Jedro

Prvostopenjski organ nima prav, da ni treba ugotavljati pogojev za predkupnega upravičenca za stranko z interesom, ker je edina sprejemnica ponudbe, ki je vložila vlogo za odobritev pravnega posla s sodbo, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo, saj to ne izhaja iz četrtega odstavka 23. člena ZKZ in ga tudi ni možno tako razlagati. Prodajalcu je namreč omogočena prosta izbira kupca le v primeru, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, kar arg. a contrario pomeni, da je v primeru, ko vlagatelj vloge za odobritev pravnega posla uveljavlja predkupno pravico, treba preveriti, ali izpolnjuje pogoje za zatrjevano predkupno pravico (v času sprejema ponudbe), ne glede na to, ali je morebiti edini vlagatelj vloge, podane po 22. členu ZKZ.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Murska Sobota, št. 330-3239/2011-23(0406) z dne 9. 3. 2012, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške tega postopka v višini 347,70 EUR v v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Stroškovni zahtevek stranke z interesom se zavrne.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 1097, 1098, 1099, 1100, vse k.o. …, sklenjen po pravnomočni sodbi Okrajnega sodišča v Murski Soboti, P 254/2010 z dne 4. 3. 2012, med tožnikoma kot prodajalcema ter gospodarsko družbo A. kot kupko. V obrazložitvi je navedel, da je stranka z interesom A. vložila vlogo za odobritev pravnega posla. Vlogi je priložila sodbo Okrajnega sodišča v Murski Soboti, P 254/2010 z dne 4. 3. 2012. Ponudbo za prodajo nepremičnin sta podala tožnika, ponudbo pa so poleg stranke z interesom sprejeli še tam navedeni sprejemniki ponudbe. Stranka z interesom A. je z vlogo z dne 30. 1. 2009 zaprosila za odobritev pravnega posla, vendar ker k vlogi ni bila priložena kupoprodajna pogodba, je organ njeno vlogo zavrgel. Odločitev je potrdil drugostopni organ. Stranka z interesom je zoper tožnika – prodajalca vložila tožbo, s katero je uspela. Na ustni obravnavi sta tožnika uveljavljala, da nista prejela izjave A. o sprejemu ponudbe. Na podlagi predloženih dokazil je organ ugotovil, da je A. pravočasno poslala izjavo o sprejemu ponudbe organu, iz priporočenih pošiljk pa je tudi razvidno, da je stranka z interesom poslala izjavo o sprejemu ponudbe tožnikoma na pravilni naslov. Glede na 21. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) je organ štel, da je A. sprejela ponudbo pravilno. Tudi Okrajno sodišče je štelo sprejem ponudbe za pravilen. Vlogo za odobritev pravnega posla je podala le A. in je edina sprejemnica ponudbe, ki je prodajalca pozvala k sklenitvi pogodbe in ker sta to odklonila, je vložila tožbo na njeno sklenitev in uspela. Pravnomočna sodba nadomešča kupno pogodbo. Ker so ostali sprejemniki ponudbe od nakupa odstopili oziroma zanj niso zainteresirani, prav tako niso vložili vloge za odobritev pravnega posla, organu ni treba ugotavljati pogojev o predkupni pravici po 23. členu ZKZ oziroma pogojev kmetijske organizacije za A. po petem odstavku 24. člena ZKZ. Organ je zato odločil, kot izhaja iz izreka odločbe.

Drugostopni organ je s svojo odločbo potrdil odločitev prvostopnega organa in zavrnil pritožbo tožnikov.

Tožnika sta v tožbi uvodoma povzela potek dosedanjega postopka, navedla, da je Vrhovno sodišče s sodbo, X Ips 365/2010 z dne 9. 7. 2011, zavzelo stališče, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe, vendar pod odložnim pogojem naknadne odobritve pravnega posla. Glede na sodbo naslovnega sodišča, I U 516/2011 z dne 15. 2. 2012, in dejstvom, da je bila A. edina sprejemnica ponudbe, organ ni ugotavljal pogojev o predkupni pravici v smislu 5. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, kot tudi ni preverjal, ali je A. v času sprejema ponudbe izpolnjevala pogoje za priznanje statusa kmetijske organizacije. To pa je treba ugotoviti, ker je izjavo o sprejemu ponudbe A. podala kot kmetijska organizacija. Po mnenju tožnikov četrtega odstavka 23. člena ZKZ ni možno tolmačiti na način, da te okoliščine ni treba preverjati. A. je prav zaradi statusa, ki ga je izkazovala navzven, odvrnila marsikaterega konkurenta z boljšim položajem predkupnega upravičenca, da bi vztrajal pri ponudbi, zato bi moral organ te okoliščine preveriti. Ni mogoče spregledati dejstva, da gre za nakup kmetijskih zemljišč, ki naj bi jih kupila kmetijska organizacija, katere status se ni ugotavljal, ob dejstvu, da je postopek prodaje kmetijskih zemljišč strogo formalističen in so določbe kogentne narave. Organ je zato kršil materialno pravo. Ker je prišlo do sklenitve pravnega posla s sprejemom ponudbe A., je treba preveriti, ali je izpolnjevala pogoje za status kmetijske organizacije. Pri tem ni pomembno, da je bila edina sprejemnica ponudbe. Sicer je organ od A. zahteval, da mu predloži dokazila, da je v 2007 ustvarila več kot 50 % dohodkov iz kmetijske dejavnosti, česar pa A. ni storila, pozneje pa tega organ ni več zahteval, ker je bila edina sprejemnica ponudbe z vloženo vlogo. Organ bi moral primarno odločati o vprašanju izpolnjevanja pogojev za priznanje statusa kmetijske organizacije. Iz sodbe, I U 682/2009 z dne 23. 3. 2010, izhaja, da se glede na tretji odstavek 19. člena ZKZ zahteva, da morajo biti že pred sklenitvijo pravnega posla upoštevane določbe ZKZ glede statusa osebe, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, kot tudi določbe o predkupni pravici in vrstnem redu, iz česar sledi, da mora oseba/družba, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe, že v tem času izpolnjevati pogoje, na podlagi katerih uveljavlja svoja upravičenja. Tožnika sta zato predlagala, da sodišče tožbi ugodi, odločbo odpravi in vrne v ponovno odločanje, podrejeno, da odločbo spremeni tako, da sklenjenega pravnega posla ne odobri, v obeh primerih pa naloži toženki povrnitev njunih stroškov postopka.

Toženka na tožbo vsebinsko ni odgovorila, je pa poslala upravne spise.

Stranka z interesom A. je v odgovoru na tožbo poudarila, da je bila edina sprejemnica ponudbe in edina, ki je v predpisanem roku podala vlogo za odobritev pravnega posla, torej organu ni bilo treba presojati njenega statusa. Če stranka z interesom ne bi imela statusa kmetijske organizacije, ne bi mogla uveljavljati predkupne pravice, vendar bi vseeno lahko veljavno sprejela ponudbo, pod pogojem odobritve upravne enote. Ko pa je takšna oseba/družba edina sprejemnica ponudbe, je vsakršna predkupna pravica brezpredmetna. Sodna praksa, na katero se sklicuje tožnik, ni relevantna, ker se nanaša na primere, ko je bilo več ponudnikov, ki so si konkurirali. Predlagala je zavrnitev tožbe in priglasila stroške postopka.

Tožba je utemeljena.

V obravnavanem primeru je sporna odobritev pravnega posla med tožnikoma kot prodajalcema in stranko z interesom A. d.o.o. kot kupko. Organ je svojo odločitev sprejel po ugotovitvi, da je vlogo za odobritev pravnega posla podala le stranka z interesom A. d.o.o. kot edina sprejemnica ponudbe, ki je svoji vlogi tudi priložila (pravnomočno) sodbo Okrajnega sodišča v Murski Soboti, P 254/2010-40 z dne 4. 3. 2011, s katero je sodišče ugodilo njeni tožbi na sklenitev kupoprodajne pogodbe za obravnavana zemljišča s tožnikoma kot prodajalcema.

Tožnika tej odločitvi nasprotujeta, ker organ pred sprejetjem odločitve ni ugotavljal, ali stranka z interesom kot sprejemnica ponudbe in edina vlagateljica vloge za odobritev pravnega posla izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po 23. členu ZKZ, ker menita, da bi organ moral tako postopati glede na materialnopravne določbe in sodno prakso. Sodišče se s tem tožbenim ugovorom strinja.

V 23. členu ZKZ je v prvem in drugem odstavku določen vrstni red predkupnih upravičencev pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, četrti odstavek istega člena pa prodajalcu omogoča prosto izbiro kupca v primeru, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice. Organ tako nima prav, da ni treba ugotavljati pogojev za predkupnega upravičenca za stranko z interesom, ker je edina sprejemnica ponudbe, ki je vložila vlogo za odobritev pravnega posla s sodbo, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo (ki je sicer tudi zatrjevala, da ima predkupno pravico po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ), saj to ne izhaja iz citiranega četrtega odstavka 23. člena ZKZ in ga tudi ni možno tako razlagati. Prodajalcu je namreč omogočena prosta izbira kupca le v primeru, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, kar arg. a contrario pomeni, da je v primeru, ko vlagatelj vloge za odobritev pravnega posla uveljavlja predkupno pravico, treba preveriti, ali izpolnjuje pogoje za zatrjevano predkupno pravico (v času sprejema ponudbe), ne glede na to, ali je morebiti edini vlagatelj vloge, podane po 22. členu ZKZ. Nasprotno tudi ni mogoče sklepati iz sodbe, I U 516/2011 z dne 15. 2. 2012, kjer je organ zavrnil odobritev pravnega posla zaradi neupoštevanja vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ (tožnik je uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet – 4. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ, drug sprejemnik ponudbe, ki pa ni vložil vloge po 22. členu ZKZ, pa je uveljavljal predkupno pravico kot kmet mejaš – 2. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), sodišče v 7. točki obrazložitve med drugim zapisalo, da mora organ v primerih, ko je tožnik edini sprejemnik ponudbe, ki je s prodajalko sklenil pravni posel oziroma iztožil njegovo sklenitev ter v zakonskem roku vložil vlogo za odobritev pravnega posla in ki (tudi) izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po ZKZ, to dejstvo upoštevati (namreč dejstvo, da je edini vložil vlogo za odobritev pravnega posla), kar pa ne pomeni, da v takih primerih (kot je tudi obravnavani) odpade preverjanje pogojev za uveljavljano predkupno pravico. Enako (da je v upravnem postopku za odobritev pravnega posla treba preverjati izpolnjevanje pogojev po 23. členu ZKZ v času sprejema ponudbe) izhaja tudi iz sodb Vrhovnega sodišča RS (14. točka obrazložitve, II Ips 369/2010 z dne 15. 12. 2011, 15. točka obrazložitve, X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011). In če bo organ ugotovil, da vlagatelj oziroma v tem primeru vlagateljica pogojev za predkupno pravico ne izpolnjuje, vlogi za odobritev pravnega posla ne bo mogel ugoditi, kar pa pomeni, da bo nastopila situacija, ki jo predvideva četrti odstavek 23. člena ZKZ.

Sodišče tako ugotavlja, da je upravni organ pri svojem odločanju napačno razlagal materialno pravo (1. točka prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu – v nadaljevanju ZUS-1), zaradi česar je tožbi tožnikov ugodilo na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1, izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo v smislu tretjega in četrtega odstavka istega člena vrnilo prvostopnemu organu v ponovni postopek, v katerem bo moral prvostopni organ, sledeč pravnemu mnenju sodišča, dopolniti ugotovitveni postopek (ponovno pozvati stranko z interesom, da izkaže izpolnjevanje pogojev po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ v času sprejema ponudbe) in glede na rezultat ugotovitvenega postopka o zadevi ponovno odločiti.

Odločitev o ugoditvi stroškovnega zahtevka tožnikov je sodišče sprejelo na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 in na njegovi podlagi izdanega Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, po katerem se tožniku, če je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopal pooblaščenec, in je odvetnik, priznajo stroški v višini 285 EUR z dodanim 22 % DDV, kar skupaj znese 347,70 EUR.

Stroškovni zahtevek je uveljavljala tudi stranka z interesom, ki je nastopala na strani toženke (predlagala je zavrnitev tožbe). ZUS-1 ne ureja vprašanja povrnitve stroškov strank z interesom, zaradi česar je treba smiselno uporabiti določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišče je tako, ker je tožbi ugodilo, stroškovni zahtevek stranke z interesom smiselno določbi 154. člena ZPP v zvezi s 22. členom ZUS-1 zavrnilo.