Jedro

Pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki (52. člen OZ). Enako velja tudi za pooblastilo za sklenitev takšne pogodbe (75. člen OZ). To pa pomeni, da v takšni situaciji (ne za samo pogodbo ne za njeno odobritev) ni uporabljiva določba prvega odstavka 18. člena OZ, ki pojasnjuje, kateri načini izjavljanja volje so možni oziroma dopustni v tistih primerih, v katerih za sklenitev pravnega posla ni prepisana posebna oblika (pisna pogodba, notarski zapis). V tem kontekstu se tako pritožba neuspešno sklicuje na pravkar citirano določbo OZ, ko zatrjuje, da lahko neupravičeno zastopani odobritev pravnega posla prodaje nepremičnine poda (kar) s konkludentnimi dejanji (s prejemom kupnine, plačilom davka na promet nepremičnin, izročitvijo nepremičnine v posest kupcu). Odobritev pogodbe (prvi odstavek 73. člena OZ) mora biti po pravilnem stališču izpodbijane sodbe (točki 7 in 9 obrazložitve) dana v obliki, v kateri se sklepa pravni posel, torej pisno, saj je v nasprotnem primeru pravno neučinkovita - se šteje, da pogodba ni bila sklenjena (primerjaj tretji odstavek 73. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v točki I izreka zavrnilo nedenarni tožbeni zahtevek tožeče stranke (v nadaljevanju tožnice), vsebina katerega je natančneje razvidna iz izreka v tem delu. V točki II izreka je odločilo, da tožnica krije stroške postopka.

2. Tožnica z odločitvijo sodišča prve stopnje ne soglaša. Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

Sodišče prve stopnje je pri sprejemu odločitve izhajalo iz prvega odstavka 35. člena Zakona o gospodarskih družbah (v nadaljevanju ZGD-1), ni pa se opredelilo do ugovora tožnice v zvezi z drugim odstavkom citiranega člena. Pravna teorija (Obligacijski zakonik, v nadaljevanju OZ) z določbo, da omejitev prokure nima pravnega učinka proti tretjim osebam, daje prednost varstvu pravic tretjih pred varstvom pravic družbe. Ker je prokurist toženko zastopal samostojno, v sodnem registru ni bila vpisana nobena omejitev, podpis prodajne pogodbe z njegove strani nima za posledico ničnosti sklenjenega pravnega posla.

Sodišče prve stopnje je v zvezi z odobritvijo pravnega posla napačno uporabilo določbo 19. člena OZ. Abstraktni dejanski stan citirane določbe OZ namreč ne obsega primerov, ko pogodbo sklene neupravičena oseba, kasneje pa pogodba na podlagi odobritve neupravičeno zastopanega konvalidira. Določba 19. člena OZ se uporablja samo v primerih, ko pogodbeni stranki izpolnita splošne predpostavke za sklenitev pogodbe, a je za njeno veljavnost določen še dodatni pogoj (soglasje ali odobritev tretje osebe). Takšna situacija v obravnavani zadevi ni podana.

Pritožnica izpostavlja še določbo 73. člena OZ (prvi odstavek), v skladu s katero pogodba neupravičeno zastopanega zavezuje, če jo ta odobri in določbo 18. člena OZ, v skladu s katero se odobritev posla lahko poda izrecno ali s konkludentnimi dejanji (npr. na način, da zastopani od nasprotne pogodbene stranke uveljavlja izpolnitev pogodbe ali izpolnitev sprejme).

Pritožnica še poudarja, da je štela, da je pogodbo podpisala pooblaščena oseba, saj po podpisu pogodbe ni bilo nobenih okoliščin, ki bi kazale na to, da obstaja kakršnokoli neskladje med izraženo voljo prokurista in voljo direktorice. Zakonita zastopnica toženke ni nikoli izjavila, da je pogodba ne zavezuje, kupnine ni zavrnila, nepremičnino je izročila v posest in plačala odmerjen davek. Prodajna pogodba je torej bila s strani zakonite zastopnice toženke odobrena s konkludentnimi ravnanji in se zato šteje za veljavno sklenjeno. Tega sodišče prve stopnje ni presojalo, zato je ostalo dejansko stanje v zadevi nepopolno ugotovljeno. S takšnim ravnanjem (ker je nepravilno zavrnilo dokaz z zaslišanjem zakonite zastopnice toženkeS.K.) je kršilo tožničino pravico do obravnavanja pred sodiščem in storilo procesno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Tožnica predlaga, da sodišče prve stopnje pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da tožbenemu zahtevku ugodi in v njeno korist odloči o stroških postopka.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo zavrača vse pritožbene ugovore in predlaga potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je zadevo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

6. Po tako opravljenem preizkusu najprej ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni storilo niti v pritožbi uveljavljene procesne kršitve niti katere druge procesne kršitve od tistih, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti. Sodba vsebuje zadostne razloge o odločilnih dejstvih, tako da jo je objektivno mogoče preizkusiti, sodišče prve stopnje pa s tem, ko ni zaslišalo zakonite zastopnice toženke, S.k., tudi ni poseglo v tožničino pravico do obravnavanja pred sodiščem in ni storilo procesne kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Da izvedba tega dokaza glede na pravilno materialno pravno presojo zadeve ni bila potrebna, izhaja iz razlogov v nadaljevanju obrazložitve.

7. Sodišče druge stopnje v bistvenem povzema razloge izpodbijane sodbe, v zvezi s pritožbenimi ugovori pa dodaja:

8. Iz prvega odstavka 35. člena ZGD-1 izhaja, da obseg pooblastil prokurista določa zakon. Opravičuje ga za vsa pravna dejanja, ki spadajo v pravno sposobnost družbe, izjema je odsvojitev in obremenitev nepremičnin. Dikcija drugega odstavka citiranega člena ZGD-1, da omejitev prokure nima učinka proti tretjim osebam (nanj se sklicuje pritožnica), ne posega v dikcijo prvega odstavka 35. člena ZGD-1, v katerem je (z zakonom) določen obseg pooblastila prokurista, ampak se nanaša na možne dodatne omejitve pri zastopanju prokurista znotraj družbe, ki pa v razmerju do tretjih ne učinkujejo in se zato tudi ne vpisujejo v sodni register (7. točka prvega odstavka 4. člena Zakona o sodnem registru). Nasprotni pritožbeni ugovori v tej smeri (točka 3 pritožbe) so tako neutemeljeni.

9. Že sodišče prve stopnje v točki 6 obrazložitve pravilno ugotavlja, da mora biti pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni obliki (52. člen OZ). Enako velja tudi za pooblastilo za sklenitev takšne pogodbe (75. člen OZ). To pa pomeni, da v takšni situaciji (ne za samo pogodbo ne za njeno odobritev) ni uporabljiva določba prvega odstavka 18. člena OZ, ki pojasnjuje, kateri načini izjavljanja volje so možni oziroma dopustni v tistih primerih, v katerih za sklenitev pravnega posla ni prepisana posebna oblika (pisna pogodba, notarski zapis). V tem kontekstu se tako pritožba neuspešno sklicuje na pravkar citirano določbo OZ, ko zatrjuje, da lahko neupravičeno zastopani odobritev pravnega posla prodaje nepremičnine poda (kar) s konkludentnimi dejanji (s prejemom kupnine, plačilom davka na promet nepremičnin, izročitvijo nepremičnine v posest kupcu). Odobritev pogodbe (prvi odstavek 73. člena OZ1) mora biti po pravilnem stališču izpodbijane sodbe (točki 7 in 9 obrazložitve) dana v obliki, v kateri se sklepa pravni posel, torej pisno, saj je v nasprotnem primeru pravno neučinkovita – se šteje, da pogodba ni bila sklenjena (primerjaj tretji odstavek 73. člena OZ2). Iz navedenega izhaja, da neupravičeno zastopani (toženka oziroma za njo njena zakonita zastopnica, S.K.) ni mogel na drug način izjaviti svoje volje, da odobrava po nepooblaščeni osebi sklenjen pravni posel, saj v primeru odplačne odsvojitve nepremičnin to ni mogoč oziroma dopusten način izjavljanja volje. V posledici navedenega so neutemeljeni vsi ugovori v točkah 5, 6 in 7 pritožbe. Zaradi tega v postopku na prvi stopnji tudi ni bilo potrebno zaslišati zakonite zastopnice toženke, S. K., ki naj bi potrdila dejstva o ustni oziroma konkludentni odobritvi pogodbe.

10. Po oceni sodišča druge stopnje že zgolj sklicevanje na zgoraj citirane določbe ZGD-1 in OZ utemeljuje sprejeto odločitev, tako da v zadevi niso pravno odločilni pomisleki pritožbe glede pravilnosti uporabe drugega odstavka 19. člena OZ. Zaradi tega se o njih v skladu s prvim odstavkom 360. člena ZPP tudi ni bilo treba posebej izrekati.

11. Na podlagi obrazloženega je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

12. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, ni upravičena do povrnitve stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Enako velja za toženko, saj njene navedbe v odgovoru na pritožbo niso v bistveni meri vplivale na odločitev sodišča druge stopnje (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Pogodba, ki jo sklene nekdo kot pooblaščenec v imenu drugega brez njegovega pooblastila, zavezuje neupravičeno zastopanega samo, če jo ta pozneje odobri. 2 Če neupravičeno zastopani niti v danem roku ne odobri pogodbe, se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena.