Jedro

Dogovor o skupni gradnji mora obsegati tako dogovor o gradnji kot tudi in predvsem dogovor o nastanku solastnine. Skupna gradnja ima lahko stvarnopravne posledice, če je bila takšna volja strank. Dogovor o skupni gradnji je tedaj pravni posel, na podlagi katerega je mogoče pridobiti lastninsko pravico. Bistveni element dogovora je volja po ustvaritvi spremembe lastninske pravice, torej sporazum o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje. V konkretnem primeru je do gradnje objektov prišlo s strani tožnika.

Sporazuma o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje ni bilo in je bil tako tožnik tisti, ki je zgradil objekta in ga je šteti za graditelja.

Sodišče prve stopnje ni ugotavljalo dejanskega substrata v smeri obstoja pogojev za pridobitev lastninske pravice na podlagi gradnje na tujem zemljišču v okviru določb 24. do 26. člena ZTLR.

Za presojo utemeljenosti uveljavljanega zahtevka ni odločilno, ali je bil tožnik dobroveren pri gradnji ali ne. Ugovor tožencev o tožnikovi nedobrovernosti pri gradnji stanovanjske hiše in drvarnice z garažo nima vpliva na uveljavljani zahtevek, saj je potrebno pravne učinke gradnje na tujem zemljišču v primerih, ko graditelj ni dobroveren, ko torej ne gre za primer iz 24. in 26. člena ZTLR, presojati po določbi 25. člena ZTLR. Po tej določbi namreč nedobroverni graditelj pridobi poleg lastninske pravice na zgrajenem objektu tudi lastninsko pravico na zemljišču, kjer stavba stoji (stavbišče) in na zemljišču, potrebnem za redno rabo stavbe (funkcionalno zemljišče), če se lastnik zemljišča v roku iz 25. člena ZTLR ni uprl gradnji. Določilo petega odstavka tega člena uvaja triletni zastaralni rok, v katerem ima lastnik zemljišča možnost izbrati, ali bo zahteval vzpostavitev v prejšnje stanje, ali naj mu pripade lastninska pravica na gradbenem objektu ali pa naj mu graditelj plača prometno ceno zemljišča. Smiselno enako velja tudi za solastnika zemljišča, ki ima tako možnost izbirati, ali bo zahteval vzpostavitev v prejšnje stanje, ali naj mu pripade solastninska pravica na gradbenem objektu ali pa naj mu graditelj plača prometno ceno njemu solastnega dela zemljišča. Rok prične teči, ko je gradnja končana. Po preteku triletnega roka iz petega odstavka 25. člena ZTLR dobi tudi nedobroverni graditelj možnost uveljaviti lastninski zahtevek, saj tedaj (so)lastniku zemljišča izbirna pravica preneha in je mogoča samo še rešitev z izplačilom prometne vrednosti zemljišča, kar je povezano z opisanimi lastninskopravnimi posledicami.

Tožbeni zahtevek oziroma izrek odločbe mora biti oblikovan tako, da bo določil, na kateri novi parceli se pridobi lastninska pravica. V skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZEN mora biti pravnomočni sodni odločbi priložen elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru, ki ga med sodnim postopkom izdela sodni izvedenec geodetske stroke, vsebino in obvezne sestavine takšnega elaborata pa vsebuje Pravilnik. Ena od bistvenih sestavin elaborata je v skladu z določbo 17. člena Pravilnika številka rezervacije novih parcelnih številk in novih katastrskih točk. Pomembno torej je, da med sodnim postopkom pride do rezervacije novih parcel, kar na predlog izvedenca geodetske stroke določi geodetska uprava.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožnik lastnik nepremičnin z ID znakom 0000 367 in 0000 368 do celote, zaradi česar se pri teh nepremičninah vpiše lastninska pravica nanj, s stroškovno posledico (I. točka izreka). Tožniku je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožencema, prvemu tožencu 3.548,29 EUR, drugi toženki pa 2.404,02 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Ne strinja se z zaključkom, da je bila sporna gradnja stanovanjske hiše in garaže z drvarnico zgrajena na podlagi dogovora o skupni gradnji. Poudarja, da sta prednik toženca, sedaj pokojni A. A., in toženka vedela za gradnjo, ki ji nista nasprotovala. Tožnik pa ob gradnji tudi ni vedel, da nestanovanjski objekt delno stoji na nepremičnini s parc. št. 368, k.o. X. Bistveno je, da je tožnik pred gradnjo stanovanjskega in nestanovanjskega objekta s solastniki nepremičnine parc. št. 367 sklenil pravne posle, na podlagi katerih je pridobil preostale solastne deleže. Tožnik poudarja, da je lahko v primeru, ko (so)lastnik z gradnjo soglaša in pri njej celo sodeluje, govora o obstoju dogovora o skupni gradnji, če med (so)lastniki in graditelji obstaja izrecen dogovor o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje. Ni sporno, da pravni prednik toženca pri gradnji ni sodeloval, še več; potrditvah toženca naj bi ji nasprotoval ter med njim in tožnikom ni bilo dogovora o gradnji s pridobitvijo lastninske pravice. Sodišče ni odgovorilo na navedbe tožnika, da je na parc. št. 367 zgradil objekt v prepričanju, da je njen lastnik do celote, da so toženec oziroma njegov pravni prednik in toženka za gradnjo vedeli in se gradnji niso uprli. Nadalje tožnik nasprotuje ugotovitvi, da bi dokazni postopek pokazal, da je med njimi obstajal dogovor o skupni gradnji, saj iz pisnih izjav prič I. I. in K. K., ki ju pritožba povzema, to ne izhaja. Če bi res obstajal, potem I. I. ne bi pred gradnjo s tožnikom sklenila darilne pogodbe z dne 6. 7. 1998, s katero je na tožnika prenesla svoj solastniški delež na obeh nepremičninah. Tudi ni jasno, kaj želi povedati sodišče, da na podlagi pisnih izjav prič spornih nepremičnin ni imel v izključni posesti. Za tožnika ni sporno, da sta priči v času dopusta v Sloveniji bivali v stanovanjski hiši in imeli na razpolago dve sobi. K. K. je pritožniku posodila denarna sredstva, zato tudi zapis v oporoki (B30), ki jih je tožnik vrnil. Sodišče popolnoma spregleda trditev toženca, da je priča K. K. tožniku posodila denar 8.000 EUR, od tega 3.000 EUR za nakup osebnega vozila. S takšnim denarnim posojilom ni mogoče dokazovati dogovora o skupni gradnji. Med tožnikom in pričama posebnega dogovora, ki bi ustvarjal spremembo lastninske pravice ni bilo. Da bi dogovor o skupni gradnji obstajal med vsemi takratnimi solastniki, tudi ni bilo govora, saj je toženec izrecno trdil, da njegov pravni prednik pri gradnji ni sodeloval in ji je celo nasprotoval. Sodišče je tudi spregledalo, da je toženec obe priči predlagal za potrditev navedb o financiranju sporne gradnje, ne pa v dokaz obstoja dogovora o skupni gradnji in sporazuma o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje. V izpodbijani sodbi ostaja nejasno, kdo naj bi bili sploh udeleženci dogovora. Dogovor o skupni gradnji je lahko sklenjen le med solastniki nepremičnine in morebitnimi drugimi graditelji. V odnosu do toženca oziroma njegovega pravnega prednika ni mogoče upoštevati pravil dogovora o skupni gradnji. Sodišče je z zavrnitvijo zahtevka tožnika postavilo v nerešljiv položaj, saj glede na okoliščine primera nima drugih možnosti za varstvo svojih lastninskih upravičenj. Morebiten delež preostalih graditeljev ob pogoju, da bi bil sklenjen dogovor o skupni gradnji s sporazumom o stvarnopravnih učinkih le te, ni predmet te pravde. Sodba tudi nima razlogov, kaj naj bi sploh bila vsebina dogovora med njimi. Pritožba še opozarja na odsotnost dokazne ocene, da tožnik ni financiral gradnje s prodajo svojega stanovanja in s pridobivanjem dohodka. Tožnikove izpovedi sodišče sploh ni ocenilo, tudi ni pojasnilo, zakaj sledi le pisnima izjavama prič. Dokazna sredstva so enakovredna, sodišče pa je pisnima izjavama prič neutemeljeno podelilo večjo težo kot izpovedbi tožnika. Gre za sodbo presenečenja, saj tožnik ni vedel, da bo sodišče svojo odločitev oprlo na pravno podlago dogovora o skupni gradnji s stvarnopravnimi učinki, na katero tožnik ni mogel računati, in da bo kot odločilno dejstvo pri dokazovanju sporazuma o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje štelo vire financiranja.

3. Prvi toženec je na vročeno pritožbo odgovoril in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, na kar pravilno opozarja toženec v odgovoru na pritožbo, da sta po zemljiškoknjižnih podatkih (v spisu) tožnik in toženec solastnika vsak do ene polovice nepremičnine z ID znakom 0000 367, tožnik in toženca pa so solastniki nepremičnine z ID znakom 0000 368, in sicer tožnik do 1/3, toženka do 1/6 in toženec do 1/2. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da je toženec solastni delež na obeh nepremičninah pridobil od prednika A. A. na podlagi dedovanja, tožnik pa je svoj delež na parceli št. 367 dobil z darilno pogodbo s svojo materjo z dne 14. 6. 1971 in z darilnima pogodbama s toženko z dne 9. 9. 1997 in z I. I. z dne 6. 7. 1998 (od vsake 1/6). Na nepremičnini s parc. št. 368 pa je dobil tožnik solastni del z darilno pogodbo s svojo materjo z dne 14. 6. 1971 (1/6) in z darilno pogodbo z I. I. z dne 6. 7. 1998 (1/6), druga toženka pa je svoj solastni delež dobila z dedovanjem v letu 1971. 6. Ni več sporno, da je do gradnje stanovanjske hiše (stavba s št. 130) na nepremičnini 367 prišlo v letih 1998 do 2000, do gradnje nestanovanjskega objekta (garaže z drvarnico, stavba s št. 129) pa v letu 2002, torej v času veljavnosti Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ki je pravna podlaga uveljavljanega tožbenega zahtevka za ugotovitev tožnikove lastninske pravice na nepremičninah do celote (1/1) na podlagi pravil gradnje na tujem svetu. Tudi ni bilo sporno, da je šlo je za nadomestno gradnjo objektov, saj sta bila prejšnja objekta dotrajana, kar kaže na nastanek nove stvari.

7. Zavrnitev tožbenega zahtevka sloni na zaključku sodišča prve stopnje, da je bila gradnja obeh objektov zgrajena na podlagi dogovora o skupni gradnji, kar izključuje uporabo določb ZTLR o originarni pridobitvi lastninske pravice na podlagi gradnje na tujem svetu, je pa temelj za pridobitev (so)lastnine graditeljev. Vendar pa takšen pravni zaključek nima podlage ne v podani trditveni podlagi pravdnih strank ne v dokaznem postopku in ugotovitvah sodišča prve stopnje. Tožnik pravilno opozarja, da toženec v svojih navedbah ni izrecno uveljavljal kakršnegakoli dogovora o skupni gradnji med takratnimi solastniki nepremičnin v času gradnje s tretjimi ali tožnika kot enega solastnika s tretjimi. Toženec je ugovarjal, da tožnik sporne gradnje ni financiral sam (list. št. 23 hrbtna stran, list. št. 48), kar pa ne zadošča za sklepanje o dogovoru o skupni gradnji. Trdil je celo, da njegov pravni prednik A. A. (tedaj polovični solastnik nepremičnin) pri gradnji ni sodeloval in se karkoli dogovarjal s tožnikom glede gradnje (list. št. 23). Dogovor o skupni gradnji mora obsegati tako dogovor o gradnji kot tudi in predvsem dogovor o nastanku solastnine. Skupna gradnja ima lahko stvarnopravne posledice, če je bila takšna volja strank. Dogovor o skupni gradnji je tedaj pravni posel, na podlagi katerega je mogoče pridobiti lastninsko pravico. Bistveni element dogovora je tako volja po ustvaritvi spremembe lastninske pravice, torej sporazum o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje. V konkretnem primeru je do gradnje objektov prišlo s strani tožnika. V izpodbijani sodbi je namreč ugotovljeno, da je bila sporna gradnja financirana tudi s pomočjo tretjih oseb. Financiranje pa pomeni zagotavljanje denarnih sredstev, ki samo po sebi nima nikakršnega pomena za stvarnopravne učinke. Iz dopisa priče I. I., tožnikove sestre, ki je po ugotovitvah sodišča ravno pred začetkom gradnje podarila tožniku s pogodbo z dne 6. 7. 1998 solastniški delež (1/6) na spornih nepremičninah, in njene hčerke K. K. ter njunih pisnih izjav,1 ki jih izpodbijana sodba sicer le deloma povzema, treba pa ju je obravnavati celovito, izhaja, da sta pri tožnikovi gradnji (in še to samo pri gradnji hiše) finančno pomagali, pa tudi v obliki dela. Pisna izjava priče K. K., da je z možem finančno pomagala tožniku pri gradnji na osnovi njegove obljube, da bo s tem tudi pridobila lastništvo na hiši za stalno bivanje, ne predstavlja podlage za zaključek o obstoju dogovora o skupni gradnji med njima. Obljuba tudi ne ustvarja stvarnopravnih posledic. Tudi izjava priče I. I., v kateri potrjuje finančno pomoč tožniku pri gradnji hiše, z zapisom, da ji je obljubil, da bo zato lahko v njej bivala, kadar bo prišla na dopust iz Nemčije v Slovenijo2, ne nudi podlage za zaključek o dogovoru o skupni gradnji. Šlo je za pomoč tožniku na račun možnosti uporabe/razpolage v primeru obiska. Za zaključek sodišča prve stopnje ne daje osnove niti tožnikov zapis v oporoki z dne 27. 11. 2003, v kateri potrjuje, da je K. K. vložila v stanovanjsko hišo 5.000 EUR. Ta tožnikova izjava v povezavi s pričino izjavo, v kateri sporoča, da je tožniku posodila med drugim tudi ta znesek, potrjuje zgolj, da je bila gradnja financirana tudi z njeno pomočjo, in nič drugega. Sodišče prve stopnje tako zmotno enači vir financiranja z dogovorom o skupni gradnji. Ob odsotnosti izrecnega dogovora o skupni gradnji z dogovorom o nastanku solastnine (sploh med solastniki nepremičnine s tretjimi), vir financiranja oziroma finančna pomoč pri opredelitvi graditelja tako niti ni odločilna. Tudi ni pomembno, ali je tožnik pri gradnji fizično delal ali prispeval tudi kaj lastnih denarnih sredstev. Ob navedenem je mogoč edini sklep, da sporazuma o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje ni bilo in je bil tako tožnik tisti, ki je zgradil objekta in ga je šteti za graditelja.

8. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja sprejelo napačen pravni zaključek o obstoju dogovora o skupni gradnji. Zaradi tega sploh ni ugotavljalo dejanskega substrata v smeri obstoja pogojev za pridobitev lastninske pravice na podlagi gradnje na tujem zemljišču v okviru določb 24. do 26. člena ZTLR. Pri tem pritožbeno sodišče opozarja, da za presojo utemeljenosti uveljavljanega zahtevka ni odločilno, ali je bil tožnik dobroveren pri gradnji ali ne. Ugovor tožencev o tožnikovi nedobrovernosti pri gradnji stanovanjske hiše in drvarnice z garažo nima vpliva na uveljavljani zahtevek, saj je potrebno pravne učinke gradnje na tujem zemljišču v primerih, ko graditelj ni dobroveren, ko torej ne gre za primer iz 24. in 26. člena ZTLR, presojati po določbi 25. člena ZTLR. Po tej določbi namreč nedobroverni graditelj pridobi poleg lastninske pravice na zgrajenem objektu tudi lastninsko pravico na zemljišču, kjer stavba stoji (stavbišče) in na zemljišču, potrebnem za redno rabo stavbe (funkcionalno zemljišče), če se lastnik zemljišča v roku iz 25. člena ZTLR ni uprl gradnji. Določilo petega odstavka tega člena uvaja triletni zastaralni rok, v katerem ima lastnik zemljišča možnost izbrati, ali bo zahteval vzpostavitev v prejšnje stanje, ali naj mu pripade lastninska pravica na gradbenem objektu ali pa naj mu graditelj plača prometno ceno zemljišča. Smiselno enako velja tudi za solastnika zemljišča,3 ki ima tako možnost izbirati, ali bo zahteval vzpostavitev v prejšnje stanje, ali naj mu pripade solastninska pravica na gradbenem objektu ali pa naj mu graditelj plača prometno ceno njemu solastnega dela zemljišča. Rok prične teči, ko je gradnja končana. Po preteku triletnega roka iz petega odstavka 25. člena ZTLR dobi tudi nedobroverni graditelj možnost uveljaviti lastninski zahtevek, saj tedaj (so)lastniku zemljišča izbirna pravica preneha in je mogoča samo še rešitev z izplačilom prometne vrednosti zemljišča, kar je povezano z opisanimi lastninskopravnimi posledicami.

9. Glede na takšno možnost uporabe materialnega prava se v trditveni podlagi pravdnih strank zaenkrat nakazuje, da toženka in toženec (oziroma toženčev pravni prednik) po končani gradnji v treh letih nista uveljavljala izbirne pravice v ustreznem postopku in se tako gradnji nista učinkovito upirala. Ker pa sta toženca med drugim tudi ugovarjala, da celotna nepremičnina s parc. št. 368 meri 1431 m2, površina pod zgrajenim nestanovanjskim objektom na tej parceli pa le 80 m2 in zato cela parcela št. 368 ne more predstavljati zemljišča, namenjenega redni rabi tega objekta, čemur sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega stališča ni posvečalo pozornosti, je pa obseg funkcionalnega zemljišča (pri obeh nepremičninah) ključen za odločitev o (ne)utemeljenosti tožbenega zahtevka, bo moralo sodišče prve stopnje v okviru materialnoprocesnega vodstva (285. člen ZPP) pozvati pravdne stranke na podajo dodatnih trditev glede obsega zemljišča, potrebnega za redno rabo obeh spornih nepremičnin, kot tudi tožnika pozvati na podajo dokaznega predloga po postavitvi ustreznega izvedenca, ki bo lahko v okviru ugotovljenega obsega funkcionalnega zemljišča šele izdelal elaborat parcelacije. Tožbeni zahtevek oziroma izrek odločbe mora biti namreč oblikovan tako, da bo določil, na kateri novi parceli se pridobi lastninska pravica. V skladu z določbo prvega odstavka 8. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN) mora biti pravnomočni sodni odločbi priložen elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru, ki ga med sodnim postopkom izdela sodni izvedenec geodetske stroke, vsebino in obvezne sestavine takšnega elaborata pa vsebuje Pravilnik o urejanju mej ter spreminjanju in evidentiranju podatkov v zemljiškem katastru (Pravilnik). Ena od bistvenih sestavin elaborata je v skladu z določbo 17. člena Pravilnika številka rezervacije novih parcelnih številk in novih katastrskih točk. Pomembno torej je, da med sodnim postopkom pride do rezervacije novih parcel, kar na predlog izvedenca geodetske stroke določi geodetska uprava.

10. Ob povedanem je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (355. člen ZPP). Odločitev o razveljavitvi sodbe je pritožbeno sodišče sprejelo na podlagi ocene, da ponovno izvajanje celotnega dokaznega postopka pred pritožbenim sodiščem (le v tem primeru bi pritožbeno sodišče lahko samo napravilo dokazno oceno) ne bi bilo ekonomično (zaslišati bi moralo obe stranki in priče ter ob predlogu postavitve izvedenca in podaji pravilno oblikovanega tožbenega zahtevka dopolniti dokazni postopek), da razveljavitev ne bo povzročila hujše kršitve strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (pritožbeno sodišče je sodišču prve stopnje naložilo, da skladno z zgornjimi napotki pozove stranki k dopolnitvi trditvene podlage in postopek ob podanem dokaznem predlogu s postavitvijo izvedenca dopolni z mnenjem - elaboratom) in da bi v primeru prvič sprejete odločitve pritožbeno sodišče poseglo v ustavno zagotovljeno pravico strank do pritožbenega preizkusa (sodišče prve stopnje se bo moralo v novem sojenju prvič opredeliti (ob morebitnih dopolnjenih trditvah v luči materialnoprocesnega vodstva) do navedb, ali so izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice na tujem svetu nedobrovernega graditelja na podlagi pravil iz 25. člena ZTLR in v kakšnem obsegu, kar predstavlja samostojen dejanski sklop).

11. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

PRAVNI POUK: Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje v 15 dneh od prejema pisnega odpravka tega sklepa v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če kateri od upravičencev vloži pritožbo po pooblaščencu, je lahko ta samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oz. odpravilo pomanjkljivosti, ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje,0. O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenje.

1 ki jim je podelilo odločujočo dokazno težo 2 Za tožnika ni bilo sporno, da sta sestra I. I. in njena hči K. K. v času dopusta/obiska v Sloveniji bivali v zgrajeni stanovanjski hiši in sta jo tedaj uporabljali in tako imeli v soposesti. 3 Primerjaj odločbe VS RS II Ips 989/2007, II Ips 1059/2007 in II Ips 1060/2007 id.