatrjuje, da so bile z navedeno prodajno pogodbo prodane parcele, ki predstavljajo funkcionalno zemljišče stanovanjskih hiš, v katerih je tožeča stranka lastnica posameznih stanovanj. Iz tega razloga je po njenih trditvah prodajna pogodba na podlagi 35. člena Obligacijskega zakonika (OZ) nična, saj gre za razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu, kar ni dopustno.

Že izkazan pravni interes za ugotavljanje ničnosti zagotavlja tožeči stranki aktivno legitimacijo v tej pravdi. Zato so vsi ugovori, ki se nanašajo na njeno aktivno legitimacijo, neutemeljeni. Za samo odločitev tudi ni bistveno pravno nasledstvo na strani toženih strank. Zato se pritožbeno sodišče v razloge, ki se nanašajo na to okoliščino, ne bo spuščalo. Pač pa so bistvene vse navedbe, ki se nanašajo na ugotovitev, ali so v prodajni pogodbi zajete tudi parcele, ki predstavljajo funkcionalno zemljišče. Tožeča stranka je postala lastnica posameznih stanovanj v stanovanjskih stavbah v L. na naslovu R. 3 in 4 in V. 87 in 91, na podlagi prodajnih pogodb, sklenjenih od leta 1977 dalje. V tem času so bila stavbna zemljišča v mestih družbena lastnina, lastnik stavbe pa je imel na zemljišču pravico uporabe oziroma lastniki posameznih delov stavbe skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem stoji stavba in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo. Ta pravica se je lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico na stavbi. Pravice na zemljišču so sledile pravici na objektu. Noben kasnejši predpis (razen z lastninskim preoblikovanjem) ni posegel v pridobljene pravice etažnih lastnikov in tudi ni omejil njihovih pravic na funkcionalnem zemljišču. Ta pojem je najprej opredelil Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN) in sicer v 3. odstavku 46. člena kot stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo, kasneje pa še Stanovanjski zakon (SZ), kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stanovanjske hiše in brez katerega ne more funkcionirati. To so npr. dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za počitek in igro ipd. Skupno funkcionalno zemljišče pa je tisto, ki služi večstanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.

Nepravilno je stališče toženih strank, da je tožeča stranka pridobila zgolj etažno lastnino, ne pa tudi pravice uporabe na stavbišču in na funkcionalnem zemljišču, kot so ga opredeljevali tedanji predpisi. Lastninjenje stavbnih zemljišč je uredil Zakon o lastninjenju zemljišč v družbeni lastnini (ZLNDL), po katerem se pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini na podlagi samega zakona (ex lege) spremeni v lastninsko pravico. Tako so z njim od uveljavitve tega zakona, etažni lastniki pridobili na funkcionalnem zemljišču solastninsko pravico, pri čemer je solastniški delež vsakega sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši. To velja tudi za primere, kadar funkcionalna zemljišča niso bila že posebej določena oziroma odmerjena kot funkcionalna zemljišča. Najmanj stavbišče je nesporno tisto zemljišče, ki je lastninsko povezano z etažno lastnino oziroma na tem zemljišču lastninska pripadnost ne more biti sporna, kar pa ne velja za zemljišča, ki presegajo zunanje mere stavb in kjer je lahko sporna razmejitev med funkcionalnimi zemljišči več stavb, med funkcionalnim zemljiščem in javno površino ali med funkcionalnim zemljiščem in preostalim delom parcele, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča. Vendar je tudi po lastninjenju solastninska pravica na funkcionalnem zemljišču ostala lastninsko podrejena lastninski pravici na posamezni etaži in ne dovoljuje samostojnega razpolaganja. Stanovanja, kot posebnega dela stavbe, torej ni (bilo) mogoče prodati brez ustreznih upravičenj, nekdaj pravice uporabe, sedaj pa ustreznega solastniškega deleža na skupnih prostorih, delih, napravah in na zemljišču. Razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu pa ni dopustno in je pogodba s takšnim predmetom nična (35. člen OZ).

Tožeča stranka kot etažna lastnica kljub temu, da njena pravica ni vpisana v zemljiško knjigo, ima pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču oziroma sedaj gradbenih parcelah. Ker je tožeča stranka pridobila pravico uporabe na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo stavbe z nakupom stanovanja ex lege, tudi ni potrebno, da bi bilo to funkcionalno zemljišče že odmerjeno v času nakupa stanovanja. Tako je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da zajema sporna prodajna pogodba tudi pravico uporabe, ki je bila že prodana lastnikom etažnih enot in da je ta pravica uporabe, ki se je spremenila v lastninsko pravico vezana na etažno enoto in ni v samostojnem prometu. Iz tega razloga je pravilna ugotovitev izpodbijane sodbe, da je prodajna pogodba skupaj z aneksi nična. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče glede opredelitve funkcionalnega zemljišča sklicuje še na prispevek dr. Mihe Juharta (Funkcionalna zemljišča skozi čas in predpise, Pravna praksa št. 3/2008), na sodbo Ustavnega sodišča RS Up-1381/08 z dne 23.9.2009, na sodbo Vrhovnega sodišča RS v tej zadevi (II Ips 262/2009) in na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 785/2009 z dne 28.1.2010. Ne glede na obširne navedbe vseh toženih strank je bistveno za odločitev, da je bil predmet sporne prodaje tudi funkcionalno zemljišče, ki sicer še ni bilo odmerjeno, kar pa za odločitev ni bistveno, saj takšno zemljišče v nobenem primeru ne more biti predmet prodaje. Glede na gornjo opredelitev funkcionalnega zemljišča so tako vse ostale pritožbene navedbe strank brezpredmetne, saj na drugačno odločitev ne morejo vplivati. Razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu, ni dopustno, takšna pogodba je nična (35. člen OZ).

V zvezi s tem prvostopno sodišče tudi pravilno ugotavlja, da glede na dejstvo, da parcelacija na parcelah iz sporne pogodbe še ni bila izvedena, je predmet pogodbe tudi nedoločen, kar je prav tako razlog za ničnost pravnega posla. Pravilna je tudi nadaljnja ugotovitev prvostopnega sodišča, da se prav vse parcele, za katere je prvostopno sodišče ugotovilo, da je pogodba nična, nahajajo v območju, ki posegajo v gradbeno parcelo, torej neposredno ob stavbišču objektov, kjer je tožeča stranka lastnica posameznih stanovanj (glej predlog gradbenih parcel, priloga A20). Navedeno pomeni, da prvo in drugotožena stranka na teh parcelah nista mogli pridobiti lastninske pravice, saj ni dvoma, da je (najmanj) pretežni del teh parcel funkcionalno zemljišče, ki zgolj do sedaj še ni bilo odmerjeno.

Pritožbeno sodišče je zato vse pritožbe toženih strank zavrnilo kot neutemeljene in v izpodbijanem delu pod I.A 1. točka izreka izpodbijano sodbo potrdilo. Pri tem prav na vse navedbe toženih strank ni odgovorilo, ampak zgolj na tiste, ki so odločilnega pomena, to pa so vse tiste, ki se nanašajo na funkcionalno zemljišče. Odločitev temelji na 353. členu ZPP.

O pritožbi tožeče stranke, ki se nanaša na zavrnilni del (I.A 2.točka izreka) Tožeča stranka se pritožuje zoper zavrnilni del (I.A 2. točka izreka). V tem delu je prvostopno sodišče zavrnilo ugotovitev ničnosti pogodbe, pri čemer se dejansko ni konkretno opredelilo, glede katerih parcel je zahtevek zavrnilo. Očitno pa so to parcele, poleg št. 971/2 in 972/2 k.o. S., še parcele št. 969/2, 970/2, 978/3 in 986/2, vse k.o. S..

Pritožba utemeljeno opozarja, da je glede parcele št. 971/2 in 972 k.o. S. v obrazložitvi prvostopno sodišče (sicer pravilno) ugotovilo ničnost tudi glede teh dveh parcel, ki pa pod I.A 1. točko izreka nista vsebovani. V tem delu je nasprotje med izrekom in obrazložitvijo (14. točka 2. odstavka 339. člena ZPP). Zato bo moralo prvostopno sodišče pri ponovnem odločanju navedeno dejstvo upoštevati in napako odpraviti.

Glede preostalih parcel pa uveljavlja tožeča stranka nepravilno ugotovljeno dejansko stanje. Kljub temu, da se navedene parcele ne nahajajo neposredno ob stavbah, katere solastnik je tožeča stranka, pa predstavljajo potrditvah tožnika v naravi ulico, pešpot, parkirišče in zelenico. To pa pomeni, da so lahko te parcele po naravi funkcionalno zemljišče oziroma javna cesta, ki je tudi izven pravnega prometa. Vsekakor obstaja dvom v pravilno ugotovitev dejanskega stanja. Ali gre tudi pri navedenih parcelah za funkcionalno zemljišče oziroma za javno cesto, pa bo lahko prvostopno sodišče z gotovostjo ugotovilo, ko bo ponovno odločalo (glede na razveljavitev z odločbo Vrhovnega sodišča) o zahtevku tožeče stranke za izvedbo parcelacije. V tem postopku bo lahko z gotovostjo ugotovilo, kaj v naravi dejansko omenjene parcele predstavljajo. Zaradi dvoma v pravilno ugotovitev dejanskega stanja je pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi tožeče stranke ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in jo v tem obsegu pod (I.A točka 2. izreka) vrnilo prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje v skladu s 355. členom ZPP. Glede na naravo stvari in okoliščine primera pritožbeno sodišče namreč samo teh pomanjkljivosti ne more odpraviti.

Zaradi delne razveljavitve je že Vrhovno sodišče v svoji odločbi II Ips 262/2009 razveljavilo tudi točko I.D izreka, ki se nanaša na stroške pravdnega postopka. Zaradi delne razveljavitve tudi pritožbeno sodišče o stroških ni odločalo in se pridržijo za končno odločbo. Odločitev temelji na 4. odstavku 165. člena ZPP.