Jedro

Vrhovno sodišče je skozi sodno prakso že večkrat zavzelo stališče, da je tudi v primeru sklenjene pogodbe o prodaji nepremičnine možna konvalidacija pogodbe, ki ni bila sklenjena v predpisani obliki. Predpisana izenačitev obličnosti pogodbe in pooblastila za podpis pogodbe v 75. členu OZ zato terja razlago, da je v primerih, ko je dopustna konvalidacija oblikovno pomanjkljive pogodbe, lahko pravno upoštevno tudi pooblastilo, ki ni izpolnjevalo predpisane obličnosti. Enako mora veljati tudi za pravni akt odobritve pogodbe po drugem odstavku 73. člena OZ.

Izrek

I. Reviziji ugodi in se razveljavita sodbi sodišča prve in druge stopnje ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji tek postopka**

1. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, s katero je bil zavrnjen tožbeni zahtevek za priznanje podpisa na prodajni pogodbi in dovolitev vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini.

2. Na predlog tožeče stranke je Vrhovno sodišče s sklepom III DoR 80/2022 z dne 14. 9. 2022 dopustilo revizijo glede vprašanja, _ali je pravilno stališče sodišča, da lahko zakoniti zastopnik pravne osebe odobri pogodbo o prodaji nepremičnine, ki jo je podpisal prokurist, samo v pisni obliki, ali pa je veljavna tudi odobritev s konkludentnimi ravnanji._

3. Tožeča stranka je v zakonskem roku vložila revizijo, v kateri je uveljavljala revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču je predlagala, da reviziji ugodi in izpodbijani sodbi spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma izpodbijani sodbi razveljavi, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške postopka skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Tožena stranka je v odgovoru na revizijo Vrhovnemu sodišču predlagala zavrnitev revizije.

**Obseg revizijskega preizkusa**

5. Obseg revizijskega preizkusa izpodbijane sodbe je omejen samo na tista konkretna pravna vprašanja, glede katerih je bila revizija dopuščena (371. člen ZPP). Okoliščine, ki jih izpostavlja tožena stranka v odgovoru na revizijo in se nanašajo na prekluzijo navedb o konkludentnih dejanjih zakonite zastopnice tožene stranke o odobritvi prodajne pogodbe, presegajo domet dopuščenega revizijskega vprašanja, zato se Vrhovno sodišče do teh navedb ne opredeljuje.

**Ugotovljeno dejansko stanje, na katero je Vrhovno sodišče vezano**

6. V pisni pogodbi z dne 23. 11. 2016 je zapisano, da tožena stranka kot prodajalec proda tožeči stranki kot kupcu solastniški delež do 19/10000 pri nepremičnini z ID znakom ..., ki v naravi predstavlja poslovni prostor št. 202 v izmeri 16 m2, ki se nahaja v poslovni stavbi na naslovu ..., s pripadajočim solastninskim deležem na skupnih prostorih in napravah, za kupnino 10.000 EUR. V pogodbi je vsebovano zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino iz 23. člena SPZ.

7. Pogodbo je na strani odsvojitelja (tožene stranke) podpisal takratni prokurist tožene stranke A. A., medtem ko takratna zakonita zastopnica – direktorica tožene stranke B. B. pogodbe ni podpisala.

8. Obstoja pisnega pooblastila direktorice prokuristu za podpis pogodbe tožeča stranka ni niti zatrjevala niti izkazala.

9. Tožeča stranka ni zatrjevala in dokazala niti, da bi direktorica tožene stranke pozneje pisno odobrila prodajno pogodbo.

**Zavzeta stališča sodišč prve in druge stopnje**

10. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da je pravno nepomembno zatrjevanje tožeče stranke, da naj bi direktorica tožene stranke prodajno pogodbo z dne 23. 11. 2016 konkludentno odobrila, saj zgolj konkludentna (pa tudi ustna) odobritev sklenitve pogodbe, upoštevaje določbe 52., 73. in 75. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ne bi bila pravno veljavna oziroma pravno učinkovita. Morebitno odobritev prodajne pogodbe z dne 23. 11. 2016 bi B. B. kot zakonita zastopnica tožene stranke mogla in morala pravno veljavno podati samo v pisni obliki. Posledično je prodajna pogodba z dne 23. 11. 2016, ki v 6. členu vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo, nična oziroma neobstoječa. 11. Sodišče druge stopnje je pritrdilo stališču sodišča prve stopnje, da v takšni situaciji (ne za samo pogodbo ne za njeno odobritev) ni uporabljiva določba prvega odstavka 18. člena OZ, ki pojasnjuje, kateri načini izjavljanja volje so možni oziroma dopustni v tistih primerih, v katerih za sklenitev pravnega posla ni predpisana posebna oblika (pisna pogodba, notarski zapis). Kot napačno je opredelilo stališče pritožnice, da lahko neupravičeno zastopani odobritev pravnega posla prodaje nepremičnine poda (kar) s konkludentnimi dejanji (s prejemom kupnine, plačilom davka na promet nepremičnin, izročitvijo nepremičnine v posest kupcu). Pritrdilo je tudi stališču, da mora biti odobritev pogodbe dana v obliki, v kateri se sklepa pravni posel, torej pisno, saj se v nasprotnem primeru šteje, da pogodba ni bila sklenjena (tretji odstavek 73. člena OZ). Neupravičeno zastopana zakonita zastopnica ni mogla na drug način izjaviti svoje volje, da odobrava po nepooblaščeni osebi sklenjen pravni posel. **Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje**

12. Dopuščeno revizijsko vprašanje ni usmerjeno neposredno v izpolnjevanje obličnosti (52. člen OZ) pogodbe o prodaji nepremičnine z dne 23. 11. 2016, saj je očitno nesporno, da je bila sklenjena v pisni obliki. Odpira pa preizkus pravilnosti stališč obeh sodišč nižje stopnje glede možne odprave pomanjkljivosti, ko je pogodbo o prodaji nepremičnine na strani ene od pogodbenih strank podpisal pooblaščenec brez pisnega pooblastila.

13. Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno povzeli ureditev v prvem odstavku 73. člena OZ, da neupravičeno zastopanega zavezuje pogodba, ki jo sklene nekdo kot pooblaščenec v njegovem imenu brez njegovega pooblastila, le v primeru njegove poznejše odobritve. Za nastanek njegove pogodbene zaveze torej zadostuje odobritev kot enostransko oblikovalno upravičenje zastopanega. Do odobritve pogodbe je negotovosti izpostavljena predvsem nasprotna pogodbena stranka, saj ni jasno, ali bo pogodba, ki jo je sklenila, sploh učinkovala. Če je bila s pomanjkanjem te predpostavke za nastanek pogodbene zaveze neupravičeno zastopanega seznanjena, ji pravni red omogoča, da se negotovosti izogne s postopanjem po drugem odstavku 73. člena OZ, to je s pozivom neupravičeno zastopanemu, da se v primernem roku izreče, ali odobrava pogodbo ali ne. Tudi takšna odobritev na poziv nasprotne pogodbene stranke ima naravo enostranskega oblikovalnega upravičenja, ki ima za posledico učinkovanje sklenjene pogodbe.

14. Razmerje glede obličnosti pogodbe in pooblastila za sklenitev te pogodbe ureja 75. člen OZ in sicer na način, da v primeru zakonsko predpisane oblike pogodbe, velja enaka obličnost tudi za pooblastilo.

15. V primeru neizpolnjevanja obličnosti pogodbe OZ določa sankcijo ničnosti. Vendar je trdota te sankcije omiljena s teleološko komponeto (namen predpisa, ki določa obliko)1 in s pravilom teorije o realizaciji.2 S tem je zakonodajalec tudi sledil načelu afirmacije sklenjenih pogodb, po katerem naj pogodba, če je le mogoče, ostane v veljavi.3

16. Vrhovno sodišče je skozi sodno prakso že večkrat zavzelo stališče, da je tudi v primeru sklenjene pogodbe o prodaji nepremičnine možna konvalidacija pogodbe, ki ni bila sklenjena v predpisani obliki.4 Predpisana izenačitev obličnosti pogodbe in pooblastila za podpis pogodbe v 75. členu OZ zato terja razlago, da je v primerih, ko je dopustna konvalidacija oblikovno pomanjkljive pogodbe, lahko pravno upoštevno tudi pooblastilo, ki ni izpolnjevalo predpisane obličnosti.5 Enako mora veljati tudi za pravni akt odobritve pogodbe po drugem odstavku 73. člena OZ.6 S tem v zvezi je nekonkretizirano stališče tožene stranke v odgovoru na revizijo o namenu stroge obličnosti pogodbe v preprečitvi zlorab in zaščiti tretjih.

17. Upoštevaje navedeno razlago se izkaže kot materialnopravno zmotno stališče v izpodbijani sodbi, da zakonita zastopnica tožene stranke na drugačen način kot pisno (tj. v obliki, ki je predpisana za sklenitev pogodbe o prodaji nepremičnine) sploh ni mogla učinkovito izjaviti svoje volje o odobritvi pogodbe z dne 23. 11. 2016, ker v primeru odplačne odsvojitve nepremičnin drugačen način izjavljanja volje sploh ni dopusten.

**Odločitev o reviziji**

18. Ker sta sodišči prve in druge stopnje odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka oprli na kategorično, a materialnopravno zmotno stališče, da je mogoče le pisno podati pravno učinkovito izjavo o odobritvi pogodbe o prodaji nepremičnine, ki jo je v imenu prodajalca sklenil kot pooblaščenec nekdo, ki ni imel pooblastila zastopanega, nista preizkušali, ali so v okoliščinah primera morda izpolnjeni pogoji za učinkovitost odobritve, izražene s konkludentnim ravnanjem zakonite zastopnice tožene stranke, in v tem okviru, ali so glede pogodbe z dne 23. 11. 2016 morda izpolnjene predpostavke zakonskega dejanskega stanu 58. člena OZ. Ker je ostalo dejansko stanje glede na navedeno nepopolno ugotovljeno zaradi zmotne uporabe materialnega prava, je podan razveljavitveni razlog iz drugega odstavka 380. člena ZPP. Vrhovno sodišče je zato razveljavilo izpodbijani sodbi in zadevo vrnilo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje.

19. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

20. Sklep je bil sprejet soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Prvi odstavek 55. člena OZ. 2 58. člen OZ. 3 Ada Polajnar Pavčnik, in ostali avtorji, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 374. 4 Sodba VSRS II Ips 111/2018 z dne 5. 9. 2019, točka 14 obrazložitve. 5 Sodba in sklep VSRS II Ips 941/2007 z dne 11. 11. 2010, točka 7 obrazložitve. 6 Sodba III Ips 138/2015 z dne 22. 11. 2016, točka 9 obrazložitve.