Jedro

Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je s trenutkom odvzema (evikcije) predmeta pogodbe s strani tretjih oseb oziroma z vpisom njihovega lastništva na navedenih parcelah v zemljiško knjigo na podlagi omenjene pravnomočne sodbe, prišlo do razdrtja pogodbe po samem zakonu (prvi odstavek 490. člena OZ). V primeru odvzema pogodbenega predmeta ne pride v poštev uporaba 495. člena OZ, ki določa rok za uveljavljanje kupčeve pravice iz pravnih napak oziroma pravic do odstopa od pogodbe ali pravice do sorazmernega znižanja kupnine in pravice do povračila škode. Z besedami „da je pogodba razdrta po samem zakonu“ je OZ izrazil domnevo, da je kupec v primeru, ko mu je druga oseba stvar odvzela, uresničil pravico odstopiti od pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan plačati tožeči stranki 62.790,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 4. 2008 do plačila in ji povrniti pravdne stroške v znesku 3.490,61 EUR.

2. Zoper takšno odločitev je toženec vložil pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbene razloge bistvenih kršitev določb postopka, zmotne uporabe določb Obligacijskega zakonika (OZ), zlasti 495. člena in zaradi zmotne in nepravilne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbo zavrže oziroma zavrne tožbeni zahtevek. Sodišču prve stopnje očita, da je samo spremenilo ne le pravno podlago ampak tudi trditveno podlago tožeče stranke. Zgolj pavšalno prerekanje toženčevih navedb brez ustreznih trditev, ne more biti zadostna trditvena podlaga za spremembo, ki jo je naredilo prvostopenjsko sodišče. Pritrdilo je sicer pravnemu naziranju toženca, da je temelj tožbenega zahtevka v pravilih odgovornosti prodajalca za pravne napake, vendar pa je napačno uporabilo določbo 495. člena OZ, saj je bila tožba vložena po preteku prekluzivnega roka. Tožeča stranka je izvedela za pravico tretjega z vložitvijo tožbe I P 587/2011, postopek pa je bil končan s pravnomočno sodbo 12. 9. 2012. Zahtevek bi moral biti vložen v roku šestih mesecih po pravnomočni sodbi, s katero so bile kupcu odvzete nepremičnine, ki so bile predmet sporne prodajne pogodbe. Prodajalec je istočasno s kupcem izvedel za nevknjižene pravice tretjih, po tem, ko je bil kupec že vpisan v zemljiško knjigo. Prav tako ni mogoče mimo dejstva, da je prodajalec (pravilno kupec!) izgubil že vknjiženo nepremičnino iz razlogov, ker ob sklepanju pravnega posla ni bil dobroveren. Zato bi bil ob predpostavki, da bi pravočasno vložil tožbo upravičen samo do vračila kupnine brez zamudnih obresti od dneva plačil do vložitve tožbe. Iz sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1662/2012 z dne 12. 1. 2012 izhaja, da kupec (tožeča stranka v tej pravdi) ni bil dobroveren. Zato ni mogoče uporabiti sankcije iz prvega odstavka 490. člena OZ, da se pogodba šteje za razveljavljeno po samem zakonu.

3. Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo in pritožbenemu sodišču predlagala, da jo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je neutemeljena.

5. Iz dejanske podlage izpodbijane odločitve izhajajo naslednja nesporna dejstva: - da sta pravdni stranki 9. 4. 2008 sklenili prodajno pogodbo, s katero je toženec prodal tožnici med drugimi nepremičninami tudi parc. št. 16, parc. št. 17 in parc. št. 21 v skupni izmeri 483 m2, - da je znašala kupnina za prodana zemljišča 130,00 EUR za m2 zemljišča, ki jo je tožnica poravnala tožencu 17. 4. 2008, - da so tretji proti pravdnima strankama vložili tožbo za ugotovitev, da so lastniki zgoraj omenjenih parcel in da je bilo njihovi tožbi s sodbo Okrožnega sodišča v Kranju I P 587/2011 z dne 12. 1. 2012 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1662/2012 z dne 12. 9. 2012 pravnomočno ugodeno in da so se na podlagi navedene sodbe vknjižili v zemljiško knjigo kot lastniki omenjenih nepremičnin.

6. Ob takšni dejanski situaciji je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da temelji tožbeni zahtevek tožeče stranke oziroma kupca po omenjeni prodajni pogodbi na prodajalčevi (toženčevi) odgovornosti za pravne napake. Prvostopenjsko sodišče je na ugotovljeno (nesporno) dejansko podlago zgolj pravilno uporabilo materialno pravo, ni pa dopolnjevalo dejanske podlage tožbenega zahtevka, kot mu to v svoji pritožbi neutemeljeno očita toženec.

7. Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je s trenutkom odvzema (evikcije) predmeta pogodbe s strani tretjih oseb oziroma z vpisom njihovega lastništva na navedenih parcelah v zemljiško knjigo na podlagi omenjene pravnomočne sodbe, prišlo do razdrtja pogodbe po samem zakonu (prvi odstavek 490. člena OZ). V primeru odvzema pogodbenega predmeta ne pride v poštev uporaba 495. člena OZ, ki določa rok za uveljavljanje kupčeve pravice iz pravnih napak oziroma pravic do odstopa od pogodbe ali pravice do sorazmernega znižanja kupnine in pravice do povračila škode. Z besedami „da je pogodba razdrta po samem zakonu“ je OZ izrazil domnevo, da je kupec v primeru, ko mu je druga oseba stvar odvzela, uresničil pravico odstopiti od pogodbe.(1) Pravna posledica razdrtja pogodbe oziroma domneve, da je kupec uresničil pravico odstopiti od pogodbe na podlagi prodajalčeve odgovornosti za pravne napake je enaka posledici v primeru, ko je dvostranska pogodba razvezana zaradi neizpolnitve.(2) Učinki razveze dvostranske pogodbe zaradi neizpolnitve pa so urejeni v 111. členu OZ, ki določa, da ima stranka, ki je izpolnila pogodbo, ki je bila kasneje razvezana, pravico do vrnitve tistega, kar je dala (drugi odstavek 111. člena OZ). V primeru, ko pogodbena stranka vrača denar, mora plačati obresti od dneva, ko je prejela izplačilo (peti odstavek 111. člena OZ). Specialna določba 193. člena OZ, ki sodi med pravila vračanja v primerih neupravičene pridobitve, pa določa, kdaj je pridobitelj dolžan plačati zamudne obresti. Pri tem loči med poštenim in nepoštenim pridobiteljem. Nepošteni pridobitelj je dolžan plačati zamudne obresti od dneva pridobitve neupravičeno pridobljenega, pošteni pa od zahtevka dalje. Prvostopenjsko sodišče je pravilno zaključilo, da je toženec dolžan plačati zamudne obresti od nespornega zneska kupnine, ki se nanaša na omenjene tri parcele od dneva, ko mu je tožnica kupnino plačala, torej od 17. 4. 2008 dalje. Ugotovilo je namreč, da je toženec vedel za nevknjižene pravice tretjih na omenjenih nepremičninah oziroma, da so jim bile predhodno prodane. Ti so namreč skladno in prepričljivo izpovedali, da je toženec aktivno sodeloval pri prodaji nepremičnin, štel in prevzel kupnino, ki so mu jo izročili in spremljal stanje in uporabo nepremičnin. Ob sklenitvi prodajne pogodbe s tožnico je torej vedel, da ji prodaja tujo stvar oziroma je bil nepošten.

8. Toženec neutemeljeno izpostavlja okoliščino iz razlogov sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1662/2012 v zvezi z ugotavljanjem pogojev za omejitev priposestvovanja iz drugega odstavka 44. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), da tožnica ob nakupu nepremičnin za v tem postopku vtoževano kupnina ni bila dobroverna. Iz omenjene sodbe res izhaja očitek sodišča kupcu, da pri nakupu nepremičnin ni bil zadosti skrben in bi se moral seznaniti z okoliščinami, ki bi lahko pri njem vzbudile dvom glede podatkov o pravicah, ki so vpisane v zemljiško knjigo, vendar pa ta očitek ne more vplivati na pravico tožnice do vrnitve kupnine oziroma na prodajalčevo (toženčevo) odgovornost za pravne napake. Te ne bi bilo, če bi bil kupec obveščen in če bi privolil, da kupi stvar, na kateri ima tretji pravico, ki izključuje kupčevo pravico (prvi odstavek 488. člena OZ). Gre za zakonsko določilo, ki ureja položaj, ko sta se pogodbeni stranki izrecno dogovorili, da bo uresničevanje lastninske pravice na stvari, ki jo bo prodajalec z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom prenesel na kupca, omejeno z določeno pravico. Če bi se torej kupec in prodajalec s prodajno pogodbo (izrecno) dogovorila, da bo kupec kupil stvar, na kateri bi tretji lahko uveljavljal svojo pravico, potem ne bi šlo za pravno napako.(3) To pomeni, da prenosnik (prodajalec) odgovarja samo za tiste pravice tretjega, ki ne sodijo v pravno podlago sklenjenega posla (s kupcem).(4) Vendar pa toženec dejstev, ki bi ga iz navedenih razlogov izključevala od odgovornosti za pravne napake, ni zatrjeval. Nasprotno, tudi v pritožbi zatrjuje, da je za nevknjižene pravice tretjih izvedel istočasno kot kupec (tožeča stranka), to je po tem, ko je bil kupec že vknjižen v zemljiško knjigo.

9. Glede na navedeno je toženčeva pritožba neutemeljena. Zato jo je bilo treba zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilih prvega odstavka 154. člena in prvega odstavka 155. člena ZPP. Toženec s pritožbo ni uspel, tožničin strošek odgovora na pritožbo pa ni bil potreben strošek, saj navedbe v odgovoru niso pripomogle k rešitvi pritožbe. Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Op. št. (1): Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, str. 260. Op. št. (2): Smiselna uporaba določbe 477. člena OZ prav tam str. 261. Op. št. (3): Prav tam str. 242 in 248. Op. št. (4): Miha Juhart, Teoretično pravna utemeljitev odgovornosti za pravne napake, Zbornik PF Ljubljana, 1991, str. 80.