Jedro

Sodišče odloča o tem, katere odbitke bo upoštevalo pri določitvi višine uporabnine, saj gre pri tem za pravno vprašanje. Nadomestila za korist od uporabe (uporabnine) ni utemeljeno zmanjševati na podlagi hipotetične neizkoriščenosti, stroškov vzdrževanja ali davčnih dajatev, saj to na višino tržne najemnine, ki je kriterij za izračun uporabnine, ne vpliva.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe plačati 675,00 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za plačilo do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je toženca obvezalo plačati tožniku znesek 50.489,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih mesečnih obrokov (I. točka izreka). V presežku je tožnikov tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka) in odločilo, da toženca v celoti nosita tožnikove pravdne stroške (III. točka izreka).

2. Toženca se preko pooblaščenca pritožujeta zoper I. in III. točko izreka sodbe iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Grajata zaključek sodišča prve stopnje, ki je vse prostore, ki niso stanovanje v prvem nadstropju na južnem delu stavbe, pripisalo tožniku. Opozarjata, da zgolj obračunska vrednost zemljiškoknjižno in katastrsko neurejenih podatkov v primerjavi z dejanskimi ne more biti podlaga za obračun najemnine oziroma uporabnine. Zanikata ugotovitev sodišča, da sta sama navedla, da oba zasedata celotno nepremičnino, in trdita, da sta jo koristila v nekem idealnem delu. Nepravilna je tudi odločitev prvostopenjskega sodišča glede višine uporabnine, ker sodišče ni upoštevalo izvedenkinega mnenja, da je od izračunane tržne najemnine potrebno odšteti strošek vzdrževanja nepremičnine, neizkoriščenost nepremičnine zaradi težjega oddajanja v daljšem obdobju in oteženega dostopa do stanovanjskih prostorov. Nazadnje navajata, da je sodišče tudi prekoračilo tožbeni zahtevek oziroma tožnikove navedbe o višini uporabnine za garažo. Predlagata razveljavitev oziroma spremembo sodbe ter priglašata stroške.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril. Zavzema se za njeno zavrnitev in priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Bistvo spora v predmetni zadevi glede na pritožbene trditve je vprašanje, ali toženca zasedata nepremičnino, kot jo v naravi predstavlja tožnikov 5/6 solastninski delež, in ali je bila višina uporabnine določena na pravilen način.

6. Pritožbene navedbe o protispisnosti zaključkov v sodbi glede vprašanja, kaj tožnikov 5/6 solastniški delež predstavlja v naravi, niso utemeljene. Pritožnika se sklicujeta na Pogodbo o razdružitvi solastnine z dne 14. 3. 2006 št. SV 05/06 in trdita, da je sodišče drugi solastnici napačno pripisalo posest zgolj stanovanja v prvem nadstropju, vsega ostalega pa tožniku. Vendar tudi navedena pogodba pri deležu, ki v naravi pripada A. A. (pravni prednici trenutne solastnice z 1/6 deležem), navaja le stanovanje v prvem nadstropju (pri tem pa je kot del tega stanovanja med drugim omenjena garaža v izmeri 10,64 m2). Tožnik pa v tem postopku vtožuje uporabnino za ločeno stavbo (nestanovanjski del), garažo v izmeri 15,39 m2. Ne gre torej za ista prostora in ugotovitve sodišča prve stopnje v tem delu niso protispisne.

7. Pritožba v delu, ki govori o neupoštevanju ugovorov, da tožnikove nepremičnine ni mogoče prostorsko opredeliti in umestiti v dejansko stanje predmetne nepremičnine, ni povsem razumljiva. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je prvostopenjsko sodišče nepremičnino prostorsko opredelilo glede na zemljiškoknjižne in katastrske podatke ter izvedenkino mnenje, ki ga je izdelala na podlagi ogleda nepremičnine in preučitve ustrezne dokumentacije, ter upoštevalo, da del stavbe leži na sosednji nepremičnini, ki ni tožnikova last (parc. št. 1021/1, k. o. ...).

8. Pritožnika trdita, da nista navedla, da zasedata celotno nepremičnino. Kot je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo v sodbi (14. in 15. točka obrazložitve), sta zgolj pavšalno ugovarjala zatrjevani posesti nepremičnine. Tožnik je na pripravljalnem naroku dne 9. 7. 2021 navedel, da toženca skupaj uporabljata celotno nepremičnino, toženca pa temu nista ugovarjala. Sodišče prve stopnje je nato strankama predočilo, da bo zatrjevano dejstvo na podlagi tega štelo kot resnično, česar toženca oziroma njun pooblaščenec prav tako niso prerekali. Neprerekana dejstva se štejejo za priznana, priznanih dejstev pa ni treba dokazovati (prvi odstavek 214. člena ZPP). Zato je prvostopenjsko sodišče pravilno štelo, da sta oba toženca uporabljala celotno nepremičnino.

9. Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe (198. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi (190. člen OZ).

10. Prvostopenjsko sodišče je višino uporabnine pravilno izračunalo. Izvedenka je sicer res na podlagi navodil sodišča pri ponovnem izračunu višine uporabnine v dopolnitvi izvedenskega mnenja upoštevala tudi odbitek v višini 20 % zaradi neizkoriščenosti nepremičnine, odbitek v znesku nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (168,21 EUR/leto) in odbitek v višini 0,2 % za vzdrževanje nepremičnine, pri znesku najemnine za stanovanji pa tudi odbitek v višini 15 % zaradi neopremljenosti prostorov in odbitek v višini 5 % zaradi oteženega dostopa. Vendar pa je sodišče tisto, ki odloči, kateri izračun bo uporabilo oziroma katere odbitke bo upoštevalo pri določitvi višine uporabnine, saj gre pri tem za pravno vprašanje.1 Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da nadomestila za korist od uporabe (uporabnine) ni utemeljeno zmanjševati na podlagi hipotetične neizkoriščenosti, stroškov vzdrževanja ali davčnih dajatev, saj to na višino tržne najemnine, ki je kriterij za izračun uporabnine, ne vpliva. Pritožbeno sodišče se glede tega v izogib ponavljanju sklicuje na razloge izpodbijane sodbe (v 31. do 33. točki obrazložitve).

11. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje prekoračilo tožbeni zahtevek, ko je tožniku prisodilo uporabnino za garažo v višini 50,80 EUR mesečno namesto 50,00 EUR mesečno, kot je tožnik zahteval v tožbi. Tožnik je namreč potem, ko je izvedenka izdelala svoje mnenje, tožbeni zahtevek v svoji tretji pripravljalni vlogi dne 27. 2. 2020 ustrezno razširil, sodišče prve stopnje pa je objektivno spremembo tožbe dopustilo (s sklepom P 1775/2018-I z dne 18. 6. 2021).

12. Izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, pritožbene navedbe pa neutemeljene. Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Toženca s pritožbo nista uspela, zato sama krijeta svoje stroške postopka s pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP), tožniku pa morata povrniti skladno s tarifno številko 21 Odvetniške tarife priglašene stroške odgovora na pritožbi v višini 1125 točk, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 675,00 EUR. Pritožbene stroške sta mu dolžna plačati v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude pa tudi zamudne obresti, ki tečejo od poteka tega roka do plačila.

1 Prim. VSL Sodba II Cp 604/2018 z dne 22. 8. 2018 (6. točka obrazložitve).